Частная собственность на землю.

В ст. 15 ЗК определяется, что частной собственностью граждан и юридических лиц являются земельные участки, приобретенные ими по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации. Саму формулировку статьи нельзя признать удачной, так как собственность, это система отношений, в которой объект является только лишь одним из элементов. Однако, в сознании людей, собственность как более полное право на вещь отождествляется со своим предметом, и сама получает вид материального предмета^[9]. В то же время, данная статья ЗК РФ указывает на то, что классификация по видам собственности в российском законодательстве происходит по субъекту права, и, соответственно, собственность граждан и юридических лиц – частная собственность.

В соответствии с Конституцией Российской Федерации, каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами (Ч. 2 ст. 35 Конституции РФ). Возможность иметь землю и другие природные ресурсы на праве частной собственности, предусмотрена статьей 9 Конституции. Право граждан и их объединений иметь в частной собственности землю подтверждается в ч. 1 ст. 36 Конституции. Эти конституционные нормы создают правовую основу и определяют принципиальные подходы в правовом регулировании права частной собственности на землю.

Таким образом, пунктом 1 статьи 15 ЗК РФ закрепляется право граждан и юридических лиц на земельные участи, ранее установленное другими законодательными актами.

Субъектами права частной собственности на землю являются граждане РФ и юридические лица. Вопрос о земельной правосубъектности граждан и юридических лиц был рассмотрен в параграфе «Субъекты прав на землю в РФ» данного учебного пособия. Применение общих норм гражданского законодательства к сфере отношений собственности на землю означает, что граждане могут иметь имущество, в том числе и земельные участки на праве собственности с момента рождения; наследовать и завещать земельные участки; заниматься предпринимательской и любой другой не запрещенной законом деятельностью на земельном участке; создавать юридические лица самостоятельно или с другими гражданами и юридическими лицами, которые могут иметь в собственности земельные участки; совершать любые, не противоречащие закону сделки, в том числе с земельными участками; участвовать в обязательствах; иметь иные имущественные и личные неимущественные права ^[10].

Необходимо отметить, что иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица так же могут приобретать не изъятые из оборота земельные участки в собственность на территории РФ по основаниям, предусмотренным законодательством. Земельный кодекс содержит запрет на предоставление таким лицам им в собственность земельных участков, находящихся на приграничных территориях. В соответствии с п.3 ст.15 ЗК РФ перечень таких земельных участков устанавливается Президентом РФ. П.5 ст.3 ФЗ «О введении в действие ЗК РФ» уточняет, что до установления Президентом РФ указанного перечня, предоставление в собственность иностранным гражданам и юридическим лицам земель не допускается на всех приграничных территориях. Понятие приграничной территории дается в ст. 3 ФЗ «О государственной границе РФ». Это территория в пределах: пограничной зоны, российской части вод пограничных рек, озер и иных водоемов, внутренних морских вод и территориального моря Российской Федерации, где установлен пограничный режим, пунктов пропуска через Государственную границу, а также территорий административных районов и городов, санаторно-курортных зон, особо охраняемых природных территорий, объектов и других территорий, прилегающих к Государственной границе, пограничной зоне, берегам пограничных рек, озер и иных водоемов, побережью моря или пунктам пропуска. Конкретный перечень таких территорий установлен Указом Президента РФ от 09.01.2011 № 26 «Об утверждении перечня приграничных территорий, на которых иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками».

В соответствии с ФЗ «О введение в действие Земельного кодекса РФ» иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут иметь в собственности земельные участки сельскохозяйственного назначения (ст.7) до введения в действие закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, который вступил в силу с 27 февраля 2003 года.

Законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24 июля 2002 года предусмотрено, что иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а так же юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды (ст.3). Следует учитывать, что у названных лиц могло появиться право собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения до вступления в силу Закона. В этом случае они обязаны произвести отчуждение земельного участка в течение года со дня вступления в силу Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (п. 1 ст. 5).

Нормы п. 5 ст. 35 и п. 9 ст. 36 Земельного кодекса РФ гарантируют иностранцам – собственникам зданий, строений, сооружений, преимущественное право покупки или аренды (в случаях запрета на приватизацию земель в данной зоне) земельного участка, на котором эти здания, строения, сооружения расположены. Данное положение Земельного кодекса корреспондирует с нормой ст. 15 Федерального закона от 9 июля 1999 г. № 160-ФЗ «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации»^[11]. Закон предусматривает гарантии предоставления иностранному инвестору прав на земельные участки, другие природные ресурсы, здания, строения и иное недвижимое имущество. Иностранному инвестору гарантируется приобретение права на земельный участок. Эти нормы земельного законодательства служат цели привлечения иностранных инвесторов в Россию.

Законодатель устанавливает в п. 5 ст. 28 Земельного кодекса требования, предъявляемые к приобретению любых земельных участков иностранными гражданами, лицами без гражданства и иностранными юридическими лицами, а именно: только за плату, размер которой устанавливается Земельным кодексом.

Частная собственность может быть индивидуальной и общей. Индивидуальная собственность – имущество принадлежит одному лицу: физическому или юридическому. В этом случае собственник осуществляет свои правомочия самостоятельно и по собственной воле. Закон признает имущество юридического лица частной собственностью, независимо от того, кто является учредителем. Следует так же учитывать, что, передав в уставной капитал земельный участок, право собственности на него переходит к юридическому лицу, а прежний собственник его теряет и приобретает лишь право на ликвидационную квоту при ликвидации юридического лица. Ликвидационная квота может быть выплачена и имуществом, оставшимся после выплат кредиторам юридического лица и имуществом в натуре, но, как правило, она соответствует доли в уставном капитале. При выходе же из состава юридического лица, учредитель или участник не может требовать выдела внесенного им земельного участка в натуре, если иное не зафиксировано в учредительном договоре или уставе.

Общая собственность делится на два вида: общая долевая (с определением доли каждого собственника) и общая совместная собственность (без определения долей). По общему правилу, общая собственность является долевой. Совместной общая собственность устанавливается в двух случаях: на неделимые вещи и в силу закона. Законодательством установлена совместная собственность супругов и членов крестьянских (фермерских) хозяйств (ст. 257 ГК).

Общая долевая собственность возникает в случае, если неделимая вещь поступает в собственность нескольких лиц, либо на основании соглашения (договора). ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» регулирует вопросы реализации права общей долевой собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения. В случае, если число участников долевой собственности менее 5, применяются общие нормы гражданского законодательства, регулирующие отношения долевой собственности.

Гражданским Кодексом определяется, что владение, пользование, распоряжение имуществом, находящимся в общей собственности производиться по общему согласию. При не достижении согласия – по решению суда. Участник долевой собственности имеет право продать свою долю, при этом у других участников есть преимущественное право покупки доли по той же цене и на прочих равных условиях (ст.250 ГК). Преимущественное право покупки не может быть уступлено. В соответствии с ЗК отчуждение доли в праве общей собственности на здание, строение, сооружение, расположенном на земельном участке, принадлежащим нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален праве собственности на объект недвижимости. При приватизации земельного участка собственниками здания, или помещения, в случае если здание находится на неделимом земельном участке, имеют право на приобретение земельного участка в общую долевую собственность.

В собственности граждан и юридических лиц могут быть только не изъятые из оборота и не ограниченные в обороте земли. Перечень изъятых из оборота земель и ограниченных в обороте дается в ст.27 ЗК. (см. так же 2 гл. 1 данного учебного пособия).

По общему правилу размер имущества, которое может находиться в одних руках, законодательно не ограничивается. Однако Земельный кодекс (ст. 33) предусматривает нормирование предоставления земельных участков для различных целей (минимальные и максимальные размеры). В то же время законодатель не определяет, какое количество земельных участков может находиться на праве собственности у одного лица. Исключением из общего правила являются земли сельскохозяйственного назначения. П. 2 ст. 4 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» устанавливает, что размер общей площади земельных участков сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного административно - территориального образования субъекта Российской Федерации и могут находиться одновременно в собственности одного лица, устанавливается законом субъекта Российской Федерации, но не может быть менее чем 10 процентов общей площади сельскохозяйственных угодий в границах одного административно - территориального образования. Статьей 16 Закона Самарской области «О земле» устанавливается, что максимальный размер общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района в Самарской области и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица, составляет 30 процентов общей площади сельскохозяйственных угодий, расположенных на указанной территории в момент предоставления и (или) приобретения таких земельных участков.

Владение земельным участком означает установление хозяйственного господства над ним, обладание земельным участком как своим. Лицо, обладающее правом частной собственности на земельный участок в праве огородить его, либо установить межевые или иные информационные знаки, обозначающие границы владений. Обладание земельным участком для юридического лица проявляется в возможности числить его на своем балансе.

Пользование землей – это возможность извлекать ее полезные свойства. Собственник земельного участка может использовать его только в формах, прямо предусмотренных законодательством. В соответствии со ст. 40 ЗК, определяющей права собственников земельных участков на их использование, собственник может использовать для своих нужд в установленном законом порядке не только поверхность земельного участка и почвенный покров, но и имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а так же закрытые водоемы. Собственник так же вправе возводить жилые, производственные, культурно - бытовые и иные здания, строения, сооружения, но не любые, а только те, которые соответствуют целевому назначению и разрешенному использованию земельного участка. Кроме этого, собственник обязан соблюдать требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно - гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. Собственник имеет право проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные закрытые водоемы в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно - гигиеническими и иными специальными требованиями. Статья 40 ЗК определяет, что собственник так же может осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством. Из смысла статьи следует, что в земельном праве (если выражаться образно) скорее действует принцип «разрешено только то, что разрешено», а не принцип гражданского законодательства «разрешено то, что не запрещено». Следовательно, собственник земельного участка может использовать свою землю только теми способами и для тех целей, которые прямо предусмотрены в законодательстве, но никакими другими.

Земельное законодательство так же закрепляет права, которые по своей сути не являются правами на землю, но неразрывно связаны с правом собственности на земельный участок и являются производными от него. Так, собственник земельного участка имеет право собственности на посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации, но только в том случае, если он используют земельный участок сам, а не передает земельный участок в аренду, либо безвозмездное срочное пользование. Собственник земельного участка так же имеет право собственности на расположенные на земельном участке многолетние насаждения, за исключением случаев, установленных Лесным кодексом Российской Федерации. Древесно-кустарниковая и иная растительность, сады и виноградники, зеленые насаждения могут быть без ограничения в собственности физического или юридического лица, которому принадлежит право собственности на земельный участок. В соответствии со ст. 7 Федерального закона от 16.07.1998г. № 101-ФЗ «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения»^[12], собственники земельных участков имеют право получать в установленном Правительством РФ порядке информацию о состоянии плодородия почв на своих земельных участках и динамике его изменения.

Собственник земельного участка не обладает абсолютной свободой не только в выборе способов и направлений использования земельного участка, но так же и в выборе средств при осуществлении своей деятельности. Права собственника земли неразрывно связаны с его обязанностями, которые фиксируются в Земельном кодексе, а так же в иных федеральных законах. Перечень обязанностей собственников земельных участков и лиц, обладающих земельными участками на иных титулах, установлен ст. 42 ЗК РФ.

Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны:

использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;

сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством;

осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать порядок пользования лесами, водными и другими природными объектами;

своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами;

своевременно производить платежи за землю;

соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно - гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;

не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий;

выполнять иные требования, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами.

Приведенный перечень не является исчерпывающим. Как самим Кодексом, так и иными федеральными законами могут быть установлены иные обязанности собственников земельных участков и иных лиц, осуществляющих землепользование.

Собственник любого имущества в праве как осуществлять свои права по использованию вещи, так и не осуществлять их, оставив свое имущество без использования. Однако на собственника земельного участка законодательством возлагается дополнительная обязанность по его использованию. В случае же, если собственник земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства не использует его для соответствующей цели в течении трех лет, к нему может быть применена санкция, предусмотренная ст. 284 ГК РФ, в виде изъятия земельного участка.

Дополнительные обязанности собственников земель сельскохозяйственного назначения установлены так же в Федеральных законах «О государственном регулировании плодородия земель сельскохозяйственного назначения», «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».

Собственники земельных участков осуществляют за свой счет все обязательные мероприятия, связанные с охраной и защитой земель. Неисполнение установленных законом обязанностей по использованию земельного участка влечет применение мер юридической ответственности. При этом недостаток средств у собственника не может являться основанием для освобождения от установленной законом ответственности.

Правомочие распоряжения – определение юридической судьбы земельного участка. Собственник земельного участка в праве совершать любые, не запрещенные законом сделки со своим земельным участком: продавать, дарить, предавать по наследству, обменивать на другой земельный участок либо на иное имущество, т. е. отчуждать свой земельный участок. Кроме этого собственник может передавать в чужое владение и пользование на основании договора и при этом сохранять право собственности: передавать земельный участок в аренду, безвозмездное пользование, в доверительное управление и др. Собственник так же в праве отдавать имущество в залог или обременять его иным способом, в том числе устанавливать сервитут.

В соответствии с п. 3 ст. 3 Земельного кодекса РФ совершение сделок с земельными участками регулируется гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей природной среды, специальными федеральными законами. Земельным кодексом определяются только некоторые особенности купли-продажи и мены земельных участков (ст. 37). Основным требованием земельного законодательства является обязательность кадастрового учета земельного участка для совершения сделки с ним. Из анализа норм как земельного, так и гражданского законодательства вытекает, что земельный участок, не учтённый в кадастре не может быть объектом никаких сделок.

Реализацией принципа единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества, является норма, закрепленная в п. 4 ст. 5 Земельного кодекса, согласно которой отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, а так же не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Порядок совершения сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения, а также с долями в праве собственности на земли сельскохозяйственного назначения устанавливается ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Так как земельный участок является недвижимой вещью, то, по общему правилу, сделки с земельными участками подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законодательством и в порядке, установленном ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».