Расчёт накопленного износа здания

Эффективное осуществление управления объектами недвижимости (купля-продажа, аренда, залог и т.д.) невозможно без исчерпывающих сведений об их техническом состоянии, в том числе отдельных зданий, сооружений и инженерных систем. Более полным и достоверным источником информации о техническом состоянии здания должны служить материалы визуального обследования, выполняемые специалистами (Оценщиками) в соответствии с установленными методическими принципами и положениями.

Наиболее общей характеристикой процесса изменений, происходящих с объектом недвижимости в течение его жизненного цикла, является последовательно нарастающая утрата его потребительских свойств, которая называется износом.

Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценивании) под воздействием различных факторов.

В зависимости от причин, вызывающих обесценивание объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа: физический, функциональный и внешний (экономический).

Физический износ – снижение стоимости объекта недвижимости в результате потери его элементами своих первоначальных свойств под влиянием природного воздействия, неправильной эксплуатации, ошибок при проектировании и нарушений правил строительства.

Функциональный износ – потеря в стоимости, вызванная тем, что объект не соответствует современным стандартам с точки зрения его функционального использования по архитектурно – эстетическим, объёмно – планировочным, конструктивным решениям благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам.

Внешний (экономический износ) – износ из-за ухудшения внешней среды, обусловленного экономическими, политическими и прочими факторами (постройка рядом с объектом аэропорта, скоростной магистрали, завода и тому подобное).

Выявление всех возможных видов износа – это накопленный износ объекта недвижимости. Совокупный накопленный износ является функцией времени жизни объекта. Он определяется по формуле:

И_нак. = 1 – (1 – И_физ.) × (1 – И_функ.) × (1 – И_вн.),

где И_нак. – совокупный (накопленный) износ;

И_физ. – физический износ;

И_функ. – функциональный износ;

И_вн. – внешний износ.

Оценка физического износа здания проводилась методом срока жизни. Данный метод основан на нахождении в определённом соотношении показателей физического износа, эффективного возраста и срока экономической жизни, которое можно выразить формулой:

И_физ. = (ХВ / ФЖ) × 100,

где ХВ – хронологический возраст;

ФЖ – типичный срок физической жизни.

Хронологический возрастздания – период времени, прошедший со дня ввода объекта эксплуатации до даты оценки.

Физическая жизнь здания – период эксплуатации здания, в течении которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определённым критериям (конструктивная надёжность, физическая долговечность и т.п.).

Типичный срок физической жизни аналогичных объектов по данным ВСН 53-86 (р) «Правила оценки физического износа жилых зданий» составляет 150 лет. Хронологический возраст –50лет.

И_физ =50/ 150 × 100 = 33%.

При оценке функционального и экономического износа учитывались следующие факторы:

§ Проект здания был выполнен с учетом всех требований для строительства, планировка помещений соответствует назначению здания, а теплотехнические характеристики ограждающих конструкций – требованиям СНиПа;

§ Здание находится в Центральном районе г. Челябинска.

В данной ситуации величина функционального и внешнего износа объекта оценки незначительна и может быть принята равной нулю.

Величина совокупного износа

Показатель	Значение
Физический износ, %
Функциональный износ, %
Экономический износ, %
Совокупный износ, %

Источник: Расчетные данные Оценщика

На основании визуального осмотра и расчётных данных Оценщик пришел к выводу, что процент износа здания многоквартирного жилого дома, в котором расположен Объект оценки, составляет 33 %

15. Используемая литература и нормативно-техническая документация

При подготовке данного отчёта нами были использованы следующие материалы:

Данные, предоставленные заказчиком:

· Копия свидетельства государственной регистрации права серия 74 АА 992993 от 13.02.2009;

· Копия свидетельства государственной регистрации права серия 74 АМ 029683 от 22.12.2004;

· Копия свидетельства о праве на наследство по закону серия 74АВ 025650 от 03.02.2009;

· Копия свидетельства о праве на наследство по закону от 10.11.2004;

· Копия договора №257 безвозмездной передачи квартир в совместную собственность граждан от 03.04.1992г;

· Копия доверенности серия 74АА №1412386;

· Копия технического паспорта от 17.05.2013;

· Копия кадастрового паспорта от 23.01.2014.

Нормативные акты:

· Конституция РФ;

· Гражданский кодекс Российской Федерации;

· Закон РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ.

Стандарты оценки:

· Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержден приказом МЭРТ РФ от 20 июля 2007 года № 256;

· Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержден приказом МЭРТ РФ от 20 июля 2007 года № 255;

· Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержден приказом МЭРТ РФ от 20 июля 2007 года № 254;

· Стандарты и правила оценочной деятельности некоммерческого партнерства «Сообщество специалистов-оценщиков «СМАО».

Научная литература:

· Тарасевич Е.И. «Оценка недвижимости» Санкт-Петербург 1997 г.

· Генри С. Харрисон «Оценка недвижимости», Москва 1994 г.

Информационно-аналитические материалы:

· интернет-сайты: www.domchel.ru, www.74dom.ru, www.chelreal.ru

 

 

Генеральный директор 24.01.2014	__________________________________________И.М Иванов
Специалист фирмы, проводивший оценку:
Оценщик 21.04.2015	_________________________________________П.П. Сидоров Свидетельство о членстве в СРО НП «Сообщество специалистов- оценщиков «СМАО» № 3636 от 19.07.2013

Приложение № 1 Фотоматериалы

Фасад здания – вид 1

Прилегающая территория

Расположение квартир

Вид из окна жилой комнаты

Жилая комната

Кухня

Санузел

[1][1]Паспортные данные взяты из Свидетельства о государственной регистрации права серии 74 АМ 029683

[2]