Малюнок 10.1- Карта району розташування об'єкту оцінки.

 

10.2. ХАРАКТЕРИСТИКА ОБ’ЄМНО-ПЛАНУВАЛЬНИХ РІШЕНЬ.

Будівля з вбудованим об’єктом оцінки – за технічним паспортом літерою А-9 – житловий дев’ятиповерховий будинок о чотирьох під’їздах, в плані «Г» - подібної конфігурації. Рік побудови будівлі не визначений.

Будинок підключено до телефонної мережі та обладнано водопроводом, холодним та гарячим водопостачанням каналізацією, газопостачанням, центральним опаленням, електроосвітленням, сміттєпроводом, ліфтами, замково-переговорними пристроями, телевізійною антеною колективного користування, кабельним телебаченням.

Квартира, яка є об’єктом оцінки, вбудована восьмий поверх першого під’їзду будівлі. Квартира № 32 – трьохкімнатна, має загальну площу 60,66 м², складається з коридору №1, житлових кімнат №№2,5,6, туалету №3, ванної кімнати №4, кухні №7, комори №8 та двох балконів. Корисна площа квартири - 58,1 м², жила площа – 35,6 м². Корисна висота приміщень 2,5 м.

Оздоблення квартири проведене з наступних матеріалів:

- стіни – шпалери, облицьовані керамічною плиткою;

- стеля – пофарбування водяними розчинами;

- віконні отвори – металопластикові;

- дверні отвори – вхідні металеві, міжкімнатні - дерев’яні;

- підлога – лінолеум, паркет, керамічна плитка;

- балкон та лоджія – осклені, без оздоблення.

Пошкоджень і деформацій конструктивних елементів будівлі немає. Технічний стан квартири в цілому задовільний. Ознаки та розрахунки зносу наведено в п. 10.3 цього Звіту. Технічний стан представлений в акті огляду квартири станом на 24.09.2013 р в додатку 1 до даного звіту. При розрахунках Оцінювач керувався даними технічної документації, представленої в додатку 1.

ВИЗНАЧЕННЯ ЗНОСУ.

Розрахунок величини зносу земельних поліпшень може здійснюватися шляхом застосування методу розбивки або методу строку життя.

Метод розбивки передбачає обґрунтування та визначення величини кожного виду зносу, що наявний в об'єкта оцінки, окремо. Після цього визначається коефіцієнт сукупного зносу (придатності), як добуток відповідних коефіцієнтів фізичного, функціонального та економічного зносу, що наявні в об'єкта оцінки.

Метод строку життя базується на обґрунтованому припущенні про залишковий строк економічного життя. При застосуванні цього методу всі наявні види зносу об'єкта оцінки враховуються повністю. При цьому визначення залишкового строку економічного життя ґрунтується на таких припущеннях:

- подальше користування об’єктом оцінки відбувається за поточних умов експлуатації та при умові проведення необхідних робіт, передбачених вимогами до його технічної експлуатації;

- проведення реконструкції, реставрації, інших подібних покращань не передбачається;

- початок експлуатації визначається за інформацією про рік побудови об’єкту оцінки.

Строк економічного життя визначається з урахуванням строків технічної експлуатації (нормативних термінів служби), встановлених для земельних поліпшень залежно від галузі господарства та виду об’єкту оцінки. Строк технічної експлуатації, встановлений у нормативних документах є строком використання земельних поліпшень за звичайних умов їх експлуатації. Він збільшується у разі проведення їх капітального ремонту, реконструкції, реставрації, тощо. При визначенні строку технічної експлуатації земельних поліпшень враховується факт проведення зазначених робіт до дати оцінки на підставі наявних підтверджуючих документів.

Оскільки Оцінювач не володіє даними, щодо умов експлуатації об’єкта оцінки то вважає доцільним застосувати метод розбивки.

Визначення фізичного зносу. З метою визначення фізичного зносу Оцінювачем був проведений детальний огляд і оцінка технічного стану Об'єкту. Розрахунок величини зносу (знецінення) земельних поліпшень розраховується відповідно до приблизної шкали оцінки зносу елементів будівлі. Фізичний стан характеризується 5 групами. Загальні характеристики стану будівлі по групах наведено в таблиці 10.1. [6]

Таблиця 10.1 – Приблизна шкала оцінки зносу елементів будівлі.

Фізичний знос %	Оцінка фізичного стану	Загальна характеристика стану
0-20	Добрий	Пошкоджень і деформацій немає. Є окремі несправності, що не впливають на експлуатацію елемента і усуваються під час ремонту
21-40	Задовільний	Елементи будівлі в цілому придатні для експлуатації, але потребують ремонту, який найдоцільніший на цій стадії
41-60	Незадовільний	Експлуатація елементів будинку можлива лише при умові проведення їх ремонту
61-80	Ветхий	Стан несучих конструктивних елементів аварійний, а не несучих – дуже ветхий. Обмежене виконання елементами будинку своїх функцій
81-100	Непридатний	Елементи будинку знаходяться у зруйнованому стані. При зносі 100% залишки елемента повністю ліквідовані

Об’єктом оцінки є квартира № 32, що розташована за адресою: м. Запоріжжя, вул. Казача, 49. Основні конструктивні елементи (стіни, перегородки, перекриття) ремонту не потребують. Внутрішнє оздоблення просте та знаходиться у задовільному стані. Об’єкту оцінки притаманні наступні ознаки зносу:

- незначні тріщини у цокольній частині будівлі;

- стертість матеріалу біля дверей і в місцях ходіння;

- відставання матеріалу підлоги на стиках, дрібне пошкодження плінтусів;

- незначні тріщини окремих плиток підлоги;

- знебарвлення малюнка шпалер, забруднення, відставання від основи;

- незначні подряпини металопластикових пакетів та несправність окремих приладів,

- дверні полотна мають нещільний притулок по периметру коробки, частина приборів пошкоджена;

- послаблення сальникових набивок і прокладок кранів та запірної арматури, витікання води в змивному бачку;

- часткове пошкодження ізоляції магістральних і внутрішньо квартирних мереж, втрата еластичності ізоляції дротів,

Елементи будівлі в цілому придатні для експлуатації, але потребують ремонту, який найдоцільніший на цій стадії, фізичний знос прийнятий на рівні 30%.

Визначення функціонального зносу. Функціональний знос об'єкту оцінки окремо не розраховувався, оскільки він врахований Оцінювачем при виборі конструктивного аналога.

Визначення зовнішнього зносу. Зовнішній знос об'єкту оцінки окремо не розраховувався, оскільки він буде врахований Оцінювачем при виборі об’єктів порівняння.

Визначення коефіцієнту сукупного зносу. Оцінювачем визнано фізичний знос для об’єкта оцінки, функціональний та зовнішній зноси не властиві об’єкту оцінки. Згідно роз’яснень до Національного стандарту № 2: якщо один з видів зносу у об’єкта оцінки відсутній, сукупний коефіцієнт зносу Кп (придатності) дорівнює добутку відповідних коефіцієнтів наявних у нього видів зносу (фізичного Кф, функціонального Кфу та зовнішнього Кз). Коефіцієнт сукупного зносу (придатності) не визначається, якщо у об’єкта оцінки наявний лише один вид зносу, який враховується під час визначення залишкової вартості заміщення (відтворення).