Проблемы реформирования ЖКХ в Троицком городском

Округе.

 

Прибыль разработчиков, продавцов и пользователей энергосберегающей продукции начнется только тогда, когда мы проведем реформу ЖКХ как она задумана. Пока что она натыкается на ряд препятствий.

Новый жилищный кодекс, принятый в конце 2004 года, дал гражданам большие полномочия и права по управлению имуществом в виде квартир. При этом закон возложил на плечи собственников немалую ответственность: сегодня по закону они должны взять на себя бремя расходов по содержанию жилья. Однако в целом по России процесс реформ идет не так быстро, как хотелось.

Новый жилищный кодекс определил способы управления жильем через создание товариществ собственников жилья (ТСЖ), управляющих компаний (УК) и через непосредственное управление. Сегодня в нашем городе приватизировано около 90% жилого фонда. Остальные 10% — это общежития, а также небольшой удельный вес основного жилого фонда. Только два дома-новостройки создали ТСЖ, но и то их создали заказчики строительства дома и как бы вынудили новоселов войти в эти ТСЖ, так как заказчикам прежде всего надо было срочно запустить в эксплуатацию построенный дом. И чтобы не было проблем при сдаче в эксплуатацию, заказчики создают свою УК, искусственно формируют ТСЖ.

В основном жители города неохотно идут на создание ТСЖ. Причины – прежде всего проблемы юридического, организационного и финансового характера. Первое – нарушается процедура проведения организационных собраний. Их пытаются собрать заинтересованные лица с нарушением процедуры. В нашем городе ни одно собрание не было инициировано жителями домов, как того требует закон. Жители ждут, что этим начнет заниматься администрация, однако это запрещено законом. Мы можем присутствовать на собраниях только в качестве приглашенных.

Собрание пытаются организовать без надлежащего уведомления, считая, что достаточно повесить объявление на подъезде. Даже если его вешают от имени якобы жильцов сами руководители предприятий, которые желали бы взять жилой фонд в эксплуатацию. Не происходит уведомление собственников юридических лиц и муниципалитета. Повестка дня меняется по ходу пожеланий любого члена собрания, что также запрещено. В правление и ревизионную комиссию пытаются попасть не собственники, не соблюдаются порядок и сроки проведения общего собрания в форме заочного голосования. Подтасовывается подсчет голосов на общем собрании теми же лицами, которые незаконно взяли на себя инициативу проведения собрания. Устав товарищества, как правило, не обсуждается, а чаще всего его и нет в наличии. Все это – нарушения, на которые прокуратура и мы всегда обращаем внимание.

Существует проблема получить личные сведения о собственниках – паспортные данные, ИНН, документы, подтверждающие право собственности, что также обусловлено законом. Есть попытки на собраниях голосовать нанимателями жилых помещений. Вывод: проблема с регистрацией ТСЖ как юридического лица сегодня для многих непреодолима.

Собственникам необходимо регистрировать документы в федеральной регистрационной службе, а кто готов сегодня к этому? Все проголосовавшие становятся учредителями ТСЖ, а, следовательно, в налоговую службу должны подаваться сведения на каждого собственника на двух листах в двух экземплярах. Необходима уплата госпошлины при регистрации документов. Для ТСЖ сегодня невозможно выбрать упрощенную систему налогообложения.

Федеральная регистрационная служба наверняка будет править устав, который уже принят на общем собрании, что требует повторного собрания для переутверждения исправлений.

Как будут получать пенсию председатели ТСЖ, бухгалтеры и весь штат? Сегодня эти вопросы с пенсионным законодательством не урегулированы.

После регистрации ТСЖ на местном уровне надо принять юридический документ, закрепляющий передачу домов в управление ТСЖ. Какой правовой документ? Этого пока в законе не сказано. В законе также не сформировано само понятие управления домом как объектом недвижимости и коллективной собственности. Это серьезный пробел. Передача дома не может быть осуществлена без передачи нежилых помещений, встроенных и пристроенных магазинов или других комплексных помещений. Часть подвалов в домах арендована сегодня коммерческими структурами, а иногда они выкуплены, что является нарушением, так как подвалы любых домов по проектной документации – это прежде всего технические помещения. А так получается сегодня, что многие собственники лишены части общедомовой собственности.

В январе 2007 года вышло письмо Минрегиона о передаче имеющейся документации на дома в пользу ТСЖ. Однако имеются случаи, когда документация утеряна или не в полном комплекте, тогда за чей счет это будет восстанавливаться? Есть проблема с закреплением земельного участка. Практика показала, что процесс сбора и оформления документов для закрепления в собственность придомовой территории даже в Москве пока что занимает несколько лет.

Высока плата за оформление документов по созданию ТСЖ. В целом на эти процедуры надо затратить не менее 50 тысяч рублей суммарно. Такие средства есть не у всех граждан, тем более в малых городах. На данном переходном этапе реформ эти расходы могут взять только бюджеты местных органов самоуправления. Однако бюджетный кодекс не позволяет проводить эти действия.

Главным препятствием на пути преобразований остается вопрос капитального ремонта. Прежде всего, это отпугивает от создания ТСЖ жильцов старых домов, которые не готовы нести огромные материальные расходы. В 50-60-е годы в стране было построено огромное количество так называемых хрущевок-пятиэтажек. Когда люди жили в бараках и коммуналках, для многих это было спасением. Но такие дома были рассчитаны на 30-40 лет. Сегодня они стремительно ветшают, и именно отсюда мы получаем резкий рост ветхого и аварийного жилья. Можно ли на плечи жителей передать жилье в таком состоянии при нынешнем доходе? Наверное, нет. Ведь причиной является хронический недоремонт жилого фонда именно государством, хотя в структуре платежа за квартиру примерно 3% жителей платили более 30 лет именно за капитальный ремонт. Вины самих жителей в сложившейся обстановке нет.

Посмотрите, какими мерами передан сегодня на плечи муниципалитетов жилой ведомственный фонд. Наглядный пример тому – передача жилого фонда далеко не бедным предприятием ЮУЖД. Свой фонд они передали в разрушенном состоянии, можно сказать, выкручивая руки Троицкой администрации. Фактически прикрывались правительственными документами, а ради справедливости можно сказать – не передали, а бросили свой жилой фонд на плечи муниципалитета. Ну а поскольку люди находятся на территории города, мы, конечно, были вынуждены принять фонд каким он был. Да и вообще, многие предприятия без какой-либо компенсации за недоремонт переложили свой фонд на муниципалитеты. Как жителям платить за капремонт, если минимум 200-400 рублей за метр квадратный надо вложить за недоремонт государству? Этих денег сегодня у населения просто нет.

Собрав деньги на капремонт, необходимо учесть налоговые расходы: НДС, прибыль и другие. Что делать? Первое – решить проблему налогов, что особенно актуально будет после 2010 года, когда планируется ввести ежегодный подоходный налог на недвижимость в размере от 2 до 4 % от коммерческой цены частного жилья.

Нужна федеральная программа ремонта жилья за счет государства или софинансирование. На каждый дом необходимо составить дефектную ведомость, и есть уже реальные предложения, чтобы расходы на ремонт поделить в следующей пропорции: 25% — жители, 25% — местные органы, 25% — область и 25% — федерация. Если государство не примет решения о капремонте жилья, вся эта реформа будет неосуществима. Силой народ заставить невозможно, иначе это вызовет серьезное противостояние. Житель должен быть заинтересован в реформе, тогда и будут сдвиги. Население должно реально увидеть участие государства в решении своих жилищных проблем.

Как видно из вышесказанного, массовое создание ТСЖ по инициативе жителей на сегодня нереально, а насильственное — невозможно. У нас появились после приватизации собственники, которые не хотят и не умеют грамотно управлять собственностью. По-прежнему большая часть населения пассивна в проведении реформы. Эту реформу через ТСЖ за год не сделать. Специалисты говорят о сроке не менее 15 лет.

Наряду с ТСЖ свое место на рынке жилищных услуг более активно занимают управляющие компании, которые в основном приходят на этот рынок через конкурсы. Однако системы действенного контроля за деятельностью УК нет. Без этого на успех рассчитывать трудно. В некоторых городах уже развивается ситуация по сценарию, подобному «МММ». Деньги с населения собирают, а с поставщиками ресурсов не рассчитываются, вводя их в тяжелое финансовое положение. Необходим закон, который бы обязал УК страховать условия предоставления жилищных услуг. Большие надежды в этом отношении возлагаются на федеральный закон о саморегулируемых организациях, но к сожалению, он принят нижней палатой Федерального собрания только в первом чтении, и со времени первого голосования за него прошло уже несколько лет. Когда такой закон появится, возникнет уверенность в том, что развитие процесса пойдет в правильном направлении. А четкие правила на рынке будут понятны как потребителю, так и поставщику услуг.

Сегодня собственники жилья могут изменить в любой момент способ управления, это лишает управляющую организацию заинтересованности в планировании и обеспечении мер, направленных на эффективное и безопасное пользование общим имуществом не только на текущий период, но и на перспективу. Это ориентирует УК на ежеминутное извлечение дохода за счет капитала собственников, а они в свою очередь не стремятся вливать средства в организационно-технические мероприятия, отдача которых возможна только в перспективе.

В Троицке с приходом на рынок услуг частных УК ситуация по жалобам населения более стабилизировалась по сравнению с ранее действующими убыточными ЖКХ и МУП. Поэтому мы сегодня сторонники малого бизнеса в ЖКХ — по вывозу мусора, уборке подъездов, проведению небольших ремонтных работ и так далее. Свою роль администрация видит в работе информирования населения через местные газеты и телевидение об основных обязанностях УК перед населением и наоборот. Знакомясь с современной литературой по управлению жилым фондом, отмечаешь, что специалисты видят будущее за профессиональными управляющими, специально подготовленными кадрами для этой работы. Каждый дом – это система рисков, а ими надо умело управлять, и без специалистов самим жителям не справиться с трудностями организационного, правового и финансового характера. И ни на одном собрании, я думаю, принять общее решение по этим вопросам будет невозможно.

Вопрос из вопросов — тарифы. Сегодня остро стоит задача перехода на безубыточное функционирование коммунального комплекса, который должен быть инвестиционно привлекательным и для бизнесменов. Сегодня в тарифе за квартплату у нас заложена шестипроцентная инвестиционная составляющая. Оптимально для нормальной работы надо 22%. Только тогда можно остановить ветшание жилого фонда. Только 0,98% жилого фонда сегодня проходит текущий ремонт, а надо 2% в год. На ремонт затрачивают сегодня 1800 рублей на метр квадратный, а надо 3000 рублей. Это примерно 2-4 % нормативного ремонта жилого фонда ежегодно.

Сегодня нужны научно обоснованные нормативы тарифов ЖКХ, если мы хотим иметь безубыточные предприятия по коммунальному обеспечению. К примеру, в нашем городе есть частное предприятие, которое взяло на себя работу по транспортировке теплоносителя от станции ГРЭС до жилого массива города. Руководство ГРЭС согласовало в ЕТО цену продажи гигакалории тепла, производимой на станции. Это частное предприятие вынуждено принимать счета на оплату по цене производимого тепла. Однако населению оно продает гораздо ниже, так как тот же ЕТО утвердил цену на гигакалорию тепла для населения гораздо ниже. Теперь это предприятие имеет убытки в сумме 50 млн. рублей по прошлому году, и мы не знаем, как оно будет выходить из этого положения, и чем помочь — тоже не знаем: в рамках бюджетного кодекса мы не можем делать дотацию. Система предельного ограничения роста тарифов для населения и темпы роста цены реализации товарной продукции у поставщика ресурсов коммунальных услуг никак не стыкуются сегодня.

А что делать с тарифами на горячую воду? Тут вообще непонятно, как их формировать и утверждать. В целом это процесс убыточный для производителя и неподъемный для населения. Тут каждый выкручивается как может, системы в этом вопросе нет.

Если мы не решим эти проблемы, то прихода частного капитала в малых городах в отрасль в ЖКХ просто не дождаться. Психология потребителя такова, что, наблюдая ежегодный рост тарифов, он видит, что решения остались на уровне советского периода. А для решительного сдвига в психологии отношений между потребителями и поставщиком услуг и оценки их деятельности надо усилить приток инвестиций в ЖКХ, а это можно делать только через новые подходы к тарифной политике.

В настоящее время мы находимся только в начальном переходном периоде реализации реформы ЖКХ. В этот период местные органы самоуправления выкручиваются как могут, потому что мы не должны в этот период терять управляемость процессами реформирования.

Одним из таких инструментов мы видим создание единого расчетно-кассового центра. Есть противники, конечно, этого процесса, но я хотел бы здесь привести аргументы «за». Именно такой способ именно на этом этапе позволяет муниципалитету сохранить управляемость процессом.

Это прежде всего удобство для населения, потому что оплата по единым платежным документам происходит в одном месте.

Это удобство для муниципалитета: достоверная база данных по населению, достоверная информация о финансовом состоянии всех ЖКХ, доступ к отчетности по предоставлению услуг, недопоставкам, оплате услуг населением, не зависящая от поставщиков информация о суммах и возмещениях по льготам по персонифицированным счетам, удобство контроля данных по алгоритмам расчета оплаты, недопоставок, скидок, субсидий по оплатам.

Это удобство для поставщиков: активный метод работы с плательщиками, необходимый для ведения расчетов по налогам, по отгрузке, оптимизация абонентского обслуживания, передача подготовки отчетов по начислениям, сборам.

Чтобы муниципалитет мог управлять в этот период ЖКХ, надо для начала иметь о нем полную достоверную информацию. Там, где есть ЕРКЦ, систематизированы и согласованы данные о плательщиках, от разных поставщиков, работа по начислению и сбору платежей упорядочена, процент сбора от населения достигает уровня 90-95%. Актуальные данные ЕРКЦ о предоставлении услуг и о сборах везде доступны муниципальным властям просто в силу того, что у них много рычагов влияния на ЕРКЦ. Это означает, что муниципальные власти владеют информацией о состоянии дел в городе. Если не владеть информацией, то мы даже не сможем в область ни один отчет отправлять, для которых нам сегодня присылают таблицы и формуляры.

Проблемы с реформированием ЖКХ на этом не заканчиваются. Их, конечно, больше. Сегодня идет процесс анализа ошибок и недоработок, сделанных за годы реформирования в жилищной сфере. Мы только стоим на пути освоения нового для России рынка услуг по управлению многоквартирными домами. Главное — не бросать народ наедине с проблемами ЖКХ, и чтоб государство не самоустранилось от поддержки населения.

На заседании правительства РФ в феврале этого года был одобрен комплекс мероприятий по реформированию ЖКХ, предусматривающий решение пяти основных задач. Это развитие инициативы собственников жилья и создание эффективных управляющих компаний, развитие конкурентных отношений, развитие государственного частного партнерства, совершенствование тарифной политики, совершенствование бюджетной политики. В рамках поставленных задач правительством нам всем предстоит непочатый край организаторской работы. Главное, мы должны преодолеть нежелание граждан управлять многоквартирными домами, а это кропотливая и терпеливая разъяснительная работа.[2, с. 15]