Арендные предприятия. Арендная плата

Слово «аренда» – польского происхождения и означает имущественный наем. Арендные отношения существовали еще в Древнем Риме, когда купцы для своих заморских плаваний арендовали (нанимали) корабли.

Аренда – это имущественный наем, оформленный договором. В арендные отношения вступают две стороны – арендодатель (это тот субъект, который отдает свое имущество в аренду) и арендатор (тот субъект, который арендует объект). Правовые отношения двух сторон арендного договора регулируются законом Украины «Об аренде имущества государственных предприятий и организаций». Закон определяет статус, права и обязанности сторон, основные пункты содержания договоров аренды.

Аренда – это форма реализации собственности, при которой объект собственности отчуждается в пользование другому лицу за определенную плату.

Особенности аренды как формы реализации собственности заключаются в следующем:

1 Объект собственности отчуждается от собственника и переходит к пользователю.

2 Собственник сохраняет право владения, арендатор получает право пользования, а право распоряжения остается за тем субъектом, который указан в договоре.

3 Аренда носит договорный характер отношений.

Арендные договоры могут предусматривать аренду объектов на срок и бессрочную Чаще всего договоры составляются на срок, а в отдельных случаях – бессрочно. Обычно бессрочно арендуются такие объекты, как земля, водные акватории, если иное не будет предусмотрено новыми договорами.

Арендные отношения могут предусматривать платное и бесплатное пользование объектом аренды. Обычно бесплатно сдаются в аренду такие объекты, которые являются неприбыльными, но без существования которых не может развиваться национальная или региональная экономика (например, некоторые коммунальные предприятия).

Аренда может быть с выкупом и без выкупа; выкуп может быть полным или частичным.

В договорах аренды важное значение имеет срок, на который заключаются арендные отношения. Различают следующие виды аренды по срокам:

- хайринг – это краткосрочная аренда на срок от одного дня до одного месяца (максимум до 3-4 месяцев), по хайрингу обычно арендуются автомобили;

- рентинг – краткосрочная аренда на срок от 3-4 месяцев до года, по рентингу арендуются жилые помещения, офисы, конторы;

- лизинг – долгосрочная аренда оборудования на срок более года.

Обычно в лизинговом соглашении участвуют три стороны: арендодатель, арендатор и банк. Каждая сторона преследует свой экономический интерес. Арендодатель, сдавая объект в аренду, а не продавая его, получает возможность более полно загрузить свои производственные мощности в условиях сужения рынка сбыта. Арендатор экономит капитал, поскольку аренда для него обойдется дешевле, чем покупка нового объекта. Банк, получая на период действия лизингового соглашения все права от арендодателя, получает возможность заработать свой доход на относительно новом для него виде деятельности. В Украине лизинговые отношения регулируются законом «О лизинге».

Арендная плата – это доход арендодателя, возникающий в ходе реализации его собственности посредством аренды. Арендная плата может быть натуральной, денежной и смешанной. Арендная плата может устанавливаться на весь объект сразу или по разным категориям объектов отдельно. По желанию сторон арендная плата может устанавливаться в виде фиксированной суммы или как процент от дохода.

Существуют два подхода к определению арендной платы. Первый основан на определении стоимости арендуемого имущества и выведения на ее основе арендной платы. Второй основан на определении арендной платы, как процента от дохода.

На наш взгляд, второй подход может быть применен только к достаточно прибыльным объектам.

Рассмотрим методику определения арендной платы для сложного имущественного комплекса, имеющего объекты разной степени износа.

1 Если остаточная стоимость объекта составляет менее трети первоначальной, то в этом случае арендная плата равна нулю, т.е. AP₁ = 0, так как старые фонды требуют достаточно много средств на ремонты, которые в большинстве случаев должен нести арендатор. За старые объекты арендная плата не взимается и в случае аренды с выкупом, и в случае аренды без выкупа, они передаются как бы в нагрузку к основному объекту.

2 Если остаточная стоимость объекта находится в пределах от 33% до 66% от первоначальной стоимости, то есть в аренду передается объект средней степени износа, арендная плата в случае аренды без выкупа рассчитывается по следующей методике:

 

AP₂ = А₂´К₀´К₃ + N_a,

 

где AP₂ – арендная плата за аренду объектов средней степени износа;

А – амортизация, то есть сумма, соответствующая ежегодному износу объекта, или экономический процесс постепенного переноса стоимости средств производства на изготовляемый продукт. В случае аренды без выкупа амортизация достается арендодателю, в случае аренды с выкупом – арендатору, так как именно ему придется восстанавливать объект;

А₂ – размер годовых амортизационных отчислений от эксплуатации объектов средней степени износа;

К₀ – коэффициент, учитывающий долю остаточной стоимости объекта в первоначальной;

К_з – коэффициент загрузки объекта;

N_a – сумма арендного процента, начисляемого на стоимость объектов средней степени износа. Арендный процент обычно равен банковскому проценту. Он показывает минимальную границу экономической эффективности использования объекта, то есть тот доход, который гарантированно получит арендодатель, если продаст объект и положит деньги в банк (каждый год он будет получать не меньше, чем банковский процент).

В случае аренды с выкупом арендная плата рассчитывается следующим образом:

 

AP₂ = N_a´К₀´К_3.

 

3 Если доля остаточной стоимости объекта в первоначальной будет больше, чем 66%, то есть в аренду сдаются относительно новые объекты, арендная плата в случае аренды без выкупа будет равна

 

AP₃ = А₃ + N_a,

 

где AP₃ – арендная плата за аренду новых объектов;

А₃ – размер годовых амортизационных отчислений от эксплуатации новых объектов;

N_a – сумма арендного процента, начисляемого на стоимость новых объектов.

В случае аренды с выкупом арендная плата равна арендному проценту:

 

AP₃ = N_a.

 

Таким образом, арендная плата взимается в полном объеме без всех поправочных коэффициентов.

Вся сумма арендной платы за аренду сложного имущественного комплекса будет включать арендную плату за аренду объектов высокой степени износа, средней степени износа и мало изношенных, то есть:

 

AP = AP₁ + AP₂ + AP₃,

 

где AP – общий размер арендной платы за аренду сложного имущественного комплекса;

AP₁ – размер арендной платы за аренду объектов с высокой степенью износа;

AP₂ – размер арендной платы за аренду объектов средней степени износа;

AP₃ – размер арендной платы за аренду объектов с малой степенью износа (новых или почти новых).

В соответствии с постановлением Кабинета Министров Украины от 18 мая 1998 года № 699 «Об изменениях и дополнениях в Методику расчета и порядок использования платы за аренду государственного имущества» в основу расчетов арендной платы за целостные имущественные комплексы государственных предприятий и их структурных подразделений положены остаточная (по балансу Форма № 1) стоимость арендуемых основных фондов на время оценки объектов аренды, фондоотдача предприятия за последний календарный год его работы в государственном секторе, средняя фондоотдача по народному хозяйству за тот же год, процент прироста или снижения объема продукции (предоставления услуг) по отрасли за последние 12 месяцев перед заключением договора аренды и другие факторы.

Размер годовой арендной платы за аренду недвижимого имущества определяется путем умножения стоимости арендуемого имущества на арендную ставку. Стоимость арендуемого имущества определяется в обязательном порядке экспертным путем. Арендные ставки колеблются в пределах 1,5…5 % стоимости недвижимого имущества. Для заведений шоу-бизнеса, ночных клубов, коммерческих банков, авторемонтных мастерских такая ставка составляет 5 %, для учреждений торговли – 2 %, для аптек, реализующих лекарства, – 1,5 %.