Заглавная страница Избранные статьи Случайная статья Познавательные статьи Новые добавления Обратная связь КАТЕГОРИИ: АрхеологияБиология Генетика География Информатика История Логика Маркетинг Математика Менеджмент Механика Педагогика Религия Социология Технологии Физика Философия Финансы Химия Экология ТОП 10 на сайте Приготовление дезинфицирующих растворов различной концентрацииТехника нижней прямой подачи мяча. Франко-прусская война (причины и последствия) Организация работы процедурного кабинета Смысловое и механическое запоминание, их место и роль в усвоении знаний Коммуникативные барьеры и пути их преодоления Обработка изделий медицинского назначения многократного применения Образцы текста публицистического стиля Четыре типа изменения баланса Задачи с ответами для Всероссийской олимпиады по праву Мы поможем в написании ваших работ! ЗНАЕТЕ ЛИ ВЫ?
Влияние общества на человека
Приготовление дезинфицирующих растворов различной концентрации Практические работы по географии для 6 класса Организация работы процедурного кабинета Изменения в неживой природе осенью Уборка процедурного кабинета Сольфеджио. Все правила по сольфеджио Балочные системы. Определение реакций опор и моментов защемления |
ООО «Центр оценки «Профит» Злобинский Д.А.Стр 1 из 14Следующая ⇒
Генеральный директор ЗАО «ИНИЦИАТОР» Мелконян К.Г. «___»______________2004 г.
БИЗНЕС–ПЛАН ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЕКТА создания многофункционального торгового центра «Энск» у станции метро ХХХХХХ, г. Москва
Суть проекта: 1. Инвестиции на создание многофункционального торгового центра «Энск» у станции метро ХХХХХХ, г. Москва. Объем капвложений составит, $. – 60 010 000, в том числе:
Генеральный директор ООО «Центр оценки «Профит» Злобинский Д.А. СОДЕРЖАНИЕ 1 Меморандум конфиденциальности.............................................................................. 3 2 Резюме................................................................................................................................ 4 3 Описание ЗАО «ИНИЦИАТОР».................................................................................... 7 4 Описание концепции создания многофункционального торгового центра «Энск» 8 5 Анализ рыночной ситуации......................................................................................... 10 5.1 Характеристика экономической ситуации в Москве...................................... 10 5.2 Рынок торговых помещений Москвы............................................................... 13 5.3 Характеристика торговых площадей................................................................. 15 5.4 Аренда торговых помещений, арендные ставки.............................................. 20 5.5 Инвестиционная привлекательность................................................................. 22 5.6 Розничная торговля и общественное питание в Москве................................. 22 5.7 Описание ближайшей к застройке местности.................................................. 24 6 Организационный план................................................................................................ 28 6.1 Численность работающих и затраты на оплату труда..................................... 28 7 Производственный план............................................................................................... 30 7.1 Программа производства и реализации услуг торгового центра................... 30 7.2 Затраты по управлению многофункциональным торговым центром........... 38 8 План маркетинга............................................................................................................ 42 9 Инвестиционный план.................................................................................................. 44
10 Финансовый план.......................................................................................................... 49 11 Показатели эффективности инвестиционного проекта....................................... 56 11.1 Анализ безубыточности...................................................................................... 57 12 Анализ рисков................................................................................................................. 58 12.1 Количественный анализ рисков......................................................................... 58 12.2 Качественный анализ рисков............................................................................. 60 13 Сертификат качества бизнес-плана........................................................................... 62 Список использованных источников............................................................................... 63 Приложение............................................................................................................................ 64
Меморандум конфиденциальности Данный бизнес-план представляется на конфиденциальной основе исключительно для принятия решения о возможности финансовой поддержки проекта и не может быть использован для копирования или каких-либо других целей, а также не может быть передан третьим лицам. Принимая на рассмотрение данный бизнес-план, получатель берет на себя ответственность за соблюдение указанных условий. Все данные, оценки, планы, предложения и выводы, приведенные в этом документе, касающиеся расходов, объемов реализации, источников финансирования и прибыльности проекта, актуальны при отсутствии форс-мажорных обстоятельств и основываются на согласованных мнениях участников разработки бизнес-плана.
Резюме Инициатор проекта: ЗАО «ИНИЦИАТОР», ХХХХХХ, г. Москва, ул. ХХХХХХ, д. 14, стр. 1. Руководитель проекта: Генеральный директор ЗАО «ИНИЦИАТОР» Мелконян К.Г. Идея проекта: Основной концепцией строительства многофункционального торгового центра «Энск» является предоставление жителям ХХХХХХХ и близлежащих районов Москвы доступа к развлекательному центру и продуктовому супермаркету современного формата и с доступными ценами. Проект осуществляется на основании Распоряжения Правительства Москвы от 2 ноября 2002 г. №ХХХХ-РП. Основанием для распоряжения послужили: · Соглашение между исполнительными органами государственной власти Москвы и Энска от 11.06.1995 г.
· Предложение Департамента международных связей Правительства Москвы и Мэра города Энска о строительстве в городе Москве торгового центра «Энск» на земельном участке по улице ХХХХХ у станции метро ХХХХХХ в соответствии с разработанной МосКомАрхитектурой исходно-разрешительной документацией, на условиях оплаты стоимости права на заключение договора аренды земли и ее дальнейшей эксплуатации. · Решение Городской комиссии по предоставлению земельных участков и градостроительному регулированию от 14.08.2002 г. В соответствии с протоколом о сотрудничестве между Мэрией Энска и ЗАО «ИНИЦИАТОР» от 29.10.2002 г. функции заказчика-застройщика по проектированию и строительству объекта осуществит ЗАО «ИНИЦИАТОР» за счет собственных и привлеченных средств. Выгодность данного проекта: · рынок торговых площадей в Москве является наиболее активно растущим сегментом коммерческой недвижимости; · наличием арендованного земельного участка общей площадью 0,96 га; · расположение многофункционального торгового центра (у станции метро ХХХХХХ между Садовым и Третьим Транспортным кольцом – район с практически отсутствующим предложением современных торговых центров и быстро растущим спросом); · расположение в начале ХХХХХХ шоссе и около съезда с Третьего Транспортного кольца облегчит доступ к торговому центру как для потенциальных арендаторов (доставка товаров) так и для покупателей; · расположение у двух выходов из станции метро ХХХХХХ облегчит возможность посетить Центр покупателям, пользующимся общественным транспортом; · отсутствие серьезной конкуренции в районе, как со стороны существующих сетей продуктовых супермаркетов, так и со стороны развлекательных центров; · местоположение Центра отличается тем, что он будет расположен в зоне, традиционно служившей жителям близлежащего района, как место совершения покупок и развлечений; · комплексность предоставляемых услуг (в составе Центра будет: супермаркет, магазины товаров промгруппы, рестораны, развлекательный центр, кинотеатр, подземная и надземная автостоянки); · достаточно высокий уровень экономического благосостояния жителей района. Компания ЗАО «ИНИЦИАТОР» является единственным инвестором и владельцем данного проекта. Концепция многофункционального торгового центра «Энск» была разработана международной компанией Jones Lang Lassalle. Согласно разработанной архитектурной концепции предполагается строительство шестиэтажного здания (3 подземных и 3 надземных этажа), общей площадью 49 764 кв. м. Основные характеристики многофункционального торгового центра приведены в таблице.
Подземные этажи будут оборудованы под автостоянку (Уровни –2 и –3). Супермаркет будет расположен на Уровне-1 подземной части здания. Второй этаж будет сдаваться в аренду бутикам одежды и прочих потребительских товаров. Третий и совмещенный четвертый этажи будут оборудованы под развлекательный центр, с кинотеатром (8 залов), рестораном, кафе быстрого обслуживания, боулингом, бильярдом и т.д. Торговый центр будет включать в себя два реконструированных выхода из станции метро ХХХХХХ. Детальная информация о функциональном зонировании здания приведена в таблице.
На данном этапе завершена разработка и получена исходно-разрешительная документация по проекту и оформлено право долгосрочной аренды на земельный участок. Для реализации данного проекта ЗАО «ИНИЦИАТОР» планирует внести следующие средства на стадии проектирования и строительства торгового центра «Энск»:
Для ввода в действие многофункционального торгового центра требуется кредитная линия общим объемом 42 000 000 долл. США с отсрочкой платежей на 25 месяцев, срок возврата заемных средств через 61 месяц. Описание ЗАО «ИНИЦИАТОР» Инвестором проекта является частная компания с участием иностранного капитала ЗАО «ИНИЦИАТОР», расположенная по адресу ХХХХХХ, г. Москва, ул. ХХХХХХ, д.14, стр.1. Компания была создана в 2002 г. на основании договора о создании, заключенного между учредителями – акционерами (юридическими лицами) ООО «Акционер № 1», ЗАО «АКЦИОНЕР № 2» (новое наименование – ЗАО «АКЦИОНЕР № 2»), ООО «АКЦИОНЕР № 3» и ООО «АКЦИОНЕР № 4». В образовании уставного капитала акционерного общества участвуют учредители – акционеры: Юридические лица РФ: · ООО «Акционер № 1» - 8%; · ЗАО «ИНИЦИАТОР» - 76%. Юридические лица Республики Иностранное Государство: · ООО «АКЦИОНЕР № 3» - 8%; · ООО «АКЦИОНЕР № 4» - 8%. ЗАО «ИНИЦИАТОР» входит в ассоциацию компаний «АКЦИОНЕР № 2 ГРУП» и создано с целью осуществления всех работ по проекту строительства многофункционального торгового центра «Энск» у станции метро ХХХХХХ на основании распоряжения правительства Москвы в целях расширения торгово-экономических связей и содействия реализации проектов экономического сотрудничества между Энском и Москвой. Анализ рыночной ситуации За январь-март 2004 года
Даниловский район Район считается одним из престижных районов г. Москвы. Средняя арендная плата за квартиру вблизи станции метро ХХХХХХ колеблется от 300-600 долл. США за однокомнатную квартиру до 500-2000 долл. США за трехкомнатную, и за последние несколько лет неуклонно растет. Повышенный спрос объясняется как ростом общего экономического благосостояния, так и сравнительной близостью к центру столицы.
Основной целевой группой посетителей торгового центра будут жители Даниловского района – близлежащих домов, а также пассажиры метро и наземного общественного транспорта. В целевую группу второго порядка (потенциальные регулярные посетители торгового центра) следует также включить жителей соседних с Даниловским районов ЮАО – Нагатино-Садовники, донской, Нагорный, а также жителей ближайшего Подмосковья по Павелецкому направлению (в 300 м от планируемого торгового центра находится платформа «ЗИЛ», что позволит жителям юга Подмосковья пользоваться услугами торгового центра, практически не меняя свой привычный маршрут). Даниловский район является крупным транспортным узлом. В непосредственной близости от торгового центра находится крупная транспортная развязка. С одной стороны это площадь Серпуховской Заставы, к которой сходятся Серпуховской Вал, улицы Мытная, Серпуховская. Большая и Малая Тульская и Подольское шоссе. С другой стороны – транспортная развязка Варшавского шоссе и Третьего Транспортного кольца. В Даниловском районе расположено существенное количество офисов предприятий и организаций. В частности, к улицам с большим количеством расположенных организаций следует отнести: ул. Большая Тульская (62 организации), Малая Тульская (69 организаций), ул. Дубининская (170 организаций), Холодильный переулок (100 организаций), Люсиновская ул. (179 организаций), Большая Серпуховская ул. (124 организации), мытная ул. (90 организаций) и ул. Серпуховской Вал (54 организации). Рядом с метро находятся офисное здание налоговой инспекции (100 м) и фабрика «Госзнак» (200 м). Ближайшим к планируемому торговому центру супермаркетом является супермаркет сети «ХХХХХ», расположенный по адресу ул. ХХХХХХ, Х. По ценовой политике он входит в верхнюю ценовую категорию, к тому же его ассортимент достаточно ограничен. Торговые центры в районе представлены единственным торговым домом «Даниловский» (ул. Люсиновская, 70) – универмагом старого типа. Следующий торговый центр такого же формата находится у выхода из станции метро Добрынинская. Ближайший кинотеатр – это кинотеатр сети «5-звезд» у станции метро Павелецкая, на расстоянии 4,5 км северо-восточнее планируемого торгового центра. Недалеко от станции метро ХХХХХХ находится кинотеатр «Правда» (ул. Люсиновская, 67), который в настоящий момент не функционирует. В близлежащем районе работает несколько ресторанов. В непосредственной близости от станции метро Тульская работает один ресторан быстрого обслуживания – Макдоналдс (ул. Большая Тульская, 2). Там же находится пиццерия и кофейня. В радиусе 1-2 км от планируемого торгового центра расположены также рестораны: «ХХХХХ», «XХХХ», «ХХХХХХХХХХ», «ХХХХХ». Ближайший развлекательный центр находится на расстоянии ХХХХ м – «Ролледром на Тульской» (Холодильный пер., 3). В непосредственной близости от будущего торгового центра находится также ХХХХХХХХХ, ХХХХХХХХХХХХХ, ХХХХХХХХХХХХХ и ХХХХХХХХХХХХ.
Основные выводы: · торговля является крупнейшей отраслью хозяйства Москвы. Каждый пятый трудоспособный москвич работает на предприятиях сферы потребительского рынка и услуг. При этом наблюдается очень высокая концентрация розничного оборота в столице – сейчас московская розничная торговля составляет около 30% всего розничного оборота России; · в Москве созданы благоприятные условия для дальнейшего развития рынка торговых помещений. Спрос на современные торговые помещения с удачным местоположением достаточно высокий на текущий момент и эта тенденция сохранится в будущем; · острый дефицит площадей, соответствующих международным стандартам (по состоянию на начало 2004 года Москва все еще оставалась на последних местах в списке крупных городов Европы по количеству торговых площадей на душу населения); · на текущий момент очень мало современных торговых центров находится между Садовым и Третьим Транспортным кольцом; · одно из самых заметных явлений на рынке недвижимости Москвы бум в строительстве торгово-развлекательных центров; · в торговых центрах (в центре города) диапазон арендных ставок составляет 700 – 3000 $ за квадратный метр в год; · размер арендной ставки устанавливается дифференцированно: якорные арендаторы (супермаркет, кинотеатр и пр.) платят меньше, кроме того, размер арендной ставки напрямую зависит от арендуемой площади (чем площадь больше, тем арендная ставка меньше), от этажности, профиля арендатора и пр.; · средние арендные ставки на торговые площади в Москве между Садовым Кольцом и Третьим транспортным кольцом составляют 1000 $ за квадратный метр в год; · базовые арендные ставки, как правило, не включают в себя НДС, коммунальные платежи и эксплуатационные расходы, которые могут составлять $40-$150 за квадратный метр в год, в зависимости от уровня торгового центра и количества оказываемых арендатору услуг; · ставки аренды для организаций, оказывающих услуги в развлекательном сегменте рынка, значительно дифференцированы и зависят от вида оказываемых услуг. Так, для игровых автоматов ставки аренды варьируются от $800 до $2000 за кв. м в год с учетом НДС. Для кинотеатров, мультиплексов, фитнес-центров, боулингов при определении арендных ставок предоставляются значительные скидки, так как для их деятельности необходимы большие площади. 6 Организационный план Организационные решения по реализации данного инвестиционного проекта планируется осуществить в рамках созданной специализированной компании ЗАО «ИНИЦИАТОР» с целью ведения всего спектра работ по эксплуатации комплекса. Организационно-штатная структура управляющей компании представлена в таблице.
План маркетинга Очевидно, что торговый центр не может существовать без профессиональной маркетинговой политики. Заемное финансирование Заемные средства предоставляют как коммерческие банки (российские, иностранные, международные типа ЕБРР и МБРР), так и небанковские структуры (финансовые компании, страховые компании, фонды и др.). Возможная классификация займов представлена в таблице. Классификация займов
Маркетинговые исследования показали, что наиболее вероятными схемами привлечения капитала в России являются схемы, основанные на получении кредитов, или финансирование из собственных средств. В случае финансирования инвестиционных проектов из собственных источников стоимость привлеченного капитала оценивается как стоимость упущенной выгоды от вероятных инвестиций на рынке капитала. С этих позиций величина упущенной выгоды также равнозначна стоимости привлечения заемных средств, с учетом рыночных процентных ставок. Следовательно, для оценки стоимости привлечения капитала целесообразно основываться на двух формах финансирования: кредитной форме финансирования и финансировании за счет собственных средств. ПЛАН ДЕНЕЖНЫХ ПОСТУПЛЕНИЙ И ВЫПЛАТ $
Примечание: Данная таблица приведена в этом примере не полностью в связи с большим размером.
11 Показатели эффективности инвестиционного проекта
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Последнее изменение этой страницы: 2017-01-24; просмотров: 78; Нарушение авторского права страницы; Мы поможем в написании вашей работы! infopedia.su Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. Обратная связь - 3.145.111.125 (0.048 с.) |