Муниципальный строительный комплекс

Муниципальное управление строительством призвано обеспечить воспроизводство

и приращение основных фондов в жилищном фонде, городском хозяйстве

и социальной сфере, реализовывать планы и программы социально-экономического

развития муниципального образования. В понятие «строительство» в данном

случае входит новое капитальное строительство, а также реконструкция и инженерно-

техническое переоснащение (переоборудование) существующих жилых

и нежилых зданий, сооружений, коммуникаций, зачастую совмещаемые с капитальным

ремонтом.

Строительство — одна из важнейших отраслей городского хозяйства. Его

структура и мощности зависят от типа и размера муниципального образования.

Минимально необходимый местный строительный комплекс может включать

в себя предприятия по добыче местных строительных материалов (песок, гравий,

щебень), производство строительного бетона, кирпича, асфальта и т. п., а также

предприятия механизации и транспорта и организации, осуществляющие строительные,

монтажные и иные работы. Многоотраслевой строительный комплекс

существует лишь в крупных городских муниципальных образованиях.

Строительство как технологический процесс сопровождается инвестиционным

процессом поэтапного вложения денежных средств. Поэтому строительство

можно рассматривать как инвестиционно-строительный процесс. В этом процессе

на территории муниципального образования задействован большой круг субъектов,

показанных на рис. 4.7.1.

Часть из них непосредственно участвует в строительном процессе, другая —

формирует обслуживающую инфраструктуру, напрямую или косвенно участвующую

в создании строительной продукции. Муниципальное образование является

пользователем объектов строительной деятельности, а при осуществлении строительства

за счет бюджетных средств выступает также в роли инвестора и заказчика.

В роли подрядчиков (исполнителей) отдельных этапов строительной деятельности

выступают научно-исследовательские, проектно-изыскательские, строительные,

монтажные и иные организации, поставщики оборудования, строительных

материалов и конструкций, пусконаладочные и другие организации, участвующие

в строительном процессе. Из числа подрядных организаций заказчиком назначается

генеральный подрядчик (генподрядчик), ответственный за организацию

строительного процесса и сдачу в эксплуатацию законченного строительством

объекта. Генподрядчик привлекает для выполнения отдельных видов строительных,

монтажных и иных работ субподрядные организации. Подрядчики могут располагаться

как на территории муниципального образования, так и за его пределами,

особенно субподрядные организации, специализированные на отдельных видах

работ. Технологическое и иное сложное оборудование для строящегося объекта

обычно заказывается и поставляется на строительную площадку непосредственно

заказчиком строительства, однако он может поручить эту работу генподрядчику.

Учитывая особо важную роль проектной стадии в строительном процессе, проектно-

изыскательские организации выделены на рис. 4.7.1 в качестве отдельного

участника этого процесса. Из числа проектных организаций заказчиком назна-

Глава 4. Управление градообслуживающей сферой 205

чается генеральный проектировщик, ответственный за разработку проекта в целом.

Он привлекает для выполнения отдельных видов работ субподрядные специализированные

проектные и изыскательские организации.

Для руководства и координации инвестиционного процесса местная администрация

или иной (немуниципальный) инвестор могут создать управляющую компанию.

Схема взаимодействия между основными участниками инвестиционно-строительного

процесса на территории муниципального образования представлена на рис. 4.7.2.

Подотрасли, этапы и нормативная база строительной деятельности

Федеральный закон 2003 г. относит к компетенции поселений и городских округов

организацию строительства муниципального жилищного фонда и создание

условий для жилищного строительства. К компетенции муниципальных образований

всех типов отнесено строительство автомобильных дорог и сооружений на

них на соответствующих территориях. Фактически под контролем органов местного

самоуправления находятся не только жилищное и дорожное строительство,

но и строительство промышленных объектов коммунального хозяйства, потребительского

рынка, социальной сферы, инженерных коммуникаций.

Подотрасль жилищного строительства в настоящее время представлена, с одной

стороны, сохранившими свой производственный потенциал крупными комплексными

подрядными строительными организациями, ведущими многоэтажное

строительство, с другой стороны, средними и малыми строительными фирмами,

специализирующимися на малоэтажном индивидуальном строительстве.

Крупные строительные организации, как правило, существуют в форме открытых

(ОАО) и закрытых (ЗАО) акционерных обществ и были созданы в результате приватизации

бывших государственных строительных организаций. Они выполняют на

условиях подряда весь комплекс строительно-монтажных и отделочных работ, имея

в своем составе специализированные строительные и транспортные подразделения,

подразделения строительной техники и предприятия стройиндустрии.

Средние и малые строительные фирмы, как правило, образовались в период

экономических реформ в форме закрытых акционерных обществ и обществ с ограниченной

ответственностью (0 0 0). Для обеспечения своей деятельности они

в значительной степени используют подрядные отношения с крупными строительными

организациями.

Важной особенностью современного жилищного строительства является использование

новых современных технологий и отделочных материалов. Для

предприятий стройиндустрии характерно использование зарубежных технологий

и материалов, обеспечивающих требования современного рынка жилья к качеству

и ассортименту строительных изделий и полуфабрикатов.

Основные технологические этапы строительной деятельности:

• проектный этап: проведение инженерных изысканий, разработка, согласование,

экспертиза и утверждение проектно-сметной документации;

• собственно капитальное строительство;

• приемка законченных объектов в эксплуатацию.

В условиях перехода к рыночной экономике началось реформирование системы

проектирования и строительства муниципальных объектов и ее нормативной

базы. Основные нормативные документы на строительство, утвержденные федеральными

органами государственной власти:

• порядок разработки, согласования, утверждения и состав обоснований инвестиций

в строительство предприятий, зданий и сооружений;

• инструкция о порядке разработки, согласования, утверждения и составе

проектной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений;

• положение о порядке проведения государственной экспертизы и утверждении

градостроительной, проектной и предпроектной документации в РФ.

Проектная документация на строительство

Всякая строительная деятельность характеризуется наличием проекта — специальным

образом разработанной и описанной ее модели. Проект характеризуется

определенным жизненным циклом, под которым понимается период времени от

замысла проекта до его закрытия (рис. 4.7.3).

Каждый проект представляет собой совокупность трех взаимосвязанных проектов:

бизнес-проекта, строительного проекта и инвестиционного проекта.

Бизнес-проект — комплект документации, описывающий процесс строительства

и эксплуатации объекта. Он определяет окупаемость инвестиций и получение

дополнительной прибыли или иного (социального, бюджетного, экологического)

эффекта. Бизнес-проект охватывает все три стадии жизненного цикла

проекта и служит его основой.

Строительный проект — комплект документации, описывающей процесс строительства

объекта. Строительный проект разрабатывается и реализуется в течение двух

первых стадий жизненного цикла проекта — предынвестиционнои и инвестиционной.

Инвестиционный проект — комплект документации, описывающий процесс

инвестирования (инвестиционный процесс) в строительство объекта. Инвестиционный

проект, как и бизнес-проект, реализуется на протяжении всего жиз-

ненного цикла проекта. Важным параметром инвестиционного проекта является

срок окупаемости, наступающий во второй стадии жизненного цикла проекта.

Под сроком окупаемости инвестиционного проекта понимается период с начала

его финансирования до момента, когда разность между накопленной суммой чистой

прибыли с амортизационными отчислениями и объемом инвестиционных затрат

становится положительной.

На строительство и реконструкцию сложных объектов предусматривается разработка

предпроектной и проектной документации. Предпроектная документация

оформляется в форме документа, именуемого Обоснования инвестиций в строительство

или Технико-экономическое обоснование (ТЭО). При необходимости

разработки предпроектной документации предынвестиционная стадия жизненного

цикла строительного проекта включает следующие основные этапы:

• составление ходатайства (декларации) о намерениях и направление его в орган

исполнительной власти муниципального образования, на территории которого

намечается строительство, и предварительное согласование места размещения

объекта строительства;

• составление задания на разработку Обоснований инвестиций в строительство;

• разработка Обоснований и получение заключения государственной экспертизы;

• утверждение Обоснований в органе исполнительной власти муниципального

образования, на территории которого намечается строительство, и получение

акта выбора земельного участка для строительства.

 

Механизмы и органы муниципального управления строительством

Государство принимает меры по восстановлению и развитию строительного производства

на новых рыночных принципах. Они ориентированы на институциональные

преобразования как самого объекта строительной деятельности — земельного

участка и сооружаемого объекта недвижимости, так и на стимулирование

основного потребителя строительной продукции — частного инвестора и застройщика.

Предполагаются адаптация действующих строительных норм и правил к

требованиям прогрессивных форм и технологий жилищного строительства, упрощение

процедур получения разрешения на строительство и экспертизы проект-

ной документации, завершение перехода к обязательной конкурсной системе отбора

поставщиков строительных материалов и строительных организаций для

жилищного строительства, финансируемого с привлечением бюджетных средств.

Осуществление названных мероприятий обеспечит развитие процессов проектирования

и строительства на территории муниципальных образований на новой

правовой, экономической и финансовой основе, что, в конечном счете, повысит

эффективность программ социально-экономического развития муниципальных

образований.

Для регулирования процессов строительства на всех его этапах при местной

администрации обычно создается муниципальный орган управления капитальным

строительством (ОКС, УКС). Он может иметь форму структурного подразделения

администрации или муниципального учреждения. В администрациях

крупных муниципальных образований существует должность заместителя

главы администрации по строительству. Основные функции муниципального

органа управления капитальным строительством показаны на рис. 4.7.5.

Если строительство ведется без привлечения бюджетных средств, то на муниципальный

орган возлагаются в основном координирующие, согласовывающие и контрольные

функции. Если же строительство осуществляется с полным или частичным

бюджетным финансированием, муниципальный орган управления строительством

выполняет роль заказчика строительств, и объем его функций существенно расширяется.

На нем лежит ответственность за бесперебойное финансирование всех стадий

строительного процесса, обеспечение его проектно-сметной документацией,

оборудованием, осуществление авторского надзора за строительством и передачу

объекта, законченного строительством и принятого государственной комиссией в эксплуатацию,

той организации, которая будет эксплуатировать объект.__