Сильные и слабые стороны управления многоквартирными домами управляющими организациями

 

Вопрос управления многоквартирными домами был актуален всегда, а именно с момента предоставления законодателем возможности выбирать тот или иной способ управления многоквартирными домами.

Особенно частым среди споров по управлению многоквартирными домами (далее возможно сокращение до – МКД) всегда остаются споры связанные с управлением многоквартирными домами управляющими организациями. Так, согласно статистическим данным споров с управляющими организациями в сравнении с иными жилищными спорами[13]:

 

Год	Показатель	Рассмотрено дел	Удовлетворено	Отказано	Прекращено
2019	Споры с управляющими организациями	11 198	9 858	1 340	1 070
	Иные жилищные споры	7 998 017	7 953 324	48 093	55 037
2018	Споры с управляющими организациями	12 395	10 978	1 417	1 032
	Иные жилищные споры	6 942 639	6 893 048	49 591	99 894

Кроме того отметим, что споры с управляющими организациями находятся на четвертом месте по количеству рассмотренных дел за 2018 год и на 6 месте – за 2019 год.

Исходя из анализа статистических данных следует, что несмотря на казалось бы небольшое количество споров с управляющими организациями, в сравнении с иными жилищными спорами, они все же входят в ряды споров количество которых превосходит десять тысяч рассмотренных дел. Такие данные позволяют сделать довольно простой вывод, что с управляющими организациями и в управлении МКД управляющими организациями возникает немало спорных, проблемных и конфликтных вопросов требующих решения суда. При этом, во внимание не принимается административный порядок урегулирования конфликтов с управляющими организациями, которых с большей вероятностью еще больше.

Если обратиться к определению управляющей организации, под которой понимается юридическое лицо, созданное для управления и (или) эксплуатации, технического и санитарного содержания многоквартирных домов, можно отметить, что управляющая организация является посредником между множеством собственников МКД и лицами, оказывающими услуги по содержанию и обслуживанию МКД, а так же услуги по поставке коммунальных ресурсов[14].

Действительно, управляющая организация выступает своеобразным посредником между собственниками и пользователями жилых помещений многоквартирного дома и ресурсоснабжающими организациями, обязанное, в том числе следить за состоянием дома.

Теперь проанализируем сильные и слабые стороны управляющих организаций при управлении многоквартирными домами.

Начнем с недостатков управляющей организации. Одним из таких недостатков является сложность возвращения средств накопленных собственниками многоквартирного дома, например на капитальный ремонт или средств за коммунальные услуги, в случае если управляющая организация будет признана банкротом. В случае банкротства управляющей организации может возникнуть «нехватка» средств со счетов и от реализации имущества управляющей организации для возвращения всех средств собственникам.

Схожая с этой проблема раскрывается при рассмотрении дел:

- о взыскании неосновательного обогащения в виде денежных средств на капитальный ремонт жилого дома, процентов за пользование чужими денежными средствами, в чем суд отказал [15] - решение по делу № А55-25760/2014[16];

- о взыскании с управляющей организации неосновательного обогащения в виде накоплений на капитальный и текущий ремонт многоквартирного дома, суд требования удовлетворил - решение по делу № А23-4362/2014[17].

Указанные дела относятся к спорам о взыскании с прежней управляющей организации неизрасходованных средств на ремонт дома. Отметим позицию ученых М. В. Ульяновой и С. В. Николюкина о том, что Жилищный кодекс Российской Федерации не закрепляет в своих нормах обязанности возвращать неосвоенные денежные средства собственникам при прекращении договора управления многоквартирным домом. Однако эта обязанность возникает исходя из ст. 1102 Гражданского Кодекса Российской Федерации[18].

Следовательно, законодательно, взыскание с управляющей организации возможно, однако исходя из примеров правоприменительной практики, это по разным причинам не всегда оказывается реальным. Такое происходит в силу того, что суды не всегда усматривают в предоставленных доказательствах достаточного подтверждения для удовлетворения требований о взыскании с управляющей организации неосновательного обогащения.

Кроме проанализированных вопросов существует подкатегория споров о неисполнении или безответственном исполнении своих обязательств управляющими организациями. Это проявляется в основном в обслуживании многоквартирных домов, хотя нередки случаи и в ситуациях с придомовой территорией.

В случаях повреждений причиненных при проведении работ (будь то ремонт, очистка кровли от снега и т. п.) или отсутствием проведения работ. При этом при нанесении ущерба имуществу граждан (окна, балконы или же автомобили) судами не всегда признается причиненным по вине управляющей организации и ее подрядчиков. Такое зачастую происходит в виду того, что суды не всегда принимают как доказательства причинения ущерба в предоставленных документах. Чаще всего подтвердить виновность управляющей организации в причинении ущерба бывает возможно только в Верховном Суде Российской Федерации. Так, например, произошло в решении по Делу № 47-КГ 17-10^[19] от 25.07.2017 о причинении повреждений автомобилю при уборке снега с кровли. Доказать факт причинения повреждений автомобилю удалось лишь в Верховном Суде Российской Федерации поскольку судом первой инстанции не был принят во внимание протокол осмотра места происшествия, что позволило подтвердить наличие повреждений на транспортном средстве и удовлетворить исковые требования полностью. Поскольку суд первой инстанции отказал в исковых требованиях, посчитав доказательства факта причинения вреда имуществу в результате схода снега с крыши отсутствующими^[20].

Теперь целесообразно отметить и сильные стороны управляющих организаций. Преимуществом управляющих организаций будет предоставление всех необходимых услуг согласно договору на управление многоквартирным домом между управляющей организацией и собственниками помещений либо ТСЖ[21]. Таким образом это не требует особого участия собственников помещений многоквартирного дома экономя время.

Резюмируя все вышеизложенное, следует подвести итог. В вопросах управления многоквартирными домами управляющими организациями не редки проблемные, спорные ситуации чаше всего требующие судебного разбирательства, однако не следует забывать и о преимуществах данного способа управления МКД. Правильнее всего отметить, что выбирая управляющую организацию необходимо проявлять внимательность к ее «заслугам» в предыдущие периоды, а в случаях нарушения своих прав отстаивать их в административном и судебном порядке.

Список литературы

1) Акифьева Л. В. Преимущества и недостатки различных форм управления многоквартирными домами. // Вестник НГИЭИ. 2011. С. 154-166 // URL:// https://cyberleninka.ru/article/n/preimuschestva-i-nedostatki-razlichnyh-form-upravleniya-mnogokvartirnymi-domami (Дата обращения: 11.10.2020).

2) Жилищно-правовой терминологический словарь. // С. В. Николюкин – М.: РУСАЙНС, 2018. С. 132;

3) Ульянова М. В., Николюкин С. В. Споры связанные с управлением имуществом многоквартирного дома: Научно-практическое пособие. // М.: РГУП, 2018 («Библиотека российского судьи»). С. 157.

4) URL:// http://stat.апи-пресс.рф/stats/gr/t/22/s/26 (Дата обращения: 11.10.2020).

5) Решение по делу № 47-КГ 17-10 от 25.07.2017 //URL:// http://legalacts.ru/sud/opredelenie-verkhovnogo-suda-rf-ot-25072017-n-74-kg17-10/ (дата обращения: 04.10.2020).

6) Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 08.09.2015 № Ф06-26785/2015. // СПС «Консультант Плюс». // URL:// http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=APV&n=139847#07203533385100851 (Дата обращения: 11.10.2020).

7) Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 15.10.2015 № Ф10-3471/2015 // СПС «Гарант». // URL:// https://base.garant.ru/40167575/#friends (Дата обращения: 11.10.2020).

 

 

Мелихов Максим Станиславович,

магистрант РААН