Договор купли-продажи недвижимого имущества. Особенности правового регулирования договора купли-продажи жилого помещения. (вопрос 45)

Статья 549. ГК РФ Договор продажи недвижимости

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). 2. Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559 - 566). Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Статья 558. ГК РФ Особенности продажи жилых помещений.

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащееся в статье 558, не подлежит применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 года (Федеральный закон от 30.12.2012 N 302-ФЗ). 2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

3. Особенности купли и продажи жилых помещений, соответствующих условиям отнесения к жилью экономического класса, установленным уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, определяются законом. (п. 3 введен Федеральным законом от 21.07.2014 N 224-ФЗ)

 

Порядок внесения в ЕГРП записей об ограничениях (обременениях) права собственности и других вещных прав на объекты недвижимого имущества. Порядок и способы направления органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, правообладателю (правообладателям) объекта недвижимого имущества уведомлений о зарегистрированных ограничениях (обременениях) прав. (Вопрос 146)

ЕГРП предназначен для ведения унифицированной в пределах Российской Федерации системы записей о правах на недвижимое имущество, о сделках с ним, а также об ограничениях (обременениях) этих прав. В соответствии с Правилами ведения ЕГРП глава V: 48 Источником данных для формирования подраздела III ЕГРП, содержащего записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других вещных прав на объект недвижимого имущества, служат подлежащие обязательной государственной регистрации договоры и иные документы, на основании которых возникают ограничения (обременения) прав.

. В подраздел III вносятся записи об ограничениях (обременениях) вещных прав. Этот подраздел разбит на специальные части:

подраздел III-1 - для записей об аренде;

подраздел III-2 - для записей об ипотеке;

подраздел III-3 - для записей о сервитуте;

подраздел III-4 - для записей о сделках, на основании которых возникают ограничения (обременения) прав (о договорах аренды, договорах об ипотеке, договорах участия в долевом строительстве, сделках об уступке прав по договору участия в долевом строительстве и т.п.);

подраздел III-5 - для записей об аресте (запрещении заключения сделок с имуществом);

подраздел III-6 - для записей о прочих ограничениях (обременениях);

Номер регистрации сделки, на основании которой возникает ограничение (обременение) права (договора аренды, договора об ипотеке и т.п.), указываемый в графе "Номер регистрации" подраздела III-4, и номер регистрации ограничения (обременения) права (аренды, ипотеки и т.п.), указываемый в графе "Номер регистрации" подразделов III-1, III-2 и т.п., являются одинаковыми. При внесении записи о залоге земельного участка (залоге права аренды земельного участка), предоставленного для строительства объекта долевого строительства, в записи подраздела III-2 указывается номер государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства.

При прекращении существования объекта недвижимого имущества в связи с его преобразованием (разделом, выделом, объединением, перераспределением) записи со статусом "актуальная" специальных частей подраздела III переносятся, если иное не установлено федеральным законом, в специальные части подраздела III разделов Единого государственного реестра прав, открытых на объекты недвижимого имущества, образованные в результате такого преобразования. В записях специальных частей подраздела III разделов Единого государственного реестра прав, открытых в указанных случаях на объекты недвижимого имущества:

проставляется дата внесения этих записей;

указывается номер регистрации ограничения (обременения) права на ранее существовавший объект, а дата его государственной регистрации вносится в запись, содержащую особые отметки регистратора;

при описании объекта недвижимого имущества или содержания ограничения права указываются сведения о ранее существовавших объектах недвижимого имущества в соответствии с пунктом 34 Правил, а также их кадастровые (условные) номера.

Если предметом сделки, на основании которой возникают ограничения (обременения) права, являются несколько объектов недвижимого имущества (например, земельный участок и расположенное на нем здание), записи о сделке вносятся в один из разделов, содержащих записи о данных объектах недвижимого имущества.

Если предметом сделки является жилой дом и земельный участок, на котором расположен данный жилой дом, то запись о такой сделке (о ее регистрации) вносится в раздел Единого государственного реестра прав, содержащий записи о жилом доме.

. В записи подраздела III-4 при описании предмета сделки указывается объект недвижимого имущества, с которым совершается сделка. Соответствующие сведения об объекте недвижимого имущества вносятся в запись подраздела III-4 так, как данный объект описан в сделке, за исключением адреса объекта, указываемого в соответствии с пунктом 34 настоящих Правил.

Если предметом сделки, на основании которой возникают ограничения (обременения) права, являются несколько объектов недвижимого имущества (например, земельный участок и расположенное на нем здание), в записи подраздела III-4 описываются все объекты недвижимого имущества, с которыми совершается данная сделка.

В записи подраздела III-4 в отношении цены сделки указываются данные о цене регистрируемой сделки, содержащиеся в данной сделке. Если цена сделки не является ее существенным условием, в записи подраздела III-4 указываются слова "Цена не определена".

В записи подраздела III-4 в отношении лица, права которого ограничиваются (обременяются), и лица, в пользу которого ограничиваются права, указываются сведения о соответствующих сторонах сделки согласно пункту 17 настоящих Правил.

В записи подраздела III-4 в отношении условий сделки указываются существенные условия сделки, не отраженные в иных записях данного подраздела.

В записи подраздела III-5 указывается содержание ареста (запрета), например, слова "запрет отчуждения объекта недвижимости", "запрет совершения сделок с объектом недвижимости".

В записи подраздела III-5 в отношении лица, право которого ограничено, указывается лицо, в отношении которого действует наложенный арест, запрет.

Подраздел III-6 предназначен для регистрации иных видов ограничений (обременений), которые не вошли в специальные части (III-1 - III-5) подраздела III. В записи данного подраздела в отношении предмета ограничения (обременения) указывается содержание ограничения.При государственной регистрации права на объект культурного наследия (выявленный объект культурного наследия) при описании предмета ограничения (обременения) в записи подраздела III-6 излагается содержание обязательств по сохранению объекта культурного наследия (выявленного объекта культурного наследия).При государственной регистрации права на объекты электросетевого хозяйства, источников тепловой энергии, тепловых сетей, централизованных систем горячего водоснабжения и отдельных объектов таких систем при описании предмета ограничения (обременения) указывается содержание инвестиционных обязательств и эксплуатационных обязательств в отношении указанных объектов и (или) систем.В записи подраздела III-6 при указании срока заносятся даты начала и окончания срока действия ограничения (обременения) права или дата его начала и продолжительность. В случае если срок не определен, вместо продолжительности пишутся слова "Срок не определен".В записи подраздела III-6 в отношении лица, права которого ограничиваются (обременяются), и лица, в пользу которого ограничиваются права, указываются данные о соответствующих лицах. Если такое лицо не определено, то пишутся слова "Не определено".Если соответствующим актом установлен запрет на совершение органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, регистрационных действий в отношении объекта недвижимости, в записи подраздела III-6 в отношении лица, права которого ограничиваются, указываются сведения о правообладателе (лице, право которого зарегистрировано в подразделе II-1 Единого государственного реестра прав).При государственной регистрации решения об изъятии земельного участка и (или) иного объекта недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд в записи подраздела III-6 в отношении лица, права которого ограничиваются (обременяются), указываются предусмотренные пунктом 17 настоящих Правил данные о правообладателе, а при описании лица, в пользу которого ограничиваются (обременяются) права, указывается, для чьих нужд изымается объект недвижимого имущества, - РФедерация, наименование субъекта РФ либо наименование муниципального образования. Государственная регистрация ограничений (обременений) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц. Если ограничение (обременение) регистрируется не правообладателем, его регистрация проводится по правилам, предусмотренным статьей 16 ФЗ-122 для регистрации договоров и сделок, при обязательном уведомлении правообладателя о зарегистрированном ограничении (обременении). Гос регистрация ограничений прав, установленных в соответствии с законодательством в публичных интересах органами государственной власти и органами местного самоуправления, осуществляется по инициативе указанных органов с обязательным уведомлением правообладателя (правообладателей) объекта недвижимости. порядок и способы направления органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в форме электронного документа правообладателю (правообладателям) объекта недвижимого имущества уведомлений о зарегистрированных ограничениях (обременениях) прав регламентируются Приказом Минэкономразвития №802 от 31.12.2013г. Уведомление о зарегистрированном ограничении (обременении) права в форме электронного документа направляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, правообладателю (правообладателям) объекта недвижимого имущества посредством направления ссылки на электронный документ, размещенный на официальном сайте Росреестра по адресу) электронной почты правообладателя, содержащемуся) в ЕГРП. Ссылка на уведомление о зарегистрированном ограничении (обременении) права, размещенное на официальном сайте, должна быть доступна для первого перехода с целью просмотра и скачивания электронных документов в течение трех месяцев с даты отправки органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, ссылки на такой документ.Уведомление о зарегистрированном ограничении права должно быть доступно для просмотра и скачивания, в том числе в виде, пригодном для восприятия человеком, в течение суток с момента первого перехода по ссылке на такое уведомление, размещенное на официальном сайте. Уведомление о зарегистрированном ограничении права в форме электронного документа подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью. Днем направления уведомления о зарегистрированном ограничении права в форме электронного документа считается дата отправки ссылки. Если не в эл. виде то на бумажном носителе по почтовому адресу в срок не более 5 рабочих дней (п.2 ст.13 фз-122)