Про врахування вимог будівельних норм

ПІД ЧАС ОЦІНКИ ОБ’ЄКТІВ НЕРУХОМОСТІ

П. Ю. Баранов

директор ВП «Центр-Персонал»,

оценщик, доцент кафедры менеджмента

Украинской инженерно-

педагогической академии,

канд. экон. наук

Відхилення від вимог чинних будівельних норм (БН) є, як правило, чинниками,
що знецінюють, тому повинні й можуть впливати на вартісну оцінку будинку й споруди.
«Повинні», тому що відхилення від БН знижують рівень корисності об’єкта, що оцінюється, й пов’язані з додатковими (відстроченими) витратами. «Можуть», тому що у міру формування й удосконалення відповідного рівня життєзабезпечення і в оцінювача, і в користувача об’єкта нерухомості (ОН) об’єктивно виникне типова мотивація, яка зростатиме й впливатиме на вартість об’єкта.

Питання аналізу дотримання БН потребують професійних знань у проектуванні й будівництві, що є окремим видом діяльності. Крім того, вплив відхилень від нормативних вимог слід ураховувати лише при порівнянні з об’єктами, в яких такі відхилення відсутні.

Нижче розглядаються питання врахування впливу відхилень від вимог чинних БН на оцінку вартості ОН.

Аналіз стану існуючих будівель під час оцінки вказує на безліч відхилень від чинних БН. Це природно в наших умовах. Те, що дозволялося нормами 30 – 60 років тому, наприклад, облаштування невентильованих суміщених покрівель, відсутність обмежень щодо орієнтації житлових приміщень, теплотехнічні вимоги до огороджуючих конструкцій тощо для житлових будинків, неприпустимо відповідно до чинних БН. Такий аналіз є досить складним і трудомістким, вимагає залучення фахівців, які, крім виявлення рівня дотримання БН, повинні виявити разом з оцінювачем ступінь впливу цього рівня на вартість об’єкта. Ідеальним способом урахування ступеня такого впливу може служити мотивація типового покупця на можливі відхилення від БН. Складність полягає у виявленні і, що особливо важливо та складно, визначенні кількісного впливу цієї мотивації на вартість об’єкта, що оцінюється.

Попередні розрахунки показують, що неврахування впливу чинних БН може призвести до завищення ринкової вартості об’єктів, що оцінюються, на 15 – 30%.

Аналіз оцінної практики показав, що вимоги БН [1-12] під час оцінки ОН на вторинному ринку не враховуються. Водночас найбільший вплив на вартість справляє врахування норм проектування, закладених у ДБН Б (Містобудівні нормативні документи) і ДБН В (Технічні нормативні документи).

У табл. 1 наведена класифікація відхилень, що найчастіше трапляються, від вимог чинних БН під час оцінки ОН на вторинному ринку, які впливають або можуть впливати на оцінку вартості об’єкта.

Відхилення від вимог чинних БН під час оцінки вартості ОН на вторинному ринку впливають на вартісну оцінку об’єктів як знецінюючі чинники. Як відомо, вартість ОН визначається в межах трьох методичних підходів: витратного, порівняльного й дохідного. При використанні витратного підходу знецінення ОН проявляється, як правило, у вигляді функціонального зносу відносно первісної вартості об’єкта, що заміщується, у якому відхилення від чинних БН відсутні. Кількісний вплив знецінення має у цьому випадку визначатися розміром ринкових витрат, необхідних для усунення проявів зносу, порівняно із витратами, понесеними при ново­му будівництві. Вплив порушень чинних БН під час оцінки ОН у межах витратного підходу розглядалося авто­ром [14 і 15]. При використанні порівняльного підходу знецінення ОН проявляється у вигляді відносних або абсолютних (вартісних) поправок до вартості об’єктів порівняння, у яких розглянуті порушення чинних БН відсутні. При використанні дохідного підходу вплив порушень чинних БН проявляється у вигляді або чинника зменшення величини прогнозованого валового доходу, або чинника підвищення розміру дисконтної ставки (ставки капіталізації), або включення одноразових витрат на усунення проявів функціонального знецінення (якщо знос є таким, що можна усунути).

Аналіз чинних ДБН у контексті їх впливу на процес оцінки вартості ОН, а також досвід оцінки нерухомості на вторинному ринку показав, що велика кількість відхилень від нормативних вимог в об’єкті, що оцінюється, може суттєво (у більшому або меншому ступені – для оціню­вача важливо в якому?) вплинути на кінцевий результат – ринкову вартість ОН. За кожним видом відхилень зроблено спробу виявити можливі способи визначення кількісного виразу впливу відхилення на величину вартості.

Нормативний спосіб – розмір впливу відхилення від норм на величину вартості визначається виходячи з нормативних вимог. Такий спосіб найбільш обґрунтований. Проте нормативна інформація про розміри такого впливу наразі практично не сформована. Крім того, не завжди враховується типова мотивація покупця виходячи з аналізу ринку.

Статистичний спосіб може застосовуватися в тих випадках, коли напрацьовані статистичні дані про розміри зниження ринкової вартості залежно від відхилень від вимог чинних БН. Для використання такого способу оцінювачу необхідно створювати інформаційну базу і використовувати сучасний статистичний апарат оброблення даних. Використання такого способу утруднене відсутністю або недостатністю інформації, що відображає мотивацію типового покупця у разі виявлення відхилень, що розгля-даються.

Калькуляційний спосіб полягає у складанні калькуляцій і кошторисів, що дають змогу виявити ринкові витра­ти, пов’язані з усуненням проявів відхилень. Тут проблема полягає в тому, що витрати за кожним елементом (витратами праці, вартістю матеріалів, на експлуатацію технічних засобів) повинні носити ринковий характер [14]. Такий спосіб визначення впливу відхилень від норм є найбільш реальним і обґрунтованим. Складність такого способу полягає у виборі технічного рішення щодо усунен­ня. Виходячи з оцінної практики можна рекомендувати для вибору такого способу принцип найбільш ефективного використання. Щодо даної ситуації необхідно вибрати такий спосіб усунення відхилення, за якого усунення досягається з мінімальними ринковими витра­тами у разі дотримання кожного з відомих обмежень (технічної можливості, юридичного дозволу і фінан­сової здійсненності).

Експертний спосіб застосовується, коли жоден з наведених способів не може бути використаний. Для данного випадку в табл. 2 наведені рекомендовані відсоткові поправки, які відображають відхилення, що розглядаються.

Застосування нормативного й статистичного способів наразі утруднене внаслідок недостатньої інформаційної й методичної бази. Однак у міру накопичення даних ці способи достатньо перспективні. У сучасній оцінній практиці найбільш застосовуваними є калькуляційний і експертний способи, оскільки інформаційну базу для їхнього застосування може й повинен формувати практикуючий оцінювач.

Вплив відхилень на вартість є завжди, але не завжди враховується внаслідок незнання типовим покупцем нор­мативних вимог, що формує типову мотивацію неврахування їх при формуванні ринкової ситуації, а також незнан­ня оцінювачами питань будівельного проектування і неврахування впливу змін у БН на ринкову вартість.

Слід також викласти деякі застереження при практичному використанні викладеного матеріалу:

1. Коректування слід проводити лише у випадку, якщо у базовому варіанті (об’єкті порівняння) нормативні вимоги дотримуються.

2. Запропоновані в табл. 2 відсоткові коректування виявлені экспертно і мають бути скоректовані виходячи з моделювання мотивації типового споживача оцінних послуг на конкретному ринку. При цьому прийняття остаточного значення поправки з рекомендованого інтервалу слід погоджувати з якісним описом характеру відхилення і загальною характеристикою об’єкта.

3. Експертний спосіб визначення поправок на відхилення від вимог чинних БН слід застосовувати при обґрунтуванні відсутності інформації про інші способи, описані вище.

4. Перелік відхилень, наведених у табл. 2, не є вичерпним і може бути доповнений залежно від об’єктів, що оцінюються, виходу нових нормативних документів у будівництві та інших чинників.

У даній статті не враховані відхилення від чинних БН, пов’язаних з екологічними вимогами, з вимогами на будівництво будівель і споруд з особливими гідрогеологічними умо­вами тощо. Це може бути предметом окремого розгляду.

Автором також не розглядаються відхилення від чинних БН, які часто спостерігаються під час обстеження об’єктів нерухомості, але мають незначний вплив на вартість.

Слід також відмітити складність визначення кількісного виразу впливу відхилень на величину вартості навіть за наведеного діапазону, тому в статті дані деякі методичні рекомендації. Величина відхилень від норм залежить від ряду чинників, частина з яких відображена в класифікаційній таблиці. Автором зроблений перший крок у цьому напрямі. Головна мета полягає в тому, що оцінювач має враховувати можливі відхилення в частині їх впливу на вартість нерухомості і залежно від класифікаційних ознак визначати такий вплив, створюючи в тому числі свою інформаційну базу, яка може поповнюватися з формуванням відповідної мотивації сторін ринку.

 

Висновки

§ Урахуваня впливу відхилень від вимог будівельних норм на вартість об’єкта є одним з важливих чинників підвищення якості оцінної діяльності в галузі нерухомості.

§ Складність урахуваня полягає в тому, що й оцінювач
і заінтересовані в оцінці сторони найчастіше не володіють знаннями чинних будівельних норм, внаслідок чого мотивація впливу на вартість у них недостатня.

§ У роботі зроблена спроба урахуваня впливу відхилень
від нормативних вимог під час оцінки об’єктів нерухомості на вторинному ринку, яка не охоплює повний перелік можливих відхилень і може бути доповнена в процесі накопичення відповідної бази даних і в міру вдосконалення будівельних норм.

 

ЛІТЕРАТУРА

1. ДБН 79-92. Житлові будинки для індивідуальних забудовників України. - К., 1992.
2. ДБН 360-92**. Містобудування. Планування і будова міських і сільських поселень – К., 2002.
3. ДБН В.2.2-15-2005. Житлові будинки. Основні положення. - К., 2005.
4. ДБН В.3.2-2-2009. Житлові будинки. Реконструкція та капітальний ремонт. - К., 2009.
5. ДБН В.2.2-9-99. Громадські будинки та споруди. Основні положення. - К., 1999.
6. ДБН В.2.2-23:2009. Будинки і споруди. Підприємства торгівлі. - К., 2009.
7. ДБН В.2.3-15:2007. Автостоянки і гаражі для легкових автомобілів. - К., 2007.
8. ДБН В.2.2-25:2009. Будинки й споруди. Підприємства харчування (заклади ресторанного господарства). - К., 2009.
9. ДБН В.2.6-14-97. Покриття будинків і споруд. - К., 1997.
10. ДБН В.2.6- 31:2006. Теплова ізоляція будівель. - К., 2006.

11. Нормативи опору теплопередачі зовнішніх огороджуючих конструкцій житлово-цивільних будинків і споруд для нового будівництва, реконструкції та капітального ремонту / затв. наказом Міністерства України в справах будівництва й архітектури від 27.12.93 № 247.

12. Положення про порядок консервації та розконсервації об’єктів будівництва /затв. наказом Міністерства будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства України від 21.10.2005 № 2.

13. СОУ ЖКГ 75.11 – 35077234. 0015:2009. «Житлові будинки. Правила визначення фізичного зносу житлових будинків» / затв. наказом Міністерства з питань житлово-комунального господарства України від 03.02.2009 № 21.

14. Баранов П. Ю. Про проблеми застосування затратного підходу під час оцінки нерухомості // Держ. інформ. бюл. про приватиз., 2003, № 8, с.41 – 45.

15. Баранов П. Ю. Про затрати на необхідні поліпшення під час оцінки об’єктів нерухомості // Держ. інформ. бюл. про приватиз., 2011, № 8, с. 24 – 27.