Раскройте понятие и определите признаки недвижимости, расскажите о классификации объектов недвижимости.

Раскройте понятие и определите признаки недвижимости, расскажите о классификации объектов недвижимости.

К недвижимости можно отнести землю и объекты, которые были созданы на ней: здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

С точки зрения экономики недвижимость рассматривается как материальный актив, инструмент, с помощью которого можно получить доход, как объект инвестирования. В России существует деление имущества на движимое и недвижимое Согласно ст. 130ГражК РФ к «недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. Е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса многолетние насаждения, здания, сооружения». К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Признаки недвижимости:

1. Недвиж-ть неподвижна- ее невозможно перемещать без нанесения объекту ущерба;

2. существует прочная физическая и юридическая связь с землей

3. уникальность-отсутствие абсолютно одинаковых ОН;

4. фундаментальность- невозможно похитить или нанести ей к-либо ущерб;

5. долговечность –натур-я форма недв-ти сохран-ся в процессе использ-я;

6. полезность-способность удовлетворять потребность человека;

7. тенденция к росту ст-сти- ст-сть недвижимого имущ-ва постепенно (со временем) возрастает;

8. на проведение сделок требуется очень высокий уровень затрат;

9. регламентация сделок гос.органами- необходимо соблюдать при совершении опр-х видов сделок (покупка земли,зд-й,соор-й) установленные гос-вом процедуры.

10. необход-ть управл-я-поиск арендаторов, сбор арендн.платы;

11. проблематичность сокрытия-сложно скрыть и недв-ть и его собствен-ка д/налогооблаж-я.

Типы недвиж-ти и признаки ее классифик-ии

Существует три основных типа недвижимости – это земля, жилье и нежилые помещения.

Основой объекта недвижимости является земля.

Земля – это основополагающий фактор в любой коммерческой деятельности, которая косвенно или прямо участвует в производстве товаров или оказании услуг

Земля подразделяется на:

1) ЗУ, предназначенные под застройку или для иных целей использования;

2) природные комплексы, предназначенные для их эксплуатации (месторождения и т. д.)

Жилье – это строение со всеми удобствами, предназначенное для проживания человека.

Жилье бывает: элитным, типовым, городским загородным и др.

Недвижимость неоднородна по своему составу, способности удовлетворить различные потребности человека и по ее функциям.

Недвижимость подразделяется по функциональному признаку на жилую и нежилую.

В нежилой выделяют промышленную, коммерческую, рекреационную недвижимую собственность, институциональную, мотели отели и недвижимость, которая предназначена для смешанного использования.

Классификация типов недвиж-ти:

1. по характеру использования (д/жилья, д/с/хоз-х целей, д/специал-х целей),

2. по целям владения (д/ведения бизнеса, для проживания владельца, в качестве инвестиций, в качестве товарных запасов и НЗП, д/освоения и развития, д/потребления истощимых ресурсов)

3. по степени специализации(специализир-ая и неспециализир-я)

4. по степени готовности к эксплуатации(введенные в эксплуатацию требующие реконструкции или капитального ремонта незавершенное строительство)

5. по воспроизво-димости в натуральной форме(не воспроизводимые: земельные участки, месторождения полезных ископаемых; воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения)

Перечислите основные виды стоимости, определяемые при оценке недвижимости (по ФСО-1,2).

При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки:

1. рыночная стоимость;

2. инвестиционная стоимость;

3. ликвидационная стоимость;

4. кадастровая стоимость.

При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

1. одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

2. стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

3. объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

4. цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

5. платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.

 

Структура рынка недв-ти

Рынок недвижимости представляет собой совокупность четырех структурных элементов:

1. объекты недвижимости;

2. экономических субъектов оперирующих на рынке: продавцы (арендодатели), покупатели (арендаторы), профессиональные участники рынка недвижимости.

Выделяют две группы участников рынка недвижимости:

· институциональные участники рынка недвижимости– субъекты представляющие интересы государства и действующие от его имени.

· неинституциональные участники рынка недвижимости – работают субъекты на коммерческой основе.

3. процессов функционирования рынка – процесс создания, использования и обмена объекта недвижимости и управление рынком;

4. инфраструктуры рынка – совокупность механизмов обеспечивающих функционирование рынка. Условно выделяют четыре таких механизма:социальный мех-м, методологический механизм или макрорыночный механизм,инженерно-технологический механизм,психолого-поведенческий механизм.

Экономическими субъектами рынка недвижимости являются: продавцы (арендодатели). В качестве продавца (арендодателя) может выступать любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект, в том числе государство в лице своих специализированных органов управления собственностью; покупатели (арендаторы). В качестве покупателя (арендатора) может выступать юридическое или физическое лицо или орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону (имеются в виду ограничения на деятельность нерезидентов, иностранных граждан, а также на коммерческую деятельность государственных органов); профессиональные участники рынка недвижимости. Состав профессиональных участников РН определяется перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур.

Инфраструктура рынка недвижимости – совокупность механизмов, обеспечивающих функционирование рынка. Условно можно выделить четыре таких механизма: социальный механизм, включающий в себя: законодательную и нормативную базы рынка; систему общественного контроля над соблюдением правовых и этических норм всеми участниками рынка, защиты их прав и интересов.; методологический (макрорыночный) механизм, включающий в себя:систему мониторинга и исследования процессов функционирования рынка недвижимости, способов и средств реформирования и развития рынка; специализированные государственные, общественные и коммерческие институтов управления развитием рынка недвижимости; инженерно-технологический механизм; психолого-поведенческий механизм, включающий в себя профессиональные нормы и стандарт взаимоотношений участников рынка, сводящих к минимуму издержки проведения операций (транзакций) на этапах поиска информации, ведения переговоров

 

 

Сдача в аренду. Оц-ик опр-ет ст-сть имущ-ва д/пределения арендной платы. Договор, по кот-му арендодатель предоставляет арендатору имущество во временное пользование за опр-е вознаграждение, регулируется ГК РФ гл. 34

Заключение договора страхования. Оц-ик опр-ет ст-сть имущ-ва, подлежащего страхованию д/ опр-я тарифов и размеров страхового взноса (ГК РФ гл.48 и Закон РФ «Об организации страхового дела в РФ»)

Определение налогооблагаемой базы. Оц-ик опр-ет ст-сть имущ-ва, на основе кот-го осущ-ся обязательный платеж, взимаемый гос-ом с физич-х и юрид-х лиц (Налоговый кодекс РФ, ЗК РФ, ФЗ РФ О налогах на имущество)

Заключение брачного контракта. Оц-ик опр-ет ст-сть имущ-ва, в отношении которого заключен брачный контракт (Семейный кодекс РФ гл.47)

Обязательный случай проведения оценки:

1. при вовлечении в сделку объектов, принадлежащих полностью или частично РФ, субъектам РФ, либо муниципальным образованиям:

- при передачи в доверительное, аренде, приватизации

-при использовании объектов в качестве залога

- при продаже или ином отчуждении таких объектов

-при переуступке долговых обязательств, связанных с такими объектами

-при передаче объектов в качестве вкладов в уставной капитал

2. при возникновении споров о стоимости объекта оценки

 

 

Принципы оценки,связ.с ОН

Принципы, вытекающие из процесса эксплуатации недвижимости и включают следующие четыре принципа:

1) принцип вклада – для оценки стоимости объекта недвижимости, необходимо определить вклад каждого фактора и его важнейших элементов формирования полезности и стоимости объекта.

Доходность объекта недвижимости определяется комбинацией четырех факторов:

1) ст-ть земли со строениями или без строения;

2) оборудованием и технических средств;

3) рабочей силы;

4) менеджмента и управления.

Принцип вклада часто использ-ся д/опред-я излишних улучш-й ОН.

2)принцип остаточной продуктивности - опр-ся как остаток дохода отнесенный к объекту недвижимости после того как оплаченные затраты на труд, оборудования и технические средства, а также менеджмент.

Земля имеет остаточную стоимость и приносят доход только тогда, когда имеется остаток после оплаты расходов на вышеперечисл-е ф-ры.

3) принцип сбалансированности – он проявляется для каждого типа землепользования необходимые определенные компоненты объекта, оптимальное сочетание, которые обеспечивает максимальную стоимость недвижимости.

Этот принцип действует не только в масштабе отдельного объекта, но и района, квартала, города.

4) принцип разделения элементов недвижимости и имущественных прав на них – он означает, что физические элементы недвижимости и имущественные права на них могут соединять и разделять таким образом, чтобы достичь максимальной стоимости объекта.

Принцип наиболее эффективного использования (НЭИ) – обобщающий принцип и заключается он в следующем из возможных вариантов использования объекта недвижимости, выбирается тот при котором наиболее полно реализуется функциональные возможности земельных участков с улучшениями, именно этот вариант применяется для оценки стоимости недвижимости.

Анализ НЭИ явл-ся обяз-м при оценке.

Принцип НЭИ определяется как использование недвижимости, которая:

1) является законодательно разрешенным (юридически возможным), т.е. соответствует всем юридическим нормам, включая распоряжения о зонировании и нормы охраны окружающей среды, градостроительные ограничения, требования по охране памятников истории и архитектуры, благоустройству территории и тд.;

2) физически осуществима, т.е. размер и форма земельных участков, его транспортная доступность, имеющиеся строения позволяют реализовать выбранный вариант использования;

3) финансовая обоснованность с точки зрения окупаемости инвестируемого капитала, т.е. использование обеспечивает доход превышающий капитальные затраты, эксплуатационные расходы и финансовые обязательства;

4) обеспечивает наивысшую стоимость или доходность недвижимости.

 

Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков»

I. Общие положения

II. Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков

Раскройте понятие и определите признаки недвижимости, расскажите о классификации объектов недвижимости.

К недвижимости можно отнести землю и объекты, которые были созданы на ней: здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

С точки зрения экономики недвижимость рассматривается как материальный актив, инструмент, с помощью которого можно получить доход, как объект инвестирования. В России существует деление имущества на движимое и недвижимое Согласно ст. 130ГражК РФ к «недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. Е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса многолетние насаждения, здания, сооружения». К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Признаки недвижимости:

1. Недвиж-ть неподвижна- ее невозможно перемещать без нанесения объекту ущерба;

2. существует прочная физическая и юридическая связь с землей

3. уникальность-отсутствие абсолютно одинаковых ОН;

4. фундаментальность- невозможно похитить или нанести ей к-либо ущерб;

5. долговечность –натур-я форма недв-ти сохран-ся в процессе использ-я;

6. полезность-способность удовлетворять потребность человека;

7. тенденция к росту ст-сти- ст-сть недвижимого имущ-ва постепенно (со временем) возрастает;

8. на проведение сделок требуется очень высокий уровень затрат;

9. регламентация сделок гос.органами- необходимо соблюдать при совершении опр-х видов сделок (покупка земли,зд-й,соор-й) установленные гос-вом процедуры.

10. необход-ть управл-я-поиск арендаторов, сбор арендн.платы;

11. проблематичность сокрытия-сложно скрыть и недв-ть и его собствен-ка д/налогооблаж-я.