Глава 15. Накладання та зняття заборони щодо відчуження нерухомого майна (майнових прав на нерухоме майно) і транспортних засобів, що підлягають державній реєстрації

1. Місце вчинення нотаріальної дії - накладання заборони відчуження майна

1.1. Нотаріус накладає заборону щодо відчуження житлового будинку, квартири, дачі, садового будинку, гаража, земельної ділянки, іншого нерухомого майна, майнових прав на нерухоме майно і транспортних засобів, що підлягають державній реєстрації, за місцезнаходженням (місцем реєстрації) цього майна або за місцезнаходженням (місцем реєстрації) однієї із сторін правочину, в зв’язку з яким накладається заборона.

1.2. Накладання заборони при одержанні повідомлення про смерть особи, що за життя склала спільний заповіт подружжя, провадиться нотаріусом за місцем відкриття спадщини.

2. Підстави накладення заборони відчуження майна

Заборона відчуження майна накладається:

за повідомленням установи банку, підприємства чи організації про видачу громадянину позики (кредиту) на будівництво, капітальний ремонт чи купівлю житлового будинку (квартири);

при посвідченні договору застави (іпотеки) житлового будинку, квартири, дачі, садового будинку, гаража, земельної ділянки, іншого нерухомого майна, майнових прав на нерухоме майно, а також транспортного засобу, що підлягає державній реєстрації, або при посвідченні договору про внесення змін щодо предмета застави (іпотеки), якщо це передбачено договором;

за зверненням органу опіки та піклування з метою захисту особистих і майнових прав та інтересів дитини, яка має право власності або проживає у жилому будинку, квартирі, іншому приміщенні, на відчуження якого накладається заборона;

при посвідченні договору довічного утримання (догляду);

за повідомленням іпотекодержателя;

при видачі свідоцтва про право на спадщину на нерухоме майно спадкоємцям фізичної особи, оголошеної померлою (строком на п'ять років);

при одержанні повідомлення про смерть одного з подружжя, які за життя склали спільний заповіт подружжя;

при посвідченні спадкового договору;

у всіх інших випадках, передбачених законом.

3. Вчинення посвідчувального напису про заборону відчуження майна

3.1. Накладання заборони щодо відчуження нерухомого майна проводиться шляхом вчинення посвідчувального напису на повідомленні банку, підприємства чи організації про видачу позики (кредиту) на будівництво, капітальний ремонт чи купівлю житлового будинку, квартири. Один примірник повідомлення з написом нотаріуса про накладення заборони щодо відчуження майна видається представнику відповідного банку, підприємства чи організації, що видав (ло, ла) позику (кредит), а другий залишається у справах нотаріуса.

3.2. Накладання заборони щодо відчуження за спадковим договором, договором довічного утримання (догляду), застави (іпотеки), а також при видачі свідоцтва про право на спадщину на нерухоме майно спадкоємцям фізичної особи, оголошеної померлою, проводиться шляхом вчинення посвідчувального напису на всіх примірниках договору або свідоцтва про право на спадщину.

3.3. Накладання заборони щодо відчуження майна при одержанні повідомлення про смерть особи, яка за життя склала спільний заповіт подружжя, вчинюється нотаріусом, яким заведено спадкову справу, на примірнику поданого нотаріусу заповіту, про що надсилається повідомлення нотаріусу, який посвідчив заповіт.

3.4. Накладання заборони щодо відчуження майна за зверненням органу опіки та піклування з метою захисту особистих і майнових прав та інтересів дитини, яка має право власності або проживає у жилому будинку, квартирі, іншому приміщенні, вчинюється нотаріусом на копії рішення зазначеного компетентного органу.

{Пункт 3 глави 15 розділу II доповнено новим підпунктом 3.4 згідно з Наказом Міністерства юстиції № 1951/5 від 26.12.2012}

4. Реєстрація накладання заборони відчуження майна

4.1. Накладання заборони щодо відчуження майна реєструється нотаріусами в реєстрі для реєстрації нотаріальних дій та реєстрі для реєстрації заборон відчуження нерухомого та рухомого майна, арештів, накладених на майно судами, слідчими органами, і реєстрації зняття таких заборон та арештів. Про накладені заборони щодо відчуження робиться запис в Алфавітній книзі обліку реєстрації заборон відчуження нерухомого та рухомого майна, а також арештів, накладених на таке майно судами, слідчими органами, і реєстрації зняття таких заборон та арештів.

{Підпункт 4.2 пункту 4 глави 15 розділу II виключено на підставі Наказу Міністерства юстиції № 235/5 від 27.01.2016}

5. Зняття заборони відчуження майна

5.1. Нотаріус знімає заборону відчуження майна при одержанні повідомлення:

кредитора про погашення позики;

про припинення (розірвання, визнання недійсним) договору застави (іпотеки);

про припинення договору іпотеки у зв'язку з набуттям іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання, після припинення договору іпотеки у зв'язку з відчуженням іпотекодержателем предмета іпотеки;

про припинення, розірвання, визнання недійсним договору ренти, довічного утримання (догляду), спадкового договору;

органів опіки та піклування про усунення обставин, що обумовили накладення заборони відчуження майна дитини;

про скасування рішення суду про оголошення фізичної особи померлою або закінчення п'ятирічного строку з часу видачі свідоцтва про право на спадщину на майно особи, оголошеної померлою;

про смерть другого з подружжя, що склали спільний заповіт;

про скасування рішення суду про позбавлення батьків дитини батьківських прав або відібрання дитини без позбавлення батьківських прав;

про смерть відчужувача за спадковим договором або про смерть другого з подружжя, що уклали спадковий договір;

про відчуження майна, переданого під виплату ренти;

за рішенням суду;

в інших випадках, передбачених законом.

{Абзац перший підпункту 5.1 пункту 5 глави 15 із змінами, внесеними згідно з Наказом Міністерства юстиції № 454/5 від 30.03.2015}

Якщо заборону знімає нотаріус, який її не накладав, він направляє за місцем зберігання справи, що містить відомості про накладання заборони, повідомлення про зняття заборони.

{Підпункт 5.1 пункту 5 глави 15 розділу II доповнено абзацом другим згідно з Наказом Міністерства юстиції № 1951/5 від 26.12.2012; в редакції Наказу Міністерства юстиції № 454/5 від 30.03.2015}

5.2. У випадках, передбачених частиною першою статті 537 Цивільного кодексу України, нотаріус може зняти заборону відчуження заставленого майна за заявою боржника.

5.3. Як доказ зазначеного нотаріусу боржником подаються: копія зобов'язання, копія договору застави/іпотеки, квитанція про внесення в депозит нотаріуса належних кредиторові грошових коштів або цінних паперів, які свідчили б про повне і безумовне виконання зобов'язання, копія повідомлення нотаріуса кредиторові про внесення боргу в депозит, копія заяви боржника, переданої нотаріусом кредиторові відповідно до вимог цього Порядку, щодо вчинення цим кредитором необхідних дій із зняття заборони відчуження тощо.

При знятті заборони на примірнику правочину, що залишається у справах нотаріуса, проставляється відмітка про зняття заборони, проставляються дата, підпис нотаріуса та його печатка. Наприклад: «Мною, Івановим І.І., приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу, на підставі статті 74 Закону України «Про нотаріат» та у зв’язку з розірванням договору іпотеки, посвідченого 20 грудня 2012 року за реєстровим № 253, знято заборону відчуження (назва майна, його місцезнаходження/місце реєстрації) у зв’язку з (зазначаються підстава, ким, коли посвідчено документ, та його реєстровий номер)» або «Мною, Івановим І.І., приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу, на підставі статті 74 Закону України «Про нотаріат» та у зв’язку зі смертю (дата, прізвище, ім’я та по батькові відчужувача), який (яка) був(ла) відчужувачем зазначеного у цьому договорі майна, знято заборону відчуження (назва майна, його місцезнаходження/місце реєстрації).

{Підпункт 5.3 пункту 5 глави 15 розділу II доповнено новим абзацом згідно з Наказом Міністерства юстиції № 888/5 від 15.05.2013}

5.4. Про зняття заборони нотаріус письмово повідомляє кредитора.

5.5. Повідомлення судових або слідчих органів та органів державної виконавчої служби про зняття арешту після опрацювання повертається нотаріусом ініціаторам звернення. Копія такого повідомлення залишається у справах нотаріуса.

{Підпункт 5.5 пункту 5 глави 15 розділу II в редакції Наказу Міністерства юстиції № 888/5 від 15.05.2013}

6. Реєстрація зняття заборони відчуження та арешту майна

6.1. Про зняття заборони, а також про зняття судовими або слідчими органами та органами державної виконавчої служби накладеного ними арешту на майно нотаріус робить відповідні відмітки в реєстрі для реєстрації заборон і арештів та в алфавітній книзі обліку заборон відчуження і арештів нерухомого майна.

 

При посвідченні різноманітних угод щодо відчуження чи застави нерухомого майна, видачі свідоцтв про право власності на частку в спільному майні подружжя чи оформлення спадкових прав на нерухоме майно однією з основних обставин, яку перевіряє нотаріус та яка суттєво змінює порядок вчинення нотаріальної дії, є наявність чи відсутність заборони на відчуження об'єкта нерухомого майна.

Із самої назви нотаріальної дії випливає її суть: перешкодити вільному розпорядженню майном. Коли на майно накладено заборону на його відчуження, то власник конкретного об'єкта нерухомого майна не може розпорядитися ним, оскільки не має одного з елементів права власності - розпорядження цим майном, або ж не може розпорядитися ним без дозволу певних осіб, які мають чітко визначені конкретні майнові вимоги, що можуть бути реалізовані.

Накладення заборони відчуження нерухомого майна (майнових прав на нього) та транспортних засобів, що підлягають державній реєстрації - це процес, спрямований на гарантування охорони прав інших осіб від незаконного відчуження власником майна, у разі обтяження цього майна боргом, в силу зобов'язальних правовідносин тощо. Тобто право власності на нерухоме майно та права на нього, а також транспортні засоби, які підлягають реєстрації, на цей період призупиняється.

Важливість цього питання полягає в тому, що фактично процес накладання заборони відчуження обмежує права громадян щодо розпорядження майном, яке належить їм на праві приватної власності, гарантовані Конституцією України. Тому дане обмеження повинно мати визначені законом підстави та теоретичне обгрунтування.

2. Підстави накладення заборони.

 

Підстави вчинення даної нотаріальної дії;

1) за повідомленням установи банку, підприємства чи організації про видачу громадянину позики (кредиту) на будівництво, капітальний ремонт чи купівлю жилого будинку (квартири);

2) при посвідченні договору застави (іпотеки) житлового будинку, квартири, дачі, садового будинку, гаража, земельної ділянки (майнових прав на нерухоме майно), а також транспортного засобу, що підлягає державній реєстрації, або при посвідчені договору про внесення змін до предмета застави(іпотеки), якщо це передбачено договором;

3) за зверненням органу опіки та піклування з метою захисту особистих і майнових прав та інтересів дитини, яка має право власності та проживає у жилому будинку, квартирі, іншому приміщені, на відчуження якого накладається заборона;

4) при посвідченні договору довічного утримання (догляду);

5) за повідомленням іпотекодержателя;

6) при видачі свідоцтва про право на спадщину на нерухоме майно спадкоємцям фізичної особи, оголошеної померлою (строком на п'ять років);

7) при одержанні повідомлення про смерть одного із подружжя, які за життя склали спільний заповіт подружжя;

8) при посвідченні спадкового договору;

9) у всіх інших випадках, передбачених законом.

Суб'єкти та документи за заявою та на підставі яких вчиняється дане провадження:

1)суд - ухвали (ст. 153 ЦПК);

2) слідчі органи - постанови (ст. 126 КГІК):

3) державні виконавці - постанови (ст. 55 Закону України "Про виконавче провадження");

4) установи банку, підприємства чи організації - повідомлення про вчинення певних правочинів;

5) іпотекодержатель - повідомлення;

6)інші заінтересовані особи - усні та письмові заяви.

 

3. Процесуальний порядок накладення заборони на відчуження нерухомого майна.

 

Процедура вчинення даного нотаріального провадження регламентується Законом України "Про нотаріат", Порядком вчинення нотаріальних дій, Правилами ведення нотаріального діловодства щодо внесення відомостей до електронних баз даних - Реєстрів.

Дане провадження належить до багатоетапних і проходить у своєму розвитку два етапи, перший - накладання заборони, другий - зняття заборони. Кожний із етапів у своєму розвитку проходить три стадії, які спрямовані на досягнення конкретного мети.

Перший етап зводиться до отримання відомостей або укладення відповідного правочину, які є підставою для накладання заборони відчуження майна, майнових прав на нього, їх аналіз і лише потім вчинення відповідної нотаріальної дії.

1. Стадія відкриття даного нотаріального провадження зводиться до отримання нотаріусом певних відомостей, які є підставою для накладення заборони.

2. Стадія підготовки складає комплекс процесуальних дій нотаріуса,, які зводяться до:

1) перевірки належності даного питання до його компетенції з урахуванням місця вчинення нотаріальної дії (ст. 73 Закону);

2) перевірки підстав для вчинення даної нотаріальної дії;

3) перевірки суб'єктного складу осіб, які мають право на подання заяви про вчинення даної нотаріальної дії, встановлення їх особи, повноважень, перевірка право- та дієздатності;

4) перевірки документів, які підтверджують підстави вчинення даної нотаріальної дії.

3. Стадія безпосереднього вчинення даного нотаріального провадження:

1) перевірка правильності сплати державного мита, плати та витрат за внесення відомостей до електронних реєстрів;

2) безпосереднє оформлення нотаріусом накладення заборони:

- шляхом вчинення нотаріусом напису про накладення заборони (форми 76-80 Правил ведення нотаріального діловодства) про це на повідомленні банку, іншої юридичної особи про видачу позики (кредиту) на будівництво, капітальний ремонт чи купівлю житлового будинку, квартири. Один примірник повідомлення з написом нотаріуса про накладення заборони щодо відчуження видається представнику відповідного банку чи іншої юридичної особи, що видала позику (кредит), а другий залишається у справах нотаріуса;

- шляхом відповідного напису (форма 76-80 Правил ведення нотаріального діловодства) про це на всіх примірниках договорів: спадкового договору, договору довічного утримання (догляду), застави (іпотеки) житлового будинку, будівлі, садиби, квартири, дачі, садового будинку, гаража, земельної ділянки (майнових прав на нерухоме майно) і транспортного засобу, що підлягає державній реєстрації, а також на свідоцтві про право на спадщину спадкоємцям фізичної особи, оголошеної померлою;

- шляхом вчинення нотаріусом за місцем відкриття спадщини напису про накладення заборони (форма 65 Правил ведення нотаріального діловодства) на примірнику поданого йому заповіту при одержанні повідомлення про смерть особи, яка за життя склала спільний заповіт подружжя. Повідомлення про накладення заборони має надсилатися нотаріусом, який вчинив цю нотаріальну дію нотаріусу, який посвідчив заповіт;

3) реєстрація накладення заборони щодо відчуження здійснюється у реєстрах на паперових і електронних носіях та Алфавітній книзі (п. п. 4.1 п.4 гл.15 Порядку):

- реєстрі для реєстрації нотаріальних дій (паперовий носій);

- реєстрі для реєстрації заборон відчуження нерухомого та рухомого майна, а також арештів, накладених на таке майно судами, слідчими органами, і реєстрації зняття таких заборон та арештів (паперовий носій).

У реєстрі для реєстрації заборон відчуження нерухомого та рухомого майна, а також арештів, накладених на таке майно судами, слідчими органами, і реєстрації зняття таких заборон та арештів нотаріус має також зареєструвати повідомлення судів і слідчих органів, органів державної податкової служби про накладення арешту на нерухоме майно (майнові права), транспортні засоби, що підлягають державній реєстрації;

- Алфавітній книзі обліку реєстрації заборон відчуження нерухомого та рухомого майна, а також арештів, накладених на таке майно судами, слідчими органами, і реєстрації зняття таких заборон та арештів нотаріус робить запис про накладені заборони щодо відчуження та арешти;

- Єдиному реєстрі заборон відчуження об'єктів нерухомого майна;

- Державному реєстрі обтяжень рухомого майна (згідно Порядку ведення Державного реєстру обтяжень рухомого майна). Підставами для внесення до Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна відомостей про заборони на відчуження та арешти об'єктів нерухомого майна, а також записів в алфавітну книгу заборон відчуження нерухомого майна є:

- накладення нотаріусом заборони на об'єкт нерухомого майна;

- повідомлення посадової особи органу місцевого самоврядування про накладення заборони на об'єкт нерухомого майна;

- повідомлення судових і слідчих органів про накладення арешту на об'єкт нерухомого майна.

Ці органи та особи надсилають Реєстратору повідомлення про накладені заборони чи арешти об'єктів нерухомого, майна встановленого зразка в день їх вчинення. Повідомлення мають надсилатися на паперових носіях, а також електронною поштою.

Другий етап передбачає сукупність процесуальних дії нотаріуса на кожній стадії даного нотаріального провадження, які спрямовані на досягнення конкретної мети, а саме зняття заборони відчуження.

1. Стадія відкриття зводиться до прийняття нотаріусом повідомлення (заяви) про зняття заборони щодо відчуження нерухомого майна (майнових прав на нерухоме майно) і транспортних засобів, що підлягають державній реєстрації від перелічених осіб та за певних підстав:

- банку, іншої юридичної особи - кредитора про погашення позики (кредиту);

- заставодавця (іпотекодавця) та заставодержателя (іпотекодержателя) про припинення договору застави (іпотеки) або лише заставодавця (іпотекодавця) у разі подання ним безспірних доказів виконання зобов'язання;

- заставодавця (іпотекодавця) у разі визнання рішенням суду договору застави (іпотеки) недійсним;

- у разі розірвання договору застави(іпотеки);

- - заставодержателя (іпотекодержателя) у зв'язку з відкриттям виконавчого провадження про звернення стягнення на предмет застави (іпотеки) на підставі виконавчого напису нотаріуса;

- після припинення договору іпотеки у зв'язку з відчуженням іпотекодержателем предмета іпотеки:

- набувача у разі смерті відчужувача за договором довічного утримання (догляду), спадковим договором, смерті другого із подружжя, що уклали спадковий договір;

- відчужувача за спадковим договором у разі смерті набувача;

- набувача або відчужувача на підставі рішення суду про розірвання договору довічного утримання (догляду) або спадкового договору чи визнання їх недійсними;

- припинення, розірвання, визнання недійсним договору ренти;

- фізичної особи, щодо якої скасовано рішення суду про оголошення її померлою, або за заявою спадкоємців після закінчення п'ятирічного строку з часу відкриття спадщини після особи, оголошеної померлою;

- спадкоємця про смерть другого із подружжя, що склали спільний заповіт;

- про скасування рішення суду про позбавлення батьків дитини батьківських прав або відібрання дитини без позбавлення батьківських прав;

- про відчуження майна, переданого під виплату ренти;

- за рішенням суду;

- в інших випадках, передбачених законом;

- у випадках, передбачених ч.І ст. 537 ЦК, нотаріус може зняти заборону відчуження заставленого майна за заявою боржника, якщо він надасть нотаріусу докази відсутності кредитора (його представника) у місці виконання зобов'язання або ухилення кредитора (його представника) від прийняття виконання чи в разі іншого прострочення з їхнього боку, а також внесе в депозит нотаріуса належні з нього кредиторові гроші або цінні папери.

Як доказ цього боржником подаються нотаріусу: копія зобов'язання, копія договору застави (іпотеки), квитанція про внесення в депозит нотаріуса належних кредиторові грошових коштів або цінних паперів, які свідчили б про повне і безумовне виконання зобов'язання, копія повідомлення нотаріуса кредиторові про внесення боргу в депозит, копія заяви боржника, переданої нотаріусом кредиторові з дотриманням вимог Порядку, щодо вчинення цим кредитором необхідних дій із зняття заборони відчуження.

До вказаних вище заяв додаються примірники правочинів, свідоцтв, що містять запис про накладені заборони щодо відчуження.

2. Стадії підготовки другого етапу складається із аналогічних дій нотаріуса на цій самій стадії першого етапу.

3. Стадія безпосереднього вчинення даного нотаріального провадження зводиться до таких дій нотаріуса:

1) нотаріус, який вчиняв напис про накладення заборони, за загальним правилом, вчиняє напис про зняття заборони (форми 81,82 Правил ведення нотаріального діловодства) на примірниках документів, що містять запис про накладання заборони щодо відчуження.

Але може мати місце виняток, якщо нотаріус, яким було накладено заборону щодо відчуження, позбавлений можливості вчинити нотаріальну дію щодо зняття заборони, то така нотаріальна дія може бути вчинена іншим нотаріусом;

2) про вчинення нотаріальної дії вносить запис до реєстру для реєстрації нотаріальних дій;

3) вносить відмітки про зняття заборони до реєстру для реєстрації заборон відчуження нерухомого та рухомого майна, а також арештів, накладених на таке майно судами, слідчими органами, і реєстрації зняття таких заборон та арештів;

4) вносить відмітки про зняття заборони в Алфавітну книгу обліку реєстрації заборон відчуження нерухомого та рухомого майна, а також арештів, накладених на таке майно судами, слідчими органами, і реєстрації зняття таких заборон та арештів;

5) проводить реєстрацію зняття заборони в Єдиному реєстрі заборон відчуження об'єктів нерухомого майна (згідно а Положенням про Єдиний реєстр заборон відчуження об'єктів нерухомого майна);

6) проводить реєстрацію зняття заборони в Державному реєстрі обтяжень рухомого майна (згідно Порядку ведення Державного реєстру обтяжень рухомого) майна;

7) про зняття заборони щодо відчуження у цих випадках нотаріус письмово повідомляє кредитора.

Повідомлення (копії) судових або слідчих органів та органів державної виконавчої служби про зняття арешту залишається у матеріалах нотаріальної справи.

У разі зняття заборони щодо відчуження за заявою однієї із сторін договору застави (іпотеки) нотаріус надсилає повідомлення про зняття заборони щодо відчуження іншій стороні правочину.

У разі якщо заборона знімалася іншим нотаріусом тобто не тим, який її накладав, то цей нотаріус залишає у своїх справах копію документа, на якому вчинено напис про зняття заборони щодо відчуження, а також направляє повідомлення про зняття заборони щодо відчуження за місцем зберігання примірника документа, на підставі якого була накладена заборона.

Потребує спеціального регулювання питання про можливість накладення двох заборон відчуження майна, що можуть відрізнятися за моментом їх вчинення, підставами та строками. Так, заборона відчуження нерухомого майна, яка стала наслідком укладеного правочину, не може стати підставою для відмови у реєстрації додаткової заборони відчуження, наприклад, якщо така заборона необхідна для забезпечення позову.