Доходный подход. Отказ от использования доходного подхода.

Доходный подход рассматривает недвижимость с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода. Необходимо учитывать, что использование ряда параметров, определяемых экспертно в доходном подходе (потери на недобор арендной платы, ставка капитализации и др.), снижает достоверность определяемого значения стоимости и, соответственно, может искажать результаты оценки. Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы (ФСО 1, Часть 3. п. 21). На момент проведения оценки оценщик не располагала достоверной информацией, позволяющей прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. Например, отсутствует подтверждённая заказчиком в установленном порядке (ФСО 3, Часть IV. п. 12) информация о расходах, связанных с владением объектом оценки.

Против использования доходного подхода, как некорректного в данной ситуации, у оценщика также имелось несколько аргументов. Прежде всего – это информация, полученная от Заказчика, что данный жилой дом будет использоваться исключительно для целей проживания, то есть будущие собственники не планируют сдавать его в аренду с целью извлечения дохода. Во-вторых, несмотря на существующий в регионе развитый рынок аренды жилья, он продолжает в основном оставаться «черным». Договоры аренды в подавляющем количестве случаев нигде не регистрируются, а оплата производится в виде не облагаемой налогом наличной суммы. Это обстоятельство не позволяет оценщику собрать достаточное количество достоверной информации о размере арендной платы и ставок аренды по объектам-аналогам. Использовать же информацию, не имеющую документального подтверждения и обоснования оценщик посчитала не возможным.

Учитывая изложенное выше, оценщик приняла решение об исключении доходного подхода из своих расчётов по данному объекту оценки.

В данной работе доходный подход не рассматривался.

Сравнительный подход

В рамках сравнительного подхода используется метод сравнения продаж, основывающийся на принципе замещения. Другими словами, метод имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

Данный метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходных с оцениваемым. Цены на объекты - аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым эти объекты отличаются от оцениваемого объекта. После корректировки цен их можно использовать для определения Сравнительный подход к оценке стоимости предприятия включает следующие этапы:

1. Изучение рынка и выбор предложений на продажу объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом.

2. Сбор и проверка информации по каждому оцениваемому объекту (о цене предложения, дате выставления объектов-аналогов к продаже, физических характеристиках, местоположении объектов и др.).

3. Сравнение каждого объекта-аналога с оцениваемым объектом недвижимости по нескольким параметрам (местоположению, физическим характеристикам, условиям продажи и др.).

4. Корректировка цен по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ними и оцениваемым объектом. Величины поправок к ценам определяются на основе анализа рынка с использованием метода «сопоставимых пар», регрессионного анализа и других методов.

5. Согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и определение показателя стоимости оцениваемого объекта.

При выборе аналогов учитывалась сопоставимость объектов. Сопоставимыми считаются объекты с одинаковыми физическими и экономическими характеристиками. Оценщиком произведен тщательный поиск объектов, аналогичных оцениваемому, расположенных в непосредственной близости от оцениваемого объекта.

В данном Отчете оценщиком были выбраны в качестве аналогов жилые дома, расположенные в Республике Мордовия и произведены необходимые корректировки.

 На основании информации нам удалось выявить следующие аналоги:                     

                                                                                                                       Таблица 11

Объект	Местоположение	Стоимость,руб.	Площадь кв. м
Оцениваемый объект	Республика Мордовия, Лямбирский район, с. Атемар, ул. Зеленая, д.6		213
Аналог 1	Республика Мордовия, с. Атемар	5500000	150
Аналог 2	Республика Мордовия, с. Атемар	5200000	147,8
Аналог 3	Республика Мордовия, Лямбирский р-н, с. Атемар, ул. Посоп, 9	3150000	165

 

Выявленные отличия сравниваемых объектов оценки, требующие введения корректировок:

· на объем передаваемых прав на здание;

· на финансовые условия;

· на условия продажи;

· на дату продажи;

· на местоположение;

· на площадь здания;

· на состояние помещений и т.д.

Обоснование корректировок