Законодательная база и правовые риски управления коммерческой недвижимостью

 

Исходя из положений существующего законодательства, по договору управления имуществом одна сторона (собственник) передает другой стороне (управляющему) на определенный срок имущество в управление, а другая сторона за вознаграждение обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах собственника.

Как правило, целью передачи объекта коммерческой недвижимости в доверительное управление, является последующая его сдача в аренду третьим лицам от имени управляющего и передача собственнику дохода в форме полученной от арендаторов арендной платы.

Собственник недвижимого имущества, заключив договор, избавляет себя от проблем, связанных с поиском арендаторов нежилого помещения, его обслуживанием и эксплуатацией и получает постоянный гарантированный доход от управляющего.

В управлении недвижимостью участвуют три субъекта:

учредитель управления (как правило, собственник имущества);

управляющий;

арендаторы.

Таким образом, на практике необходимо выстроить правовую схему взаимодействия между данными субъектами.

На практике управляющие компании и собственники, как правило, могут столкнуться со следующими рисками доверительного управления: проблемы неизбежно начинаются непосредственно в момент заключения договора - устные предварительные договоренности переносятся на бумагу неточно, что чревато недоразумениями впоследствии. Кроме того, существует риск утраты самого объекта, но здесь единственной рекомендацией может служить возможность по страхованию объекта от всех видов рисков, как внутреннего, так и внешнего происхождения, и следить за исправностью технических систем здания. Также необходимо указать на риск утраты права собственности, в частности, в ходе рейдерских захватов. Методы противодействия здесь, разумеется, индивидуальны, главное - постоянно иметь в виду такую возможность и осуществлять, "текущую деятельность по предотвращению рейдерских захватов".

На практике собственники и управляющие компании сталкиваются в момент регистрации договора доверительного управления с риском следующего характера - исходя из анализа судебной практики, существует возможность прекращения в последствии договора со стороны административных органов, осуществляющих регистрацию такого договора. Исходя из материалов дела, можно сказать о следующем: стороны заключили договор доверительного управления сроком на пять лет, и своевременно его пролонгировали. Однако Мосрегистрация по окончанию действия первоначального договора сообщила сторонам о внесении записи о прекращении действия договора доверительного управления объектом коммерческой недвижимости. Стороны обратились в суд. Исходя из положений ГК о доверительном управлении, действия регистрирующих органов по прекращению действия договора не являются основанием для его прекращения или расторжения. Таким образом, суд правомерно удовлетворил заявление о признании недействительной государственной регистрации прекращения действия договора о доверительном управлении имущественным комплексом, т.к. договор доверительного управления не прекратил действия и отсутствуют предусмотренные законом основания для совершения указанных регистрационных действий.

Осуществляя регистрацию договора доверительного управления, необходимо знать, что передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество. Несоблюдение формы договора доверительного управления имуществом или требования о регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление влечет недействительность договора.

Договор доверительного управления имуществом должен быть заключен в письменной форме, причем при управлении зданиями и сооружениями будут применяться правила, регулирующие вопросы купли-продажи недвижимости. В договоре доверительного управления обязательно указываются выгодоприобретатель, состав управляемого имущества, срок действия договора, а также размер и форма вознаграждения управляющего.

Управляющий наделяется всеми полномочиями, необходимыми для защиты интересов учредителя, связанных с переданным имуществом. Эти полномочия должны быть подробно перечислены в договоре. Здесь необходимо указать на обширную судебную практику по превышению управляющими компаниями своих полномочий при управлении объектами коммерческой недвижимости. Например, общество, являющееся собственником объекта коммерческой недвижимости обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к управляющей компании и арендатору о признании договора аренды недействительным со ссылкой на то, что доверительный управляющий был не вправе сдавать в аренду нежилое помещение без согласия собственника.

Арендатор ссылается на отсутствие доказательств того, что оно знало или должно было знать о нарушении доверительным управляющим предусмотренных договором ограничений на совершение сделки. Как установлено судом при рассмотрении спора по существу, между ответчиками заключен спорный договор на аренду нежилого помещения без согласия собственника.

В соответствии с п.2 ст.1012 ГК РФ осуществляя доверительное управление имуществом, доверительный управляющий вправе совершать в отношении этого имущества в соответствии с договором доверительного управления любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя. Законом или договором могут быть предусмотрены ограничения в отношении отдельных действий по доверительному управлению имуществом. Согласно условиям договора доверительного управления доверительный управляющий имеет право сдавать в аренду помещения только с письменного разрешения собственника. Исковые требования общества, являющегося собственником объекта коммерческой недвижимости, удовлетворены в полном объеме.

Необходимо указать на то, что управляющая компания согласно договору участвует в сделках от своего имени, но обязана информировать о своем статусе доверительного управляющего третьих лиц. Существует обязанность предупреждать всех контрагентов о том, что компания действует в чужих интересах и является доверительным управляющим. В соответствии с п.3 ст.1012 Гражданского кодекса РФ, если после имени или наименования управляющего в договоре, заключенном от его имени, но в отношении переданного в управление имущества, стоит отметка "Д. У.", считается, что контрагент предупрежден о статусе своего партнера. Когда контрагенты не были информированы о статусе управляющего, все обязанности по договору возникают у управляющего лично. То есть он должен исполнять обязательства по такому договору только за счет своего имущества (п.3, ст.1012 ГК РФ). Если в документах отсутствует пометка "Д. У.", доверительный управляющий лично отвечает перед третьими лицами, но только принадлежащим ему имуществом. А имущество, переданное в доверительное управление, продолжает оставаться собственностью учредителя управления. Договор доверительного управления отражает эти юридические моменты, несмотря на то, что данные положения прописаны Гражданским Кодексом РФ. Таким образом, это является еще одним риском как для управляющей компании, так и для контрагентов по сделке с данной компанией.

Чтобы избежать на практике вышеуказанных рисков, можно рекомендовать сторонам доверительного управления следующее: точно прописывать условия договора в части ранее достигнутых соглашений. В том числе обязательно указать существенные условия договора доверительного управления; соблюдать порядок подписания договора, акта - приема - передачи имущества, и государственной регистрации договора; проверять полномочия управляющей компании при заключении договоров с третьими лицами и указание на этот статус в договоре; осуществлять контроль за деятельностью Управляющей компании со стороны собственника имущества; страховать объект от всех внутренних и внешних рисков; проводить комплекс мероприятий по обременению объекта в целях защиты от рейдерской атаки.

Естественно, данные рекомендации не являются исчерпывающими, и в каждом случае рекомендуется проводить комплексную правовую проверку предстоящих юридически значимых действий. [11]