Емфітевзис як речове право на чуже майно.

Окремим речовим правом на чуже майно є право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис).

На відміну від сервітутів емфітевзис може відчужуватися і передаватися третім особам у порядку спадкування. Виняток становлять землі державної та комунальної власності, право користування якими не може бути відчужено, внесено до статутного фонду, а також передано в заставу.

У разі відчуження емфітевзису власник ділянки має переважне право його покупки за ціною і на умовах, запропонованих користувачем для продажу. Землекористувач зобов'язаний письмово повідомити власника про продаж. Якщо протягом місяця власник не надішле письмової згоди на купівлю, право користування може бути продано іншій особі. У разі продажу права користування іншій особі, власник має право на одержання відсотків від ціни продажу, встановлених договором.

Право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб виникає на підставі договору між власником земельної ділянки і особою, яка має намір ним користуватися.

Термін дії договору для земель державної та комунальної власності не може перевищувати 50 років. В інших випадках термін встановлюється договором. Якщо ж договір укладено на невизначений строк, кожна зі сторін має право відмовитися від нього, попередньо попередивши про це іншу сторону не менше, ніж за рік.

Власник ділянки, на якій встановлено емфітевзис має право:

- вимагати використання земельної ділянки за призначенням, встановленим у договорі;

- отримувати плату за користування ділянкою в розмірі та на умовах, визначених договором;

Власник земельної ділянки зобов'язаний не перешкоджати користувачеві в здійсненні його прав.

Землекористувач, у свою чергу зобов'язаний вчасно вносити плату за користування земельною ділянкою, ефективно використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення, піклуватися про належний стан земель та екології.

Емфітевзис припиняється в разі:

а) з'єднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача;

б) закінчення строку;

в) викупу земельної ділянки у зв'язку з суспільною потребою;

г) за рішенням суду.

Суперфіцій як речове право на чуже майно

Під цим терміном мається на увазі передача права користування земельною ділянкою під забудову, для промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруд. При цьому землекористувач набуває право власності на споруди, побудовані на ділянці, переданій під забудову.

Підставою для виникнення цього права може бути договір або заповіт. А також, як і користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб, суперфіцій може відчужуватися і передаватися у порядку спадкування.

Земельні ділянки державної або комунальної власності можуть бути відчужені лише в разі переходу права власності на будівлі та споруди, що розміщені на даній ділянці. Право користування чужою земельною ділянкою для забудови може бути встановлено на визначений строк або без визначення строку. Однак термін користування земельною ділянкою державної або комунальної власності не може перевищувати 50 років.

Договір суперфіцію є оплатним. Крім плати за користування земельною ділянкою, договором може бути передбачено право власника земельної ділянки, на якій побудовані промислові об'єкти, на отримання частки від доходу землекористувача.

Перехід права власності на земельну ділянку до третьої особи не впливає на обсяг прав власника будівель щодо користування земельною ділянкою.

При переході права власності на споруди, новий власник набуває право користування земельною ділянкою на тих же умовах, що й попередній власник.

Суперфіцій припиняється в разі:

а) об'єднання в одній особі власника та користувача земельною ділянкою;

б) закінчення строку користування;

в) відмови землекористувача;

г) невикористання земельної ділянки для будівництва протягом 3 років поспіль;

д) за рішенням суду.

У разі припинення права користування земельною ділянкою, на якій було споруджено будівлю, власник ділянки і власник споруди повинні визначити його правові наслідки. Якщо вони не можуть досягти домовленості, власник має право вимагати знесення будівель і приведення ділянки до попереднього стану. Якщо знесення будівлі заборонено законом (наприклад, житлового будинку) або є недоцільним у зв'язку з тим, що вартість будови явно перевищує вартість ділянки, суд може постановити рішення про викуп земельної ділянки власником споруди, або про викуп власником ділянки споруди, або визначити умови користування земельною ділянкою на новий термін.

Захист речових прав на чуже майно

Речові права на чуже майно можуть бути захищені в разі неправомірного порушення, але в ЦК не передбачені спеціальні засоби їх захисту. З певними притаманними їхній природі особливостями речові права на чуже майно підлягають захисту з використанням тих засобів, за допомогою яких захищається право власності відповідно до положень глави 29 ЦК (надалі у коментарі — петиторні засоби захисту).
На відміну від раніше чинного законодавства, надання захисту за допомогою петиторних засобів у ЦК відрізняється певними особливостями. Відповідно до положень коментованої статті, право використовувати петиторні засоби захисту надано лише особам, які мають речове право на чуже майно. Відповідно до положень глав 31—34 ЦК, такими особами є суперфіціарій, емфітевта, суперфіціарій, а також володілець (ст. 395 ЦК). Згідно зі ст. 398 ЦК, право володіння виникає у будь-якої особи, володіння якої виникло на підставі договору з власником або особою, якій майно було передано власником, а також на інших підставах, встановлених законом. Таким чином, перевізник, зберігач, інші особи, які володіють на підставі договору, а також особа, яка знайшла річ протягом терміну на розшук власника, є особами, за якими визнається право володіння, тобто речове право на чуже майно. Речові права саме цих осіб можуть бути захищені за допомогою петиторних засобів захисту. Якщо особа має зобов'язальне або інше право на річ, але здійснення цього права не пов'язане з перебуванням майна у володінні цієї особи, положення ст. 396 та глави 29 ЦК на неї не розповсюджується.
У ЦК не передбачаються спеціальні речові позови для захисту окремих прав на чуже майно, що вже виникли, від можливого порушення з боку третіх осіб та власника майна, обтяженого цими правами. Законні права та інтереси кожної особи, яка має речове право на чуже майно, захищаються у тому ж порядку, що й права власника цієї речі, тобто забезпечені абсолютним захистом. Це надає особі, яка має речове право на чуже майно, право скористатися певними засобами захисту свого права відповідно до природи того чи іншого права на чуже майно.
Реалізація певних прав на чуже майно пов'язана з набуттям володіння ним. Тому в разі втрати володіння особою, якій належить право на чуже майно, вона може застосувати для захисту своїх прав такий засіб, що є подібним віндикаційному позову (ст. 387 ЦК), в разі порушень, не пов'язаних з втратою володіння, — засобом, що є подібним негаторному позову (ст. 391 ЦК), в разі створення реальної загрози такого порушення у майбутньому — засобом, подібним прогібіторному позову (ч. 2 ст. 386 ЦК).
2. Крім наведених спільних для всіх прав на чуже майно та відповідних їх природі засобів захисту речових прав правилами про окремі з них встановлено спеціальні засоби захисту. Зокрема, окремим цивільно-правових засобом захисту є такий з них, необхідність застосування якого може виникнути в особи, яка вимагає встановлення сервітуту, на стадії ведення переговорів з контрагентом (власником слугуючого майна) з приводу укладення договору про встановлення сервітуту. В такому випадку особа, яка вимагає встановлення сервітуту, має право на особливий позов про примусове встановлення сервітуту (ч. З ст. 402 ЦК та коментар до неї).