Тема 2. Технології банківського кредитування

 

Мета: Узагальнити методи кредитування для підприємств різних галузей господарства, різних видів економічної діяльності.

 

План

 

1.Кредитні операції з підприємцями та підприємствами агропромислового комплексу (АПК).

 

2.Кредитні операції з заготівельниками та заготівельними організаціями.

3.Кредитні операції з підприємцями та підприємствами торгівлі.

4.Автокредитування.

5.Іпотечні кредити.

 

 

Методичні рекомендації до самостійної роботи

Ключові терміни і поняття

Виробники сільськогосподарської продукції, заготівельні організації, торгівля, автокредитування, оборотні кошти, товари в обігу, іпотека.

 

Технологія кредитування — це сукупність конкретних методів і прийомів, що використовуються в процесі здійснення кредитних операцій. Використання на практиці ефективних способів впливу на хід процесу кредитування невіддільне від проведення наукових досліджень у цій сфері, вивчення та узагальнення практичного досвіду банківської діяльності.

Технологія банківського кредитування включає в себе системну оцінку ходу всього кредитного процесу в банку, та розгляд руху кредиту (вартості) в органічному зв'язку із певними організаційними формами та інституціональними структурами банківської діяльності.

Реальне покращання ситуації у кредитній сфері неможливе в сучасних умовах на основі вдосконалення лише окремих відособлених ланок кредитного процесу; необхідне підвищення ефективності цілісної системи кредитних технологій. Важливим нормативним документом для комерційних банків в цьому плані є Положення про порядок формування та використання резерву для відшкодування можливих втрат за кредитними операціями банків, затверджене Постановою Правління НБУ № 279 від 06.07.2000 р.

На відміну від інших галузей народного господарства, аграрний сектор як основа агропромислового комплексу, має ряд специфічних особливостей, основними з яких є:

1. Природно-кліматичні фактори, які визначають:

– неможливість (за окремими винятками) організації поточного виробництва, що потребує значних обсягів кредитів з різними термінами погашення;

– наявність сезонного розриву між вкладенням коштів та їх надходженням від реалізації виробленої продукції, з терміном погашення до півтора року;

– безперервність процесів відтворення в агропромисловому виробництві, які не можуть бути зупинені і тому потребують постійного та своєчасного вкладення коштів та своєчасного надання кредитів;

– необхідність тримати в обороті значний запас сировини та матеріалів, що уповільнює швидкість обігу коштів і потребує відповідних форм кредитного забезпечення необхідного обсягу оборотних засобів;

– використання значної частки продукції як сировини для продовження процесу виробництва, що потребує специфічного кредитного забезпечення як за формою, так і за терміном;

– потребу в швидкій переробці або реалізації виробленої продукції, яка не може довгий час зберігатись, що потребує гарантованих видів оплати.

2. Соціально-економічні та політичні фактори обумовили:

– значне відставання агропромислового виробництва від інших галузей народного господарства у рівні фондоозброєності праці, що потребує значного обсягу інвестиційного забезпечення галузі, в тому числі кредитного характеру;

– надмірний моральний і фізичний знос засобів виробництва, що викликає потребу у значних довгострокових вкладеннях;

– недостатній рівень забезпечення аграрного сектору авансовими платежами, що збільшує потребу в кредитному забезпеченні галузі;

– випередження темпів росту витрат виробництва над темпами зростання реалізаційних цін на вироблену продукцію, в результаті чого виник диспаритет цін, ліквідація якого потребує значної фінансової підтримки галузі з боку держави;

– вилучення значної частини доходів сільського господарства платежами в бюджет і особливо в позабюджетні фонди;

– зростання заборгованості за реалізовану сільськогосподарську продукцію, що потребує вдосконалення системи розрахунків та збільшує потребу в додатковому фінансовому забезпеченні галузі;

– відмову переробників сільськогосподарської продукції, брати участь у формуванні фінансових ресурсів підприємств аграрного сектору економіки, що викликає додаткову потребу в фінансовій підтримці товаровиробників аграрного сектору, в тому числі кредитного та безоплатного характеру;

– висока ризиковість;

– специфічність застави та її зміни ціни, зокрема землі та майна спеціалізованих виробництв;

– невідповідність ступеня ризику та прибутковості.

В порівнянні з іншими галузями економіки аграрний сектор є дуже високоризиковою галуззю, з відносно низьким рівнем прибутковості, і таким чином, кредитування сільськогосподарських товаровиробників має свої особливості, які визначаються особливостями відтворювального процесу в галузі і полягають в тісному зв'язку процесу відтворення в сільському господарстві з

 

 

природними умовами, який визначає: по-перше, чітку періодизацію процесу виробництва та унеможливлює перерви в ньому, що викликає потребу в забезпеченні надання кредитів для товаровиробників галузі у чітко визначений час і в повному обсязі; по-друге, уповільнений оборот капіталу потребує збільшення термінів залучення кредитних ресурсів та зниження плати за кредит; по-третє, нееквівалентність обміну та понижений рівень прибутковості сільськогосподарського виробництва потребує зниження плати за кредит; по-четверте, низький рівень технічної озброєності виробництва, при високому рівні зносу техніки та використанні застарілої технології, потребує значного обсягу кредитного забезпечення інвестиційного характеру; по-п"яте, підвищений рівень ризиковості галузі потребує застосування адекватного рівня страхового захисту.

 

Кредитування_заготівельних_організацій

Заготівельним організаціям видається авансовий кредит в готівково-грошовій формі для розрахунків з населенням по закупівлі сільськогосподарської продукції. Для визначення розміру авансового кредиту заготівельна організація надає в банк розрахунок потреби в авансовому кредиті на місяць або квартал.

Потреба в авансовому кредиті визначається наступним чином:

1.Визначається загальна потреба в авансовому кредиті = планований обсяг заготівель, здійснюваний готівкою + витрати на ведення заготівель готівкою – надходження готівки до каси.

2. Визначається одноденна потреба в авансовому кредиті = загальна потреба в авансовому кредиті / кількість днів у поточному періоді (30,90) 3.встановлюється сума авансового кредиту до видачі = одноденна потреба в кредиті * кількість днів, зазначених у заявці.

Потреба у днях встановлюється за домовленістю між банком і кредитоотримувачім. Заготівельним організаціям, що мають у своєму складі структурні підрозділи, авансовий кредит видається у розмірі загальної потреби і перераховується у відповідності зі зведеним платіжним дорученням на субрахунки структурних підрозділів.

Якщо заготівельна організація закуповує сільськогосподарську продукцію у постачальників за договірними цінами, то суми цих документів включаються до розрахунку розміру авансового кредиту і перераховуються на рахунки господарств-постачальників відповідно зі зведеним платіжним дорученням.

Терміни погашення авансового кредиту встановлюються у відповідності до терміну переробки і реалізації сільськогосподарської продукції.

При ненадходженні сільськогосподарської продукції у встановлені терміни з причин, не залежних від заготівельної організації, банк може пролонгувати заборгованість, але не більше, ніж на 1 місяць.

При кредитуванні торгівлі дотримуються основні принципи кредитування: цільова спрямованість, терміновість і зворотність, забезпеченість і платність.

Кредит надається за умови:

– участі власних оборотних коштів в оплаті витрат;

– прибутковості (рентабельності) господарської діяльності; дотримання фінансової дисципліни;

– правильного ведення обліку та подання у встановлені терміни звітності.

Для видачі кредиту на відкриття торгової організації необхідний також бізнес-план.

Мінімальний розмір пайової участі власних обігових коштів нормується кожним банком в залежності від типу організації торгівлі, джерела кредитних ресурсів (власні ресурси або кредитні лінії міжнародних фінансових організацій) і виду застави.

Потреба в банківському кредиті у торгових підприємств залежить від порядку формування оборотних коштів, ритмічності надходження і реалізації товарів.

Основним видом банківського кредиту для торговельних організацій є короткостроковий кредит для поповнення оборотних коштів. Також може здійснюватися кредитування за допомогою контокорентного рахунку. Такий рахунок використовується банками для можливості контролю цільового використання кредиту. Зарахування на контокорентному рахунку використовуються для оплати певних операцій. Погашення заборгованості виконується списанням грошових коштів, що надходять на поточний рахунок, на позичковий.

Довгострокові кредити банків видаються на створення, розширення, реконструкцію підприємств торгівлі, впровадження нової техніки. Обов'язковою умовою для отримання довгострокового кредиту є наявність економічно обґрунтованого бізнес-плану.

Крім банківського кредиту в торгівлі широко використовується і комерційний кредит.

Комерційним кредитом називають кредит, наданий одним функціонуючим підприємцем іншому у вигляді продажу товарів з відстрочкою платежу. Комерційний кредит оформляється векселем, його об'єктом є товарний капітал. Він обслуговує кругообіг промислового капіталу, рух товарів із сфери виробництва в сферу споживання. Особливістю комерційного кредиту є те, що позичковий капітал тут злитий з промисловим. Мета комерційного кредиту – прискорити реалізацію товарів і одержання прибутку. Розміри цього кредиту обмежені величиною резервних кредитів промислових і торгових капіталів. Передача цих капіталів можлива тільки в напрямках, визначених умовою угоди: від підприємця, на підприємстві якого виробляють засоби виробництва, до торгових фірм, що реалізують їх.

В даний час фірми активно використовують цю форму реалізації своєї продукції – продаж з відстрочкою платежу, що говорить про обмеженість платоспроможності дрібних і середніх фірм, про зростання вартості товарів, про кредитні обмеження. Відстрочку платежу використовують не тільки дрібні, а й великі фірми, виступаючи і як кредитори, і як отримувачи.

Потрібно відзначити, що комерційний кредит має обмежені можливості, тому що його можна одержати не у всякого кредитодавця, а лише в того, хто виробляє сам товар. Він обмежений по розмірах (тимчасовим вільним капіталом), має короткостроковий характер.

Виділяють п'ять основних способів надання комерційного кредиту:

– вексельний спосіб;

– відкритий рахунок;

– знижка за умови оплати у визначений термін;

– сезоний кредит;

– консигнація.

При вексельному способі після поставки товарів продавець виставляє тратту на покупця, який, отримавши комерційні документи, акцептує її, тобто дає згоду на оплату у вказаний на ній термін.

Інший спосіб – знижка за умови оплати у визначений термін. Цей спосіб передбачає умову, що якщо платіж буде зроблений покупцем протягом обумовленого в контракті періоду після виписки рахунку, то з ціни буде віднята знижка. В іншому випадку, вся сума повинна бути виплачена у встановлений термін.

Згідно з угодою про відкритому рахунку, прийнятого обома сторонами, покупець може робити періодичні закупівлі без звернення за кредитом у кожному окремому випадку. Звичайний порядок здійснення сделки такий: коли покупець замовляє товар, він негайно відвантажується, а платіж за нього здійснюється у встановлені терміни після отримання рахунку.

Сезонний кредит зазвичай застосовується у виробництві іграшок, сувенірів та інших виробів масового споживання. Цей спосіб дозволяє роздрібним торгівцям купувати товари в протягом усього року з метою організації необхідних запасів перед піком сезонних продажів і дозволяє відстрочити платіж виробнику до кінця розпродажу. Наприклад, виробники іграшок раз вирішують торговцям закуповувати іграшки за кілька місяців до Різдва, а платити за товар – в січні-лютому. Головна перевага при цьому способі – можливість випуску продукції без додаткових витрат на складування, зберігання тощо.

Консигнація – спосіб, при якому роздрібний торговець може просто отримати товарно-матеріальні цінності без зобов'язання. Якщо товари будуть продані, то буде здійснений і платіж виробнику, а якщо ні, то роздрібний торговець може повернути товар виробнику без виплати неустойки. Консигнація зазвичай застосовується при реалізації нових, нетипічних товарів, попит на які важко припустити. Прикладом може служити практика виробництва та продажу нових підручників для інститутів. Книговидавці посилають свої книги в інститутські магазини з умовою їх повернення, якщо вони не будуть куплені.

Таким чином, існують 2 види кредитування торгівлі – банківський кредит і комерційний кредит. Для короткострокових цілей підприємство може вибрати між комерційним кредитом і короткостроковим банківським. У даному випадку вибір типу кредиту організації торгівлі залежить від фінансового стану організації торгівлі, її відносини з постачальниками, фінансовий стан постачальників, та інших об'єктивних і суб'єктивних причин. Для довгострокових цілей підприємство може скористатися тільки лише банківським кредитом.

Автокредит – це спеціальна форма споживчого кредиту, при якій автомобіль є заставою до повного погашення суми кредиту. Банк може вимагати продаж застави у разі несплати кредиту його одержувачем. Кредитування на покупку автомобіля може здійснюватися як в національній валюті, так і у іноземній валюті. Терміни кредиту також мають різну тривалість. Одержувачу автокредиту слід знати, що йому буде вигідно заплатити продавцю-автосалону початковий внесок у розмірі від 10% до 30% від вартості автомашини. Чим більше покупець заплатить грошей як перший внесок, тим менше він переплатить за автокредитом.

Ціна автомобіля варіюється в залежності від його комплектації. Так, купивши Mersedes в кредит під 0%, можна заплатити його повну вартість, у той час як купуючи автомобіль без кредиту, швидше за все, можна отримати певну знижку.

Види автокредитування.

Величина відсоткової ставки пов'язана з видом авто кредиту.

Експрес-кредит. Експрес-кредит оптимальний для покупців, що випробовують утруднення в наданні банку офіційних документів про доходи, або для людей, які не бажають витрачати час на збір документів. Вартість таких кредитів вище вартості класичних кредитів – близько 13-15% річних у валюті проти 7-10% річних відповідно.

Кредит BuyBack. Кредит BuyBack – це договір між автосалоном і банком, при якому частина суми «заморожується» до кінця терміну кредитування для одноразової виплати. Особливість цього виду кредиту в тому, що замість виплати частини суми, яка «заморожена», одержувач кредиту може повернути автомобіль.

Кредит за допомогою банку. Кредит за допомогою банку – заявник звертається в банк з приводу можливості отримання кредиту на купівлю нового автомобіля. Банк вказує, в якому саме салоні і яку саме марку машини ви можете купити. При цьому можна застрахуватися в певній страховій компанії.

Кредит на купівлю автомобіля в автосалоні без участі банку.

Великі автосалони з легкістю кредитують клієнтів, особливо тих, хто звертається до їхніх послуг не в перший раз, і зарекомендував себе з позитивного боку. Автосалон сам визначає умови автокредитування і може запропонувати клієнтам досить лояльні умови кредитування.

Кредит для людей без накопичень. Кредит для людей без накопичень – це і є автокредит без першого внеску. Клієнт одержує автомобіль, оплачуючи лише страховку і установку сигналізації. Кредит без початкового внеску дозволяє мінімізувати початкові витрати, пов'язані з придбанням автомобіля в кредит.

Безвідсотковий кредит (факторинг). Щоб залучити нових клієнтів банки розробили так званий безвідсотковий автокредит. Він видається лише на 50% вартості машини, решту суми виплачує одержувач кредиту.

Страхування автомобіля. Страхування автомобіля при оформленні автокредиту є обов'язковою процедурою. В якості обов'язкової страховки з вас вимагатимуть поліс ОСАГО. Але більшість банків включають в свої вимоги і договір за полісом КАСКО.

Страхування автомобіля: ОСАГО. Якщо ви хочете бути застрахованим «на всі випадки» життя – не довіряйте тільки страховкою ОСАГО. Адже якби вона була самодостатньою, не існувало б полісів Добровільного страхування, які дозволяють збільшити ліміт відповідальності на 10-20 тисяч гривень понад ліміти, забезпечуваних ОСАГО.

Страхування автомобіля: КАСКО. Страхові компанії вкладають в поняття КАСКО різний сенс. Так, деякі мають на увазі під цим терміном збиток, нанесений транспортному засобу діями третіх осіб. Інші розширюють це поняття до збитку, нанесеного автомобілю в результаті дій третіх осіб, в тому числі викрадення, розкрадання, а також загибель або пошкодження транспортного засобу, або його окремих частин, деталей, вузлів, агрегатів, а також додаткового обладнання. Останнє визначення є найбільш-повним.

Валюта автокредиту. Якщо судити за процентною ставкою, то кредити в доларах або євро трохи дешевше, ніж у гривні. Тим не менш, за деякими видами автокредитів ставки стали практично однаковими. Так чи інакше, слід враховувати, в якій валюті ви отримуєте дохід. При цьому потрібно враховувати інфляцію і процес укріплення (ослаблення) позицій національної-валюти.

Відсотки за автокредитом. Будь-який кредит потенційний отримувач оцінює за його процентною ставкою. Сьогодні не рекомендується брати автокредит у гривні дорожче 14% річних, у валюті – 12%. Середня ставка по автокредитах в даний час складає 9-10% річних у доларах і 14-15% - у гривні.

Виплати по автокредиту. Збільшити суму платежів по кредиту можуть не тільки додаткові збори, але і використаний метод нарахування відсотків. Банки завжди нараховують відсотки на залишок суми кредитної заборгованості користувача кредиту. Тим не менше, одержувачеві кредиту на вибір надається два способи розрахунку щомісячного платежу: диференційований і ануїтетний.

Іпотечний кредит являє собою тип економічних відносин з приводу надання кредитів під заставу нерухомого майна. Іпотечне кредитування є невід'ємним елементом ринкової економіки, що мають свої специфічні особливості:

– іпотечний кредит – це кредит під строго визначену заставу, оскільки звичайний банківський кредит може і не забезпечуватися заставою. У разі неповернення кредиту закладена нерухомість продається, і з вирученої суми погашається заборгованість кредитору. Оскільки заставою виступає нерухомість, то це істотно полегшує заставодержателю контроль за збереженням предмету застави, але ускладнює його реалізацію у разі непогашення кредиту. Це обумовлено тим, що нерухомість не відноситься до високоліквідних активів;

– більшість іпотечних кредитів має строго цільове призначення, оскільки вони використовуються для фінансування придбання, побудови і перепланування як житлових, так і виробничих приміщень, а також освоєння земельних ділянок;

– іпотечні кредити надаються на тривалий термін, звичайно на 10-30 років. Тривалий термін розтягує погашення кредиту в часі, зменшуючи тим самим розмір щомісячних виплат.

Оскільки операції з нерухомістю досить часто є менш ризикованими у порівнянні з поточними кредитними операціями комерційних банків, то внаслідок цього іпотечне кредитування є перспективним напрямком банківської діяльності. Іпотечний банк є, як правило, відносно стійким і прибутковим банківською установою. Стабільність роботи іпотечних банків посилюється також за рахунок супроводжуючого іпотечне кредитування обов'язкового страхування. Зазвичай здійснюється страхування титулу власності, страхування нерухомості, що здається в заставу, страхування життя отримувача кредиту і т.д.

Іпотечні банки (як і інші кредитори з іпотеки) дозволяють закладати майно боржника в банку без його вилучення у власника.

Останній зобов'язується виплатити борги протягом певного часу. Якщо цього не відбувається, то борги продають іншій особі (банку) або майно боржника йде з торгів. Слід зазначити, що в розвинених країнах склалися цілі сиcтема іпотечного кредитування, представлені агентствами з торгівлі нерухомістю, іпотечними банками та іншими кредитними установами, що іпотечне кредитування, страховими компаніями, кредитними агентствами, що надають інформацію про кредитоспроможність клієнтів, компаніями, що спеціалізуються на вилученні закладеного майна.

При іпотечному кредитуванні заявниками та отримувачами виступають юридичні та фізичні особи, які мають у власності об'єкт іпотеки. Об'єктами застави може виступати нерухоме майно, тобто житлові будинки і квартири, виробничі будівлі, споруди, магазини, склади,земельні_ділянки.

Проте механізм іпотечного кредитування включає в себе перш за все заставу землі. У даному випадку отримання сільськогосподарськими товаровиробниками кредиту під заставу землі може служити гарантією повернення банку отриманих коштів. У той же час визначення заставної ціни земельної ділянки є одним з основних питань, що потребують вирішення для проведення значних заставних операцій із землею. При цьому головними особливостями застави є: наявність у заявника кредиту власності; власність повинна приносити дохід її власнику; власність не повинна бути об'єктом застави в іншій угоді. Іпотечне кредитування вважається відносно нізкоризиковою банківською операцією, оскільки велика частина ризиків при іпотечному кредитуванні перекладається на отримувача кредиту та інвестора. При цьому банк, використовуючи різні види іпотечних кредитів (з плаваючою процентною ставкою), також знижує свої ризики. Однак це можливо лише за умови, що оцінка кредитоспроможності отримувача кредиту та оцінка нерухомості проведені вірно. Тому іпотечне кредитування вимагає від персоналу банку високої кваліфікації та спеціальних знань, а найважливішим моментом іпотечного кредиту є оцінка власності, що пропонується в якості його забезпечення. Оцінювачі повинні визначити ціну нерухомості, схильною до впливу цілого ряду факторів. Тим часом точність оцінки є основою іпотечного кредиту, оскільки помилки в оцінці застави можуть дорого_коштувати_кредитору.

Закордонний досвід оцінки вартості (ціни) об'єктів нерухомості свідчить про те, що найбільш близькою до об'єктивної (ринкової) ціною є вартість об'єкта, що визначається на основі ринкової оцінки. При цьому оцінювачі використовують три методи:

– метод порівняльного аналізу продажів (ринкової метод);

– прибутковий метод або метод капіталізації доходів;

– витратний метод або метод калькуляції.

Перший метод заснований на принципі заміщення, який має на увазі, що вартість оцінюваного об'єкта не повинна перевищувати вартості аналогічного об'єкта, якому з'явився раніше предметом купівлі-продажу на ринку нерухомості. Даний метод включає в себе збір інформації про ринок продажів і пропозицій по об'єктах нерухомості, схожих з оцінюваним. Надалі ціни на об'єкти-аналоги коригуються з урахуванням параметрів, за якими об'єкти відрізняються між собою. Відкориговані ціни можна використовувати в подальшому для визначення ринкової вартості оцінюваного об'єкта.

Метод порівняльного аналізу є найбільш простим і використовується, в основному, для оцінки вартості житлових приміщень. Для цього має бути достатня кількість об'єктів для порівняння, що передбачає розвинений ринок нерухомості. Зокрема, для порівняння необхідно мати п'ять-десять об'єктів, але не менше трьох. Цей метод не можна застосовувати для оцінки специфічних об'єктів (церкви, музеї, стадіони тощо), оскільки практично порівняти їх не з чим, і по таких об'єктах проводиться мало продажів.

Другий метод оцінки нерухомості – метод капіталізації доходів – заснований на принципі очікування, що має на увазі, що типовий інвестор або покупець купує нерухомість з метою отримання в майбутньому доходів від використання цієї нерухомості. Відповідно до цього вартість об'єкта визначається виходячи з його здатності приносити дохід у майбутньому. Цей метод використовується для оцінки об'єктів нерухомості інвестиційного характеру, тобто при здачі в оренду квартир, складських, офісних приміщень, готельних приміщень. У даному випадку може бути застосована наступна формула:

 

(2.1.)

 

де С – вартість об'єкта;

D – чистий дохід;

К –коефіцієнт_капіталізації.

 

Коефіцієнт капіталізації стосовно нерухомості складається із ставки доходу на інвестиції та норми повернення інвестицій, виражених у відсотках. Характерно, що найбільша складність при використанні методу капіталізації доходів для оцінки об'єктів нерухомості пов'язана з визначенням коефіцієнта капіталізації.

Третій метод – витратний або калькуляції – використовується для оцінки новозбудованих об'єктів нерухомості, оновлюваних (відновлюваних) об'єктів нерухомості, будівель і споруд спеціального призначення (пам'ятників історії і культури, стадіонів, культових споруд тощо).

Даний метод передбачає три підходи, які полягають у наступному:

перший – оцінка за балансовою вартістю, яка визначається на основі бухгалтерської_звітності;

другий – оцінка по ліквідаційній вартості, яка визначається як сума доходу, отримана при швидкій розпродажу нерухомості;

третій – оцінка за відновною вартістю.

Особливу складність при використанні витратного методу або методу калькуляції для оцінки об'єкта нерухомості являє оцінка землі. Дана обставина обумовлена тим, що земля не є продуктом праці, а в класичному варіанті ціна землі - це капіталізована рента.

Заключним етапом оцінки об'єктів нерухомості (на даному етапі особливо важлива кваліфікація оцінювача) є порівняння оцінок, отриманих трьома методами (порівняльного аналізу продажів, капіталізації доходів, калькуляції) і зведення отриманих вартісних оцінок до єдиної вартості об'єкта. Остання є підставою для кредитора (іпотечного банку) прийняти рішення про надання кредиту.

Ресурси кредитування іпотечних банків становлять власні накопичення, іпотечні облігації та залучені кошти на рахунках клієнтів, оскільки іпотечні банки здійснюють також і звичайні банківські операції.

Іпотечні облігації являють собою довгострокові цінні папери, випущені банками під забезпечення нерухомим майном і приносять твердий дохід.

Основними документами при оформленні іпотечного кредиту є заставні, векселі та інші цінні папери. Дані документи, також як і іпотечні облігації, можуть котируватися на вторинному ринку цінних паперів.

При цьому заставна являє собою документ, що передає кредитору законне право власності на заставу за позикою. Заставна під нерухомість є основним забезпеченням іпотечного кредиту. Заставна під нерухомість містить зобов'язання отримувача за кредитним договором. На отримувача кредиту покладаються обов'язки з виплати всіх боргів, відсотків, податків, зборів та інших платежів, що стягуються з даної власності, підтримання у доброму стані власності, що закладається, невикористання нерухомості для будь-якої незаконної діяльності, страхування нерухомості на користь банку, заборони доступу до нерухомості іншим особам, під заставу і т.д.

Заставна, що оформляється при отриманні іпотечного кредиту, є спеціальною кредитною угодою. Заставні обертаються на вторинному ринку, завдання якого полягає в тому, щоб забезпечити постійний приплив ресурсів для кредитування та перелив коштів зі сфер (регіонів), що зазнають надлишок кредитних ресурсів, в ті сфери (регіони), де спостерігається їх дефіцит. До того ж заставою для отримання іпотечного кредиту може служити саме та нерухомість, на купівлю якої він береться.

Використання при іпотечному кредитуванні цінних паперів передбачає, як зазначалося вище, їх котирування на ринку цінних паперів. Організація вторинного ринку іпотечних цінних паперів заснована на механізмі, званому тітрізаціей, тобто перетворенні боргових зобов'язань в цінні папери, що обертаються на іпотечному ринку. Тітрізація може здійснюватися у формі емісії цінних паперів (векселів, облігацій), забезпечених іпотечними кредитами, шляхом здійснення повної передачі іпотечних кредитів учасникам ринку, а також за допомогою організації загального фонду іпотечних боргових зобов'язань.

В даний час в більшості промислово розвинених країн державні інститути грають дуже помітну роль в організації вторинного ринку цінних паперів, забезпечених закладеним нерухомим майном. Зокрема, для забезпечення нормального і безкризового функціонування вторинного ринку іпотечних цінних паперів державні інститути приймають на себе частину ризиків, а також надають активну допомогу кредитним установам у проблемних ситуаціях.

Оскільки існує можливість вимушеної ліквідації власності, що служить заставою при іпотечному кредиті, у разі невиконання отримувачем кредиту своїх боргових зобов'язань з погашення кредиту у встановлені терміни, то кредитору необхідно отримати право утримання майна за борги. До видачі кредиту кредитор повинен з'ясувати, чи не мають інші кредитори права на це майно за борги. Заставні зазвичай включають умову прискореного погашення кредиту, що припускає, що при несвоєчасній виплаті боржником суми боргу і відсотків або невиконанні ним будь-яких інших зобов'язань, позика підлягає негайному погашенню в повному обсязі.

Іпотечний кредит допускає повторну заставу майна з отриманням додаткового кредиту, якщо цінність майна не вичерпана попередньою кредитною операцією по іпотеці, і боржник має економічну можливість сплачувати відсоток і погасити борг. При заставі нерухомого майна боржник лише зберігає своє право власника, однак закладене майно залишається в руках боржника, який продовжує його використання. Для захисту інтересів кредитора заставна повинна бути відповідним чином оформлена в державній установі (нотаріальній конторі). Для захисту інтересів отримувача зазвичай передбачається додатковий період, протягом якого він може викупити своє майно до позбавлення його права викупу та продажу власності у разі погашення ним заборгованості за позикою після встановленого терміну за іпотечним кредитом.

Для іпотечного кредиту характерна порівняно низька ліквідність, важливо страхування кредиту та освіта вторинного ринку іпотек. Найважливішим питанням для банку, що вивчає питання про надання іпотечного кредиту під заставу нерухомості, є кредитоспроможність отримувача кредиту. При вивченні кредитоспроможності отримувача кредиту перш за все встановлюється співвідношення (максимальний розмір) між розміром кредиту і вартістю закладається нерухомості, величина і ступінь стабільності доходів отримувача, ставлення отримувача до своєї нерухомості, можливість реалізації нерухомості в майбутньому.

Заставоутримувач (банк) має право перевіряти за документами фактичну наявність, розмір, стан та умови зберігання заставленого майна. Кредити під нерухомість підлягають погашенню на умовах розстрочки платежу і зі сплатою відсотка.

В даний час у багатьох країнах найбільш широко використовується формою іпотечного кредитування є заставна із змінною ставкою відсотка, схожа на заставу з періодично поновлюваної сумою кредиту (заставна з періодично поновлюваної сумою кредиту передбачає періодичний перегляд ставки за кредитом залежно від конкретних умов ринку). Ця форма іпотечного кредитування передбачає внесення змін до процентну ставку протягом усього терміну кредиту в залежності від коливань будь-якої основної ставки або індексу, що відображає поточну кредитну кон'юнктуру.

Крім того, часто іпотечне кредитування тісно пов'язано з житловим будівництвом. Придбання житла за допомогою іпотечного кредиту є основним видом рішення населенням своїх житлових проблем.

При цьому досвід розвинених держав дозволяє виділити основні принципи, організації іпотечного кредитування:

– держава активно стимулює вступ у права власності своїх громадян, надаючи різними методами сприяти у придбанні «соціального» житла окремим найменш забезпеченим верствам населення;

– у більшості держав головну роль у розподілі державної допомоги в житловому фінансуванні грають ощадні банки, а у Франції та Німеччини також товариства взаємодопомоги. У США значна роль спеціалізованих іпотечних інститутів за участю державного капіталу і страхових компаній.

Участь же комерційних банків у процесі організації іпотечного кредитування є незначною.

 

Питання для самоконтролю

1. Кредитні операції з сільськогосподарськими підприємствами. Роль страховиків.

2. Кредиті операції з заготівельними організаціями.

3. Кредитні операції з підприємствами торгівлі. Застава товарів в обігу.

4. Кредити під залог нерухомості, землі.

5. Іпотечні кредити юридичним та фізичним особам.

6. Автокредитування. Фінансовий стан отримувачів – фізичних осіб.

7. Виявлення додаткового забезпечення при кредитуванні.

8. Оборотні кошти отримувачів кредиту як елемент зменшення кредитного ризику.

9. Оборотні кошті і інші активи сільськогосподарських підприємств.

10. Оборотні кошті і інші активи торгівельних організацій (оптових та роздрібних підприємств).

Бібліографічний список

[3,5,9,10, 21].