Критерии и анализ недвижимости

 

Если вы нашли недвижимость, которая может рассматриваться как объект инвестиций, необходимо тщательно изучить ее краткосрочный и долгосрочный потенциал. Беспристрастно исследуйте вопрос, используя следующие критерии:

1. Основные инвестиционные показатели:

а) финансовый рычаг;

б) денежный поток;

в) «денежная» рентабельность;

г) норма капитализации;

д) мультипликатор валового дохода.

2. Сильные и слабые стороны, возможности и риски.

3. Тенденции.

4. Демографические данные.

 

Можно написать книгу по каждому из этих аспектов анализа, но я ограничусь лишь кратким их описанием.

 

Финансовый рычаг

 

Эффект рычага достигается, когда вы вкладываете как можно меньше своих денег, но при этом приобретаете как можно больше собственности. Другими словами, чем меньше инвестируется собственного капитала, тем выше отдача от него. Анализируя недвижимость, вы всегда должны четко представлять себе, какие вложения потребуются лично от вас.

 

Положительный денежный поток

 

Денежный поток всегда был основой накопления моего богатства. Он – король всех доходов. К нему надо стремиться в первую очередь. Положительный денежный поток создает инерцию поступательного движения активов. Он оказывает громадное влияние на процессы финансирования и кредитования. Так, например, если вы приобретаете жилое здание более чем с пятью квартирами, то размер кредита, который предоставит банк, будет зависеть от способности этой недвижимости создавать денежный поток (ваша кредитная история при этом будет иметь лишь второстепенное значение). Он является также важным фактором определения общей стоимости недвижимости. При слабом денежном потоке она будет оценена ниже, чем аналогичные здания в том же районе, генерирующие сильный денежный поток. Никогда не забывайте об этом.

 

Двузначный показатель денежной рентабельности

 

Показатель демонстрирует, с какой скоростью оборачиваются деньги. Он позволяет уже на начальном этапе инвестирования понять, сколько времени понадобится, чтобы вернуть вложенные деньги. Это очень важно, потому что средства понадобятся для инвестиций в другие проекты. Чем быстрее вы вернете их, тем раньше сможете использовать.

 

Возьмите на заметку

Денежная рентабельность определяется как процентное соотношение дохода от инвестиции в денежной форме за определенный период времени к ее начальному объему.

 

Вот несколько примеров, где мы имеем дело с одинаковым начальным платежом (20 тысяч долларов), но разным объемом денежных потоков за год.

 

Таблица 10.2

 

Из таблицы видно, сколько лет потребуется, чтобы вернуть сумму начального платежа. В первом случае – это год, во втором – два, а в третьем – три года. Соответственно, денежная рентабельность составит 100, 50 и 33 процента.

Инвестор должен ставить перед собой цель – добиться денежной рентабельности в пределах 10–20 процентов. Более высокие показатели считаются исключительно хорошими.

 

Норма капитализации – 7 процентов и выше

 

С помощью нормы капитализации измеряют экономическую эффективность недвижимости без учета средств, направляемых на погашение кредита. Вы вложили в проект некую сумму. Каким будет доход? Высокая норма капитализации обычно означает более высокий риск инвестиций и низкую цену недвижимости. Чем ниже норма капитализации, тем ниже риск и выше стоимость. Низкую норму капитализации зданий чаще всего можно встретить в районах, где население преимущественно принадлежит к зажиточному или среднему классу. Если известны чистая операционная прибыль и норма капитализации, то можно вычислить стоимость недвижимости по следующей формуле:

Чистая операционная прибыль: Норма капитализации = Стоимость

 

Возьмите на заметку

С помощью нормы капитализации измеряют экономическую эффективность недвижимости без учета средств, направляемых на погашение кредита. Ее показатель можно вычислить, если чистую операционную прибыль разделить на стоимость недвижимости.