Факторы, снижающие эффективность выполнения Проекта в Архангельской области

Несмотря на опережение показателей по многим параметрам Проекта, его реализация в области сдерживается следующими факторами:

1. недостаток собственных средств региона, его дотационность;2. недостаточные объемы жилищного строительства, острый дефицит массового доступного социального жилья;3. отсутствие со стороны области предложений по массовому строительству жилья[38];4. высокие цены на жилье (средняя цена за кв. метр в типовой квартире на первичном рынке по итогам 2007 года составила 37 258,50) отчасти из-за превышения спроса над предложением, а отчасти из-за увеличения цен на строительные материалы[39]; 5. низкое качество жилищных и коммунальных услуг, оказываемых жилищными компаниями, высокий уровень износа коммунальной инфраструктуры (свыше 65 %);6. отсутствие земельных участков с инженерными коммуникациями низкого процента износа;7. недоступность условий жилищного ипотечного кредитования для большинства населения области: высокий процент по кредиту (от 10,75 -14 %);8. высокая степень износа оборудования (до 80%) на большинстве предприятиях промышленности строительных материалов в области, существует потребность в реконструкции производства;9. дефицит инвестиционных предложений, которые позволили бы минимизировать строительные риски;10. неподготовленность муниципальных образований Архангельской области к проведению аукционов по продаже земельных участков под застройку: большие трудности с процедурой выкупа земли, кроме того, до сих пор не во всех МО утверждены правила землепользования и застройки;11. отсутствием генеральных планов развития муниципальных образований;12. нехватка средств у региональных властей на обустройство новых земельных участков под застройку жилья;13. незаинтересованность региональных властей в развитии ипотеки для молодежи, так как на каждый рубль из федерального бюджета они должны добавить три - три с половиной собственных рубля;14. недостаточный уровень залогового обеспечения кредитов, взятых на освоение новых строительных площадей. Данная проблема обусловила тот факт, что, несмотря на предоставление регионам в 2006 году 1, 7 миллиарда рублей в форме субсидий на погашение процентов по кредитам и еще 12, 5 миллиарда рублей - в форме госгарантий, чтобы помочь масштабному освоению новых строительных площадей, ни один заемщик не заключил договора с Минфином России на предоставление государственной гарантии Российской Федерации, в результате все представленные 12, 5 млрд. рублей госгарантий в 2006 году оказались невостребованными. Аналогичная ситуация сложилась и с предоставлением субсидий на погашение части процентной ставки по привлекаемым кредитам[40];15. неэффективное освоение средств, выделенных на улучшение жилищных условий проживания граждан области: по итогам 2007 года 210 млн. рублей, запланированных на ЖКХ так и не были освоены.Темпы обеспечения граждан жилыми помещениями социального использования и исполнения государственных обязательств перед отдельными категориями граждан по обеспечению их жильем также не вполне удовлетворяют[41]. Рассмотрим данную тему подробнее.

1. В части реализации подпрограммы «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем отдельных категорий граждан, установленных федеральным законодательством» ФЦП «Жилище».

В Архангельской области 6,2 тыс., семей состоят на учете в муниципальных образованиях для получения жилищной субсидии в рамках федерального закона от 25 октября 2002 года № 125-ФЗ «О жилищных субсидиях гражданам, выезжающим из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей». Из них — 646 семей инвалидов 1—2-й группы, а также инвалидов с детства, 3286 — пенсионеров, 2242 — работающих и 37 — безработных.

Сложившаяся практика показывает, что средства, выделяемые из федерального бюджета на предоставление жилищных субсидий, не доходят до граждан, находящихся в третьей, четвертой и пятой очередях. Неработающие пенсионеры, имеющие стаж работы на Севере 30 и более лет и желающие выехать на постоянное место жительства в климатически благоприятные регионы, не имеют возможности получить субсидию, так как состоящие во второй очереди инвалиды, подавшие заявления на выезд даже позже них, имеют приоритет в получении субсидии. В настоящее время субсидии выделяются только категории «инвалиды».

В год выдается порядка 30 субсидий, и при существующей динамике по количеству выдаваемых жилищных сертификатов потребуется около 200 лет на реализацию подпрограммы.

2. В части реализации подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» ФЦП «Жилище» на 2002-2010 годы.

В рамках заключенного соглашения о взаимодействии по реализации приоритетного национального проекта между Министерством регионального развития РФ и Архангельской областью в части обеспечения жильем молодых семей в 2007 году необходимо было предоставить субсидий 134 молодым семьям, проживающим на территории Архангельской области. Общий объем затрат на предоставление мер государственной поддержки составлял более 63,5 млн. рублей при стоимости 1 кв. метра общей площади жилья 21 950 рублей, установленной Министерством регионального развития РФ для Архангельской области в I квартале 2007 года. Из них доля средств федерального бюджета составляет около 16 млн. рублей.

Приказом Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Российской Федерации от 31.01.2007 года №15 осуществлено распределение средств федерального бюджета между субъектами Российской Федерации на 2007 год в общем объеме 2089,3 млн. рублей, из них только 10,0 млн. рублей предусмотрено для Архангельской области при потребности 16,0 млн. рублей.

З. В части реализации мероприятий по переселению граждан из непригодного для проживания жилищного фонда или с высоким уровнем износа (более 70 процентов) ФЦП «Жилище» (на 2002—20 10 годы).

Жилищный фонд Архангельской области составляет 29,2 млн. кв. метров, из них 2,24 млн. кв. метров (7,67% — в общем объеме жилищного фонда области и 12,5 % — в общем объеме муниципального и государственного жилищного фонда) относятся к ветхому и аварийному жилищному фонду, в котором проживают 89,8 тысячи человек, из них свыше 68 тысяч человек проживают в муниципальном и государственном жилищном фонде.

При этом многие дома построены в конце ХIХ—первой половине ХХ века, и проведение реконструкции и капитального ремонта является экономически нецелесообразным.

Для решения проблемы ветхого и аварийного жилищного фонда необходима поддержка федерального бюджета в объеме, предусматриваемом в консолидированном бюджете области.

4. В части реализации подпрограммы «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктуры в целях жилищного строительства» ФЦП «Жилище» на 2002-2010 годы.

Существует необходимость разработки мероприятия данной подпрограммы в части обеспечения коммунальной инфраструктуры земельных участков, отводимых под строительство социального жилья за счет государственной поддержки на паритетных началах с финансированием из федерального бюджета и бюджетов субъектов.

5. В части реализации подпрограммы «Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры» ФЦП «Жилище» на 2002— 2010 годы.

Отсутствие в 2007 году финансирования за счет средств федерального бюджета мероприятий социально-экономической целевой программы Архангельской области «Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры Архангельской области на 2007— 2010 годы».

6. Разработка документов территориального планирования муниципальных образований (в том числе населенных пунктов) Архангельской области.

Успешная реализация основных социально-экономических программ развития региона, в том числе в рамках национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» невозможна без обеспечения органами местного самоуправления своих территорий документами территориального планирования и правилами землепользования и застройки, которые требуется иметь в соответствии с положениями Градостроительного и Земельного кодексов.

Исходя из требований законодательства, муниципальные образования приступили к разработке и утверждению документации территориального планирования (генеральных планов основных населенных пунктов) и на их основе установления правил землепользования и застройки не позднее 1 января 2010 года, поскольку отсутствие данных документов исключает возможность выдачи разрешений на выполнение строительных работ. Решение данной задачи позволит в дальнейшем осуществлять реализацию программных мероприятий, своевременно приступать к строительным работам и вводить объекты в эксплуатацию.

Таким образом, были рассмотрены основные проблемы в части выполнения социально-экономических программ и подпрограмм области, направленных на улучшение жилищной ситуации. Разрешение данных проблем обязательно для повышения эффективности реализации ПНП «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» в Архангельской области.

В следующих разделах автором будут предложены рекомендации по оптимизации факторов, отрицательно влияющих на выполнение Проекта. В, частности, будет разработана инвестиционная программа по развитию в Архангельской области каркасного домостроения как способа увеличения количества массового и доступного социального жилья.

 

Рекомендации по совершенствованию процесса реализации ПНП «Доступное и комфортное жилье - гражданам России»

 

В результате проведенного анализа, необходимо принять следующие основные меры по повышению эффективности выполнения рассматриваемого Проекта на территории РФ, а именно:

1. Выработать новые стандарты жилищных условий (не менее 25 кв. м общей площади жилья на человека, не менее двух парковочных мест на семью);

2. Для решения проблемы нехватки земельных участков с коммунальной инфраструктурой с низким процентов износа пересмотреть принципы планирования территорий и заложить в основу генерального планирования принцип «сдвоенного города», сутью которого является вынесение административно-офисных центров на вновь застраиваемую территорию, которая должна постепенно обрастать новым жилищным фондом;

3. Ввести государственный заказ на новые технологии, позволяющие запустить механизмы поточного производства доступного и комфортного жилья;

4. Для повышения эффективности реализации национального жилищного проекта создать национальную жилищную администрацию, региональные жилищные агентства (возможно, на базе региональных ипотечных операторов) и федеральный центр генерального планирования – это обеспечит единый центр управления Проектом[42];

5. Своевременно и в полном объеме принимать необходимые для реализации нормативные акты Правительства РФ по формированию рынка доступного жилья и ФЦП «Жилище»;

6. Урегулировать уровень процентных ставок по ипотечным кредитам с целью поддержания равновесия между спросом и предложением;

7. Ввести обязательное страхование ответственности застройщиков, привлекающих долевое финансирование;

8. Легализовать рынок аренды жилья, создав условия для его динамичного развития (налоговые преференции арендаторам и владельцам социальных доходных домов, создание соответствующей законодательной базы и проч.);

9. Отказаться от государственных и муниципальных фондов жилья. Бесплатное жилье для отдельных категорий граждан должно приобретаться на рынке или на условиях открытого государственного заказа, финансируемого за счет частных инвестиций, но под госгарантии;

10.  Для создания условий к укрупнению застройщиков сохранить государственное лицензирование строительной деятельности и выдавать лицензии только при наличии у застройщика уставного капитала не менее 100 млн. рублей;

11.  Госсубсидии при ипотечном жилищном кредитовании ограничить субсидиями на часть первоначального взноса и, возможно, периодическими субсидиями на частичное досрочное погашение кредитов;

12.  Соблюдать антимонопольное законодательство в строительной сфере и содействовать развитию конкуренции в строительстве и на рынке стройматериалов;

13.  Закрепить в законодательстве ряд преференций предприятиям строительной отрасли, например снижение или отмены ставок таможенных пошлин на технологическое оборудование, не производимое в РФ и т.д.;

14.  Увеличивать малоэтажное домостроение для повышения доступности жилья;

15.  Развивать земельную ипотеку.

Органам государственной власти и органам местного самоуправления в Архангельской области необходимо:

1. Привести окончательно нормативно-правовые акты субъектов РФ и муниципальные правовые акты в соответствие с новыми требованиями земельного, жилищного, градостроительного федерального законодательства[43];

2. Ускорить принятие нормативно-правовых актов, необходимых для реализации федеральных законов по формированию рынков доступного жилья, в том числе схем территориального планирования, генеральных планов, правил землепользования и застройки;

3. Разработать и утвердить необходимые для наиболее эффективной реализации Проекта региональные (программа развития строительной индустрии в Архангельской области, подпрограммы по энергосбережению) и муниципальные программы;

4. Перейти от точечной и уплотнительной к массовой и квартальной застройке;

5. Развивать необходимые для массового строительства производственные строительные мощности, как на базе существующих предприятий Архангельской области (Лесозавод №3 – каркасные конструкции, Савинский цементный завод – увеличить производство цемента и др.), так и с помощью строительства новых строительных комбинатов.

6. Активизировать деятельность по подготовке и предоставлению земельных участков для жилищного строительства (увеличить количество аукционов по выделению земель под застройку, ускорить разработку планов развития поселений);

7. Повышать инвестиционную привлекательность строительства жилых зданий в области для того, чтобы значительно увеличить размер отечественных и зарубежных инвестиции, количество инвестиционно-строительных проектов;

8. Развивать различные формы жилищного кредитования с использованием для строительства жилья средств паевых инвестиционных фондов, организацией сберегательных касс, жилищных накопительных кооперативов.

9. Повышать доступность ипотечного жилищного кредитования в регионе (конкретные меры будут предложены в следующем разделе);

10.  При администрации Архангельской области создать внебюджетные фонды поддержки жилищного строительства.

Таким образом, были разработаны основные предложения по повышению результативности выполнения приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» как в целом на территории РФ, так и в Архангельской области, в частности.

В следующем разделе, автором дипломного проекта будут исследованы возможности ипотечного жилищного кредитования для молодых семей в Архангельской области, предложены меры по повышению доступности ипотеки и разработана наиболее оптимальная в современных условиях ипотечная программа для молодой семьи.