Определение операционных расходов (ОР)

Операционными расходами называются периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

Операционные расходы подразделяются на переменные, постоянные и резерв на замещение. При оценке объекта недвижимости выделяются следующие статьи операционных расходов:

Постоянные:

§ арендные платежи за земельный участок или земельный налог;

§ налог на недвижимость (имущество);

§ расходы на страхование.

Переменные:

§ расходы на управление;

§ расходы на маркетинг и рекламу.

Резерв на замещение:

§ расходы на текущий ремонт;

§ расходы на капитальный ремонт.

Постоянные расходы

К постоянным расходам относятся расходы, которые не зависят от степени заполняемости объекта и арендной платы за него.

В рамках данного Отчета постоянные расходы складываются из налога на имущество, ежегодных взносов на страхование объекта.

Налог на имущество уплачивается в размере 2,2% от рыночной стоимости объекта. Ставка налога на имущество, а также налогооблагаемая база определена на основе действующих документов: Налоговый Кодекс РФ (часть 2) от 05.08.2000 №117-ФЗ, глава 30; Закон Санкт-Петербурга «О налоге на имущество организаций» № 684-96 от 26.11.2003 г.

Ежегодный взнос на страхование оцениваем по данным страховых компаний «РЕСО-Гарантия», страховое общество «Помощь», «Центр Брокер Страховые консультанты», в среднем в размере 0,2% от восстановительной стоимости объекта.

Переменные расходы

К переменным относятся расходы, которые связаны с интенсивностью использования собственности и уровнем предоставляемых услуг. Для каждого вида собственности характерны некоторые отличия в составе переменных расходов, однако, можно выделить расходы, которые являются общими для всех объектов. Это расходы: на заключение договоров аренды, на маркетинг и рекламу, на управление, эксплуатационные расходы (электроэнергия, тепло и водоснабжение, канализация, обслуживание лифтов, слаботочные сети, дератизация, вывоз мусора, мытьё окон и др.), обеспечение безопасности.

В рамках данного Отчета к переменным расходам могут быть отнесены расходы на управление и рекламу,

Расходы на управление, маркетинг и рекламу. Расходы на управление, маркетинг и рекламу задаются в зависимости от размера объекта – либо в виде доли от действительного валового дохода (для крупных объектов, управляемых специализированной компанией), либо величиной заработной платы управляющего с накладными расходами (пользование помещениями, средствами связи, транспортом, а также делопроизводство) – для малых объектов, управляемых, например, наемным работником или по совместительству одним из руководителей предприятия-пользователя объекта. В современных российских условиях в крупных городах, как и в развитых странах, разумный уровень этих расходов составляет 2-10% от ДВД. Для рассматриваемого варианта величина расходов на управление, маркетинг и рекламу принята на уровне 3% от ДВД.

Резерв на замещение

Резерв на замещение включает в себя как постоянную (расходы, связанные с компенсацией разрушительного влияния природных сил на фундамент, кровлю, наружную отделку стен, а также затраты на восстановление эксплуатационных качеств инженерных систем и обеспечение безопасности), так и переменную (расходы зависящие от загрузки объекта арендаторами и от интенсивности эксплуатации помещений (ремонт покрытия полов, внутренней отделки стен, оборудования и сетей газоснабжения, водоснабжения, вентиляции и кондиционирования)) составляющую.

Расходы на капитальный ремонт (постоянная составляющая). Расчет ежегодных отчислений на капитальный ремонт приведен ниже по тексту.

Расчет этой суммы производится, исходя из следующих предпосылок:

§ затраты на капитальный ремонт составляют около 10% от восстановительной стоимости объекта недвижимости;

§ ремонт производится 1 раз в 20 лет;

§ накопление происходит по ставке 9,09% годовых (значение текущей доходности к погашению облигаций федерального займа (ОФЗ номер эмиссии 46020 срок погашения до 2036 г.) по состоянию на дату проведения оценки).

Для расчета величины расходов на капитальный ремонт применялась формула^[2]:

, (10)

Где:

• РМТ – ежегодные отчисления на капитальный ремонт;
• С_r – необходимые затраты на капитальный ремонт (10% от восстановительной стоимости);
• SFF – фактор фонда возмещения.

Фактор фонда возмещения показывает величину равновеликих платежей, которые бы аккумулировали на депозите к концу срока аннуитета 1 денежную единицу.

, (11)

Где:

• i –9,09% - значение текущей доходности к погашению облигаций федерального займа (ОФЗ номер эмиссии 46020 срок погашения до 2036 г.;
• n – период накопления (20 лет).

Для нахождения величины ежегодных отчислений на капитальный ремонт необходимо фактор фонда возмещения умножить на величину затрат на капитальный ремонт.

Таблица 27. Отчисления в фонд накопления на капитальный ремонт