Раздел 3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования единого объекта недвижимости

 

Наилучшее и наиболее эффективное использование (ННЭИ) объекта недвижимости определяет наиболее вероятное использование имущества, обусловленное физической возможностью, разумной оправданностью, юридической законностью, осуществимостью с финансовой точки зрения; в результате чего стоимость и доходы от недвижимости становятся максимальными.

Использование имущества, не разрешённое законом или физически невозможное, не может рассматриваться в качестве наиболее эффективного.

3.1. Возможные варианты эффективного использования объекта

Юридически законное использование

Юридически законное использование земельного участка

Анализ наилучшего использования должен проводиться в рамках существующего отнесения земельного участка к определенной зоне при градостроительном планировании развития территорий и поселений с определением видов градостроительного использования установленных зон и ограничений на их использование.

На территориях городских и сельских поселений могут устанавливаться территориальные зоны следующих видов:

- жилые зоны;

- общественно-деловые зоны;

- производственные зоны;

- зоны инженерной и транспортной инфраструктуры;

- рекреационные зоны;

- зоны сельскохозяйственного использования;

- зоны специального назначения.

В соответствии с Градостроительным кодексом РФ выделяемые территориальные зоны предусматривают следующие возможные виды застройки:

Жилые зоны

Жилые зоны предназначены для застройки

- многоквартирными многоэтажными жилыми домами,

- жилыми домами малой и средней этажности,

- индивидуальными жилыми домами с приусадебными земельными участками.

В жилых зонах допускается размещение

- отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и культурно-бытового обслуживания населения,

- культовых зданий,

- стоянок автомобильного транспорта,

- промышленных, коммунальных и складских объектов, для которых не требуется установление санитарно-защитных зон и деятельность которых не оказывает вредное воздействие на окружающую среду.

К жилым зонам также относятся территории садоводческих и дачных кооперативов, расположенные в пределах границ поселений.

Общественно-деловые зоны

Общественно-деловые зоны предназначены для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, бытового обслуживания, коммерческой деятельности, а также образовательных учреждений среднего профессионального и высшего профессионального образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий и иных зданий, строений и сооружений, стоянок автомобильного транспорта, центров деловой, финансовой, общественной активности. В перечень объектов недвижимости, разрешенных к размещению в общественно-деловых зонах, могут включаться жилые дома, гостиницы, подземные или многоэтажные гаражи.

Производственные зоны

Производственные зоны предназначены для размещения промышленных, коммунальных и складских объектов, обеспечивающих их функционирование объектов инженерной и транспортной инфраструктур, а также для установления санитарно-защитных зон таких объектов.

В санитарно-защитной зоне промышленных, коммунальных и складских объектов не допускается размещение

- жилых домов,

- дошкольных образовательных учреждений,

- общеобразовательных учреждений,

- учреждений здравоохранения,

- учреждений отдыха,

- физкультурно-оздоровительных и спортивных сооружений,

- садоводческих, дачных и огороднических кооперативов, а также производство сельскохозяйственной продукции.