Проблемы приватизации объектов незавершенного строительства 


Мы поможем в написании ваших работ!



ЗНАЕТЕ ЛИ ВЫ?

Проблемы приватизации объектов незавершенного строительства



 

Операции с объектами незавершенного строительства считаются довольно сложными как с экономической, так и с юридической точки зрения.

До настоящего времени законодательно не закреплено понятие незавершенного строительства. Что принимать за объект незавершенного строительства: строительство, которое завершилось, но не сдано в эксплуатацию; строительство, которое едва лишь началось, или строительство, которое находится на половинчатой стадии? В законодательстве Украины существует такое понятие, как законсервированные объекты, но при этом отсутствует определение, что именно нужно понимать под таким названием. «Любой объект, находящийся в стадии строительства является незавершенным.

И абсолютно любой объект, строительство которого не доведено до конца, согласно проекту, считается объектом незавершенного строительства» - отмечают юристы.

Объект незавершенного строительства является недвижимым имуществом, но почему-то не разработан механизм государственной регистрации таких объектов в отдельном реестре.

Право собственности на объекты недвижимого имущества, его реализация и защита чрезвычайно важны для собственника, будь то физическое или юридическое лицо. Только при четком юридическом механизме в полной мере можно реализовывать свои имущественные права по владению, пользованию и распоряжению объектом собственности.

Приобретение объектов незавершенного строительства осуществляется на основании договора купли-продажи имущества. Для передачи приобретенного объекта от продавца покупателю необходимо составить соответствующий акт. Согласно статье 12 Закона Украины «Об особенностях приватизации объектов незавершенного строительства», право собственности на приобретаемый объект возникает у покупателя с момента подписания акта приема-передачи.

Казалось бы, никаких вопросов о возникновении права собственности на приобретенный объект нет, в соответствии со статьей 182 ГК Украины это право необходимо зарегистрировать в порядке, установленном законом[2].

Однако регистрации подлежат права собственности только на объекты недвижимого имущества, строительство которых завершено и которые приняты в эксплуатацию в установленном законом порядке. Следовательно, порядок регистрации права собственности на незавершенное строительство практически отсутствует и покупатель лишен возможности каким-либо образом зарегистрировать свое право собственности, хотя подобная обязанность возложена на него ГК [7].

Итак, покупатель объекта незавершенного строительства в ходе приватизации, после подписания акта приема-передачи, согласно статье 12, Закона становится собственником приобретенного недвижимого имущества, однако собственником, который зарегистрировать свое право не может [4].

С принятием нового Гражданского кодекса Украины стало почти невозможным отчуждение объекта незавершенного строительства. Никто не хочет покупать вместо объекта недвижимости строительные материалы, которые значительно более дешевые стоимости объекта недвижимости, который принят в эксплуатацию и на него получено соответствующий правоустанавливающий документ о праве собственности, зарегистрированный в соответствии с порядком проведения государственной регистрации вещевых прав на недвижимое имущество. В соответствии с новой редакцией ч. 3 ст. 331 ГКУ, у заинтересованных лиц появилась возможность заключить договор относительно объекта незавершенного строительства[2].

Порядок приобретения государственных объектов незавершенного строительства определен Законом Украины «Об особенностях приватизации объектов незавершенного строительства». Основным вопросом является форма сделки. Гражданский кодекс предусматривает возможность заключения сделок относительно объектов незавершенного строительства (ч.3 ст. 331), прямо не предусматривая необходимости нотариального удостоверения такой сделки. В то же время ч. 1 ст. 181 ГКУ позволяет отнести эти объекты к недвижимым вещам. Следовательно, на основании ст. 657 ГКУ договор купли-продажи недвижимой вещи должен удостоверяться нотариально. В соответствие с Инструкцией о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины единственным возможным правоустанавливающим документом является решение суда о признании права собственности на объекты незавершенного строительства.[5].

До завершения строительства и сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию лицо считается владельцем лишь материалов, оборудование и т.п., которые были использованы в процессе этого строительства.

Действующее законодательство Украины рассматривает возможность сдачи в эксплуатацию имущества частично - в зависимости от готовности объектов незавершенного строительства к эксплуатации. Главное условие - условие сдачи в эксплуатацию частями, - что предусмотрено проектной документацией относительно объекта строительства. Исходя из этого, предметом отчуждения будет часть имущества, которая в соответствии с действующим законодательством Украины сдана в эксплуатацию и, на которую получено право устанавливающий документ.

Что же касается права собственности на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращения, то они подлежат государственной регистрации, а также право собственности на недвижимые вещи должно быть нотариально удостоверено - этого же требует ст. 657 ГКУ относя операции с недвижимым имуществом к разряду отдельных видов договоров купли-продажи. В случае несоблюдения сторонами требований закона: о государственной регистрации, о письменной форме договора и о нотариальном удостоверении договора, такой договор будет незаконным [6].


Вывод

Согласно данным Министерства регионального развития, в Украине на данный момент присутствует 18261 объект незавершенного строительства. Эта цифра включает в себя 12520 недостроенных жилых домов, а также 5740 недостроенных инженерных сооружений. Во многих их них строительство законсервировано. наибольшее количество недостроев сконцентрировано в Донецкой (8,9%), Харьковской (6,2%), Житомирской (5,7%), Львовской (5,4%) и Хмельницкой (5,3%) областях.

Многие объекты незавершенного строительства остались в виде недостроенных коммуникаций, канализаций и водопроводов, еще начатых в 90-е года. Со временем недостроенные объекты ветшали и разрушались, поэтому многие из них уже не подлежат завершению. В большинстве случаев объектом и землей распоряжаются разные субъекты. Земля, например, находится в ведении города, а строение - в собственности коммерческой структуры, акционеров которой порой сложно отследить. Поэтому многие объекты незавершенного строительства не выкупают и не достраивают. Недостроенные объекты, с низкой степенью готовности не представляют интерес для балансодержателя - в аренду их не сдашь, а под склады использовать нельзя, поэтому земельные участки с полуразрушенными постройками простаивают годами.

Длительные процедуры согласования документации, на оформление которых уходит от полутора до трех лет, приводят к тому, что компании начинают строительство без необходимых разрешений. Однако банки не хотят кредитовать проекты с явными нарушениями и строительство приостанавливается.

Проблему современных объектов незавершенного строительства частично способна решить служба единого заказчика и специальное подразделение по контролю над инвестициями. Пока в нашей стране не будет четкой градостроительной политики, прозрачного распределения земли и понятных процедур согласования, жестких правил застройки и контроля со стороны государства над их выполнением, современные долгострои будут появляться.

Для определения фактического наличия объектов незавершенного строительства и площади земли для составления единого государственного реестра недвижимости Украины Министерство регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства совместно с областными государственными администрациями до 1 августа 2011 года провело инвентаризацию. После проведения данной работы, возможно увидеть четкую картину по каждому незавершенному строительству: какого назначения тот или иной объект, кто заказчик строительства, степень его готовности, сметная стоимость, наличие проектно-сметной документации, наличие разрешения на выполнение строительных работ, заключение облгосадминистрации относительно целесообразности продолжения его строительства. Тогда можно определиться, какие объекты ближайшие несколько лет достроим, сколько на это нужно средств и что делать с теми объектами, достройка которых является нецелесообразной. В настоящий момент учет строений проводит Министерство юстиции, а реестром земли ведает Госкозем.


Использованная литература

 

1. Об особенностях приватизации объектов незавершенного строительства: Закон Украины от 14.09.2000 г. №1953-III, редакция от 01.04.2011 г. (действующий на 19.10.2011г.) // Ведомости Верховной Рады Украины -2010.

. Гражданский кодекс Украины с изменениями от 22.09.2011// Ведомости Верховной Рады Украины -2003.-№40-44.- ст. 356

. Налоговый кодекс Украины от 01.01.2011//Ведомости Верховной Рады Украины -2011.-№13-14,№15-16,№27.- ст. 112

. Инструкцией о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины. Налоговый кодекс Украины от 01.01.2011// //Ведомости Верховной Рады Украины -2011.-№13-14,№15-16,№27.- ст. 112

. Временный порядок определения оценочной стоимости недвижимости и объектов незавершенного строительства, которые продаются (обмениваются). Постанова Кабінету Міністрів України
від 26 жовтня 2011 р. N 1103

. Яковлева С. Правовое положение обьекта незавершенного строительства // Хазяйство и право. - 2005. - № 8. - С.125.

. П. Сухоручко «Кто является собственником объектов незавершенного строительства» // газета Юридическая практика -2004- № 19



Поделиться:


Последнее изменение этой страницы: 2020-03-14; просмотров: 99; Нарушение авторского права страницы; Мы поможем в написании вашей работы!

infopedia.su Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. Обратная связь - 44.221.43.88 (0.006 с.)