Понятие и классификация недвижимости

Понятие и классификация недвижимости

Деление имущества берет начало в риме в 1714г. В России определение недвижимости дает ст 130. К недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначения невозможно, в т.ч. леса, поля, сдания и сооружения.

К недвижимым вещам относят подлежащие гос регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.К сложным объектам относят: мат. Активы, доли предприятия, информацию, ОПФ, НФП. При определение стоимости недвижимости следует различать экономическое понятие и юридическое.Юридическое предполагает право владения, пользования, распоряжение объектами недвижимости. В настоящее время ни в одной стране нет права собственности на землю.

Выделяют 5 властных полномочий ограничивающие право собственности:

1.Право принудительного изъятия права собственности с выплатой компенсации.

2.Право взымать налоги с владельцов недвижимости

3. Право передавать недвижимость во временное пользование, пожизненное пользование, хозяйственное ведение и оперативное управление.

4. Право регулирования имущественных отношений, с целью обеспечения безопасности, обороноспособности и благосостояния общества.

5. Право государства возвращать в свою собственность, в случае смерти владельца, не оставившего завещания.

Говоря о классификации недвижимости можно выделить 2 группы:

1. По различным признакам

2. По одному

1. Функциональное назначение.

Производственные и непроизводственные объекты, обеспечивающие условия для создания товаров, для проживания населения.

2. Происхождение.

Участки, недра и природные комплексы, сдания, сооружения

3. Степень готовности к эксплуатацие (введение в эксплуатацию, незавершенное строительство)

4. Форма собственности (частная, государственная)

5. Отраслевая принадлежность(промышленные, с/х, ЖКХ)

6. Возможность приватизации

 

Классификация по различным признакам

Целевое назначение:

1. Жилые сдания, сельские дома, иностранные жилые районы

2. Коммерческая деятельность (магазины, рестораны, офисы, гаражи)

3. Сдания специального назначения (школы, институты, театры, спорт. сооружения)

Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся между собой по уровню цен, уровню риска и инвестиционной привлекательностью.

Недвижимость может существовать как товар или как капитал.

Операции, совершаемые с объектами недвижимости: дарение, наследство, передача в хоз.ведение, передача в пользование, купля-продажа.

По оценкам на долю недвижимости приходится более 50% мирового богатства

Особенности рынка недвижимости в России.

Факторы, влияющие на стоимость недвижимости:

1.Физические, политические, социальные, экономические.

2. Локальные

3. Связанные с характеристиками объекта недвижимости.

1. Социальные к ним относятся: структура, плотность, демографические факторы, потребности населения и др.

Экономические факторы: спрос предложения на рынке недвижимости, обеспечение населения объектами жилой и общей недвижимости, составление перспектив, финансовое строительство, налоги.

Физические факторы: экология, географические факторы, топографические, сейсмические и др.

Политические: законы о «о собственности», об операциях с объектами, Об ипотеке, о кредитной политике, политическая стабильность и др.

2.Локальные: Место положения объекта(транспортная доступность, наличие комуникаций, окружение)

Физические характеристики (состав объекта недвижимости, физ параметры, функциональная пригодность использования, условия продаж, временные факторы, даты сделок по аналогичным объектам.)

%ставки, доступность кредита

1. Характеристики объекта недвижимости: Состояние инфраструктуры, архитектура, освещение, привлекательный внешний вид

Оценка недвижимости, стандарты оценки, профессия оценщика, виды отчетов по оценке.

Возникновение оценочной деятельности относится к 30м годам 20 века. Профессия оценщика формируется на основе практических данных. По мере развития определялись 3 основных подхода к оценочной деятельности:

1. Затратный 0.7

2. САП 0.2

3. Доходный 0.1

В своей деятельности оценщик пользуется стандартными оценками. Виды отчетов, составленные оценщиком могут быть различными:

1. Подробный: имя клиента, адрес, цель оценки, дата, этапы оценки, определение стоимости, сертификация оценки.)

2. Краткие

3. Отчет в форме письма: при предъявление документа в суд

4. Устный отчет

Гонорар оценщика не зависит от величины стоимости, а зависит от квалификации и репутации оценщика.

Оценка проводится:

1. Для бух/отчетности

2. Для налогообложения

3. Для дарения, наследования

4. Для заключения сделок

5. Для ипотечного кредитования

Понятие ст-ти, виды ст-ти, связь ст-ти с ценой и затратамиТеория оценки базируется на понятиях «ст-ть», «цена» и «безубыточность».Стоимость – это денежный эквивалент, кот. пок-ль готов обменять на какой-л. предмет или объект или это мера того, ск-ко пок-ль готов заплатить за оцениваемую ст-ть объекта.Цена – это истор. факт, отражающий то, ск-ко было затрачено на покупку сходных объектов в прошлых сделках.Термин «цена» может использоваться для обознач-я затрачиваемой цены продавца.Цены прошлых сделок необязательно представляют обоснованную меру ст-ти объекта на дату оценки.Затраты – это меры издержек, необх-е для созд-я объектов недвиж-ти (собств-ти) аналогично с объектом оценки.Пон-е «ст-ть» явл-ся базовым в теории оценки. Чтобы объект имел ст-ть, он должен обладать след. признаками: 1) полезность (пригодность);2) огранич. хар-р предлож-я;3) наличие покупат. способности у насел-я (спрос).Теория оценки дел-ся на 2 большие группы: 1) Стоимость в использовании: а – инвестиционная ст-ть; б – балансовая ст-ть; в – ст-ть для целей н/о.2) Ст-ть в обмене: а – рыночная; б – ликвидационная; в – страховая ст-ть; г – арендная ст-ть и др. Инвестиционная ст-ть – ст-ть капиталовложений для конкретного инвестора, основ. на его требованиях. Инв. ст-ть не явл-ся рыночной. Баланс. ст-ть – ст-ть имущ-ва, включ-го в баланс. ведомость. Эта ст-ть опр-ся на дату переоценки основных фондов (износ бухгалтерский – то, что рассч-ся по нормам амортизации). Баланс. ст-ть сущ-ет в теч-е длительного времени.

Ст-ть для целей н/о

Для жилой недвиж-ти ст-ть опр-ся бюро технической инвентаризации.

Ст-ть в обмене – носит объкт. хар-р. Определение ст-ти берется из теории америк. оценки.

Законодательно определ-е установлено в законе «Об оценочной деят-ти в РФ».

Рыночная ст-ть объекта оценки – наиболее вероятная цена, по кот. объект будет продан на открытом рынке в условиях конкуренции среди продавцов и пок-лей, когда те и др. действуют разумно, располагая всей необходимой для этого информацией, а на величине ст-ти не сказ-ся какие-л. чрезвыч. обст-ва.Цена объекта будет рыночной только при соблюдении 5 условий: 1) мотивы продавца и пок-ля явл-ся типичными;2) оба хорошо осведомлены и каждый действует в своих интересах;3) объект нах-ся на откр. рынке дост-но продолжит. время;4) цена продавца предст-ет собой разумное вознагражд-е за объект без каких-либо скидок и уступок с чьей-либо стороны;5) платеж осущ-ся наличными ср-вами или их эквивалентами.С рын. ст-тью связана ликвид. ст-ть, под кот. пон-ся цена, с кот. вынужден согл-ся продавец при продаже имущества в огранич-е сроки. Страх. ст-ть предст-ет собой ст-ть воспроизводства или замещения объекта, подверж-го риску разруш-я или уничтож-я. Арендная ст-ть – это ст-ть, устан. арендодателем на дату сдачи объекта в аренду. Обязательным элементом ст-ти явл-ся возможность передачи права др. лицу.

Суть доходного подхода.

Доходный подход используется только в оценке недвижимости, приносящей доход своему владельцу. Доход может поступать в виде: -текущих и будущих доходов или поступать в период выплаты(арендная плата); -дох от прироста стоимости при ее перепродаже; -налоговых сбережений(при продаже, обмене дарении) и др.

Принципы в основе доходного подхода: 1. П-п ожидания- в соответствии с данным принципом рыночная стоимость объекта определяется как текущая стоимость будущих выгод, дохода от эксплуатации объектов. 2. П-п споса и предложения- данный п-п определяет стоимость объекта недвиж в орпеделенный период времени. Денежные потоки, полученные от использования объекта могут меняться в зависимости от ситуации на рынке. 3. П-п замещения- информированный покупатель никогда не заплатит больше за предлагаемый объект, чем цену покупки недавно проданного аналогичного объекта.

1) Осн.понятия и опр-ния.

В основе любой оценки ст-сти объектов недв-сти лежит положение о тек.ст-сти денег, которые будут получены в будущем. При этом, акциомой явл-ся: деньги, полученные через год или через несколько лет при любой эк-кой ситуации будут стоить меньше, поэтому для оценки тек.ст-сти будущих доходов в расчет вводятся поправки. Осн.процессами при этом явл-ся накопление и дисконтирование.

Накопление – процесс приведения тек.ст-сти ден.доходов к их будущей ст-сти при условии, что сумма удерживается на вкладе (счете) втеч. Опред.времени, принося периодически накапливаемый % дохода.

Дисконтирование – процесс приведения будущих денеж.поступлений к их тек.ст-сти.

Ф-ий ден.единицы.

1ая ф-я- Будущая ст-сть ДЕ – показывает, какая сумма будет накоплена на счете к концу опред.периода при заданной ставке дохода, если сегодня положить на счет 1 ДЕ.

Важно, чтобы процессы осущ-лись втеч. N-периодов (год, квартал,мес).

FV=PV(1+i)ⁿ

FV=PV(1+i/k)^n*k, где к-частота накопления.

В процессе накопления ДЕ м.пользоваться правилом «72»: число 72 исп-ся для того, чтобы рассчитать срок, втеч. Которого сумма вклада увеличится в 2 раза или наоборот, опр-ть ставку дохода на вложенный капитал, если известен срок вклада.

 

2ая ф-я- Будущая ст-сть аннуитета – показывает, какая сумма будет накоплена на счете при заданной ставке, если регулярно в теч. опред.периода откладывать на счет 1 ДЕ.

Аннуитет- равновеликий платеж, осущ-мый в равные промежутки времени. М.б. обычным или авансовым.

РМТ-аннуитетный платеж.

 

FV = PMT*

 

3я ф-я Фонда возмещения- показывает, сколько нужно откладывать на счет регулярно в теч. опред.времени, чтобы при заданной ставке дохода иметь на счете к концу этого срока 1 ДЕ.

 

4ая ф-я Текущая ст-сть ДЕ, пок-ет, какова при заданной ставке дисконта тек.ст-сть 1 ДЕ, получаемой в конце опред.периода времени.

 

5ая ф-я Тек.ст-сть обычного аннуитета, пок-ет, какова при заданной ставке дисконта тек.ст-сть серии платежей в 1 ДЕ в теч. опред.периода.

 

 

6ая ф-я Взнос на аморт-цию единицы, пок-ет, какими д.б. аннуитетные платежи в счет погашения кредита в 1 ДЕ, выданного под опред.процент на опред.период.

Амортизация – процесс погашения долга в теч. указанного времени.

 

Понятие и классификация недвижимости

Деление имущества берет начало в риме в 1714г. В России определение недвижимости дает ст 130. К недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначения невозможно, в т.ч. леса, поля, сдания и сооружения.

К недвижимым вещам относят подлежащие гос регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.К сложным объектам относят: мат. Активы, доли предприятия, информацию, ОПФ, НФП. При определение стоимости недвижимости следует различать экономическое понятие и юридическое.Юридическое предполагает право владения, пользования, распоряжение объектами недвижимости. В настоящее время ни в одной стране нет права собственности на землю.

Выделяют 5 властных полномочий ограничивающие право собственности:

1.Право принудительного изъятия права собственности с выплатой компенсации.

2.Право взымать налоги с владельцов недвижимости

3. Право передавать недвижимость во временное пользование, пожизненное пользование, хозяйственное ведение и оперативное управление.

4. Право регулирования имущественных отношений, с целью обеспечения безопасности, обороноспособности и благосостояния общества.

5. Право государства возвращать в свою собственность, в случае смерти владельца, не оставившего завещания.

Говоря о классификации недвижимости можно выделить 2 группы:

1. По различным признакам

2. По одному

1. Функциональное назначение.

Производственные и непроизводственные объекты, обеспечивающие условия для создания товаров, для проживания населения.

2. Происхождение.

Участки, недра и природные комплексы, сдания, сооружения

3. Степень готовности к эксплуатацие (введение в эксплуатацию, незавершенное строительство)

4. Форма собственности (частная, государственная)

5. Отраслевая принадлежность(промышленные, с/х, ЖКХ)

6. Возможность приватизации

 

Классификация по различным признакам

Целевое назначение:

1. Жилые сдания, сельские дома, иностранные жилые районы

2. Коммерческая деятельность (магазины, рестораны, офисы, гаражи)

3. Сдания специального назначения (школы, институты, театры, спорт. сооружения)

Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся между собой по уровню цен, уровню риска и инвестиционной привлекательностью.

Недвижимость может существовать как товар или как капитал.

Операции, совершаемые с объектами недвижимости: дарение, наследство, передача в хоз.ведение, передача в пользование, купля-продажа.

По оценкам на долю недвижимости приходится более 50% мирового богатства