Тема 2. Договор социального найма (2/2 час. )

1. Понятие договора социального найма жилого помещения, его отличия от договора коммерческого найма.

2. Предмет, срок и форма договора социального найма жилого помещения.

3. Права и обязанности сторон по договору социального найма жилого помещения. Договор поднайма жилого помещения. Отличия поднанимателей от временных жильцов.

4. Понятие и правовое положение членов семьи нанимателя по договору социального найма.

5. Расторжение и изменение договора социального найма. Выселение нанимателя и членов его семьи.

В соответствии со ст. 60 ЖК договор социального найма жилого помещения – это соглашение, по которому одна сторона - собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК.

Договор коммерческого найма жилого помещения – это такой договор, по которому одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (ст. 671 ГК).

Оба договора являются консенсуальными, взаимными и возмездными.

Отличия договора социального найма жилого помещения от договора коммерческого найма:

Договор коммерческого найма жилого помещения	Договор социального найма жилого помещения
1. может быть заключен в любом фонде;	1. может быть заключен только в домах государственного и муниципального фонда;
2. порядок заключения и условия договора определяются соглашением сторон;	2. основания, порядок заключения и условия договора прямо предусмотрены нормативными актами;
3. может быть заключен с любым физическим лицом;	3. может быть заключен только с лицом, состоящим на учете нуждающихся в жилых помещениях или имеющим право на внеочередное получение жилья;
4. размер и уровень благоустроенности жилья определяется соглашением сторон;	4. размер и уровень благоустроенности определяется нормативными актами;
5. заключается на срок не более 5 лет;	5. носит бессрочный характер;
6. наниматель не может требовать обмена занимаемого жилого помещения	6. наниматель может обменять занимаемое жилое помещение на помещение, занимаемое другим нанимателем по договору социального найма
7. совместно проживающие с нанимателем лица несут солидарную с ним ответственность перед наймодателем только в том случае, если об этом заключено специальное соглашение;	7. члены семьи несут солидарную с нанимателем ответственность перед наймодателем за причиненный помещению вред;
8. в случае расторжения договора, выселение производится без предоставления жилой площади.	8. выселение, по общему правилу, допускается только с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения.

В соответствии со ст. 62 ЖК предметом договора социального найма жилого помещения может быть только жилое помещение: жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры. Помещение, предоставляемое по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, соответствовать установленным санитарным и техническим правилам и нормам.

Признаки благоустроенного жилого помещения

Соответствует среднему уровню благоустроенности жилья в данном населенном пункте

Размер от 15 до 18 кв.м общей площади на каждого члена семьи

Должно находится в доме капитального типа

Расположено в том же населенном пункте, где проживал гражданин

 

 

Не могут быть самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения: неизолированные жилые помещения, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме. Под неизолированными жилыми помещениями понимаются комнаты, связанные общим входом, т.е. смежные комнаты, в одну из которых можно пройти только через другую. Помещениями вспомогательного использования признаются подсобные помещения: кухни, коридоры, кладовые и т.д. Общим имуществом в многоквартирном доме являются те части дома, которые имеют вспомогательное, обслуживающее значение и не являются объектами индивидуальной собственности: лестницы, лифты, подвалы, крыши и т.д. Общее имущество не является частью квартир и предназначено для обслуживания более одного помещения в доме.

В отличие от договора коммерческого найма договор социального найма заключается без указания срока его действия, т.е. он носит бессрочный характер.

Договор социального найма жилого помещения не может быть расторгнут, если изменились основания и условия, дающие право на заключение такого договора, т.е. если улучшилось материальное положение семьи нанимателя или он приобрел другое жилое помещение на праве собственности – это не может служить основанием для расторжения договора социального найма.

Переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления жилым помещением не влечет за собой расторжения или изменения условий договора социального найма.

В соответствии со ст. 63 ЖК договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения в фонде социального использования. Договор заключается в простой письменной форме в соответствии с Типовым договором социального найма жилого помещения, утвержденным постановлением Правительства РФ от 25 мая 2005 г. № 315.

В соответствии с ч. 2 ст. 162 ГК несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность только в случаях, прямо указанных в законе или соглашении сторон, поэтому при несоблюдении простой письменной формы договора социального найма, стороны в соответствии с ч. 1 ст. 162 ГК лишается права в случае спора ссылаться на свидетельские показания, но при этом вправе приводить письменные и иные доказательства.

Понятие и правовое положение членов семьи нанимателя по договору социального найма

Статья 69 ЖК предусматривает, что члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут обязанности, вытекающие из договора социального найма жилого помещения.

Члены семьи нанимателя
В силу одного факта совместного проживания: супруг, дети и родители	При условии совместного проживания и ведения общего хозяйства: другие родственники и нетрудоспособные иждивенцы, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи	В исключительных случаях при условии совместного проживания и ведения общего хозяйства: иные лица, не являющиеся ни родственниками, ни иждивенцами могут быть признаны членами семьи нанимателя в судебном порядке.

Под ведением общего хозяйства понимается: единый бюджет семьи, совместное пользование жилым помещением и домашней обстановкой, взаимная материальная поддержка членов семьи, другие обстоятельства, свидетельствующие о наличии семейных отношений.

Супругом признается только лицо, состоящее в зарегистрированном браке или браке, приравненном к зарегистрированному. Право на жилую площадь возникает у супруга с момента вселения в жилое помещение, которое допускается с согласия всех совершеннолетних членов семьи. Лицо, вселившееся в жилое помещение с целью создания семьи, но без регистрации брака, по общему правилу, не приобретает право на жилую площадь, хотя в некоторых случаях такое право может быть признано за ним: в случае длительного совместного проживания, когда у лиц, находящихся в фактических брачных отношениях имеются совместные дети, либо вселившийся фактический супруг стал не трудоспособным.

Родители и совершеннолетние дети приобретают право на жилую площадь друг друга с момента вселения и соответствующего оформления его (заявление о регистрации, согласие всех совершеннолетних членов семьи, соблюдение учетной нормы). Несовершеннолетние дети всегда имеют право на жилую площадь родителей, независимо ни от каких условий. Усыновленные и усыновители имеют такие же права на жилую площадь как и родные дети и родители.

Иждивенцами признаются лица, которые находятся на содержании нанимателя, поскольку не имеют сами достаточных средств к существованию, а также лица, имеющие незначительные источники средств в виде пенсии или стипендии, если они получают от нанимателя такую помощь, которая является для них основным и постоянным источником средств к существованию.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда в Постановлении от 2 июля 2009 г. для признания других родственников и нетрудоспособных иждивенцев членами семьи нанимателя требуется также выяснить содержание волеизъявления нанимателя (других членов его семьи) в отношении их вселения в жилое помещение: вселялись ли они для проживания в жилом помещении как члены семьи нанимателя или жилое помещение предоставлено им для проживания по иным основаниям (договор поднайма, временные жильцы). В случае спора факт вселения лица в качестве члена семьи нанимателя либо по иному основанию может быть подтвержден любыми доказательствами (статья 55 ГПК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 69 ЖК РФ членами семьи нанимателя, кроме перечисленных выше категорий граждан, могут быть признаны и иные лица, но лишь в исключительных случаях и только в судебном порядке. Решая вопрос о возможности признания иных лиц членами семьи нанимателя (например, лица, проживающего совместно с нанимателем без регистрации брака), суду необходимо выяснить, были ли эти лица вселены в жилое помещение в качестве члена семьи нанимателя или в ином качестве, вели ли они с нанимателем общее хозяйство, в течение какого времени они проживают в жилом помещении, имеют ли они право на другое жилое помещение и не утрачено ли ими такое право.

Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи нанимателя жилого помещения несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма (обязательства по сохранности жилого помещения и поддержанию его в надлежащем состоянии, по текущему ремонту жилого помещения, по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги (часть 3 статьи 67 ЖК РФ).

Вселение в жилое помещение новых членов семьи нанимателя, согласно части 2 статьи 70 ЖК РФ, влечет за собой необходимость внесения соответствующих изменений в ранее заключенный договор социального найма жилого помещения в части указания таких лиц в данном договоре. Вместе с тем несоблюдение этой нормы само по себе не является основанием для признания вселенного члена семьи нанимателя не приобретшим права на жилое помещение при соблюдении установленного частью 1 статьи 70 ЖК РФ порядка вселения нанимателем в жилое помещение других граждан в качестве членов своей семьи.

Наниматель вправе вселить в занимаемое жилое помещение

с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих:

Не спрашивая ни у кого согласия:

с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, и наймодателя:

супруга

детей

родителей

Своих несовершеннолетних детей

Других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов семьи

 

Наймодатель может запретить вселение других граждан в качестве новых членов семьи нанимателя, если после их вселения общая площадь жилого помещения на каждого члена семьи будет менее учетной нормы. При этом супруг, дети и родители могут быть вселены нанимателем не зависимо от размера общей площади жилого помещения приходящегося на каждого члена семьи. В силу части 4 статьи 69 ЖК РФ, если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма (например, в связи с расторжением брака, прекращением ведения общего хозяйства), но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи, в том числе: право бессрочно пользоваться жилым помещением (часть 2 статьи 60 ЖК РФ), сохранять право пользования жилым помещением в случае временного отсутствия (статья 71 ЖК РФ), право вселять в жилое помещение других лиц с соблюдением правил статьи 70 ЖК РФ, право требовать принудительного обмена жилого помещения в судебном порядке (статья 72 ЖК РФ), право заключать договор поднайма с соблюдением правил статьи 76 ЖК РФ и др.

Поскольку за бывшим членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, продолжающим проживать в жилом помещении, сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи, то для вселения нанимателем своего супруга, своих совершеннолетних детей и родителей, других граждан в качестве членов своей семьи требуется получение письменного согласия названного бывшего члена семьи нанимателя (часть 1 статьи 70 ЖК РФ). Получение согласия бывшего члена семьи нанимателя в установленной законом форме требуется также и в иных случаях осуществления нанимателем правомочий по договору социального найма (обмен жилого помещения, передача его в поднаем, вселение временных жильцов, замена жилого помещения, перепланировка и переустройство жилого помещения, изменение или расторжение договора).

Частью 4 статьи 69 ЖК РФ установлена самостоятельная ответственность бывшего члена семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, продолжающего проживать в этом жилом помещении, по его обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма. Поэтому он вправе потребовать от наймодателя и нанимателя заключения с ним отдельного соглашения, определяющего порядок и размер его участия в расходах по внесению платы за наем жилого помещения и коммунальные услуги, ремонт и содержание жилого помещения. Предложение о заключении такого соглашения может также исходить и от нанимателя. Споры, возникающие в связи с отказом наймодателя и (или) нанимателя заключить такое соглашение или в связи с недостижением соглашения между сторонами по его содержанию, разрешаются в судебном порядке.

Суд, рассматривая названные споры, вправе применительно к положениям частей 4, 5 статьи 155, статьи 156 ЖК РФ и статьи 249 ГК РФ определить порядок и размер участия бывшего члена семьи нанимателя в расходах на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, исходя из приходящейся на него доли общей площади жилого помещения, с возложением на наймодателя (управляющую организацию) обязанности заключить с бывшим членом семьи нанимателя соответствующее соглашение и выдать ему отдельный платежный документ на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. Если между лицами, проживающими в жилом помещении по договору социального найма, имеется соглашение об определении порядка пользования этим жилым помещением (например, бывший член семьи нанимателя пользуется отдельной комнатой в квартире), то вышеназванные расходы могут быть определены судом с учетом данного обстоятельства.

Жилищный кодекс Российской Федерации не содержит норм о праве члена семьи нанимателя жилого помещения потребовать от наймодателя изменения договора социального найма путем заключения с ним отдельного договора социального найма. В связи с этим требование члена семьи нанимателя о заключении с ним отдельного договора найма жилого помещения (в том числе с учетом положений статьи 5 Вводного закона и в отношении жилого помещения, предоставленного по договору социального найма до 1 марта 2005 года), исходя из объема жилищных прав нанимателя и членов его семьи, определенных статьей 67 ЖК РФ и пунктом 6 Типового договора социального найма жилого помещения, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 21 мая 2005 г. N 315, удовлетворению не подлежит.

При временном отсутствии нанимателя жилого помещения и (или) членов его семьи, включая бывших членов семьи, за ними сохраняются все права и обязанности по договору социального найма жилого помещения (статья 71 ЖК РФ). Если отсутствие в жилом помещении указанных лиц не носит временного характера, то заинтересованные лица (наймодатель, наниматель, члены семьи нанимателя) вправе потребовать в судебном порядке признания их утратившими право на жилое помещение на основании части 3 статьи 83 ЖК РФ в связи с выездом в другое место жительства и расторжения тем самым договора социального найма.

Разрешая споры о признании нанимателя, члена семьи нанимателя или бывшего члена семьи нанимателя жилого помещения утратившими право пользования жилым помещением по договору социального найма вследствие их постоянного отсутствия в жилом помещении по причине выезда из него, судам надлежит выяснять: по какой причине и как долго ответчик отсутствует в жилом помещении, носит ли его выезд из жилого помещения вынужденный характер (конфликтные отношения в семье, расторжение брака) или добровольный, временный (работа, обучение, лечение и т.п.) или постоянный (вывез свои вещи, переехал в другой населенный пункт, вступил в новый брак и проживает с новой семьей в другом жилом помещении и т.п.), не чинились ли ему препятствия в пользовании жилым помещением со стороны других лиц, проживающих в нем, приобрел ли ответчик право пользования другим жилым помещением в новом месте жительства, исполняет ли он обязанности по договору по оплате жилого помещения и коммунальных услуг и др.

При установлении судом обстоятельств, свидетельствующих о добровольном выезде ответчика из жилого помещения в другое место жительства и об отсутствии препятствий в пользовании жилым помещением, а также о его отказе в одностороннем порядке от прав и обязанностей по договору социального найма, иск о признании его утратившим право на жилое помещение подлежит удовлетворению на основании части 3 статьи 83 ЖК РФ в связи с расторжением ответчиком в отношении себя договора социального найма.

Отсутствие же у гражданина, добровольно выехавшего из жилого помещения в другое место жительства, в новом месте жительства права пользования жилым помещением по договору социального найма или права собственности на жилое помещение само по себе не может являться основанием для признания отсутствия этого гражданина в спорном жилом помещении временным, поскольку согласно части 2 статьи 1 ЖК РФ граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права. Намерение гражданина отказаться от пользования жилым помещением по договору социального найма может подтверждаться различными доказательствами, в том числе и определенными действиями, в совокупности свидетельствующими о таком волеизъявлении гражданина как стороны в договоре найма жилого помещения.

При признании брака недействительным, вопрос о праве вселившегося супруга на жилую площадь решается в зависимости от того, по чьей вине брак признан недействительным. Если по вине вселившегося супруга (он скрыл, что состоит в другом зарегистрированном браке), то он не приобретает право на жилую площадь, а если по вине супруга-нанимателя жилого помещения, то вселившийся супруг приобретает право на жилое помещение.