Вопрос 113. Государственная регистрация прав на основании договора купли-продажи жилого помещения, в том числе индивидуального жилого дома.

(ст.454, 551, 552 ГК РФ -2 часть)

Согласно последним изменениям в ГК РФ договор купли-продажи не подлежит гос.регистрации. Регистрируется только переход права собственности к покупателю. Переход права считается зарегистрированным со дня внесения записи в ЕГРП.

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (ст.454 ГК РФ). Если предметом договора продажи недвижимости является передача доли в праве общей собст-ти, то указывается размер доли в виде простой дроби и данные о целом объекте недвижимости.

В соответствии с п.1 ст.16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната.

Отчуждение жилого помещения в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника, если при этом затрагиваются законные права и интересы, указанных лиц, допускается с согласия органов опеки и попечительства.

Запись о гос. регистрации права покупателя вносится в подраздел II-I соответствующего раздела ЕГРП. Переход права собственности подлежит регистрации в течение 10 рабочих дней с момента подачи заявления на регистрацию, если переход регистрируется с ипотекой в силу закона то, в течение 5 рабочих дней со дня приема.

Индивид. жилой дом, согласно п. 2 ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации - это индивидуально-определенное здание, состоящее из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Дом с участком неразделимы. В соответствии со ст.552 ГК РФ, По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником ЗУ, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

 

Вопрос 114. Государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве. Особенности государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в отношении жилого помещения, соответствующего условиям отнесения к жилью экономического класса.

 

ст.25 ФЗ-122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; ст.4 ФЗ-214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"; Приказ Минэкономразвития России от 23.12.2013 N 765 (ред. от 26.03.2015) "Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, состава номера регистрации, порядка присвоения при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним объектам недвижимого имущества условных номеров, которым в установленном законодательством Российской Федерации порядке не присвоен кадастровый номер, форм свидетельства о государственной регистрации права и специальной регистрационной надписи на документах, требований к заполнению свидетельства о государственной регистрации прав и специальной регистрационной надписи, а также требований к формату специальной регистрационной надписи в электронной форме" (Зарегистрировано в Минюсте России 10.07.2014 N 33054)

В соответствии со ст. 4 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор участия в долевом строительстве (Договор долевого участия –ДДУ)заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 3 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации")

В соответствии с п. 4 ст. 4 214-ФЗ ДДУ должен содержать:1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;4) гарантийный срок на объект долевого строительства;5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.(п. 5 введен Федеральным законом от 30.12.2012 N 294-ФЗ). При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.