Доходный подход оценки недвижимости

Доходный подход основан на определении стоимости недвижимости, исходя из величины доходов, которые оцениваемый объект приносит и может принести в будущем. Метод доходного подхода базируется на установлении текущего дохода, прогнозировании будущих доходов, получаемых от эксплуатации и возможной продажи недвижимости, скорректированных величиной соответствующих рисков.

Капитализация дохода – процесс пересчета потока будущих доходов в конечную величину, равную сумме их текущих стоимостей. Пересчет доходов может производиться с помощью ставки капитализации:

или (20)

где:

V – стоимость объекта недвижимости;

NOI – чистый операционный доход, приносимый недвижимостью;

R – коэффициент капитализации.

Коэффициент продажи – показатель текущей доходности объекта недвижимости, процентная ставка, используемая для перевода годового дохода в стоимость объекта оценки.

 

или функций сложного процента.

(21)

где:

V – стоимость объекта недвижимости;

NOI – чистый операционный доход, приносимый недвижимостью за период;

FV – выручка от продажи объекта недвижимости в будущем;

i – ставка дисконтирования;

n – число периодов (порядковый номер периода);

m – период владения объектом до момента продажи.

Последовательность применения метода:

1. Прогноз будущих доходов:

а) доходы, связанные с эксплуатацией недвижимости;

б) цена возможной продажи.

2. Определение ставки капитализации.

3. Будущие доходы пересчитываются в текущую стоимость.

Выбор между этими методами зависит от вида недвижимости, экономического срока службы недвижимости, а также от количества и продолжительности дохода.

Чистый операционный доход (NOI) – валовой доход за вычетом эксплуатационных затрат, отсюда, затраты по продажам, определяются на 1 год.

Общий коэффициент капитализации состоит из двух частей:

R = On + Of (22)

где:

On – доход от инвестиции, дисконтная ставка;

Of – ставка возмещения капитала.

 

Доход от инвестиций отражает норму прибыли на вложенный капитал и состоит из процентной ставки дохода на собственный капитал, выражает отдачу капитала.

Виды отдачи капитала – текущая и конечная.

Текущая отдача – отношение дохода за определенный период к сумме инвестиций.

Конечная ставка – отношение суммы дохода за весь период к сумме инвестиций.

Ставка возмещения или норма возвращения капитала характеризует возмещение капитала по годам эксплуатации недвижимости.

Преимущество доходного метода – он дает наглядное представление о недвижимости, как об источнике дохода.

Его сложность заключается в определении ставки капитализации, на которую влияет очень много факторов.

Прямая капитализации подхода

Чтобы определить рыночную стоимость объекта недвижимости можно воспользоваться тремя методами:

Метода Ринга.

Коэффициент капитализации (R) находится как отношение чистого операционного дохода к цене продажи. Сущность метода сводится к определению коэффициента капитализации по формуле:

R = on + of = on + 100% / n (23)

где:

n – период возврата;

on – ставка дисконта (доход инвестиции);

of – ставка возмещения (норма возврата инвестиции).

Норма возврата инвестиций как составная часть кэффициента капитализации равна фонду возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям. Часть суммарного потока доходов составляет чистый доход (on), а другая часть обеспечивает возврат капитала (of).

 

2. Метод Инвуда.

При этом методе возврат капитала предполагается равномерно аннуитетными платежами, т.е. норма возврата капитала равна фактору фонда возмещения.

Коэффициент капитализации (R) находится по формуле:

(24)

Метод Хоскольда.

Возврат капитала производится по фонду возмещения, но образованному по безрисковой процентной ставке.

Коэффициент капитализации (R) находится по формуле:

(25)

Ставка капитализации отражает степень риска вложенных средств в объект недвижимости и зависит от степени риска.

Задача 7. Инвестор планирует приобрести в аренду земельный участок. Планируемый доход составляет 23% годовых. Срок инвестиционного проекта 4 года. Безрисковая процентная ставка на аналогичные инвестиции оцениваются в 8%. Ожидаемый доход арендной платы 720 000руб. в год. Определить рыночную стоимость участка, исходя из расчета ставки капитализации следующими методами:

1. Ринга;

2. Инвуда;

3. Хоскольда.

Решение:

1. Метод Ринга.

R = on + of = 23 + 25 = 48%

2. Метод Инвуда.

3. Метод Хоскольда.

Вывод: С увеличением процента, стоимость уменьшается.

Ответ: 1. V = 1500000 руб.

2. V = 1756098 руб.

3. V = 1600000 руб.

 

Задача 8. Оцениваемый объект недвижимости приобретен с привлечением заемных средств, доля которых составляет 46%. Стоимость собственных вложенных средств равна 710000 руб., которые приносят 215000 руб. годового дохода. Ставка капитализации для заемных средств определена и составляет 15%. Определить общую ставку капитализации.

Решение:

=>

Ответ: R=23%

 

Задача 9. Свободный земельный участок под магазином оценен в 546000 руб. Ставка дохода для аналогичных объектов торговли определена в 24%. Размер ежегодного чистого операционного дохода бизнеса составляет 841000руб. Продолжительность экономической жизни здания 50 лет. Определить стоимость здания магазина.

Решение:

Определяем доход, относимый к земле:

Находим доход, относимый к зданию:

Рассчитываем ставку капитализации для здания магазина:

Ответ: V= 2730615руб.