Наиболее распространенные виды договоров

Фиксированная сумма. В этом типе договоров стороны согласовывают определенный набор услуг по фиксированной цене. Оплата производится по завершении работ или в соответствии с заранее согласованным графиком. Если фактическая стоимость работ и материалов оказывается выше, чем предполагал подрядчик, его доход уменьшается. Если же стоимость ниже, то подрядчик оказывается в выигрыше. Для заказчика сумма оплаты остается неизменной.

Стоимость понесенных расходов плюс фиксированное вознаграждение. В таком договоре заказчик возмещает подрядчику фактически понесенные расходы по строительству и выплачивает дополнительное вознаграждение. Если фактические расходы оказываются выше, чем предполагалось, заказчик несет дополнительные издержки, а если ниже, то может сэкономить деньги.

Гарантированный максимум. Заказчик оплачивает фактически понесенные расходы, как и в предыдущем типе договора, но подрядчик гарантирует, что они будут не выше определенного максимума. В том случае, если расходы окажутся ниже, заказчик экономит на оплате. По мере повышения расходов он несет дополнительные издержки вплоть до достижения гарантированного максимума. При дальнейшем повышении в проигрыше оказывается уже подрядчик.

 

 

Строительная команда

 

Как бы ни был важен генеральный подрядчик, вы должны понимать, что успех или неудача вашего предприятия во многом зависят от опыта всей бригады строителей. Трудно переоценить роль квалифицированного и финансово стабильного подрядчика, который способен нанять хорошего менеджера проекта, опытных прорабов и других необходимых специалистов. Тщательно проверяйте каждого человека, которого вы задействуете в процессе строительства. Это не только ваше право, но и обязанность. Помимо того, что генеральный подрядчик должен иметь лицензию, он еще должен быть застрахован и располагать определенными финансовыми гарантиями. Могу дать еще один совет. Конечно, каждый человек должен когда-то с чего-то начинать, но я бы десять раз подумал, прежде чем согласился на предложение генерального подрядчика нанять новичка на роль прораба или менеджера проекта. Его недостаточный опыт может обойтись вам в круглую сумму и негативно сказаться на качестве выполнения работ.

Кто же должен входить в команду строителей? В первую очередь, это сильный менеджер проекта. В его обязанности, помимо прочего, входит привлечение субподрядчиков и составление сметы строительства. Менеджер изучает все планы и спецификации, представленные командой архитектора, и зачастую, основываясь на своем опыте, вносит в них изменения и дополнения. Предложения менеджера могут сэкономить вам тысячи долларов из бюджета без ухудшения качества и внешнего вида готового здания.

Каждый проект, в зависимости от масштабов и сложности, должен иметь, как минимум, одного прораба, осуществляющего контроль на месте за строительными работами. Он отвечает за повседневные операции всех субподрядчиков, работающих в данный момент на строительстве. Прораб устанавливает порядок и последовательность операций, чтобы они были согласованы между собой. Например, совершенно очевидно, что маляры должны появляться на строительной площадке после штукатуров. И уж конечно, земляные работы должны быть завершены до того, как бетонщики начнут заливать фундамент. Для разработки графика работ и контроля за его соблюдением нужен человек, который хорошо знаком со всеми операциями и знает, как они должны осуществляться и сколько времени могут занять. Он должен обладать требовательностью в сочетании с профессионализмом. Лишь в этом случае вы получите от субподрядчиков то, за что им заплатили.

В обязанности субподрядчиков, прорабов и менеджера входят постоянные консультации с архитектором и инженерами и применение строительных приемов и способов, которые не всегда могут быть указаны в чертежах, но со всей очевидностью вытекают в процессе строительства. Кроме того, они должны находиться в постоянном контакте с контролирующими органами, в частности со строительными и финансовыми инспекторами, и, разумеется, с вами, как собственником. Не забывайте, что это, в конце концов, ваше детище и лишь вы несете полную ответственность за проектирование и строительство.

У менеджера проекта есть еще одна функция, которая имеет для вас большую важность: он строго следит за бюджетом строительства. В частности, он должен сразу же замечать, как только кто-нибудь из субподрядчиков выходит за рамки отведенной ему доли бюджета, и вносить коррективы, не дожидаясь окончания работ. Он находится на страже ваших финансовых интересов и докладывает вам обо всех случаях превышения сметы. В строительстве нередко бывает так, что работы длятся дольше и обходятся дороже, чем первоначально планировалось, поэтому хороший менеджер, обладающий большим опытом, – это настоящая находка.

На чем зарабатывает деньги генеральный подрядчик? Если вы взглянете на свой бюджет, то обнаружите там одну строку, в которой определенный процент сметы отводится в качестве вознаграждения генподрядчику. Помните, что стоимость строительства определяется в ходе переговоров между вами и подрядчиком, поэтому вы должны хорошо разбираться во всех тонкостях бюджета, включая прямые расходы на оплату труда и приобретение материалов, накладные расходы и прибыль.

Наконец, вы тоже являетесь участником строительной команды и должны использовать все возможные средства, чтобы работы выполнялись качественно, а счета оплачивались своевременно.

Для этого целесообразно нанять независимого инспектора по контролю за качеством, предусмотреть ряд финансовых инструментов в виде залогов и гарантий и заключить договор страхования.

 

Титульная компания

 

Титульные компании, специализирующиеся на проверке права собственности на недвижимость, уже упоминались в этой книге, и настало время вновь к ним вернуться. Они играют важную роль как в процессе приобретения уже готовой недвижимости, так и ее строительства. В частности, эти компании хранят у себя все залоговые суммы, перечисляемые при покупке земельных участков. Кроме того, они выдают сертификаты на право собственности и оказывают услуги по страхованию титулов. Титульная компания периодически проверяет, своевременно ли оплачивает счета генеральный подрядчик и нет ли у него задолженности перед субподрядчиками. Наверняка вам не понравится, если на уже практически завершенное здание будет наложен арест за долги перед строительными организациями. А такое порой случается.