![]() Заглавная страница Избранные статьи Случайная статья Познавательные статьи Новые добавления Обратная связь КАТЕГОРИИ: ![]() ![]() ![]() ![]() ![]() ![]() ![]() ![]() ![]() ![]() ![]() ![]() ![]() ![]() ![]() ![]() ![]() ![]() ![]() ![]() ТОП 10 на сайте Приготовление дезинфицирующих растворов различной концентрацииТехника нижней прямой подачи мяча. Франко-прусская война (причины и последствия) Организация работы процедурного кабинета Смысловое и механическое запоминание, их место и роль в усвоении знаний Коммуникативные барьеры и пути их преодоления Обработка изделий медицинского назначения многократного применения Образцы текста публицистического стиля Четыре типа изменения баланса Задачи с ответами для Всероссийской олимпиады по праву ![]() Мы поможем в написании ваших работ! ЗНАЕТЕ ЛИ ВЫ?
Влияние общества на человека
Приготовление дезинфицирующих растворов различной концентрации Практические работы по географии для 6 класса Организация работы процедурного кабинета Изменения в неживой природе осенью Уборка процедурного кабинета Сольфеджио. Все правила по сольфеджио Балочные системы. Определение реакций опор и моментов защемления |
Оценка недвижимости на основе ограниченной стоимостной информации ⇐ ПредыдущаяСтр 3 из 3
Выше были рассмотрены ситуации, когда аналитик использовал несколько стоимостных показателей: чистый операционный доход, цена перепродажи, сумму полученного ипотечного кредита, расходы по обслуживанию долга. Рассмотрим возможность оценки в условиях ограниченной стоимостной информации на основе следующих параметров: ЧОД — сумма чистого операционного дохода; КИЗ — коэффициент ипотечной задолженности; ст.% — процентная ставка по кредиту; N — срок кредитования; n — длительность анализируемого периода; ст.д. — ставка дохода на вложенный инвестором капитал; a — процентное изменение стоимости недвижимости. Взаимосвязь показателей, используемых в данной технике, по_ зволяет заменять ряд исходных параметров:
ИК = Сн х КИЗ, РОД = ИК х ИП = Сн х КИЗ х ИП, ст.% ст.% ИКn = ИК х колонка № 6N х колонка № 5N-n, ст.% ст.% ИКn = Сн х КИЗ х / колонка № 6 /N х колонка № 5 N_n, Cn/n = Сн (1 ± a)
Это позволяет преобразовать базовую формулу следующим образом:
Сн = Сн х КИЗ + (ЧОД – Сн х КИЗ х ИП) |PVA|n + [Cн (1 ±a) – Сн х ст.% ст.% ст.д. х КИЗ колонка № 6 N х колонка № 5 N-n ]|PV|n Пример. Оценить недвижимость, годовой чистый операционный доход которой в течение 5 лет составит 1000. Коэффициент ипотечной задолженности 70%. Кредит выдан на 15 лет под 13% с ежемесячным погашением. Стоимость объекта за 5 лет уменьшится на 20%. Ставка дохода инвестора 15%. Подставим информацию об условиях кредитования в трансформированную формулу Сн = 0,7Сн + (1000 – 0,7Сн х ,1518) х 3,3522 + [Сн (1 – 0,2) – 0,7Сн х х0,0127 х 66,9744] х ,4972. В результате преобразования получим Сн (1 – 0,4506) = 3352,2; Сн = 6102. Заключение Ипотека – это предоставление ссуды под залог недвижимости. К недвижимому имуществу, которое является предметом ипотечного обязательства, относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и всё, что прочно связано с землёй. Т.е объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В залог не принимаются особо охраняемые земельные участки, муниципальное и государственное имущество, а также имущество, в отношении которого факт приватизации признан недействительным
Ипотечно-инвестиционный анализ в оценке - набор методов и способов оценки стоимости недвижимости, приобретаемой с помощью кредита под залог этой недвижимости (ипотеки). В странах с развитой рыночной экономикой свыше 90% инвестиционных сделок с недвижимостью совершаются с привлечением ипотечных кредитов. Инвесторы, использующие кредиты, получают за счет привлечения заемных средств возможность увеличить доходность собственных средств. Кроме того, повышается эффект от прироста стоимости имущества, обеспечивается большая диверсификация активов и дополнительная экономия на налогах. Кредиторы получают разумно гарантированную сумму дохода, а также надежное обеспечение своего кредита. Они обладают правом 1-й очереди на доход заемщика и его активы в случае невыплаты им задолженности. При ипотечно-инвестиционном анализе предполагается, что инвесторы: · во-первых, оплачивают первоначальные затраты по остаточному принципу; · во-вторых, доходы получают также по остаточному принципу после того, как уже произведены все выплаты кредиторам как в ходе текущей деятельности, так и после продажи объекта. При этом период реализации права собственности на недвижимость может быть разделен на три этапа: · приобретение · использование · ликвидация. На каждом из этапов собственники капитала получают остаточный доход. На 1-м этапе они вносят обязательный денежный платеж, сумма которого равна остатку цены (разности между ценой и суммой ипотечного кредита, переходящего к ним как долг); На 2-м - получают остаточный доход от использования имущества, после вычета из него обязательных платежей по обслуживанию долга; На 3-м получают наличность, равную цене реализации. Стоимость приносящего доход имущества может быть оценена путем сложения первоначальной суммы ипотечного долга и оценочной стоимости собственного капитала инвестора. Основа при определении стоимости капитала - текущая стоимость ожидаемой в будущем отдачи: остаточного потока наличности при использовании недвижимости и остатка цены перепродажи. Сумма ипотечного долга и оцененной стоимости капитала дает вероятную рыночную стоимость объекта недвижимости.
Список используемой литературы 1.Ипотечное кредитование: Учебное пособие / Под ред. И.А. Разумова. — СПб.: Питер, 2005. — 208 с. 2.Оценка стоимости недвижимости. Учебное пособие / Грибовский С.В., Иванова Е.Н., Львов Д.С., Медведева О.Е. — М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003. — 704 с. 3.Саркисянц А.Г. Ипотечное кредитование в России и за рубежом // Аудитор. — 2006. — №12. — С. 39–47 4.Крупнов Ю.С. Проблемы развития ипотечного жилищного кредита в России // Финансы и кредит. — 2005. — №16. — С. 13–24.
|
||||||
Последнее изменение этой страницы: 2019-10-15; просмотров: 98; Нарушение авторского права страницы; Мы поможем в написании вашей работы! infopedia.su Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. Обратная связь - 3.147.52.102 (0.008 с.) |