Государственный кадастровый учет земельных участков и иных объектов недвижимости

7.1.    Государственный кадастровый учет – понятие, цель, назначение. Место государственного кадастрового учета в системе управление земельными ресурсами.

Гражданский и Земельный кодексы единогласно закрепляют правило, согласно которому выступление земельного участка в обороте возможно только после прохождения им процедуры государственного кадастрового учета, так как только после этого он становится индивидуально-определенной вещью.

Таким образом, принципиальное значение государственного кадастрового учета для оборота заключается в том, что без кадастрового учета нет земельного участка как объекта недвижимости. Поэтому в настоящее время приобретение прав на земельные участки, совершение сделок с ними и государственная регистрация возможны только после государственного кадастрового учета.

Достаточно длительное время - со 2 января 2000 года и по 16 мая 2008 года - этот процесс был регламентирован ФЗ «О государственном земельном кадастре», но 24 июля 2007 года был принят ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» № 221-ФЗ (далее Закон), в соответствии с которым осуществляется учет земельных участков и иных объектов недвижимости в настоящее время.Закон вступил в силу с 1 марта 2008 года.

Государственный кадастр недвижимости в соответствии с данным специальным Законом - это систематизированный свод сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений. Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом. Это значит, что созданная в процессе формирования государственного кадастра база или банк данных, а также средства информационных технологий представляют собой совокупность сведений в электронном виде, поддерживаемых программно-техническими средствами автоматизированной информационной системы.

Кадастр как общественное явление известен с давнего времени, когда человек начал обрабатывать землю. Кадастр (от фр. - cadastre) представляет собой список, реестр, составленный официальным органом или учреждением, также кадастр (от лат. - capitastrum) в Древнем Риме обозначал список лиц, подлежащих обложению подушным налогом

ЗК РФ определил, что государственный земельный кадастр - это систематизированный свод документированных сведений об объектах государственного кадастрового учета, о правовом режиме земель Российской Федерации, о кадастровой стоимости, месторасположении, размерах земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости. В государственный земельный кадастр также включают информацию о субъектах прав на земельные участки.

Государственный кадастр недвижимости содержит систему следующих необходимых документированных сведений: месторасположение и границы земельных участков и территориальных зон; целевое назначение и правовое положение земель; качественная характеристика и ценность земель; прочно связанные с земельными участками объекты недвижимости; земли и границы территорий, на которых осуществляется местное самоуправление; земли и границы субъектов Российской Федерации; земли и границы Российской Федерации.

В ст. 1 дается официальное (легальное) определение термина «государственный кадастровый учет недвижимого имущества»: Государственным кадастровым учетом недвижимого имущества (далее - кадастровый учет) признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (далее - уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.

 Хочется подчеркнуть, что речь идет именно о недвижимом имуществе, так как в соответствии с предыдущим пунктом в государственный кадастр недвижимости включаются сведения как о недвижимом имуществе, так и иные сведения (о прохождении Государственной границы РФ, о границах между субъектами РФ, муниципальных образований и т.д.).

Указанные действия называются кадастровым учетом. Он осуществляется уполномоченным органом по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе (Роснедвижимость). При этом в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения о недвижимом имуществе, которые подтверждают:

- существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи;

- прекращение существования такого недвижимого имущества.

Закон о кадастре недвижимости, в отличие от ФЗ «О государственном земельном кадастре», однозначно определяет, что кадастровому учету подлежат только объекты недвижимого имущества и только для целей государственной регистрации прав на них. Таким образом, система кадастрового учета неразрывно связано с закреплением прав на недвижимость и в первую очередь служит задаче государственного регулирования оборота недвижимости. Это тесно связано фискальной функцией кадастра, так как в нем содержится информация об экономической оценке объектов недвижимости (кадастровой стоимости). Кадастровая стоимость является налоговой базой исчисления земельного налога.

Таким образом, проведение земельной реформы еще раз подчеркнуло необходимость государственного земельного кадастра как системы информации, обеспечивающей осуществление государственного регулирования земельных отношений и управления земельными ресурсами в Российской Федерации.

7.2 Принципы ведения государственного кадастра недвижимости.

В статье 4 Закона определены основные принципы ведения государственного кадастра недвижимости. Они представляют собой основные, исходные начала, выражающие содержание указанной деятельности.

Принципами ведения Государственного кадастра недвижимости являются следующие положения:

1. - единство технологии его ведения на всей территории РФ.

Данный принцип означает, что вне зависимости от того, в каком субъекте РФ ведется государственный кадастр, методы его ведения, внесения в него сведений, их хранения, а также порядок предоставления информации одинаковы в пределах страны;

- обеспечение общедоступности и непрерывности актуализации содержащихся в нем сведений.

Данный принцип, по сути, объединяет два: в соответствии с первым информация, содержащаяся в кадастре, является доступной и открытой для сторонних лиц, за исключением кадастровых сведений, доступ к которым ограничен федеральным законом; второй принцип означает, что государственный кадастр недвижимости постоянно обновляется. Поэтому он является источником актуальных и достоверных сведений;

- сопоставимость кадастровых сведений со сведениями, содержащимися в других государственных информационных ресурсах.

В соответствии с п. 9 ст. 14 Федерального закона от 27.07.2006№ 149-ФЗ «Об информации, информационных технологиях и о защите информации» информация, содержащаяся в государственных информационных системах, а также иные имеющиеся в распоряжении государственных органов сведения и документы являются государственными информационными ресурсами.

Рассматриваемый принцип предусматривает, что, во-первых, информация, содержащаяся в государственном кадастре недвижимости, является государственным информационным ресурсом, то есть находится в распоряжении органов государственной власти. А с учетом предыдущего принципа общедоступности данный кадастр является открытым государственным информационным ресурсом. Во-вторых, информация, содержащаяся в кадастре, может сопоставляться со сведениями из других государственных информационных ресурсов.

2. Информация об учтенном имуществе вносится в государственный кадастр недвижимости на основании документов. То есть основополагающими являются в данном случае сведения, содержащиеся на бумажных носителях. В соответствии с комментируемой статьей ведение кадастра допускается как на бумажных носителях, так и в электронном виде. В случае возникновения противоречия между сведениями, содержащимися на бумажном носителе и на электронном, приоритет предоставлен именно бумажным носителям.

3. Так как государственный кадастр недвижимости представляет собой систематизированный свод сведений об учтенном имуществе, перечисленном в п. 2 ст. 1 Закона, то документы, содержащиеся в нем, представляют значительную ценность по причине того, что именно на их основании в свое время были произведены действия по включению того или иного объекта в кадастр. Именно поэтому законодательно установлена обязанность по постоянному их хранению, а также наложен запрет на уничтожение и изъятие из них каких-либо частей.

Исходя из смысла данного положения, орган кадастрового учета осуществляет их временное хранение, а затем передает их на постоянное хранение в государственные архивы.

В соответствии с письмом Федерального агентства кадастра объектов недвижимости от 04.03.2008 № ВК/0876 «Разъяснения по ведению кадастровых дел» кадастровые дела подлежат вечному хранению, их уничтожение и изъятие не допускается, за исключением кадастровых дел объекта недвижимости с "временным" статусом кадастровых сведений.

4. Информационная система - это совокупность содержащейся в базах данных информации и обеспечивающих ее обработку информационных технологий и технических средств. Согласно п. 5 Порядка ведения государственного кадастра недвижимости для ведения реестров объектов недвижимости кадастровых округов используется автоматизированная информационная система государственного кадастра недвижимости.

В соответствии с данным принципом должна действовать единая федеральная информационная система, в которую входят:

- государственный кадастр недвижимости;

- Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

5. Сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном Законом порядке документов, если иное не установлено Законом. В соответствии с ч. 3 ст. 1 Закона, государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных комментируемым Законом сведений о недвижимомимуществе.

6. Истечение определенного периода со дня завершения кадастрового учета объекта недвижимости, изменение требований к точности или способам определения подлежащих внесению в государственный кадастр недвижимости сведений об объектах недвижимости либо изменение геодезической или картографической основы государственного кадастра недвижимости, в том числе систем координат, используемых для его ведения, не является основанием для признания кадастровых сведений об объекте недвижимости неактуальными и (или) подлежащими уточнению.

В продолжение вводимого принципа работает и закрепление в ст. 16 Закона перечня оснований проведения кадастрового учета, где в п. 4 прямо указано, что, если иное не установлено настоящим Законом, никто не вправе требовать иначе как на основании решения суда, в том числе в связи с совершением сделки, от собственника поставленного на учет объекта недвижимости или от иного лица осуществления учета изменений данного объекта недвижимости.

Таким образом, закрепление указанных положений должно вносит ясность в вопросы необходимости обновления кадастровых документов перед сделками и упрощает осуществление оборота объектов недвижимости.

7. В случае изменения кадастровых сведений, ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются, если иное не установлено Законом.

8. Кадастровые сведения являются общедоступными, за исключением кадастровых сведений, доступ к которым ограничен федеральным законом.

Настоящий пункт в некотором смысле дублирует положения п. 1 этой же статьи, в которой закреплен принцип общедоступности кадастровых сведений. Большое значение настоящего пункта состоит в том, что в нем установлен порядок ограничений этой доступности. Он может быть установлен только федеральным законом.

9. В случаях, установленных Законом, в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения, которые носят временный характер.

Такие сведения до утраты ими в установленном Законом порядке временного характера не являются кадастровыми сведениями и используются в следующих целях, связанных с:

- осуществлением соответствующей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

- выполнением кадастровых работ.

10. Ведение государственного кадастра недвижимости осуществляется органом кадастрового учета в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление функций по нормативно-правовому регулированию в сфере ведения государственного кадастра недвижимости, осуществления кадастрового учета и кадастровой деятельности (далее - орган нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений).

Приказом Минэкономразвития РФ от 04.02.2010 № 42 был утвержден Порядок ведения государственного кадастра недвижимости.

Порядок ведения государственного кадастра устанавливает структуру, состав кадастровых сведений и правила внесения кадастровых сведений в реестр объектов недвижимости, а также структуру, состав и правила ведения кадастровых дел.

7.3 Объекты кадастрового учета.

Определению круга объектов кадастрового учета посвящены 3 пункта ст. 1 Закона:

Под объектами недвижимого имущества (недвижимости) в соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) понимаются земельные участки, участки недр и объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в частности здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимому имуществу относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Закон содержит исчерпывающий перечень объектов недвижимости, в отношении которых осуществляется кадастровый учет на основе Федерального закона, а именно:

земельные участки;

здания;

сооружения;

помещения;