Легальное понятие земельного участка. Земельный участок как индивидуально-определенная вещь.

 

До последнего времени земельным участком как объектом земельных отношений признавалась часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке (п. 2 ст. 6 ЗК). Федеральным законом от 22.07.2008 N 141-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений» данный пункт ст. 6 был отменен и в ЗК РФ введена новая глава I.1 «Земельные участки», в статье 11.1 которой дается новое понятие земельного участка. Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки.

Данное понятие позволяет выделить несколько признаков земельного участка.

1) Земельный участок – часть земной поверхности. Таким образом, земельный участок отграничивается от понятия «недра», которое приводится в законе РФ «О недрах»: Недра являются частью земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии - ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающейся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения. С точки зрения права, земельный участок – вещь плоская. В планах (в том числе кадастровых) он отображается в двухмерной системе координат, то есть на плоскости, а не в трехмерном пространстве. Для земельного участка как объекта правоотношений безразличен рельеф.

2) Индивидуализирующим признаком земельного участка являются его границы. Именно границы земельного участка позволяют отграничить его от других земель, а значит однозначно определить его.

3) Границы земельного участка не могут быть установлены произвольно, требование к их определению устанавливаются на самом высшем законодательном уровне – на уровне федерального закона. Самовольно установленные или изменённые границы не создают объекта правоотношений – земельного участка.

В настоящее время вопрос определения границ земельного участка регулируется ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Согласно ст. 7 данного Закона описание местоположения границ земельного участка является уникальной характеристикой объекта недвижимости, включаемой в государственный кадастр. На основе кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке составляется межевой план. Этот план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные, внесенные в государственный кадастр недвижимости, сведения и указаны сведения об образуемом земельном участке или участках либо о части или частях земельного участка либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или участках.

Межевой план состоит из графической и текстовой частей. Местоположение границ участка отражается в графической части межевого плана, а в текстовой приводятся сведения о согласовании местоположения границ участков в форме акта согласования местоположения таких границ (когда такое согласование необходимо в соответствии со ст. 39 Закона о кадастре).

Кадастровое законодательство различает понятия "установление" и "уточнение" местоположения границ земельного участка.

Местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ. Федеральный закон от 22.07.2008 N 141-ФЗ указал, что под характерными точками следует понимать точки изменения описания границ земельного участка и деления их на части (предложение первое ч. 7 ст. 38 Закона о кадастре).

Закон N 141-ФЗ существенно конкретизировал порядок уточнения границ путем новой редакции ч. 9 ст. 38 того же Закона о кадастре. При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в правоустанавливающем документе на участок, или (при отсутствии такого документа) из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ участка при его образовании. В случае если указанные документы отсутствуют, границами участка являются границы, существующие на местности 15 и более лет и закрепленные посредством природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ участка. Эта новелла, бесспорно, позволит более эффективно уточнять границы земельных участков по фактическому землепользованию. Однако необходимо отметить, что доказательственное значение приобретает не только факт наличия вынесенных на местность границ, закрепленных при помощи природных объектов или же объектов искусственного происхождения, но и достаточно длительный срок (15 и более лет) существования таких границ на местности.

Как объект земельных и гражданских правоотношений, земельный участок является индивидуально-определенной, уникальной, незаменимой вещью. Правовой режим земельного участка определяется исходя из сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости. Сведения государственного кадастра недвижимости об объекте кадастрового учета делятся на уникальные характеристики и дополнительные. И уникальные и дополнительные характеристики имеют документированную основу и влияют на правовой режим земельного участка. Однако по общему правилу (за исключением случаев, установленных законодательством) изменение уникальных характеристик земельного участка означает прекращение его существования и образование из него другого земельного участка (других земельных участков), а изменение дополнительных характеристик не имеет таких последствий. В этом случае изменяется та или иная правовая характеристика земельного участка, но сам земельный участок как индивидуально-определенная уникальная вещь сохраняется в неизменном виде. Таким образом, уникальные характеристики индивидуализируют земельный участок, а дополнительные характеристики определяют черты его правового режима.

Из перечисленных в ст. 7 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» уникальных характеристик объекты, мы можем отметить те, которые относятся к земельному участку. Это: 1) вид объекта недвижимости (земельный участок),

2) кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости; 3) описание местоположения границ объекта недвижимости, если объектом недвижимости является земельный участок; 4) площадь.

- вид объекта недвижимости.

По общим правилам, определенным в ст. 130 ГК РФ, к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, а также все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Кроме того, к недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом о кадастровом учете к недвижимым вещам, в отношении которых осуществляется кадастровый учет, отнесены земельные участки, здания, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства. Он не применяется в отношении участков недр, воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания и космических объектов, предприятий как имущественных комплексов. Таким образом, осуществляется кадастровый учёт земельных участков и тех объектов недвижимости, которые имеют тесную связь с земельными участками.

- кадастровый номер - уникальный, не повторяющийся во времени и на территории РФ номер объекта недвижимости, который присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации), а также дата внесения его в государственный кадастр недвижимости.

Учет объекта недвижимого имущества сопровождается присвоением ему кадастрового номера;

- описание местоположения границ объекта недвижимости.

Местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ. Федеральный закон от 22.07.2008 N 141-ФЗ указал, что под характерными точками следует понимать точки изменения описания границ земельного участка и деления их на части (предложение первое ч. 7 ст. 38 Закона о кадастре).

- площадь, если объектом недвижимости является земельный участок, здание или помещение, порядок определения площади земельного участка с учетом установленных в соответствии с Законом о кадастре требований следующий. Согласно п. 8 ст. 38 площадью земельного участка является площадь геометрической фигуры, образованной проекцией границ земельного участка на горизонтальную плоскость.

Кроме уникальных характеристик объекта недвижимости, в государственный кадастр также вносятся дополнительные сведения о нем. К ним отнесены следующие сведения:

1) ранее присвоенный государственный учетный номер (кадастровый, инвентарный или условный номер), если такой номер был присвоен до присвоения в соответствии с комментируемым Законом кадастрового номера, и дата присвоения такого номера, сведения об организации или органе, которые присвоили такой номер в установленном законодательством порядке, - в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (вредакции, действовавшей с 7 декабря 2007 г. по 31 января 2008 г.) кадастровый номер - это уникальный, не повторяющийся во времени и на территории РФ номер объекта недвижимости, который присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) в соответствии с процедурой, установленной законодательством РФ, и сохраняется, пока данный объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права. Кадастровый номер здания или сооружения состоит из кадастрового номера земельного участка, на котором находится здание или сооружение, и инвентарного номера здания или сооружения. Кадастровый номер помещения в здании или сооружении состоит из кадастрового номера здания или сооружения и инвентарного номера помещения.

В соответствии с п. 3 ст. 12 указанного Федерального закона разделы Единого государственного реестра прав, содержащие записи о правах на объект недвижимого имущества, возникновении, переходе и прекращении таких прав, об ограничениях (обременениях), идентифицируются в указанном реестре государственным учетным номером, не повторяющимся во времени и на территории РФ и присвоенным этому объекту недвижимого имущества при осуществлении в соответствии с Законом его государственного учета (кадастровый номер).

В случае если в установленном порядке объекту недвижимого имущества не присвоен кадастровый номер, идентификация объекта недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав осуществляется по условному номеру, который присваивается ему органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на основании нормативного правового акта федерального органа исполнительной власти в области юстиции.

Ранее присвоенный государственный учетный номер (кадастровый, инвентарный или условный номер), если такой номер был присвоен до присвоения в соответствии с Законом кадастрового номера, и дата присвоения такого номера, сведения об организации или органе, которые присвоили такой номер в установленном законодательством порядке, - в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции, действовавшей с 7 декабря 2007 г. по 31 января 2008 г.).

Кадастровый номер иного объекта недвижимости, в результате раздела, выдела доли в натуре или другого соответствующего законодательству РФ действия с которым (далее - преобразование объекта недвижимости) был образован объект недвижимости, если последний был образован в результате преобразования иного объекта недвижимости, - в качестве дополнительной информации в государственный кадастр недвижимости включается кадастровый номер первоначального объекта недвижимости, в результате преобразования которого был образован новый объект недвижимости.

Кадастровый номер объекта недвижимости, образуемого из данного объекта недвижимости, - также в государственный кадастр недвижимости подлежит включению кадастровый номер вновь образуемого объекта недвижимости.

Кадастровые номера расположенных в пределах земельного участка зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, если объектом недвижимости является земельный участок, - в данном случае приведен обратный случай: когда проводится кадастровый учет земельного участка, одновременно с внесением в государственный кадастр недвижимости кадастрового номера земельного участка должны быть указаны кадастровые номера зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства (при условии их нахождения на указанном земельном участке).

Адрес объекта недвижимости или при отсутствии такого адреса описание местоположения объекта недвижимости (субъект Российской Федерации, муниципальное образование, населенный пункт и тому подобное) - в соответствии с п. 68 Порядка ведения государственного кадастра недвижимости сведения об адресе земельного участка вносятся в реестр объектов недвижимости на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченных на присвоение адресов земельным участкам.

При отсутствии присвоенного в установленном порядке адреса земельного участка в реестр вносится описание его местоположения.

Сведения о вещных правах на объект недвижимости в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости.

Сведения об ограничениях (обременениях) вещных прав на объект недвижимости в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости (на основании подп. 6 п. 8 Порядка ведения государственного кадастра недвижимости), а именно:

Сведения о части объекта недвижимости, на которую распространяется ограничение (обременение) вещных прав, если такое ограничение (обременение) не распространяется на весь объект недвижимости, 11) сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, в том числе дата утверждения результатов определения такой стоимости, а именно кадастровая стоимость объекта недвижимости и дата ее утверждения, реквизиты акта об утверждении кадастровой стоимости (п. 8 Порядка ведения государственного кадастра недвижимости).

Сведения о лесах, водных объектах и об иных природных объектах, расположенных в пределах земельного участка, если объектом недвижимости является земельный участок, - если в пределах земельного участка, в отношении которого проводится кадастровый учет, расположены леса, водные объекты или иные природные объекты, сведения о них включаются в государственный кадастр недвижимости.

Категория земель, к которой отнесен земельный участок, разрешенное использование, если объектом недвижимости является земельный участок, - на основании п. 70 Порядка ведения государственного кадастра недвижимости в реестре могут содержаться сведения обо всех основных, вспомогательных или условно разрешенных видах использования земельного участка с указанием индивидуального обозначения (вида, типа, номера, индекса и тому подобное) соответствующей территориальной зоны. При этом обязательным условием является наличие выбранного вида разрешенного использования земельного участка.

Почтовый адрес и (или) адрес электронной почты, по которым осуществляется связь с собственником объекта недвижимости или, если объектом недвижимости является земельный участок, с лицом, обладающим данным земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования (далее - почтовый адрес и (или) адрес электронной почты правообладателя объекта недвижимости), - эти сведения необходимы для передачи информации и поддержания связи с собственником объекта недвижимости и обладателем иных вещных прав на объект недвижимости;

Сведения о кадастровом инженере, выполнявшем кадастровые работы в отношении объекта недвижимости. Согласно подп. 8 п. 8 Порядка ведения государственного кадастра недвижимости в государственный кадастр недвижимости вносятся следующие сведения о кадастровом инженере:

- его фамилия, имя, отчество;

- идентификационный номер квалификационного аттестата кадастрового инженера;

- сокращенное наименование юридического лица, работником которого является кадастровый инженер;

- дата проведения кадастровых работ.

В соответствии с действующим законодательством кадастровый инженер лично несет ответственность за полноту и достоверность сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости.