Унитарным предприятием называется коммерческая организация, не наделенная правом собственности на закрепленное за ней собственником имущество.

Одним предприятиям (их большинство) имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, а другим - на праве оперативного управления. Законодательством установлены виды деятельности, которые могут осущес твлять исключительно государственные предприятия (производство оружия и боеприпасов, наркотических и ядерных веществ, переработка драгоценных металлов и радиоактивных элементов и др.).

б) некоммерческие организации (извлечение прибыли не является для них основной целью, а полученная прибыль не делится между участниками организации). К ним относятся: потребительские кооперативы (они - единственный вид некоммерческой организации, в которой доходы, полученные от предпринимательской деятельности, распределяются между ее членами); общественные или религиозные организации (объединения) финансируемые собственником учреждения; благотворительные и иные фонды; другие организационно-правовые формы, предусмотренные законом. В частности, Федеральным законом "О некоммерческих организациях" от 12 января 1996г. введены две такие формы: некоммерческое партнерство и автономная некоммерческая организация.

Некоммерческие организации могут создаваться для достижения социальных, благотворительных, культурных, образовательных, научных и управленческих целей, в целях охраны здоровья граждан, развития физической культуры и спорта, удовлетворения духовных и иных нематериальных потребностей граждан, защиты прав, законных интересов граждан и организаций, разрешения споров и конфликтов, оказания юридической помощи, а также в иных целях, направленных на достижение общественных благ. Необходимо подчеркнуть: некоммерческие организации могут осуществлять предпринимательскую деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых они созданы, и соответствующую этим целям. Такой деятельностью признаются приносящее прибыль производство товаров и услуг, отвечающих целям создания некоммерческой организации, а также приобретение и реализация ценных бумаг, имущественных и неимущественных прав, участие в хозяйственных обществах и участие в товариществах на вере в качестве вкладчика. Некоммерческая организация ведет учет доходов и расходов по предпринимательской деятельности.

 

Договор купли-продажи недвижимого имущества и его государственная регистрация.

 

Договор купли-продажи жилья (жилого помещения) - сделка, в соответствии с которой продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом (часть жилого дома), квартиру (часть квартиры) либо комнату, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену.   Договор купли-продажи жилья заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора купли-продажи жилья влечет его недействительность.   Кроме того, договор купли-продажи жилья согласно ч. 2 ст. 558 ГК РФ подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.   Стороны могут в добровольном порядке предусмотреть нотариальное удостоверение договора купли-продажи жилья, отразив данное условие непосредственно в самом договоре, но, это - право, а не обязанность сторон.   Практика показывает, что при заключении договора купли-продажи жилья наиболее уязвимой стороной является покупатель. Поэтому остановимся на некоторых рекомендуемых действиях, которые следует совершить покупателю перед заключением договора купли-продажи жилья.   Право собственности продавца на продаваемое жилье должно подтверждаться свидетельством о государственной регистрации права, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) (ранее - Управление Федеральной регистрационной службы).   Первое, что следует сделать покупателю до начала переговоров с продавцом по вопросу приобретения жилья - запросить данное свидетельство.   При этом покупателю следует учитывать следующее: 1. в случае если жилое помещение находится в общей совместной собственности двух или более лиц, в свидетельстве о государственной регистрации права указываются все правообладатели и свидетельство выдается в единственном экземпляре для всех правообладателей; 2. в случае если жилое помещение находится в общей долевой собственности двух или более лиц, в свидетельстве о государственной регистрации права указываются все правообладатели, а свидетельство выдается каждому из сособственников. Сведения об иных участниках долевой собственности указываются на оборотной стороне свидетельства и содержат фамилии, имена, отчества участников долевой собственности, а также размер их доли в праве. Единственное исключение из данного правила (наличие у продавца свидетельства о государственной регистрации права) - ситуация, когда право на объект недвижимого имущества (жилье) возникло у продавца до введения в действие Закона о регистрации, соответственно, данное право продавца не было зафиксировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В этом случае нужно полагаться на данные о регистрации из органов технической инвентаризации, т. е. БТИ.   До момента подписания договора купли-продажи жилого помещения и передачи продавцу денег покупателю следует запросить выписку из Единого государственного реестра прав на данное жилое помещение. Указанную выписку может получить любое лицо в территориальном подразделении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Для этого достаточно иметь удостоверение личности и документ, подтверждающий оплату государственной пошлины (для физических лиц в размере 200 рублей).   Выписка на жилое помещение имеет большое информационное значение. В данной выписке содержится: 1. описание объекта недвижимости (жилого помещения); 2. сведения о зарегистрированных правах на жилое помещение; 3. сведения об ограничениях (обременениях) прав на жилое помещение; 4. сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного жилого помещения. Так, например, при помощи выписки из Единого государственного реестра прав можно выявить следующие нежелательные для покупателя юридические дефекты жилого помещения: § установленные в отношении данного жилого помещения ипотека, доверительное управление, аренда; § наложенный уполномоченными органами арест в отношении жилого помещения; § информация об имеющихся на момент предоставления выписки различных судебных спорах и разбирательствах в отношении жилого помещения; § поданные заявления о регистрации сделок и перехода права собственности в отношении данного жилого помещения (т.е. находящиеся на момент предоставления выписки в стадии регистрации). До совершения сделки купли-продажи покупателю необходимо удостовериться, что приобретаемое жилье свободно от любых прав третьих лиц, т.е. в жилом помещении отсутствуют зарегистрированные (прописанные) лица. Данные обстоятельства могут подтверждаться следующими документами: § справкой о лицах, имеющих право пользования жилым помещением, заверенной должностным лицом, ответственным за регистрацию граждан по месту пребывания и месту жительства (в настоящее время это должностные лица соответствующего территориального органа Федеральной миграционной службы); § выпиской из домовой книги; § справкой жилищно-эксплуатационной организации (ТСЖ, ЖСК) о лицах, проживающих в жилом помещении. Так же необходимо не забывать о необходимости нотариально удостоверенного согласия супруга продавца, если продавцом является один из супругов, а жилое помещение находится в общей совместной собственности супругов (статья 35 Семейного кодекса Российской Федерации) и нотариально удостоверенного согласия супруга покупателя, если покупателем является один из супругов, а жилое помещение приобретается в общую совместную собственность супругов (статья 35 Семейного кодекса Российской Федерации).   Действующее законодательство предусматривает следующие существенные условия договора купли-продажи жилого помещения (т.е. условия, без согласования которых договор считается незаключенным):   Стороны договора (ст. ст. 420, 549 ГК РФ) и их реквизиты (для физических лиц - фамилия, имя, отчество, пол, гражданство, дата и место рождения, полные паспортные данные, место жительства; для юридических лиц - полное наименование, дату регистрации, орган регистрации, место нахождения (юридический адрес), ОГРН, ИНН, лицо, без доверенности действующее от имени юридического лица).   Если договор продажи заключен не собственником жилого помещения или не покупателем, то в данном договоре указываются основания, по которым определенное в договоре продажи лицо (лица) действует от имени правообладателя (продавца) или покупателя.   Предмет договора, в том числе данные, определяющие расположение жилого дома (части жилого дома) на соответствующем земельном участке, квартиры (части квартиры) в составе многоквартирного жилого дома (ст. ст. 432, 554 ГК РФ).   Жилое помещение должно быть идентифицировано в соответствии с требованиями п. 6 ст. 12 Федерального закона N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее Закон о регистрации), а именно в договоре указывается следующая информация: § адрес (местоположение) жилого помещения; § вид (название) жилого помещения (жилой дом (часть жилого дома), квартира (часть квартиры), комната); § площадь в соответствии с документами (как правило, согласно кадастровому паспорту); § назначение (жилое); § иная необходимая информация (например, этажность жилого дома, этаж и номер квартиры на поэтажном плане и т.д.). Цена жилого помещения, установленная соглашением сторон договора. Допускается указание цены в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или условных денежных единицах (ст. 317 ГК РФ); указание цены за единицу площади, в связи с чем цена жилого помещения определяется исходя из его площади (ст. 555 ГК РФ); а при продаже жилого помещения в кредит с условием об отсрочке или рассрочке платежа указываются цена, порядок, сроки и размеры платежей (ст. 489 ГК РФ).   Перечень лиц, проживающих в жилом помещении, которые сохраняют право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование жилым помещением (ст. ст. 292, 558 ГК РФ).   Если право продавца ограничено (обременено), это также в обязательном порядке отражается в договоре. При отсутствии в договоре указания на наличие таких ограничений (обременений) имеется основание для отказа в государственной регистрации договора продажи, поскольку лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий (п. 1 ст. 20 Закона о регистрации).   Государственная регистрация договора купли-продажи жилого помещения и перехода права собственности на него   В соответствии со ст. ст. 551, 558 ГК РФ при купле-продаже жилых помещений государственной регистрации подлежат как переход права собственности на жилое помещение, так и сам договор купли-продажи.   Обратим внимание, что государственная регистрация договора купли-продажи и государственная регистрация перехода права собственности на жилое помещение - это различные регистрационные действия, которые могут не совпадать по времени. Например, стороны согласовали отсрочку платежа по договору и предусмотрели, что прием-передача жилого помещения происходит после полной оплаты покупателем цены договора. В этом случае стороны первоначально подают заявления о государственной регистрации договора купли-продажи, а после полной оплаты покупателем цены договора и приема-передачи жилого помещения - заявления о государственной регистрации перехода права собственности.   В любом случае, как при одновременной, так и при раздельной государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на жилое помещение государственная пошлина уплачивается за каждое регистрационное действие отдельно.   При государственной регистрации проводится правовая экспертиза документов и проверка законности сделки.   Следует учитывать, что согласно п. 1 ст. 2 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.   Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.   Как было отмечено выше, договор купли-продажи жилого помещения является взаимным, т.е. права и обязанности по договору возникают как у продавца, так и у покупателя.   Основная обязанность продавца по договору - передать в собственность покупателя жилое помещение. Согласно ч. 1 ст. 556 ГК РФ передача жилого помещения продавцом и принятие его покупателем должны осуществляться по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.   Основные обязанности покупателя - принять жилое помещение и уплатить за него определенную сторонами цену.   Стороны могут согласовать различный порядок оплаты покупателем цены договора: § предварительная оплата, например до момента подачи заявлений и документов на государственную регистрацию договора и перехода права собственности на жилое помещение; § отсрочка платежа, когда покупатель уплачивает цену договора не позднее согласованного сторонами в договоре срока; § рассрочка платежа, когда покупатель уплачивает цену договора отдельными платежами в соответствии с графиком платежей, определенным сторонами в договоре.