Элементы договора имущественного найма

Субъекты. В отношениях по найму имущества субъектами, т. е. наймодателем или нанимателем, могут быть как граждане, так и социалистические организации. При этом систематическая сдача имущества в наем со стороны социалистических организаций допустима лишь при условии, когда совершение таких сделок входит в их уставную деятельность. Что же касается граждан, то они не вправе прибегать к договору имущественного найма как к средству извлечения постоянных доходов, а потому их выступление в качестве наймодателем не должно носить систематического характера.

Ввиду того что рассматриваемый договор является внеплановым, выбор контрагентов зависит от усмотрения самих сторон, но ограничивается только одним условием: данный конкретный субъект должен быть законом признан способным к получению во временное возмездное пользование данного конкретного имущества. Однако в тех случаях, когда, согласно действующему законодательству, заключение договора должно опираться на определенные административно-правовые предпосылки, имущество может быть сдано в наем лишь тому лицу, которое обозначено в ордере, распоряжении или ином административном акте.

Право сдачи имущества в наем принадлежит тому кто является его собственником или обладают им на праве оперативного управления. Если же имущество было сдано в наем лицом, не являющимся его собственником, сохранение прав нанимателя зависит от добросовестности последнего и от способа выбытия вещи из обладания собственника (ст.ст. 59, 60 ГК). Однако и с случае сохранения действия договора найма, заключенного не собственником, наниматель по требованию собственника обязан вносить наемную плату ему, а не лицу, заключившему с ним договор.

Г. Н. Полянская придерживается по этому вопросу иного мнения. Она полагает, что «не обязательно, чтобы наниматель являлся собственником передаваемой в пользование вещи», и приводит такие примеры, как сдача имущества в наем нанимателем или сдача в наем жилой площади членом жилищно-строительного кооператива.[30] Но в первом случае имеет место не наем, а поднаем. Втором же случаи относится не к имущественному, а к жилищному найму, не говоря уже о том, что для заключения договора здесь требуется согласие собственника -- самого жилищно-строительного кооператива в лице его правления.

Не собственник может иметь в отношении вещи только право владения или также и право пользования. При наличии у него одного лишь права владения (когда вещь сдается в залог, на хранение и т. п.) он не управомочен на заключение договора имущественного найма. Когда же ему принадлежи г право пользования, он сам является нанимателем и потому управомочен (при определенных условиях) заключить договор поднайма но не найма. Из этого следует, что наймодателем может быть только собственник вещи. (стр.73)

. Объект. Основным материальным объектом рассматриваемого договора является сдаваемое в наем имущество, а действия по его передаче в пользование другому лицу составляют основной юридический объект договора имущественного найма.

Как уже было сказани ранее, сдаваемою в наем имущество характеризуется непотребляемостью и тем, что оно должно быть определено индивидуальными, признаками. Если ограничиться вещами этого рода, то надлежит признать, что круг материальных объектов имущественного найма шире круга материальных объектов купли-продажи. Так, земля полностью исключена у нас из круга объектов купли-продажи, но некоторые земельные участки (например, входящие в состав земель, переданных транспорту) могут быть сданы в аренду.

Вместе с тем комплекс возможных предметов найма не является безграничным. В частности, запрещена сдача в аренду

земель сельскохозяйственного назначения. Не передаются возмездное пользование недра земли, предприятия и т.п. Не считается действительным договор о сдаче в наем садов и иных насаждений.

В каждом отдельном случае допустимость передачи в возмездное пользование той или иной вещи зависит от конкретного состава участников данного правоотношения. Так, сельскохозяйственные машины могут сдаваться напрокат только колхозам, совхозам и другим сельскохозяйственным предприятиям. Арендаторами конторских и складских помещений могут быть только социалистические организации, но не граждане. Организации по прокату предметом домашнею обихода созданы для обслуживания нужд населения.

Срок. Обязательным элементом данного договора является срок, потому что в этом случае имущество передается во временное пользование другому лицу. Отсюда, однако, не ел дует, что период действия договора имущественного найма до. жен быть определен в нем самом. С этой точки зрения все рассматриваемые договоры подразделяются на два вида.

Во-первых, существуют срочные, т. е. такие договоры, в которых определен срок их действия. Продолжительность этого срока определяется по соглашению сторон, но он во всяком случае не должен превышать 12 лет (ст. 154 ГК). Если бы стороны включили в договор указание на более длительные сроки, они подлежали бы автоматическому сокращению до 12-летнею периода, как предельного с точки зрения действующего законодательства. Указанный предельный период иногда сокращается типовыми договорами или специальными правилами. В частности, маломерные дома сдаются исполкомами местных Советов в аренду гражданам на срок от 5 до 10 лет. Примечание к ст. 154 Г'К для сдачи в аренду государственных предприятий предусматривает в качестве максимального период в (стр.24) 24 года. Но ввиду того, что не существует уже и самой аренды государственных предприятий, правило о 24-летнем сроке практически утратило силу.

Во-вторых, договоры имущественного найма бывают бессрочными, т. е. такими, в которых вообще не определяется срок их действия. Как и во всех других случаях того же рода, в бессрочном договоре но сдаче имущества в наем любой контрагент в любой момент может потребовать его прекращения. Однако, учитывая, что имущество, полученное в пользование, призвано к более или менее длительному обслуживанию соответствующих потребностей, закон устанавливает здесь для предупреждения другой стороны о намерении прекратить действие договора не 7-дневный срок, как указано в ст. 111 ГК, а период гораздо большей продолжительности; три месяца — при найме жилых и нежилых помещений и один месяц—при найме прочего имущества (ст. 155 ГК).

Срочный договор имущественного найма может при определенных обстоятельствах стать бессрочным. Бывает, что по истечении установленного срока наниматель продолжает фактически пользоваться имуществом, а наймодатель—получать наемную плату, выражая тем самым согласие на сохранение их взаимоотношений. При этих условиях договор и считается возобновленным на неопределенный срок.

Судебная и арбитражная практика испытывает некоторые затруднения в исчислении сроков исковой давности по бессрочным или возобновленным на неопределенный срок договорам о найме имущества, когда иск об истребовании этого имущества предъявляется наймодателем к нанимателю. Известно, что по бессрочным договорам течение исковой давности исчисляется с момента их заключения (ч. II ст. 45 ГК). Но так как наниматель продолжает вносить наемную плату, то каждый такой платеж означает признание им прав наймодателя, прерывающей течение исковой давности (ст. 50 ГК). В то же время перерыв исковой давности в силу акта признания долга происходит только в отношениях, одним из участников которых является гражданин. Можно поэтому признать, что в отношениях с участием граждан исковая давность при бессрочном характере договора течет с момента его заключения и прорывается каждым в отдельности актом внесения наемной платы. В отношениях между социалистическими организациями течение исковой давности начинается с того же момента, однако фактом внесения наемной платы давность не прерывается.[31]

С наступлением установленного в договоры срока его действие прекращается. Однако, согласно примечанию к ст. 154 ГК, социалистические организации в отношении арендуемых ими государственных строений имеют преимущественное право на заключение нового договора по поводу того же строения. Наличие у нанимателя такого права не означает, конечно, что наймодатель обязан перезаключить с ним договор на прежних уело виях. Эти условия в пределах, допускаемых законом, могут быть изменены. Важно лишь, чтобы новые условия выдвигаемые (стр.75) наймодателем, не были худшими по сравнению с теми, на которых он готов сдать свое имущество к наем третьему лицу.

Право нанимателя на преимущественное перезаключение с ним договора обеспечивается исковой защитой. Когда, например, Управление продторгами г. Ленинграда отказалось возобновить договор с базой № 3 «Заготзерно» о найме складского помещения, по иску базы договор был признан заключенным па очередной, 1959 год решением Ленинградского городского арбитража.

Однако указанное право нанимателя отпадает в двух случаях: когда наймодатель не желает больше сдавать имущество в наем, имея в виду использовать его для своих собственных нужд или если меняется назначение имущества (например, конторское помещение решено превратить в жилое). Кроме того, когда необходимой предпосылкой возникновения отношений по имущественному найму является издание административного акта компетентным органом, тот же орган вправе прекратить действия уже заключенного договора или устранить возможность его перезаключения.

Права и обязанности сторон. Основная обязанность наймодателя состоит в своевременном предоставлении нанимателю имущества, относительно которого был заключен договор (ст. 157 ГК). Если бы наймодатель уклонился от выполнения этой обязанности, наниматель имел бы право либо истребовать наемное имущество в принудительном порядке, либо расторгнуть договор. Независимо, однако, от того, по какому из двух названных путей пойдет наниматель, он, кроме того, управомочен на взыскание возмещения убытков, причиненных ему наймодателем в результате неисполнения своих договорных обязательств (ст. 158 ГК). Необходимо, впрочем, учитывать, что во многих случаях заключение договора имущественного найма совпадает во времени с исполнением обязанности по передаче нанимателю самой вещи. Таков, в частности, порядок передачи гражданам напрокат автомашин, мотоциклов, велосипедов, спортивного инвентаря, музыкальных инструментов, предметов домашнего обихода. Естественно, что при таких обстоятельствах исключена возможность нарушения наймодателем обязанности по передаче вещи, а потому что отпадает потребность в предъявлении к нему указанных исков.

Наймодатель. далее, обязан не просто передать нанимателю вещь, но передать ему последнюю в таком состоянии, которое соответствует договорным условиям и целевому назначению имущества, сдаваемого в наем. Так, если железная дорога, сдавая владельцу подъездных путей в аренду вагоны, не произведет их очистку от остатков ранее перевозившегося груза, считается, что дорога не выполнила своей обязанности по передаче арендатору имущество в состоянии, соответствующем его целевому назначению. Приведение наемного имущества (стр.76) в состояние, пригодное к использованию, должно быть произведено наймодателем либо за его счет самим нанимателем, имеющим также право на возмещение причиненных ему убытков. Однако наймодатель не несет ответственности за недостатки, которые были или должны были быть известны нанимателю при заключении договора (ст. 157 ГК). Вместе с тем, если уже во время действия договора в силу случайных обстоятельств имущество окажется в состоянии, непригодном для его использования но условленному назначению, наниматель приобретает право на досрочное расторжение договора («г. «б» ст. 171 ГК).

После передачи имущества наймодатель не должен совершать таких действий, которые препятствуют нанимателю нормально пользоваться вещью. Так, например, дачевладелец нарушил бы указанную обязанность, если бы после передачи помещения съемщику дачи он отключил в нем водоснабжение, электросеть и т. п. При определенных обстоятельствах наймодатель обязывается также к совершению некоторых активных. положительных действий, необходимых для нормального использования имущества нанимателем. Иногда, например, собственник музыкального инструмента сдает его в пользование при условиях посещения его квартиры пользователям в назначенные часы. В эти часы пользователю должны быть обеспечены доступ в квартиру, необходимое освещение и т. и Нарушение обязанностей такого рода также дает право нанимателю расторгнуть договор и потребовать возмещения причиненных ему убытков.

Наряду с обязанностями наймодатель обладает и определенными правами, а сообразно с этим соответствующие обязанности возлагаются на нанимателя.

Основная обязанность нанимателя состоит в своевременном внесении наемной платы. Наемная плата выражается обычно в периодических денежных платежах. В ст. 165 ГК упоминаются и такие формы наемной платы, как уплата ее натурой, либо в виде отчислений условленной доли продуктов, предметов выработки, денежных доходов, приносимых наемным имуществом, либо путем отвода наймодателю полезной площади в сданном в наем помещении, либо посредством выполнения определенных услуг. Допускается также сочетание перечисленных форм оплаты. Однако в современных условиях практическое значение имеет почти исключительно денежная форма наемной платы, и лишь изредка встречаются договоры, участники которых приходят к соглашению о том, что оплата переданного в пользование имущества будет выражаться в производстве капитального ремонта. Такие виды наемной платы, как отчисление доли продуктов, предметов выработки или денежного дохода, отпали вместе с упразднением' найма предприятий. (стр.77) Чаще всего наемная плата вносится в виде периодических (месячных, квартальных, годовых) денежных платежей. Однако, что соглашению сторон, может иметь место и ее едино-кратная уплата на весь период действия договора, а дли некоторых отношений такой порядок внесения наемной платы предусма1рипастся специальными правилами В частности, при обслуживании населения прокатными организациями гражданину, предъявившему паспорт с постоянной пропиской, выдается нужный ему предмет, определяется период пользования данным предметом и за весь этот период взимается наемная плата, а если фактическое пользование окажется более продолжительным, дополнительные платежи подлежат взысканию в момент возврата вещи прокатной организации. В тех же случаях, когда гражданин предъявляет паспорт с временной пропиской, ему выдается необходимый предмет только в обмен на денежный залог, равный стоимости этого предмета, без взимания наемной платы. После сдачи предмета прокатной организации залог возвращается за вычетом наемной платы. Но гражданин вправе не возвратить магазину вещь, полученную напрокат под денежный залог, и тогда такая вещь становится его собственностью. Тем самым фактически разрешается превратить договор имущественного найма в договор купли-продажи, если данная вещь включена в перечень товаров, предоставляемых напрокат в обмен на денежный залог.

Когда имущество сдается в наем социалистическими организациями, для которых заключение таких договоров составляет хотя бы один из видов их уставной деятельности, размер наемной платы обычно определяется государственными тарифами. В подавляющем большинстве остальных случаев, особенно если участниками договора являются граждане, стороны договариваются относительно размера наемной платы самостоятельно. Но при определении ее размера на основе соглашения сторон должны быть соблюдены такие рамки, которые исключают возможность использования отдельными лицами наемной платы в качестве источника наживы.

Помимо внесения наемной платы, на нанимателя возлагается также уплата всех сборов, связанных с нанятым имуществом, если иное не установлено законом или договором (ст. 163 ГК). При найме имущества, составляющего государственную собственность либо собственность колхозно-кооперативных или общественных организаций, наниматель обязан страховать его за свой счет в пользу наймодателя (ст. 164 ГК). Но это правило не применяется при обслуживании населения со стороны прокатных магазинов и во всех вообще случаях краткосрочной аренды. Кроме того, имущество, сдаваемое в наем одним госорганом другому, не подлежит страхованию, потому что с госорганами по поводу государственного имущества договор страхования вообще не заключается. (стр.78)

Наемная плата должна вноситься независимо от того использует ли наниматель т поданную ему вещь в полной мере и пользуется ли он ею вообще. Иногда, однако, частичная или полная невозможность использования наемного имущества в течение известного времени обусловливается обстоятельствами, относящимися к эксплуатации самой вещи, наступление которых не вызвано виной нанимателя. Например, заарендованный рабочий скот временно не может быть использован вследствие его заболевания. При таких обстоятельствах наниматель вправе требовать либо уменьшения размера наемной платы, либо освобождения от обязанности по ее внесению за весь период, пока длится состояние полной невозможности использования имущества (ст. 167 ГК).

Нарушение нанимателем обязанности но внесению наемной платы дает наймодателю право на ее принудительное взыскание, а также и на расторжение договора, если указанные нарушения носят систематический характер.

Вторая обязанность, лежащая на нанимателе, состоит в том, что он должен пользоваться имуществом в соответствии с целями, определенными договором, а если в договоре эти цели не были определены, то сообразно с общим целевым назначением данной конкретной вещи (ст. 160 ГК). Так, если бы арендатор складского помещения использовал его не для хранения товаров, а для проживания в нем своих работников. такое использование находилось бы в противоречии с требованиями ст. 160 ГК. Содержание одного из дел, рассмотренных народным судом г. Сестрорецка, заключалось в том, что г-н Т., арендовавший маломерное жилое строение у исполкома местного Совета, в нем не проживал, а использовал это строение для сдачи жильцам в зимнее и отдыхающим в летнее время. Иск местного Совета о досрочном расторжении договора аренды был удовлетворен судом на том основании, что наниматель использовал строение в противоречии с его целевым назначением.

В отношениях между социалистическими организациями к использованию имущества не по назначению приравниваются факты его полного или частичного не использования. Например железная дорога вправе истребовать вагоны, переданные в аренду владельцу подъездных путей, если будет установлено, что, освобожденные от груза, они находятся на простое и не используются систематически в качестве перевозочного средства. Когда же нанимателем является гражданин, то, как правило, факт не использования им имущества, полученного в наем, для действия договора значения не имеет. Исключение составляют случаи аренды гражданами маломерных жилых домов, которые могут быть истребованы местным Советом ввиду того, что арендатор такого строения фактически не проживает в нем в течение длительного времени.(стр79) Использование нанимателем имущества не по назначению дает право наймодателю на досрочное расторжение договора (н. «г» ст. 171 ГК).

Третья обязанность возлагаемая на нанимателя, заключается в бережном отношении к имуществу, полученному им во временное пользование, в обеспечении сохранности этого имущества. Результатом нарушения данной обязанности может явиться ухудшение вещи, переданной в наем (например, при аварии автомашины, сданной напрокат), или даже ее полное обесценение (например, если вследствие аварии автомашина вообще перестает существовать как транспортное средство) Убытки, вызванные этими обстоятельствами, должны быть возмещены нанимателем (ст. 176 ГК).

Поскольку возложение обязанности по возмещению убытков является одним из видов гражданско-правовой ответственности, такое возложение может иметь место лишь при наличии вины на стороне ответственного лица. Когда в качестве нанимателя выступает юридическое лицо, вина последнего выражался в виновных действиях его органов и других работников. В тех же случаях, когда имущество сдается в наем гражданину, важно обеспечить сохранность этого имущества также и в отношении действий членов семьи нанимателя. Поэтому ст. 177 ГК устанавливает, что наниматель отвечает за вред, причиненный нанятому имуществу его домашними или работниками. При совершении подобных правонарушений наймодатель приобретает право не только на возмещение причиненных ему убытков, но и на досрочное расторжение договора (п. «в» ст. 171 ГК).

От ухудшения имущества по умыслу или неосторожности нанимателя (его работников или членов его семьи) следует отличать ухудшение или гибель сданной н наем вещи, происшедшие вследствие случайных обстоятельств. По общему правилу, риск случая несет собственник. Но так как собственником вещи является наймодатель, то он и не вправе при этих условиях предъявить какие-либо претензии к нанимателю. Если же наниматель по закону или по условиям договора был обязан страховать полученное им в пользование имущество, но не выполнил этой обязанности, он и при случайной гибели вещи отвечает перед наймодателем в пределах суммы, которую последний мог бы получить от страхового возмещения.

Ввиду того, что ухудшение в момент, когда она находилась во владении нанимателя, надлежит исходить из презумпции его виновности. Это означает, что обязанность по возмещению наступивших убытков должна быть возложена на нанимателя, если не будет доказан случайный характер ухудшения или гибели имущества.

По истечении срока действия договора, а при его бессрочном характере по истечении установленного льготного срока,(стр.80) текущего с момента получения нанимателем уведомления о том, что действие договора прекращается, он обязан возвратить имущество наймодателю. Имущество должно быть возвращено в исправном состоянии и со всеми принадлежностями. Когда в паем сдаются крупные объекты, снабженные инвентарем, последний обычно фиксируется в специальной описи, на основе которой затем производится приемка объекта наймодателем от нанимателя (ст. 174, 175 ГК).

Уклонение нанимателя от выполнения обязанности но своевременному возврату имущества дает наймодателю право на его истребование в принудительном порядке. Он вправе, кроме того, взыскать возмещение убытков, причиненных ему просрочкой в возврате имущества, а также вызванных тем, что в возвращаемом объекте отсутствуют или приведены в негодность некоторые составные части, принадлежности, элементы инвентаря и т. п.

Договор имущественного найма обычно заключается на длительное время. Вследствие этого уже во время действия договора объект найма может прийти в такое состояние. когда потребуется производство его ремонта— текущего или даже капитального. Распределение между сторонами обязанностей по производству ремонта может быть определено в самом договоре. Иногда этот вопрос разрешается в специальных правилах, в типовых договорах и т. п. Так, согласно Типовому договору о сдаче в аренду маломерных жилых домов гражданам, производство капитального ремонта возлагается на арендатора. Утвержденный в 1951 г, Ленгорисполкомом Типовой договор о сдаче в аренду нежилых помещений предусматривает, что при передаче арендатору помещения в целом он обязан произвести капитальный ремонт за свой счет, а при сдаче ему части помещения он производит капитальный ремонт своими средствами, но за счет наймодателя.

Но если в законе, специальных правилах или в договоре условия о производстве ремонта вовсе не предусмотрены, применению подлежат диспозитивные нормы ст.ст. 159, 161 ГК. Формулируя в упомянутых статьях Гражданского кодекса соответствующие правила, законодатель исходит из того, что текущий ремонт призван к обслуживанию потребностей нанимателя, поскольку он составляет необходимое условие обычного повседневного использования вещи, тогда как капитальный ремонт является средством восстановления стоимости имущества, сохранения его целостности и, следовательно, служит интересам наймодателя. Поэтому обязанность производства капитального ремонта возлагается на наймодателя, а текущего ремонта—на нанимателя. Исключение из приведенных правил установлено только для случаев найма государственного имущества, капитальный ремонт которого также должен производиться нанимателем, поскольку договором или Особыми правилами не предусмотрено иное. (стр.81) Наймодатель вправе расторгнуть договор, если наниматель не выполняет возложенных на него обязанностей по ремонту (п. «ж» ст. 171 ГК). Такое же право предоставляется нанимателю в случае невыполнения обязанностей по ремонту наймодателем (п. «б» ст. 171 ГК). Но в распоряжении нанимателя имеется и другая возможность—произвести необходимый капитальный ремонт самостоятельно, а связанные с ним расходы зачесть в счет причитающейся наймодателю наемной платы (ст. 159 ГК).

Ремонт призван к поддержанию имущества в целостном, сохранном или в таком состоянии, при котором оно может быть использовано по назначению. Иной характер приобретают вносимые в объект найма улучшения. Когда, например, арендатор жилого строения устанавливает в нем газопровод или взамен печного сооружает паровое отопление и т. п, то во всех таких и других подобных случаях речь уже идет не о поддержании целостности объекта, а об известных изменениях этого объекта, к которым прибегают в целях извлечения из вещи более высокого полезного эффекта.

Однако ко времени прекращения действия договора имущественного найма внесенные улучшения могут еще и не быть полностью амортизированы. Как в таких случаях определяется судьба самих улучшений или связанных с ними материальных затрат?

Затраты на улучшения, произведенные с согласия наймодателя, должны быть им компенсированы (ст. 178 ГК). Иначе обстоит дело с улучшениями, на производство которых согласие наймодателя не было испрошено. В этих случаях закон подразделяет улучшения на отделимые, т. е. такие, которые могут быть изъяты из объекта найма при полном сохранении его прежнего вида, и неотделимые, изъятие которых причинило бы вред наемному имуществу. Неотделимые улучшения переходят к наймодателю безвозмездно. Отделимые улучшения он также может оставить за собой, но при условии выплаты компенсации нанимателю. Если же от оплаты таких улучшений наймодатель отказывается, они могут быть изъяты нанимателем.

При найме государственных строений действует иное правило. Любые улучшения, внесенные нанимателем в эти объекты, по истечении срока действия договора безвозмездно переходят в собственность государства. Исключение из этого правила установлено только для аренды государственных строений кооперативными организациями, которые вправе изъять отделимые улучшения или получить компенсацию стоимости их не амортизированной части.

Приведенные правила касаются лишь таких изменений, вносимых в наемное имущество, которые носят характер именно улучшений. Всякое иное переоборудование объекта имущественного найма, не связанное с его улучшением, может иметь (стр.82) место только с разрешения наймодателя. В случае несоблюдения этого требования наниматель обязан восстановить прежний вид полученной им в пользование вещи и возместить причиненные убытки наймодателю.

ГЛАВА 2 ДОГОВОР ЖИЛИЩНОГО НАЙМА

§ 1. ПОНЯТИЕ ДОГОВОРА ЖИЛИЩНОГО НАЙМА. ПРАВО НА ЖИЛПЛОЩАДЬ

Понятие договора жилищного найма. Улучшение жилищно-бытовых условий трудящихся—одна из важнейших задач коммунистического строительства в нашей стране. Еще в 1957 г. была намечена программа ликвидации недостатка в жилье и, следовательно, решения жилищной проблемы в ближайшие 10 -12 лет (постановление ЦК КПСС и Совета Министром СССР от 31 июля 1957 г. о развитии жилищного строительства в СССР. — «Известия». 1 августа 1957 г.). Как сообщалось на XXI съезде партии, эта программа успешно выполняется. В период с 1957 по 1959 г. построены жилые дома общей площадью 120 млн. кв. метров. За семилетие намечается построить 15 млн. квартир общей площадью 650—660 млн. KD, метров, что превышает весь городском жилищный фонд, созданный за годы советской власти. Ставится задача — при распределении жилой площади осуществить переход к предоставлению семье отдельной квартиры.[32]

До тех пор, однако, пока недостаток в жилье еще ощущается, необходим особый порядок нормирования жилищных отношений, обеспечивающий наиболее целесообразное и максимально возможное при наличном жилищном фонде удовлетворение потребностей населения в жилой площади. Правила Гражданского кодекса об имущественном найме этим требованиям не отвечают. Они исходят из того. что договор имущественного найма, по общему правилу, заключается единственно и исключительно на основе соглашения, достигнутого между самими его участниками, и что после истечения срока действия договора наниматель обязан возвратить наймодателю объект, полученный им во временное возмездное пользование. Совершенно очевидно, что если бы действие тех же правил распространялось также и на отношения жилищного найма, распределение жилой площади не зависело бы от степени нуждаемости в ней, а жилищные правоотношения время от времени подлежали бы прекращению в противоречии с самой природой потребностей в жилье, носящих постоянный характер. (стрю83)

Ввиду этого нормы гражданского кодекса об имущественном найме применяются к жилищным отношениям, когда они прямо на эти отношения рассчитаны, а также в субсидиарном, вспомогательном порядке, когда имеется тот или иной пробел в жилищно-правовом законодательстве. Основное значение для них имеют нормативные акты, изданные специально по вопросам найма жилого помещения. Среди этих актов центральное место занимают: постановление ЦИК и СНК СССР 01 17 октября 1937 г. о сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах (СЗ СССР, 1937, № 69, ст. 314) и Указ Президиума Верховного Совета СССР от 10 сентября 1953 г. об отмене административного выселения из домов государственных предприятий, учреждении и организации рабочих и служащих, прекративших трудовые отношения[33]/ Важным дополнением к ним является подвергнутое впоследствии изменениям постановление Пленума Верховного суда СССР от 12 декабря 1940 г. о судебной практике по применению постановления ЦИК и СНК СССР от 17 октября 1937 -«О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах».[34] Кроме того, существует ряд правительственных постановлений, инструкций министерств коммунального хозяйства союзных республик, решений исполкомов местных Советов, изданных в пределах их компетенции, которые развивают, дополняют и конкретизируют положения основных нормативных актов, посвященных правовому регулированию жилищных отношений.

По своей юридической природе жилищное отношение является правоотношением договорного характера. Соответствующий договор заключается наймодателем, с одной, и съемщиком с другой стороны. Основная функция наймодателя состоит в предоставлении в пользование второго контрагента жилого помещения. Основная функция съемщика сводится к внесению квартирной платы и использованию жилой площади сообразно с ее целевым назначением.

Исходя из этого договор жилищного найма определяется как чакон договор, в силу которого одна сторона, наймодатель, предоставляет жилое помещение (квартиру или комнату) в пользование другой стороне, съемщику, который обязуется использовать это помещение по его целевому назначении) и вносить наймодателю квартирную плату.

Иногда жилищные правоотношения порождаются одним только (фактом заключения договора жилищною найма. Однако в подавляющем большинстве случаев этого явно недостаточно поскольку к самый договор зачастую должен опираться на (стр.84) определенные административно-правовые предпосылки. Порядок заключения договора жилищного найма зависит от того, в какой сфере он совершается, на базе какого именно жилищного фонда должны возникнуть соответствующие правоотношения. При этом названное обстоятельство оказывает влияние не только на порядок заключения договоров, но и на правовой режим, установленные для жилищных отношений того или иного вида. Чтобы изучить правовое нормирование жилищных отношений но всех его разновидностях, необходимо предварительно познакомиться хотя бы с наиболее общей характеристикой жилищного фонда нашей страны и его составных частей.

Структура жилищного фонда в СССР. Основной жилищный фонд в городах и промышленных пунктах нашей страны составляет государственную собственность, т. е. является всенародным достоянием (ст. 6 Конституции СССР). Он образует единый государственный жилой фонд. Последний в свою очередь распадается на две составные части: а) фонд местных (Советов, в который входят дома, находящиеся в управлении местных Советов, и б) ведомственный фонд. представленный домами, которые закреплены за министерствами, совнархозами, ведомствами, а также отдельными предприятиями или учреждениями.

Фонд местных Советов призван обслуживать жилищные потребности и граждан, проживающих в городах или промышленных пуншах, независимо от того в каком предприятии, учреждении или организации они работают. Управление домами этого фонда осуществляют исполкомы местных Советов через специальные (органы, именуемые жилищными управлениями. В некоторых городах жилищные управления входят в состав отделов коммунального хозяйства, а во всех других — подчинены непосредственно исполкомам местных Советов. В Москве, Ленинграде и в ряде других крупных центров страны наряду с жилищными управлениями, осуществляющими оперативно-хозяйственную эксплуатацию жилых строений, существуют отделы учета и распределения жилой площади, на которые возложены исполнительные функции по постановке на учет и предоставлению жилой площади лицам, имеющим право на ее получение. Непосредственное управление отдельным домом или группой небольших с 1 роений возложено на домоуправление. В настоящее время широкое распространение получили жилищные кошеры, образуемые па базе объединения нескольких домоуправлений. Жилищные конторы и домоуправления действуют на началах хозрасчета, имеют текущие счета в банке и выступают как самостоятельные субъекты гражданского права,

т. е. как юридические лица (п. 1 Положения о домоуправлении)[35](стр.85)

Ведомственный фонд предназначен для удовлетворения потребностей в жилье работников соответствующего ведомства министерства, совнархоза, предприятия или учреждения, хотя. как будет видно из дальнейшего, право на жилплощадь в домах этого фонда может при определенных условиях принадлежать лицам, не связанным трудовыми правоотношениями с данным ведомством. Общее управление такими домами осуществляет то предприятие, учреждение или ведомство, на балансе которого они значатся. Если жилищный фонд, закрепленный за министерством или совнархозом, составляет не менее 200 тыс. кв. метров, для целей управления им образуется жилищный отдел, а в остальных случаях—жилищный сектор (постановление СНК СССР от 21 декабря 1943 г.—СП СССР, 1944, № 1, ст. 18). Отдельные дома или их группы находятся к ведении домоуправлений. Они же управляют и теми домами, которые числятся на балансе местного Совета, но переданы данному предприятию или учреждению на основе договора аренды.

Наряду с государственным существует также кооперативно-общественный фонд, состоящий из жилых строений, которые принадлежат на праве собственности кооперативным и общественным организациям. Он используется для обеспечения жильем членов и работников этих организаций и подчиняется тому же правовому режиму, который установлен для домов ведомственного фонда.