Стороны договора участия в долевом строительстве

Сторонами договора согласно Закону о долевом строительстве являются застройщик и участники долевого строительства. Данный вопрос регулируется, помимо уже упомянутого закона, Земельным кодексом РФ[19] и ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» [20].

В соответствии с п. 1 ст. 2 214–ФЗ «застройщик – хозяйственное общество: которое или основное общество которого либо любое из дочерних хозяйственных обществ основного общества имеет опыт (не менее трех лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее пяти тысяч квадратных метров в совокупности, при наличии полученных в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешений на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда; которое имеет в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекает денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство; наименование которого содержит слова «специализированный застройщик»[21].

Участник долевого строительства – юридическое или физическое лицо, вкладывающее денежные средства в строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости с целью получения в собственность жилых или нежилых помещений в указанных объектах.

В соответствии с гл. 3 Гражданского кодекса РФ участником долевого строительства может быть любое дееспособное лицо. Кроме того, несовершеннолетний гражданин, объявленный полностью дееспособным (эмансипация), ограниченно дееспособный, действующий с согласия попечителя, а также недееспособный гражданин, действующий в лице своего опекуна и с разрешения органа опеки и попечительства может стать участником долевого строительства[22].

Договор участия в долевом строительстве определяет отношения только между его сторонами. Содержание договора составляет взаимные права и обязанности сторон:

1) одна сторона (застройщик) обязуется обеспечить строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать в предусмотренный договором срок соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства;

2) другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно п. 1 ст. 12 Закона обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Следовательно, в обязанности застройщика на основании Закона не входит обязательство по обеспечению оформления права собственности на объект долевого строительства. Более того, п. 4 ст. 16 Закона предусматривает право участника долевого строительства (или его наследников) обратиться в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства. А застройщик обязан предоставить разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости в орган, осуществляющий государственную регистрацию, в срок не позднее 10 рабочих дней с момента его получения (п. 3 ст. 16 Закона).

Основные обязанности застройщика сводятся к следующему:

1. обеспечить выполнение строительных работ в соответствии с проектной документацией, нормативными актами и действующими нормативами;

2. осуществлять постоянный и полный контроль за выполнением подрядными организациями строительных работ согласно заключенным договорам подряда на строительство;

3. контролировать качество строительных работ и осуществлять технический надзор за их выполнением;

4. осуществлять комплектование строительства материалами и оборудованием как самостоятельно, так и через привлекаемые организации;

5. совершать все необходимые для осуществления строительства сделки с третьими лицами.

Основная обязанность участника долевого строительства - полностью и своевременно осуществлять все платежи в порядке, размере и сроки, установленные договором участия в долевом строительстве. Участник долевого строительства также обязан своевременно оплачивать образовавшиеся по результатам технической инвентаризации БТИ излишки площади объекта недвижимости, если это предусмотрено договором[23].

 

 

Заключение

 

Таким образом, мы провели социально-правовой анализ договора долевого участия в строительстве.

Нормативно-правовая база по регулированию отношений в сфере долевого строительства свидетельствует о том, что законодатель достаточно четко разграничил субъекты регулирования Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и других объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и других нормативных правовых актах.

Договор на участие в долевом строительстве объектов недвижимости - это самостоятельная форма договора, которая является комплексной, консенсуальной, возмездной, взаимной, оформляется, как правило, в форме однотипной сделки, выраженной в письменной и письменной форме. зарегистрирован надлежащим образом. В соответствии с п.1 ст. 4 Федерального закона «О долевом строительстве» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости в сроки, предусмотренные договором, и (или) с привлечением других лиц и после получения разрешения на ввод данных объектов передает соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить установленную цену. по договору и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Место заключения договора на участие в долевом строительстве объектов недвижимости среди договоров смежных форм (договор купли-продажи будущей недвижимости, договор о совместном предприятии (простое товарищество), договор строительства, агентский договор) предопределяется спецификой. от сферы его применения, индивидуальности предмета договора и других его элементов. В этом смысле, характеризуя правовую природу договора долевого строительства, следует отметить, что он полностью отличается от любого из видов договоров «классической» формы. Указанный договор определяется как самостоятельный договор с независимым предметом, предметом и характеристиками.

Договор на участие в долевом строительстве является гражданско-правовой договор. Предмет договора на участие в долевом строительстве состоит из двух составляющих. Первый - это материальный объект в виде новостройки, а не всего здания (сооружения), а только его части. Вторая составляющая - действия девелопера, которые направлены на строительство всего объекта недвижимости, а также на передачу акционеру части имущества пропорционально вложенным средствам.

Также договор долевого участия должен содержать: определение конкретного объекта долевого строительства, подлежащего передаче, срок, в течение которого застройщик передает объект долевого строительства участнику долевого строительства, цену договора и порядок его оплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства.