Расчет рыночной стоимости недвижимости на основе затратного подхода.

АЛГОРИТМ РЕАЛИЗАЦИИ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА

 

В общем виде алгоритм оценки недвижимости на основе затрат выглядит следующим образом:

1. Определяется стоимость нового строительства здания (сооружения), которая может выступать либо в виде восстановительной стоимости, либо в виде стоимости замещения.

2. Оценивается величина накопленного износа здания (сооружения).

3. Оценивается стоимость здания (сооружения) с учётом накопленного износа (п.1 – п.2).

4. Отдельно оценивается рыночная стоимость земельного участка как свободного и доступного для максимально эффективного использования.

5. Выполняется оценка рыночной стоимости полного права собственности недвижимости (п.4+п.3). При этом учитываются подходящая для данного проекта величина предпринимательской прибыли, а также дополнительные косвенные издержки, возникающие в период с окончания строительства до текущей даты. Они производятся для придания объекту уровня занятости и обустройства, соответствующего рыночному значению.

Стоимость нового строительства - это стоимость воспроизводства объекта как нового, то есть без учёта износа.

Восстановительная стоимость (reproduction cost) – это стоимость строительства в ценах на дату оценки точной копии оцениваемого здания, то есть из таких же материалов, с соблюдением тех же способов производства строительных работ и квалификацией рабочей силы, по такому же проекту, которые применялись при строительстве оцениваемого здания.

Стоимость замещения (replacement cost) – это стоимость строительства в ценах на дату оценки аналогичного объекта, равной полезности оцениваемому зданию, но возведённого из современных материалов, с соблюдением передовых способов производства строительных работ и квалификации рабочей силы, по современному проекту.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ НОВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ЗДАНИЯ МЕТОДОМ СРАВНИТЕЛЬНОЙ СТОИМОСТИ ЕДИНИЦЫ ИМУЩЕСТВА

Определение стоимости нового строительства в курсовой работе будет выполняться на основе восстановительной стоимости. Для этого предлагается воспользоваться одним из источников отечественной нормативно – методической базы, разработанным специально для целей оценки, и называемым «Укрупнённые показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов» (УПВС). Сборники УПВС содержат стоимостные показатели возведения единицы измерения – 1 м³ строительного объема для различных типовых зданий и сооружений в базисном уровне цен. За базисный уровень принимаются цены на 1969г. Нормативы, включённые в УПВС, учитывают усреднённые затраты в объёме всех глав сводного сметного расчёта стоимости строительства, в том числе и прочие затраты.

1. Расчётный объём оцениваемого здания определяется по формуле:

V=L*B*H, м³

V=200*36*11=79 200 (м³)

2. Определяем единичный укрупнённый показатель восстановительной стоимости объекта – аналога в базисном уровне цен (С₆₉^таб, руб./м³) непосредственно по таблице УПВС, с учётом пояса, в котором находится объект оценки.

Таким образом выбираем:

· Здание общего промышленного назначения

· Объём здания от 75000 м³, двухэтажное здание

· Территориальный пояс – 3

· Восстановительная стоимость 1 м³ здания в ценах 1969 г. – 5,5 руб.

3. Производим корректировку выбранного единичного укрупнённого показателя восстановительной стоимости:

С₆₉ = С₆₉^таб*П Кi, руб/ м³

где Кi – поправочный коэффициент на расхождение технических характеристик прочих элементов здания.

К = 0,95 –этажность оцениваемого объекта больше аналога.

С₆₉ = 5,5*0,95*1,03 = 5,38 руб/ м³

4. Оценивается восстановительная стоимость здания в базисном уровне цен, то есть определяется сумма прямых и косвенных издержек в ценах 1969 г. (ВС₆₉).

ВС₆₉ = (ПП +КИ)₆₉ = С₆₉ * V, руб.,

где V – расчётный объём здания, м³;

С₆₉ – стоимость единицы объёма в базисном уровне цен с учётом выполненных корректировок, руб/ м³.

ВС₆₉ = 5,38 * 79 200 = 426 096 (руб.)

5. Осуществляется пересчёт прямых и косвенных издержек в текущий уровень цен, то есть определяется полная восстановительная стоимость объекта – оценки в ценах на текущую дату:

ВС_Д.о.=(ПП + КИ)_Д.о.=

(ПП +КИ)₆₉*И_84/69*И_Д.о./84*(1+k_ки/100)*(1+k_пп/100)*(1 + ∑Н/100),

где И_84/69 – индекс перехода от сметных цен 1969 г. К ценам 1984г.; (1,18)

И_Д.о./84 – индекс удорожания от цен 1984 г. к дате оценки на весь комплекс работ по зданию;

 

И_Д.о./84 = (63,06+60,82+69,34)/3 = 64,41

∑Н – сумма ставок всех видов налогов, относимых на себестоимость строительства; (11,8%)

k_ки – коэффициент косвенных расходов, которые не были учтены в ценах 1969 г.; (8%)

k_пп – коэффициент, соответствующий ожидаемой норме прибыли предпринимателя. (12%)

 

ВС_Д.о. =426 096*1,18*64,41*1,08*1,12*1,118=43 795 183,10(руб.)

 

РАСЧЕТ НАКОПЛЕННОГО ИЗНОСА ЗДАНИЯ МОДИФИЦИРОВАННЫМ МЕТОДОМ ЭКОНОМИЧЕСКОГО ВОЗРАСТА

Накопленный износ (accrued depreciation) – это уменьшение восстановительной стоимости улучшений, которое может происходить в результате их физического разрушения, функционального и внешнего (экономического) устаревания, или комбинации этих причин.

Теоретически, износ может начать накапливаться даже к моменту завершения строительства здания. Физическое разрушение имеет тенденцию существовать всегда, возможно лишь некоторое изменение (замедление) его темпов посредством ремонта. С возрастом здания начинает проявляться его функциональное устаревание, хотя даже новые здания могут иметь различные формы такого износа. Земля не имеет износа. При применении указанного выше метода в работе сначала определяют стоимость всех позиций устранимого физического и функционального износа (отложенного ремонта), который затем суммируется с величиной неустранимого устаревания.

Таким образом, величина накопленного износа здания может быть определена по формуле:

Ин = Иу + ((ЭВ/ОЭЖ) * (ВС Д.о. - Иу)),

где Ин – накопленный износ здания;

ЭВ – эффективный возраст здания, лет;

ОЭЖ – общая экономическая жизнь здания, лет

ВС Д.о. – восстановительная стоимость строительства на дату оценки, руб.;

Иу – величина устранимого износа, руб.

Таблица 4

Укрупненные стоимостные показатели по видам работ для расчета величины устранимого износа

Вид работ	Ед. измерения	Стоимость за единицу измерения, руб.
Остекление стеклом оконным	100 м^2
850 м^2
Ремонт рулонной кровли	100 м^2
500 м^2
Замена стальных оконных переплетов	т.
1,28 т.	28825,6
Ремонт металлических ворот	т.
7,2 т.	65174,4
Ремонт монолитных полов	100 м^2
550 м^2
Окрашивание поверхности трубопроводов	100 м^2
800 м^2
Итого Иу		462 722

 

Ин = 462 722+ ((45/175)*(81 533 911,22-462 722)) = 11 605 355(руб.)

СТОИМОСТЬ ЗДАНИЯ С УЧЕТОМ НАКОПЛЕННОГО ИЗНОСА

Остаточная стоимость оцениваемого здания с учётом накопленного износа определяется по формуле:

С_Д.о. = ВС_Д.о. – Ин

С_Д.о. = 43 795 183,10 – 11 605 355= 32 189 828,10(руб.)

ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ УЧАСТКА ЗЕМЛИ

Рыночная стоимость земли объекта оценки в рамках курсовой работы определяется на основе подхода сравнения продаж (рыночный подход) и рассчитывается в общем виде по формуле:

Сз = Sуч * Цз,

где Sуч – площадь оцениваемого участка земли в м²;

Цз – показатель удельной стоимости 1 м² земли, исходя из сложившихся на рынке сделок купли – продажи участков, $/м².

 

Расчёт показателя удельной стоимости 1 м² земли в рамках курсовой работы базируется на основе анализа рыночных сделок купли – продажи земельных участков.

Таблица 5

Корректировка на отличия объектов – аналогов и оцениваемого объекта

	Объект оценки	Объекты – аналоги, проданные за последнее время
Цена	11 074 032	9 600 000	9 000 000	8 700 000	11 700 000	7 800 000
Площадь	7 200,00	8 000,00	5 000,00	6 500,00	7 800,00	8 200,00
Цена продажи за 1 м²	1 538,06	1 200,00	1 800,00	1 338,46	1 500,00	951,22
Условия рынка		3 мес	5 мес	2 мес	1 мес	8 мес
Корректировка на условия рынка		0,01	0,016	0,02	0,03	0,03
Скорректированная цена продажи		12,00	28,80	80,31	45,00	28,54
Корректировка на местоположение		0,00	-0,05	0,00	0,10	0,00
Скорректированная цена продажи		1212	1828,8	1418,77	1545	979,76
Корректировка на транспортную доступность		0,15	-0,10	0,00	0,05	0,00
Скорректированная цена продажи		180,00	-180,00	0,00	75,00	0,00
Корректировка на условия зонирования		0,00	0,00	-0,10	0,00	0,50
Скорректированная цена продажи		0,00	0,00	-133,85	0,00	475,61
Итого скорректированная цена продажи		1030,2	2008,8	1552,62	1465,5	930,77

Сз = 7 200 * 1 538,06 = 11 074 032 руб.

ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ НА ОСНОВЕ ЗАТРАТ

Используя полученные данные расчёта остаточной стоимости здания (улучшений) и рыночной стоимости земли, определим рыночную стоимость полного права собственности оцениваемого объекта:

РСзп = ВС_Д.о. - Ин + Сз,

где ВС_Д.о. – восстановительная стоимость здания на дату оценки, руб.;

Ин – величина накопленного износа здания, руб.;

Сз – рыночная стоимость участка земли, руб.

 

РСзп=43 795 183,10 – 11 605 355 + 11 074 032=43 263 860,10(руб.)

РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ НА ОСНОВЕ ДОХОДНОГО ПОДХОДА