Сравнительный подход к оценке недвижимости.

Сравнительный подход представлен методом сравнения продаж (МСП), который основан на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими подобными ему объектами оценки недвижимости, которые были недавно проданы.

Принципы, лежащие в основе МСП: -спрос и предложение; -замещение; -пропорциональность; -зависимость.

МСП применяется, когда имеются данные об относительно недавних надежных сделках, являющихся основой для стоимостных моделей и рыночных трендов. Для тех объектов, которые часто продаются и покупаются, МСП является наиболее прямым и систематическим подходом к определению стоимости. Обычно он предполагает получение непосредственно ценовых характеристик при оценке недвижимой собственности, которая не обладает доходным характеристиками(односемейные жилые дома).

Применение МСП предлагает определенную последовательность действий:

1. Изучение рынка и выбор объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом. 2. Сбор и проверка достоверности информации о сделках по каждому отобранному объекту. 3. Выбор необходимых единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице. 4. Проведение корректировки цен продаж по каждому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом. 5. Согласование скорректированных цен сопоставимых объектов и подход к показателю стоимости для оцениваемого объекта.

Затратный подход к оценке недвижимости. Он основывается на расчете затрат на восстановление оцениваемых зданий и сооружений с учетом всех видов износа и предпринимательской прибыли. К полученной стоимости добавляется рыночная стоимость участка земли. В основе затратного подхода (ЗП) лежит принцип замещения. Стоимость восстановления - это расходы в текущих ценах на строительство его точного дубликата или копии с использованием точно таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ, что и у объекта оценки. Стоимость замещения - это расходы в текущих ценах на строительство здания, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, построенного из новых материалов и в соответствии с нынешними стандартами, дизайном и планировкой (то есть замена здания его функциональным аналогом).

Использование ЗП необходимо при: -ТЭ анализе нового строительства; -реконструкции; -оценке объектов спецназначения; -страховании недвижимости.

Алгоритм использования ЗП включает в себя следующие этапы:

1.Осмотр объекта недвижимости и ознакомление со всей имеющейся документацией;

2.Оценка текущей стоимости восстановления или замещения (определение издержек/затрат воспроизводства улучшений);

3.Оценка всех видов накопленного износа.

4.Оценка величины предпринимательской прибыли;

5.Оценка стоимости участка земли;

6. Определение итоговой стоимости объекта недвижимости суммированием восстановительной стоимости улучшений с учетом износа, стоимости земельного участка и предпринимательской прибыли.

Существуют следующие способы оценки затрат: -метод сравнительной единицы с вариантами.

-метод количественного обследования. -метод сравнительного объекта.

Методы определения износа: -метод срока жизни; -метод разбиения (по 3 видам износа); -метод экстракции (метод рыночной выборки).

Методы оценки земельного участка: -метод соотнесения; -метод извлечения; -метод освоения; -метод остатка для земли; -метод капитализации земельной ренты; -метод сопоставимых продаж.

Оценка стоимости объекта недвижимости при затратном подходе определяется по следующей схеме: оцененная стоимость восстановления - накопленный износ + стоимость земельного участка + предпринимательская прибыль.

Доходный подход для определения рыночной стоимости недвижимости.

Представлен методом капитализации дохода и методом дисконтирования денежных потоков. Основными понятиями обоих методов являются ЧОД и коэффициент капитализации R.

Метод капитализации дохода основан на оценке текущей стоимости будущих выгод, которые как ожидается принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества.

Капитализация дохода – это процесс пересчета потока будущих доходов в конечную величину, равную сумме их текущих стоимостей. Эти величины учитывают: -сумму будущего дохода; -когда должен быть получен доход; -продолжительность получения дохода.

В основе ДП лежат принципы ожидания и замещения.

Алгоритм применения метода прямой капитализации:

- определить размер стабилизированного ЧОД за 1 год;

- определить величину коэффициента капитализации.

Разделить ЧОД на R.

Методы определения коэффициента капитализации: -метод рыночной выжимки; -аналитический метод (кумулятивное построение R); -методы ипотечно-инвестиционного анализа (при использовании заемного капитала); -экспертный метод (опрос экспертов рынка недвижимости).

Схема использования метода дисконтирования денежных потоков:

1.Составить прогноз и смоделировать денежные потоки на весь период функционирования оцениваемого объекта недвижимости. 2.Определить реверсионную стоимость – размер выручки от перепродажи объекта недвижимости в конце периода владения. 3.Определить ставку дисконта.

4. Дисконтировать денежные потоки и реверсионную стоимость в текущую стоимость объекта недвижимости (на момент оценки).

25. Роль стратегических планов в развитии городов и территорий. Основные направления развития города (на примере города Шуя).

В соврем. условиях значение город. стратег. планирования постоянно возрастает. Стратегический план (СП) в мировой практике муниц. упр-я является уже признанным стержневым элементом в системе методов, обеспечивающих регулирование развития города и позволяющих создавать условия для перспективного развития в сочетании с принятием текущих решений с учетом стратегических целей.

В условиях соц.-экон. преобразований, предполагающих адаптацию структуры города к требованиям рыночной экономики, межгородской и межрегиональной конкуренции СП является наиболее адекватным инструментом, способным объединить усилия администрации и общества в целом для поддержания конкурентосп-ти города.

В целом стратегическое планирование развития городов можно определить как особый вид плановой работы, состоящий в разработке стратегических решений в виде прогнозов, проектов и программ, предусматривающих выдвижение таких целей и стратегий развития городов, реализация которых обеспечит их эффективное и устойчивое функц-е в ДС перспективе.

Внедрение стратегического планирования в практику управления в российских городах определяется его многосторонней ролью с позиций фин., экон., соц., полит. и управл. значения. С позиций финансовой значимости внедрение страт. планир-я будет способствовать укреплению бюджетной базы МСУ и препятствовать неэффективному использованию бюджетных средств, на его основе будет также осуществляться планирование распределения бюджетных и инвестиционных ресурсов с целью их концентрации и оптимального использования.

Экон. роль СП – ДС мех-м привлечения инвестиций, обеспечения структурной перестройки экономики, проведения работ по территор. и межрегиональному маркетингу.

Соц. значимость СП - снижение уровня безработицы, в развитии соц. инфраструктуры (образования, здравоохранения и т.д.) и в осуществлении мер по поддержке жилищного строительства.

Полит. знач-ть - СП - это признанный инструмент обеспечения общественной консолидации и повышения доверия населения к местным властям. Наличие стратегического плана будет способствовать росту уверенности горожан в будущем своего города, позволит сформировать стратегическое видение города у его перспективных партнеров (городов-побратимов, крупнейших инвесторов, международных организаций и т.д.)

Принципы разработки СП

1.Системность – управляющая, управляемая подсистемы, технологии и инструм-й упр-я. 2. Комплексность – все сферы жизнед-ти с учетом факторов 3. Многовар-ть 4. Иерархичность – иерархия целей 5. Альтернативность – сравнение вар-тов 6. Программность – программы, подпрогр., проекты 7. Сочет-е разл. методов – нормат. ЭММ, эксперт. Оценки 8. Единство кач-ва и кол-ва параметров 9. Сопостав-ть показ-лей и критериев 10. Конкретность реш-й.

Город в результате разработки и реализации СП получит целый ряд преимуществ, обеспечивающих устойчивое развитие:

-СП дает веру в будущее городу и горожанам, показывая осн. цели и ориентиры развития на ДС период

-помогает обеспечить концентрацию усилий город. сообщества на ключевых напр-х развития, являющихся наиболее перспективными для конкретного города;

-позволяет объединить устремления и действия полит. и админ. ветвей власти и всех целевых групп — населения, предпринимателей, общественности — в направлении достижения поставленных целей;

-является обязательным условием, выдвигаемым при реализации крупных ИП с иностранным участием;

-обеспечивает сочетание перспективного видения развития города с реализацией конкретных целевых программ и выполнением отдельных

текущих мероприятий.

-привлекает к активному творчеству население города, которое в процессе разработки и реализации плана вовлекается в партнерство с местными властями;

-выводит город на передовые позиции, позволяет ему наращивать организац. потенциал для нового витка своего развития.

Все эти преимущества, обусловленные внедрением инструмента стратегического планирования, позволят городу мобилизовать возможные потенциалы, организовать реальное партнерство со всеми целевыми группами. привлечь население к управлению городом и создать основу для возрождения, устойчивого развития и процветания.

Особенности стратег. планир. г. Шуя, Ивановск. обл-ти:

Горизонт планир-я – 2003-2013 гг.

Миссия города – Шуя - это город совр. эк-ки, основанной на консервативных общ. устоях.

Ориентиры реал-и стратегии: 1. Развитие историч. ядра города. 2. Разв-е новых перспект. р-нов

3. Вывод предпр-й из центра города 4. Разв-е усадебной застройки 5. Созд-е информ. обесп-я д/ сопровожд-я изменений.

Хар-ка города.

1. Город област. подчин-я. S=33,3 км2. До Иваново по ж/д и а/м – 32 км. Р. Теза. 4 моста (2пеш., 2 а/м, ж/д) 2. Числ-ть – 67, 4 тыс. чел. Осн. нас-е – русские. ¼ - пенсионеры. 14 школ, гимназия, училища, пед. унив-т 3. Индустр. центр (25 предпр. пром.): текстиль (72%), пищев. и легк. пр-ть (16%) 4. МС: 13 об., 169 договоров аренды. 5. Острые проблемы: бедность (3/4), нет In, износ сетей, нет спец-тов д/ гор. эк-ки, неразвита сфера услуг, ↓ акт-ть нас-я.

Цели и рес-сы страт. разв-я:

Цели: 1. Форм-е психологии самост-ти и лидерства у нас-я 2. Созд-е мех-мов реал-и нас-м своих страт. Интересов 3. Созд-е информ. и образов. деят-ти д/самостоят. экон., хоз., обществ. жизни нас-я

Приорит. задачи разв-я

1. Форм-е нового образа г.Шуи путем рекламы достигнут. рез-тов

2. ↑ кач-ва и ур-ня проработки НПБ

3. Освоение Админ-ей нов. методов упр-я – PM, оценки и анализа ИП

4. Повыш-е квалиф-и сотр. Админ. и мун. служ.

5. Договора на обуч-е молодежи

6. Стимулир-е конкуренции

7. Созд-е инвестиц. паспорта города.

Рес-сы 1. Ресурсы развитой пр-ти 2. Инновации в развитых обл-тях 3. Переход на автоном. ситсемы теплоснабж. и ГВС (в 2-4 раза экономия) 4. Совр. методы переработки ТБО. 5. Разв-е туризма

Матер. ресурсы: МС, контр. пакет акций города в АО, своб. терр-и

Фин. ресурсы: инвесторы, бюджет

Программы: СЦКП «Разв-е инвест. активности», «МС», «Разв-е малого бизнеса», «Партнерство» и др.