Паевые взносы членов Кооператива

 

16.1. Периодические платежи осуществляемые членами Кооператива в счет паевого взноса должны компенсировать затраты Кооператива на осуществление деятельности по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение (строительство) жилых помещений.

16.2. Паевой взнос члена Кооператива должен обеспечивать погашение затрат на приобретение или строительство Кооперативом жилого помещения.

Примерная стоимость приобретаемого или строящегося Кооперативом для члена Кооператива жилого помещения определяется с учетом средней рыночной стоимости жилого помещения, аналогичного жилому помещению, указанному в заявлении гражданина о приеме в члены Кооператива. Примерная стоимость жилого помещения согласуется с гражданином, подавшим заявление о приеме в члены Кооператива, и указывается в решении дирекции Кооператива, а также в Графике накопления, подписываемым между Кооперативом и членом Кооператива на период накопления.

После приобретения или строительства Кооперативом для члена Кооператива жилого помещения и оформления его в собственность Кооператива размер паевого взноса уточняется на основании фактической стоимости приобретенного или построенного Кооперативом жилого помещения и указывается в решении дирекции Кооператива, а также в Графике погашения, подписываемым между Кооперативом и членом Кооператива на период погашения.

Порядок определения фактической стоимости жилого помещения определяется Положением о формах участия в деятельности Кооператива, которое утверждается общим собранием членов Кооператива.

Фактическая стоимость жилого помещения, которая определена после его приобретения (строительства) и оформления в собственность Кооператива, может подлежать индексированию (изменению) на величину индексирования платежей в счет паевого взноса (пункт 1) части 3 статьи 27 Федерального закона), а также на величину процентов, начисленных за пользование средствами паевого фонда Кооператива на приобретение (строительство) данного жилого помещения (пункт 2) части 3 статьи 27 Федерального закона), если такое индексирование предусмотрено Положением о формах участия в деятельности Кооператива. Окончательная фактическая стоимость жилого помещения определяется на момент полной выплаты членом Кооператива паевого взноса на основании правил, установленных в настоящем уставе и Положении о формах участия в деятельности Кооператива.

16.3. Паевой взнос члена Кооператива должен обеспечивать погашение также связанных с приобретением или строительством жилого помещения затрат Кооператива на:

1) страхование жилого помещения;

2) повышение потребительских качеств приобретенного или построенного жилого помещения до уровня, соответствующего требованиям, указанным в заявлении о приеме в члены Кооператива;

3) содержание, ремонт жилого помещения, оплату коммунальных услуг (до передачи жилого помещения в пользование члену Кооператива);

4) обслуживание и погашение привлеченных кредитов и займов на приобретение или строительство жилого помещения;

5) уплату налогов, сборов и иных обязательных платежей.

Положение о формах участия в деятельности Кооператива может предусматривать иные затраты, понесенные Кооперативом на цели приобретения (строительства) жилых помещений для членов Кооператива, а также порядок возмещения таких затрат Кооперативу членами Кооператива, не в составе периодических платежей в счет паевого взноса.

16.4. Порядок внесения паевого взноса членом Кооператива определяется в соответствии с выбранной им формой участия в деятельности Кооператива, то есть в соответствии с Положением о формах участия в деятельности Кооператива.

16.5. Договор о паевом взносе, Графики накопления и погашения.

16.5.1. В силу части 5 статьи 6 Федерального закона «О жилищных накопительных Кооперативах», отношения между Кооперативом и его членами возникают на основании членства в Кооперативе в соответствии с требованиями Гражданского кодекса Российской Федерации, указанного Федерального закона, принятых в соответствии с ним нормативных правовых актов Российской Федерации, нормативных актов Центрального банка Российской Федерации, устава кооператива, а также в соответствии с решениями органов Кооператива, принятыми в пределах их компетенции. То есть, между Кооперативом и его членами возникают не договорные (обязательственные), а членские (корпоративные) отношения, к таким отношениям не применяются правила гражданского законодательства о сделках.

16.5.2. Сделки между Кооперативом и его членами, в результате которых устанавливаются, изменяются или прекращаются гражданские права и обязанности (обязательства), связанные с осуществлением деятельности Кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение (строительство) жилых помещений запрещены, в связи с чем Кооператив по данному поводу не может состоять в договорных отношениях со своими членами (часть 6 статьи 6 Федерального закона).

16.5.3. Между Кооперативом и членами Кооператива допускается подписание договора о паевом взносе, который по своему содержанию не является гражданско-правовой сделкой, а является документом, описывающим условия членства и регламентирующим порядок внесения членом Кооператива (пайщиком) паевых и иных взносов (платежей). Подписание такого договора между Кооперативом и его членами не является обязательным.

16.5.4. Согласование и подписание между Кооперативом и членом Кооператива Графика накопления и Графика погашения является обязательным. Указанные Графики определяют порядок, сроки и размер внесения членом Кооператива паевых взносов в периоде накопления и периоде погашения.

В случае индексации (изменения) Кооперативом цен на жилые помещения, индексации периодических платежей членов Кооператива в счет паевого взноса, изменения по заявлению либо с согласия члена Кооператива сроков накопления или погашения, изменения по заявлению либо с согласия члена Кооператива требований к жилому помещению, а также в иных случаях, предусмотренных законом, настоящим уставом, Положением о формах участия в деятельности Кооператива, иными внутренними документами Кооператива, Графики накопления и погашения подлежат изменению (пересчету). Переподписание Графиков накопления и погашения членом Кооператива и Кооперативом требуется в случаях, прямо предусмотренных настоящим уставом, Положением о формах участия в деятельности Кооператива, а также иными внутренними документами Кооператива, но в любом случае обязательно по требованию члена Кооператива. В случае отказа члена Кооператива от переподписания либо исполнения измененного Графика, Кооператив вправе требовать понудить к этому члена Кооператива посредством обращения в суд либо требовать исключения члена из Кооператива в судебном порядке по основанию пункта 1) части 1 статьи 10 Федерального закона.

16.5.5. При уклонении члена Кооператива от подписания (переподписания) Графика накопления или погашения, Кооператив применяет к расчету паевого взноса члена Кооператива и иных взносов (платежей), в том числе к порядку и срокам их уплаты, правила, установленные Федеральным законом, настоящим уставом, Положением о формах участия в деятельности Кооператива, а также иными внутренними документами Кооператива. В частности такой расчет производится в виде распределения всей суммы, подлежащей уплате Кооперативу членом Кооператива, равными ежемесячными платежами на максимальный срок, который возможен согласно условий членства пайщика, определяемых Федеральным законом, настоящим уставом, Положением о формах участия в деятельности Кооператива, а также иными внутренними документами Кооператива, а кроме этого, письменными заявлениями пайщика о вступлении в Кооператив и о приобретении ему жилого помещения. В периоде погашения проценты за пользование средствами, выделенными из паевого фонда Кооператива на приобретение или строительство Кооперативом жилого помещения для члена Кооператива, начисляются ежемесячно на остаток невнесенной членом Кооператива суммы, которая должна быть внесена в счет паевого взноса.

 

УСЛОВИЯ ПРИОБРЕТЕНИЯ (СТРОИТЕЛЬСТВА) ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ ДЛЯ ЧЛЕНОВ КООПЕРАТИВА, ПЕРЕДАЧА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В ПОЛЬЗОВАНИЕ И СОБСТВЕННОСТЬ ЧЛЕНУ КООПЕРАТИВА

 

17.1. После накопления членом Кооператива в соответствии с условиями выбранной им формы участия в деятельности Кооператива суммы, достаточной для приобретения (строительства) Кооперативом жилого помещения данному члену Кооператива, такой член Кооператива направляет Кооперативу письменное заявление на приобретение (строительство) жилого помещения. В таком заявлении члена Кооператива в обязательном порядке указывается примерное местоположение (регион, населённый пункт, район и пр.) планируемого к приобретению (строительству) посредством участия в Кооперативе жилого помещения, а также его площадь, которая для квартир и жилых помещений в многоквартирных жилых домах или общежитиях должна быть определена в порядке, установленном Положением о формах участия в деятельности Кооператива.

17.2. Площадь приобретаемого (строящегося) Кооперативом для члена Кооператива жилого помещения определяется на основании заявления члена Кооператива и включает в себя для квартир и жилых помещений в многоквартирных жилых домах или общежитиях общую площадь жилого помещения, определяемую согласно статьи 15 Жилищного Кодекса РФ, а также площади балконов, лоджий и иных помещений при их наличии, определяемые согласно технической документации и условий договора приобретения жилого помещения на готовое жилье либо проектной документации и условий договора приобретения жилого помещения на строящееся жилье. При этом для строящегося жилья (приобретаемого Кооперативом по договорам инвестирования, договорам участия в долевом строительстве жилья, иным договорам) обязательно условие об уточнении фактической площади жилого помещения (включая все его части (вспомогательные и иные помещения), такие как балконы, лоджии, кладовки, террасы и прочее) после ввода объекта, в котором находится жилое помещение, в эксплуатацию.

На приобретение готового жилья (то есть в объектах введенных в эксплуатацию) Кооператив заключает договоры купли-продажи и прочие договоры.

На приобретение строящегося жилья (то есть в объектах не введённых в эксплуатацию) Кооператив заключает договоры участия в долевом строительстве, инвестиционные договоры и прочие договоры, заключение которых разрешено действующим законодательством.

17.3. Член Кооператива посредством участия в Кооперативе приобретает жилое помещение в части площади помещения на тех условиях, на которых данное помещение приобретает (приобрел, осуществил строительство) Кооператив. Кооператив не вправе увеличить либо уменьшить расчет площади приобретенного (строящегося) для члена Кооператива жилого помещения и обязан при расчете площади жилого помещения, а также в случаях, когда формой участия в деятельности Кооператива предусмотрен пересчет платежей в счет паевого взноса в площадь жилого помещения (квадратные метры) применить для расчета площади жилого помещения те же правила, которые применялись в сделке между Кооперативом и третьим лицом на приобретение (строительство) жилого помещения для члена Кооператива.

Применение понижающих, повышающих либо иных коэффициентов при исчислении площади балконов, лоджий либо иных помещений, входящих в состав жилого помещения, приобретаемого (приобретенного) либо строящегося (построенного) Кооперативом для члена Кооператива и передаваемого Кооперативом данному члену после выплаты последним паевого взноса в полном объеме, допускается только в случае наличия такого условия в договоре между Кооперативом и третьим лицом, по которому Кооператив приобрел (построил) данное жилое помещение для члена Кооператива.

17.4. Передача жилого помещения в пользование члену Кооператива осуществляется после приобретения (строительства) Кооперативом жилого помещения и оформления его в собственность Кооператива при условии внесения членом Кооператива части паевого взноса (паенакопления), достаточной в соответствии с Положением о формах участия в деятельности Кооператива для приобретения (строительства) жилого помещения для члена Кооператива. Перед передачей жилого помещения в пользование члену Кооператива может быть осуществлен ремонт жилого помещения или выполнены работы по повышению потребительских качеств такого помещения (неотделимые улучшения), если это предусмотрено выбранной членом Кооператива формой участия в деятельности Кооператива в соответствии с Положением о формах участия в деятельности Кооператива. Расходы по ремонту жилого помещения или выполнению работ по повышению потребительских качеств (улучшению) включаются в фактическую стоимость жилого помещения в результате чего между Кооперативом и членом Кооператива подлежит переподписанию График погашения, в случае если он содержит стоимость жилого помещения, несоответствующую по величине вышеуказанной стоимости.

17.5. Решение о передаче жилого помещения в пользование члену Кооператива принимается правлением Кооператива. Плата за пользование жилым помещением с члена Кооператива не взимается.

Выписка из такого решения или его копия выдается члену Кооператива по его требованию в течение одного рабочего дня и заверяется директором либо руководителем дирекции Кооператива.

17.6. Передача жилого помещения в пользование члену Кооператива, вселение в жилое помещение и пользование им осуществляются в соответствии с условиями пользования, определенными актом о передаче помещения в пользование и (или) соглашением между Кооперативом и членом Кооператива об условиях пользования помещением, жилищным законодательством Российской Федерации и осуществляется в порядке, предусмотренном для членов жилищных и жилищно-строительных Кооперативов, если иное не предусмотрено законом.

17.7. При строительстве Кооперативом для своих членов индивидуальных жилых домов по решению правления Кооператива допускается оформление части разрешительной документации, в том числе разрешения на строительство дома, на члена Кооператива, по заявлению которого производится строительство индивидуального жилого дома. При этом допускается строительство дома на земельном участке, принадлежащем на праве собственности либо аренды члену Кооператива, при условии передачи членом Кооператива данного земельного участка в аренду (субаренду) Кооперативу на срок равный сроку погашения членом Кооператива платежей перед Кооперативом по внесению паевого взноса, а также при условии оформления ипотеки (последующей ипотеки) земельного участка, на котором будет производиться (производится) строительство дома в обеспечение уплаты членом Кооператива паевых взносов и иных платежей перед Кооперативом.

Правление Кооператива при строительстве индивидуального жилого дома для члена Кооператива на земельному участке, находящемся в собственности либо аренде данного члена Кооператива, либо при оформлении части разрешительной документации непосредственно на члена Кооператива вправе установить дополнительные требования к способам обеспечения исполнения членом Кооператива своих обязанностей перед Кооперативом.

17.8. При строительстве Кооперативом для своих членов индивидуальных жилых домов за счет паевого фонда Кооператива запрещается строительство нежилых помещений, в том числе гаражей, погребов, подвалов, бань, саун, бассейнов, сараев, подсобных помещений и прочих нежилых помещений, за исключением случаев, если такие помещения конструктивно относятся к зданию индивидуального жилого дома, то есть входят с состав здания дома либо являются встроенно-пристроенными, при этом суммарная площадь таких помещений не должна составлять более 50% остальной площади индивидуального жилого дома.

17.9. Член Кооператива или другие лица, имеющие право на пай, внесшие в полном размере паевой взнос за жилое помещение, приобретают право собственности на это жилое помещение.

Кооператив обязан передать члену Кооператива или другим лицам, имеющим право на пай, указанное жилое помещение свободным от каких-либо обязательств.

Передача жилого помещения Кооперативом члену Кооператива или другим лицам, имеющим право на пай осуществляется путем подписания передаточного акта по форме, утвержденной правлением Кооператива.

17.10. Кооператив вправе не передавать жилое помещение в пользование члену Кооператива, а также в собственность члена Кооператива до исполнения членом Кооператива своих обязанностей перед Кооперативом, в том числе погашения задолженности по:

1) паевому взносу;

2) суммам индексации периодических платежей в счет паевого взноса (пункт 1) части 3 статьи 27 Федерального закона), если индексирование таких платежей предусмотрено выбранной членом Кооператива формой участия в деятельности Кооператива в соответствии с Положением о формах участия в деятельности Кооператива;

3) процентам на паенакопления, направляемые из паевого фонда Кооператива на приобретение или строительство жилого помещения для члена Кооператива (пункт 2) части 3 статьи 27 Федерального закона), то есть процентам за пользование выделенными из паевого фонда Кооператива денежные средства в виде недостающей суммы к собственному паенакоплению члена Кооператива в целях оплаты приобретаемого (строящегося) для члена Кооператива жилого помещения;

4) иным взносам (вступительный членский взнос, членские взносы, дополнительные взносы);

5) возмещению затрат Кооператива на:

- страхование жилого помещения;

- повышение потребительских качеств приобретенного или построенного жилого помещения до уровня, соответствующего требованиям, указанным в заявлении о приеме в члены Кооператива, в том числе затрат на ремонтные работы и работы по производству неотделимых улучшений жилого помещения;

- содержание, ремонт жилого помещения, оплату коммунальных услуг, капитальный ремонт многоквартирного жилого дома (в котором находится жилое помещение);

- обслуживание и погашение привлеченных кредитов (займов) на приобретение или строительство жилого помещения;

- уплату Кооперативом налогов, сборов и иных обязательных платежей;

- уплату государственной пошлины при регистрации жилого помещения в собственность Кооператива, а затем в собственность члена Кооператива, если это предусмотрено выбранной членом Кооператива формой участия в деятельности Кооператива в соответствии с Положением о формах участия в деятельности Кооператива;

- риэлтерские (агентские), юридические услуги, прочие услуги, связанные с поиском (подбором) жилого помещения, соответствующего параметрам (характеристикам), указанным членом Кооператива, в том числе связанные с сопровождением сделок по приобретению (строительству) жилого помещения и понесенные Кооперативом в оплату услуг третьих лиц, если это предусмотрено выбранной членом Кооператива формой участия в деятельности Кооператива в соответствии с Положением о формах участия в деятельности Кооператива;

- затраты по оплате Кооперативом стоимости земельного участка (при его приобретении Кооперативом), а также по оплате арендной платы по договорам аренды (субаренды) земельных участков, в случае строительства жилого помещения либо индивидуального жилого дома для члена Кооператива, если это предусмотрено выбранной членом Кооператива формой участия в деятельности Кооператива в соответствии с Положением о формах участия в деятельности Кооператива;

- другие затраты, связанные с приобретением или строительством жилого помещения для члена Кооператива, если это предусмотрено выбранной членом Кооператива формой участия в деятельности Кооператива в соответствии с Положением о формах участия в деятельности Кооператива;

6) уплате неустойки, иных штрафных санкций, предусмотренных Федеральным законом, настоящим уставом, Положением о формах участия в деятельности Кооператива, иными внутренними документами Кооператива, принятыми в соответствии с Федеральным законом и настоящим уставом.

17.11. Член Кооператива обязан получить письменное согласие Кооператива в виде решения Правления Кооператива на производство любых ремонтных работ жилого помещения, переданного ему в пользование, а также устройство любых неотделимых улучшений помещения, за исключением случаев текущего, косметического ремонта и улучшений, отделимых без вреда имуществу помещения. Согласованию подлежат содержание, объем, результат работ, исполнитель работ, а также стоимость и сроки производства работ.

По общему правилу неотделимые улучшения жилого помещения, произведенные членом Кооператива без предварительного либо последующего согласования с Кооперативом, не возмещаются и переходят в собственность Кооператива, а после выплаты членом Кооператива паевого взноса в полном размере в собственность члена Кооператива. Несогласованные неотделимые улучшения не увеличивают и не уменьшают фактическую стоимость жилого помещения. Согласованные неотделимые улучшения изменяют фактическую стоимость жилого помещения на согласованный в письменном виде между членом Кооператива и Кооперативом размер, при этом изменение фактической стоимости жилого помещения не должно влечь увеличение платежей члена Кооператива, подлежащих уплате в счет паевого взноса.

В случае выхода члена Кооператива из Кооператива несогласованные неотделимые улучшения не возмещаются, согласованные неотделимые улучшения возмещаются в порядке, предусмотренном для выплаты действительной стоимости пая в составе этой стоимости.

Кооператив вправе взыскать с члена Кооператива убытки, вызванные производством членом Кооператива ухудшающих изменений состояния жилого помещения, переданного ему в пользование, то есть изменений, ухудшающие качество, потребительские свойства жилого помещения и влекущие затраты Кооператива на их исправление (устранение), если такие изменения (работы) произведенные без письменного согласия Кооператива.

Понятия «отделимые улучшения» и «неотделимые улучшения» применяются в смысле, в котором они применяются в гражданском законодательстве и правоприменительной практике об аренде недвижимого имущества.