Джон финни. Анализ сделок, или приключения в мире недвижимости

 

 

Я знаком с Джоном больше тридцати лет. Мы оба были офицерами в корпусе морской пехоты и на Гавайях играли в регби в одной команде. Его называют королем гавайских гамбургеров, потому что он стал одним из родоначальников предприятий фастфуда на острове. И хотя Джон давно отошел от этой деятельности, продав заведения с невероятной прибылью, прозвище сохранилось. Финни по-прежнему король, потому что мастерски использовал эту прибыль для покупки исключительно выгодной недвижимости.

В книге «Богатый папа, бедный папа» я писал о Рее Кроке. Благодаря ему «McDonald’s» стал известен повсеместно. Крок построил компанию стоимостью в миллиарды долларов. В книге приводится эпизод, где Рей спрашивал у группы студентов из Техаса: «Каким бизнесом я занимаюсь?» «Вы делаете гамбургеры», – ответили студенты. Рей покачал головой и возразил: «Нет, я занимаюсь недвижимостью». Сегодня «McDonald’s» владеет самой большой частью недвижимости в мире. Замысел Рея заключался в том, чтобы, используя бренд «McDonald’s», покупать недвижимость.

Джон, король гавайских гамбургеров, пользуется той же формулой. Бизнес для него – средство для покупки недвижимости. Я тоже следую его примеру. Сегодня мои жилые дома, фитнес-клубы и сдаваемые внаем офисные здания дают мне средства для покупки новой недвижимости. Эта схема действует везде. Бизнес служит средством для покупки недвижимости.

Роберт Кийосаки

 

Меня всегда интересовали вопросы приобретения, владения и продажи недвижимости. Большую часть профессиональной жизни я, будучи юристом, консультировал людей и как частный инвестор принимал решения относительно покупки, продажи и развития недвижимости. Я проанализировал сотни сделок и участвовал в самых различных проектах. Реконструировал и продавал большие и маленькие офисные и жилые здания, покупал ранчо и фермы и управлял ими, модернизировал крупные торговые центры, финансировал и рефинансировал тысячи других сделок.

И все же на протяжении последних сорока лет моим главным делом было финансирование, развитие и управление заведениями быстрого питания и небольшими универсальными магазинчиками, торгующими всякой всячиной. Это очень увлекательное занятие – приобретать подобные заведения, а затем модернизировать и развивать их. Через мои руки прошла почти сотня ресторанов фастфуда. Занимаясь ими, я побывал не только почти во всех уголках запада США, на Гуаме и Гавайях, но и в России.

Конечно, эти факты биографии не могли не привести к тому, что анализ сделок с недвижимостью стал моей второй натурой. Поэтому наш разговор будет посвящен этой теме – анализу сделок по приобретению ресторанов быстрого питания, круглосуточных магазинов и схожих заведений, входящих в крупные сети, а также управлению ими. Принципы, о которых пойдет речь, применимы не только к подобным заведениям. Они носят фундаментальный характер. Ими можно руководствоваться в любых сделках.

Время от времени недостаток опыта и свежий взгляд на вещи помогал мне анализировать ситуацию, но все же главную роль в принятии решений играло то обстоятельство, что я долго занимался строительством и управлением заведениями фастфуда на Гавайях и Гуаме, в Неваде, Колорадо и России. Я принимал участие в финансировании, развитии и модернизации ресторанов «Burger King», «Carl’s Jr.» и «El Pollo Loco», закусочных на вокзалах и в метро, ночных магазинчиков «Circle K», а также 76 автозаправочных станций. Я напрямую общался с владельцами этих брендов. Большинство сделок оказывались удачными, но были и исключения, о которых я тоже расскажу. Но в любом случае решающее значение имел опыт.

Я всегда с подозрением отношусь к людям, которые говорят только об успехах, но умалчивают о неудачах. Реальность, как известно, такова, что бизнес никогда не бывает идеальным. Время от времени случаются болезненные поражения, приводящие в отчаяние. Этого не могут избежать даже преуспевающие бизнесмены. Я расскажу о некоторых из моих крупных неудач. Они стали хорошим уроком. Эти примеры могут научить и вас, так как в большинстве случаев ошибки были следствием неправильного анализа исходных данных.

Моя цель – снабдить вас базовыми инструментами для анализа любых сделок, в том числе и с недвижимостью, а также помочь в принятии грамотных и взвешенных решений. Очень важно «нарастить мясо» на скелет основополагающих истин. Тогда к любой сделке можно подойти с практичных и действенных позиций. Анализ имеет особое значение в наши дни, когда экономика переживает не лучшие времена, хотя хорошо работает в любой обстановке и еще не раз выдержит испытание временем.

 

Мой мир

 

Перед тем как заключить любую сделку, задайте себе несколько вопросов. Действительно ли она (работа, покупка, карьера) вам нужна? Соответствует ли личностным запросам, интересам и склонностям? Принесет ли финансовое и эмоциональное удовлетворение, на которое вы рассчитываете? Не будет ли связана с необходимостью жертвовать временем и идти на другие серьезные изменения, которые могут помешать достичь более важных целей – воспитывать детей, вести активный и здоровый образ жизни, заниматься спортом, церковной и общественной деятельностью, получать образование, поддерживать хорошие отношения с окружающими, обустраивать семейный быт? Если сделка, какой бы перспективной и выгодной ни представлялась, осложнит вашу жизнь или жизнь семьи, пройдите мимо. Она не для вас.

 

Возьмите на заметку

Не стоит браться за первую попавшуюся сделку или даже за такую, которая представляется более или менее разумной и выгодной. Ждите своей сделки, словно предназначенной именно для вас.

 

Мой бывший партнер Роберт Палли частенько говорил, что сделки напоминают ему машины на оживленной дороге: не успеет одна проехать мимо, как тут же появляется другая. Со временем я осознал, насколько он был прав. Раньше я уделял внимание почти каждому коммерческому предложению, попадавшему мне в руки, независимо от того, что оно собой представляло и сколько стоило. Из-за любопытства я тратил слишком много времени впустую. Кроме того, завышенная оценка предпринимательских способностей (я искренне полагал, что смогу финансировать и проворачивать любые сделки) порой заводила слишком далеко в прямом и переносном смысле. Опыт работы в России, а также на поприще ночных клубов и кладбищенского бизнеса (об этом чуть позже) оставил о себе не лучшие воспоминания.

Не стоит браться за первую попавшуюся сделку или даже за такую, которая представляется более или менее разумной и выгодной. Ждите своей сделки, словно предназначенной именно для вас. Время – самый ценный капитал, и расходовать его надо с умом. На первый план должны выходить факторы, которые представляются непрактичными и невыгодными. Такой подход должен применяться к любой сфере бизнеса. Если чувствуете, что не сможете с полным желанием и страстью отдаться торговле гамбургерами в Детройте, продаже кладбищенских участков на Гуаме, мойке автомобилей, разработке рекламных проектов или преподаванию математики в младших классах, откажитесь от затеи. Бросьте карты на стол и ждите следующей раздачи. Не позволяйте обстоятельствам загнать себя в ситуацию, в которой придется, занимаясь нелюбимым делом, трудиться в поте лица, залезать в долги и, в конечном счете, терять деньги.

 

 

Мой мир

• Разберитесь в себе.

• Задайте вопрос: «Не заставит ли меня участие в этой сделке отказаться от достижения более важных целей?»

• Сделки напоминают машины на оживленной дороге: не успеет одна проехать мимо, как тут же появляется другая.

• Если сделка в чем-то не подходит, откажитесь от нее!

 

Не поленитесь оценить внутренний мир, прежде чем вкладывать время и деньги в сделку, которая не отвечает желаниям, склонностям и не принесет удовлетворения, даже если окажется успешной.

 

Понравится ли это собакам?

 

Разобравшись с собой, можно более пристально рассмотреть предложение о сделке, которое лежит у вас на столе. Удостоверьтесь, что она подходит вам «на вид, на вкус и на ощупь».

Один очень дальновидный китайский бизнесмен на Гавайях, с которым я имел удовольствие работать на раннем этапе карьеры, частенько употреблял одну любимую присказку, анализируя ту или иную сделку. Внимательно оценив поступившее предложение, он делал паузу и задавал вопрос: «А понравится ли это собакам?»

Он имел в виду следующее: даже если сделка кажется хорошей, эффективной, доступной и выгодной, то, в конечном счете, ее успех все равно будет зависеть, в первую очередь, от клиентов (квартиросъемщиков, покупателей и т. д.). Он постоянно и настойчиво озвучивал одну и ту же мысль: если что-то нравится вам, то не обязательно, что это понравится другим. Вы, конечно, можете вместе с женой (партнером, другом, банкиром, профессором в колледже) полагать, что изобрели новейший способ намазывания бутербродов, но стоит снять розовые очки и еще раз всесторонне изучить дело. Стремитесь к полной объективности, анализируя сделку.

 

Возьмите на заметку

Если что-то нравится вам, то не обязательно, что это понравится другим.

 

Чтобы убедить вас в необходимости максимальной объективности, приведу еще пару примеров. В 1977 году я и партнер Роберт Палли открыли первый ресторан «Burger King» на Гавайях, прямо через дорогу от популярного и удачно расположенного «McDonald’s». В то время на островах «McDonal’ds» был монополистом по части гамбургеров. Посетив несколько ресторанов «Burger King» на материке и оценив качество еды в них, мы оба пришли к выводу, что этот проект будет иметь успех и на островах. Мы еще не успели открыть ресторан в Гонолулу, а посетители уже стучались в двери, хотя было очевидно, что строительство еще не закончено. Мы поняли, что у нас на руках выигрышные карты. «Собакам» и в самом деле нравились гамбургеры. В первые дни, недели и месяцы мы держали рекорд по объему продаж в сети «Burger King». В ресторане можно было оформлять заказ, не выходя из машины, и очередь из автомобилей на оживленной Беретания-стрит растягивалась порой больше чем на милю. Пришлось на семь месяцев установить дополнительный пост полиции, чтобы контролировать движение.

Клиенты просто влюбились в «Burger King». Мы предлагали им продукт, уникальный в ту пору для Гавайев. Потребителям хотелось гамбургеров, отличных от тех, что предлагал «McDonald’s». Следует отдать должное моему партнеру – он нашел самое удачное место для ресторана – прямо напротив здания главного конкурента, у которого, как мы знали, дела тоже шли великолепно. Наша еда была качественной и готовилась очень быстро. Мы старательно проанализировали сделку, основываясь на проверенной информации, но, как оказалось, даже недооценили любовь «собак» к гамбургерам.

Правда, был опыт и противоположного рода, когда я попытался несколько лет спустя открыть на Гавайях ресторан «El Pollo Loco». Мне не раз доводилось обедать в ресторанах этой сети в Нижней Калифорнии. Там готовят на углях свежих цыплят, обжаривая их до золотистой хрустящей корочки, и подают с кукурузными лепешками, фасолью и рисом. «Собакам» очень нравилась такая еда в Нижней Калифорнии, где сильны латиноамериканские традиции. Люди там хорошо знают, что такое тако, тамале, тортилья и фахита[5]. Для них «El Pollo Loco» был местом, где готовят вкусные и популярные мексиканские блюда.

Помимо того что мы с партнером знали достоинства этой кухни, у нас были еще деньги и опыт по развитию сети ресторанов быстрого питания на Гавайях. Вдохновленные успехом «Burger King», мы решили сделать следующий ход и приобрели лицензию на открытие такого заведения. Два ресторана «El Pollo Loco» начали работать практически одновременно. Представьте себе наше разочарование, когда выяснилось, что «собакам» на Гавайях этот продукт не нравится. А теперь представьте, каковы были наши финансовые потери.

«El Pollo Loco» предполагает, что посетители знакомы с мексиканской кухней и знают, как готовятся и сервируются блюда. То, что было вполне обычным делом в Нижней Калифорнии, оказалось непривычным для многих (если не для большинства) клиентов на Гавайях. Нарезанное мясо цыпленка надо было завернуть в теплую тортилью вместе с фасолью, рисом и острым соусом. В результате получалась первоклассная куриная фахита. На Гавайях же посетители, несмотря на ясные и наглядные инструкции, разложенные на каждом столе, предпочитали есть по-другому. Они съедали цыпленка, который и в самом деле был очень вкусным, сгребали вилкой фасоль и рис, а превосходную теплую и ароматную тортилью просто выбрасывали. Нашему удивлению не было предела.

Кроме того, на острове Оаху с давних пор получили распространение так называемые хули-хули. Это были передвижные тележки с грилем на углях, которые по выходным дням устанавливали в местах скопления публики. Там тоже готовились вкусные цыплята, причем по относительно низким ценам. Мало того что мы так и не смогли обучить наших клиентов концепции «El Pollo Loco», у нас еще и объявился серьезный конкурент, которого мы не принимали в расчет, пока не стало слишком поздно.