Тщательно оговаривайте и ограничивайте в договоре средства правовой защиты

 

Многих недоразумений в сделках с недвижимостью удается избежать, если в договоре четко определены средства правовой защиты. Например, в большинстве контрактов оговаривается только право продавца на удержание оставленного покупателем денежного задатка, если тот отказывается от совершения покупки. Будучи продавцом, вы должны дополнительно подумать о том, чтобы не дать возможности покупателю прибегнуть к так называемому «исполнению договора в натуре».

Под исполнением договора в натуре понимается средство судебной защиты «по праву справедливости», которое дает покупателю возможность в судебном порядке требовать продажи ему недвижимости на условиях договора. В этом случае вы не сможете распоряжаться своей недвижимостью в течение многих лет, пока в суде будет выясняться степень и объем выполнения обязательств по контракту обеими сторонами. При этом покупатель рискует всего лишь внесенным денежным залогом. Это явно невыгодная позиция для продавца. Если вы не имеете возможности полностью исключить из договора пункт о его исполнении в натуре, то постарайтесь хотя бы свести к минимуму ситуации, которые дают покупателю право прибегнуть к этому средству.

 

Возьмите на заметку

Под исполнением договора в натуре понимается средство судебной защиты «по праву справедливости», которое дает покупателю возможность в судебном порядке требовать продажи ему недвижимости на условиях договора. Если вы не имеете возможности полностью исключить из договора пункт о его исполнении в натуре, то постарайтесь хотя бы свести к минимуму ситуации, которые дают покупателю право прибегнуть к этому средству.

 

Позвольте привести один пример. Однажды мне пришлось представлять в суде интересы крупной сети отелей. Тяжба началась из-за сорвавшейся сделки по продаже курортно-гостиничного комплекса в Гонолулу. Покупатель не смог соблюсти установленных в договоре сроков, в результате чего мой клиент расторг контракт и удержал у себя денежный задаток покупателя в размере миллиона долларов. К тому времени покупатель уже потратил более 200 тысяч долларов на проведение подготовительных мероприятий и необходимых экспертиз. Если бы я подключился к этой истории раньше, то посоветовал бы клиенту предоставить покупателю больше времени и не спешить с расторжением договора. Однако к тому времени, как дело попало ко мне, договор уже был расторгнут, а покупатель обратился с иском в суд. Мы обратились к суду с ходатайством об упрощенном судопроизводстве, основываясь на том, что покупателем не были соблюдены договорные сроки. Нам повезло, и федеральный суд удовлетворил нашу просьбу.

После слушания я сказал высшему руководству гостиничной сети, что не стоит обольщаться достигнутыми успехами, так как на решение суда может быть подана апелляция, и оно может быть отменено. Если апелляция состоится, то у клиентов будут связаны руки на долгие годы, пока не возобновятся слушания. Я порекомендовал использовать сложившуюся возможность, чтобы уладить дело с покупателем миром, вернув ему часть задатка. Но руководители, находясь в состоянии эйфории от победы, отказались идти на мировую. Более того, они высказали ряд резких критических замечаний в мой адрес.

Короче говоря, я покинул эту фирму и вместе с другими коллегами основал свою собственную, а дело продолжал вести другой адвокат. Спустя несколько лет, когда отель вырос в цене на 50 процентов, апелляционный суд отменил прежнее решение и постановил, что покупатель имеет право приобрести отель по первоначально оговоренной в контракте цене, а продавец обязан полностью вернуть ему денежный задаток.

 

Возьмите на заметку

• При любой возможности ограничивайте право покупателя на исполнение договора в натуре.

• Всегда старайтесь уладить разногласия во внесудебном порядке.

 

В данном случае продавец не смог ограничить право покупателя на исполнение договора в натуре, а стремление любой ценой удержать у себя внесенный задаток в размере миллиона долларов закончилось многолетней тяжбой и привело к тому, что отель стоимостью в 80 миллионов долларов был продан за 55 миллионов. Плачевный итог.

 

Избегайте проблемных людей

 

Не ведите никаких дел с людьми, которые заражены страстью сутяжничества. Они готовы подать в суд на любого. Прежде чем вступить с кем-либо в сделку, проверьте, не был ли этот человек замешан ранее в судебных процессах. Если выяснится, что он уже не раз подавал иски в суд, откажитесь от всяких сделок с ним. Ведь если вы окажетесь втянутыми в судебные разбирательства, то все окружающие откажутся от ведения с вами дел. Старайтесь вступать в деловое общение только с людьми, которые завоевали себе хорошую репутацию умением разрешать трудные ситуации с недвижимостью мирным путем. В отношениях с людьми в сфере недвижимости вам требуется максимальное взаимное доверие и уважение, особенно когда речь идет о проектах, рассчитанных на многие годы.

 

Возьмите на заметку

Прежде чем вступить с кем-либо в сделку, проверьте, не был ли этот человек замешан ранее в судебных процессах. Ведь если вы окажетесь втянутыми в судебные разбирательства, то и окружающие откажутся от ведения с вами дел.

 

Трудные ситуации непременно будут возникать, и потенциальных разногласий никогда не удастся избежать полностью. Вы должны иметь дело с людьми, которые готовы разрешать противоречия совместно с вами, а не пытаются раздуть из всякой мелочи скандал. Меньше всего вам нужны партнеры, готовые по любому поводу бежать в суд, чтобы доказать свою правоту.

 

Избегайте проблемных сделок

 

Одни сделки изначально таят в себе больше проблем, чем выгод. Другие становятся все более сложными и запутанными по мере их реализации. И чем сложнее они становятся, тем больше вероятность, что впоследствии между сторонами могут возникнуть трудноразрешимые противоречия. Когда возникает ситуация, которая с каждым днем начинает доставлять все большую головную боль, необходимо задать себе вопрос: действительно ли эта сделка так хороша и выгодна, чтобы тратить на нее нервы и брать на себя подобный риск? Возможно, какой-то проект действительно стоит того, чтобы продолжить его реализацию, но в большинстве случаев это не так, поэтому лучше отказаться от своей затеи. Пусть кто-нибудь другой не спит по ночам и решает возникшие проблемы. Если же у сделки большой потенциал и вы решили продолжить работу по ее реализации, то важность советов хорошего юриста и потребность в ясно и четко составленных договорах возрастает во много раз. Правда, даже хороший юрист не всегда может справиться с проблемами, которые свойственны сложным сделкам.

 

Возьмите на заметку

Чем сложнее сделка, тем больше вероятность, что она приведет к разногласиям, а проблемные сделки зачастую идут рука об руку с проблемными людьми.

 

Несколько лет назад я помогал своему другу приобрести крупное ранчо. Сделка оказалась очень сложной и запутанной. Владельцем ранчо было коммандитное товарищество, а его генеральный партнер, которому ранчо принадлежало раньше, продал свои права постороннему человеку, который оказался втянутым в судебные распри с арендатором пастбища. Чтобы купить ранчо, другу необходимо было сформировать новое товарищество, в которое вошли бы партнеры из первоначального товарищества, владевшего этим поместьем, и новые инвесторы. Надо было также получить федеральный сельскохозяйственный кредит, заново перезаключить все договоры с арендаторами, некоторые из которых имели срок действия в двадцать пять лет, уладить судебную тяжбу между генеральным партнером и арендатором, а также разногласия между членами товарищества по поводу того, как это лучше сделать. Ответственность за решение всех этих задач была возложена на меня. Оглядываясь назад, я могу с полной уверенностью сказать, что сделка не стоила того труда и нервов, которые были на нее потрачены. В конце концов она рухнула под своей собственной тяжестью как раз в тот момент, когда покупатель, считая, что дело уже сделано, отправился со всей семьей в месячный отпуск. К счастью, все это не имело для него никаких юридических последствий. Мы просто потратили массу времени и денег на затею, которая с самого начала представлялась слишком сложной и запутанной.

Необходимо также учитывать, что проблемные сделки зачастую идут рука об руку с проблемными людьми. В данном случае ясные и четкие контракты могут лишь помочь удерживать проблемных людей в рамках проблемных сделок. Вероятность серьезных разногласий, которые будет трудно, а порой и невозможно уладить во внесудебном порядке, возрастает во много раз. Опытные застройщики и инвесторы в один голос скажут вам, что никакая сделка с проблемными партнерами не оправдывает риска, а также потраченных времени и эмоций. От себя могу только добавить, что в данном случае проблемы будут более многочисленными и сложными, чем вы можете ожидать, поэтому лишний раз подумайте, нужно ли вам это. Лишь немногие сделки стоят таких затрат, от большинства же можно со спокойной душой отказаться.