Тема 5. Земля как объект экономической оценки. Классификация и категории земельных участков

Вопросы к теме:

1. Специфика земельного участка как объекта оценки, его отличия от других видов недвижимости.

2. Какой приоритет является преобладающим: охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском и лесном хозяйстве или же использование земли в качестве недвижимого имущества?

 

Вопросы для контроля:

1. Какие категории земель по целевому назначению и правовому режиму включает земельный фонд России?

2. Роль государства в обеспечении рационального использования и охраны окружающей природной среды.

 

Литература: основная – 6,9; дополнительная – 2,13,14.

 

Тема 6. Принципы оценки земель. Процедура (порядок) оценки стоимости земельных участков

 

Вопросы к теме:

1. Основные принципы оценки земельных участков.

2. Понятие и экономическое содержание принципа наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

 

Вопросы и задание для контроля:

1. Сущность принципа полезности.

2. Понятие принципа остаточной продуктивности и его использование в оценке земельных участков.

Задание 1. Определите наилучший и наиболее эффективный вариант использования земельного участка, имея ввиду возможность коммерческого строительства: жилого дома, офисного здания или торгового центра. При этом следует использовать исходные данные:

Показатели	Жилое здание (№1)	Офисное здание (№2)	Торговый центр (№3)
1. Издержки на строительство, у.е.	1 600 000	1 400 000	950 000
2. Коэффициент капитализации, %: - для зданий -для земли

 

При этом следует исходить из того, что критерием оптимальности является более высокая стоимость земельного участка.

 

Литература: основная – 2,3,4; дополнительная – 7,12,17.

 

Тема 7. Виды стоимости. Факторы, оказывающие влияние на уровень стоимости земельных участков. База (стандарт) стоимости земельных участков

 

Вопросы к теме:

1. Понятие «стоимости» и «цены» земельного участка.

2. Определение рыночной стоимости земельного участка.

3. Виды стоимостей, отличных от рыночной, их понятие.

4. Какие факторы оказывают влияние на повышение рыночной стоимости земельного участка?

 

Вопросы для контроля:

1. В чем суть принципа «вклада»?

2. Какие принципы связаны с рыночной средой?

3. Ваше мнение (обоснование) о превышении (или снижении) других видов стоимостей по отношению к рыночной стоимости.

 

Литература: основная – 2,3,4; дополнительная – 7,19.

 

 

Раздел III. Методические основы оценки стоимости земельных участков

Тема 8. Выбор методических подходов и методов оценки земельных участков. Затратный подход к оценке стоимости земельных участков

 

Вопросы к теме:

1. Сущность затратного подхода в оценке земельного участка.

2. Основные методы в рамках затратного подхода, используемые в оценке земельного участка.

 

Вопросы для контроля:

1. Содержание метода выделения в оценке земельного участка.

2. Сущность метода оценки земельных участков по затратам на инфраструктуру.

3. Сущность метода оценки земельных участков по условиям инвестиционных контрактов.

 

Литература: основная – 4,6; дополнительная – 7,13,14.

Тема 9. Сравнительный подход к оценке стоимости земельных участков. Метод сравнения продаж

Вопросы к теме:

1. Сущность сравнительного подхода к оценке стоимости земельного участка.

2. Экономическое содержание метода сравнения продаж к оценке земельного участка.

 

Вопросы и задание для контроля:

1. Технология (порядок) определения рыночной стоимости земельного участка с использованием метода сравнения продаж.

2. Основные факторы (элементы), используемые для сравнения объекта оценки с объектами аналогами.

 

Задание 1. Определить рыночную стоимость земельного участка площадью 66000 кв.м., расположенного в Щелковском районе Московской обл., категория земель – земли с.-х. назначения, вид использования – под огороды, по состоянию на 11 мая 2007г.

Объекты-аналоги подобраны той же категории земель, как можно ближе к дате оценки (11.05.07г.), достаточно приближены по размерам площади, расстоянию от МКАД. Основные характеристики по объектам-аналогам приведены в таблице 9.1., а корректировка по факторам (элементам) сравнения – в таблице 9.2. Следует иметь ввиду, что корректировки вносятся в объекты-аналоги. Поскольку стоимость 1 кв.м. по объектам-аналогам принята на основании предложений, то итоговая величина рыночной стоимости скорректирована на уторговывание (5%).

Таким образом, рыночная стоимость 1 кв.м. земельного участка категории земель - земли с.-х. назначения, вид использования – под огороды в Щелковском районе Московской области по состоянию на 11 мая 2007г. составляет (без НДС): 8,50 долл. США или 218,45 руб. РФ, а на всю площадь – 561 000 долл. США или 14 417 700 руб. РФ.

Таблица основных характеристик по сравнимым продажам земельных участков (категория земель – земли с.-х. назначения, вид использования – под огороды) в Щелковском р-не Московской области по состоянию на 11 мая 2007г.

Табл. 9.1.

№ п/п	Факторы сравнения	Объект оценки	Объекты-аналоги
№ 1	№ 2	№ 3	№ 4	№ 5
1.	Местораспо-ложение	Щелковс-кий р-он	д. ГерасимихаЯрославс-кое ш.	д. Здехово, Щелковс-кое ш.	д. Протасово, Щелковс-кое ш.	п. Варварино, Дмитровс-кое ш.	д. Марьинс-кое, Каширское ш.
2.	Источник информации, телефон		http://www.dmrealty.ru, тел.[phone]	http://www.dmrealty.ru тел. [phone]	http://www.dmrealty.ru тел. [phone]	http://www.dmrealty.ru тел. [phone]	http://www.dmrealty.ru тел. [phone]
3.	Дата предложений	11.05.2007г.	30.04.2007г.	30.04.2007г	30.04.2007г	30.04.2007г	03.05.2007г.
4.	Расстояние от МКАД
5.	Размер участка, кв.м.
6.	Инжен. благоустр-во	нет	Коммун. по границе	Газ по границе	Газ по границе	Коммун. по границе	Свет, газ по границе
7.	Ограничения в использов.	Под огороды	С.-х. назначение	С.-х. назначение	С.-х. назначение	С.-х. назначение	С.-х. назначение
8.	Обременение правами других лиц	Без стр-ва зданий и посадки деревьев	Производст-венные объекты	Производст-венные объекты	Производст-венные объекты	Возможно изменение категории	Фермерское хозяйство
9.	Стоимость 1 кв.м., долл. США		8,0	25,0	25,0	30,0	6,0

Курс 1 доллара США на 11.05.2007г. – 25,70 руб. РФ

Таблица корректировок данных по объектам-аналогам (категория земель – земли с.-х. назначения) в Щелковском р-не Московской области по состоянию на 11 мая 2007г.

Табл. 9.2.

Факторы сравнения	Объект оценки	Объекты-аналоги
№ 1	№ 2	№ 3	№ 4	№ 5
1.Месторасположение		+2	+1	+1	+1	+2
2.Дата предложений
3.Размер участка (кв.м.)		-10	-20	-25		-15
4.Расстояние от МКАД		+2	+1	+1	+1	+2
5.Инжен. благоустр-во			-15	-15	-15	-15
6.Ограничения в использовании		-10	-10	-10	-10	-10
7.Обременение правами других лиц (сервитут)		-10	-15	-15	-15	-5
8. Сумма поправок		-26	-58	-63	-48	-41
9. Стоимость 1 кв.м., долл. США		5,9	10,5	9,2	15,6	3,5
Стоимость 1 кв.м. с учетом уторговывания (5%) -дол США - руб. РФ	8,50 218,45

Курс 1 доллара США на 11.05.2007г. – 25,70 руб. РФ

Литература: основная – 4,6; дополнительная – 7,19.

Тема 10. Доходный подход к оценке стоимости земельных участков

Вопросы к теме:

1. Сущность доходного подхода к оценке земельного участка.

2. Метод капитализации земельной ренты, его понятие.

3. Метод остатка, его понятие и условия применения.

 

Вопросы и задание для контроля:

1. Метод предполагаемого использования, его сущность и условия применения.

2. Понятие коэффициента капитализации и способы его расчета.

Задание 1. Определить рыночную стоимость застроенных земельных участков одинаковой площади при следующих исходных данных в таблице 10.1.

Табл. 10.1.

Показатели	Торговый центр вариант №1	Офис, вариант №2
1. Чистый операционный доход (ЧОД) от единого объекта недвижимости, у.е.	40 000	75 000
2. Общий коэффициент капитализации (Кк), %
3. Издержки на строительство (ИС), у.е.	180 000	450 000

 

Метод предполагает следующую последовательность действий:

1.Определим рыночную стоимость объектов недвижимости по формуле: Рс=ЧОД/Кк. В результате получим: для торгового центра Рс = 266667 у.е., для офисного здания – 441176 у.е

2.Определим рыночную (остаточную) стоимость земельного участка как разницу между рыночной стоимостью объекта недвижимости (Рс) и издержками на строительство здания (ИС). В результате получим рыночную стоимость земельного участка (Рс) занимаемого:

- торговым центром – 86 667 у.е. (266 667 – 180 000);

- офисным зданием – 171 176 у.е. (441 176 – 270 000).

Таким образом, рыночная стоимость земельного участка, занимаемого торговым центром, составляет 86 667 у.е., а офисным зданием – 171 176 у.е.

Следует отметить, что полученные результаты позволяют также сделать важный вывод о том, что из двух рассматриваемых вариантов использования земельного участка наилучшим и наиболее эффективным вариантом использования является вариант с офисным зданием, у которого остаточная стоимость земельного участка является наибольшей – 171 176 у.е.

 

Литература: основная – 4,6; дополнительная – 7,18,21.

Раздел IV. Методические основы оценки права аренды земельных участков