Развитие системы жилищного ипотечного кредитования

Термин "ипотека" появился в Греции в VI веке до нашей эры, когда стал использоваться новый вид обеспечения кредита — земельный залог. На границе заложенного участка кредитор ставил столб с надписью, что это имущество служит ему обеспечением претензии на такую-то сумму. Этот столб и назывался "ипотекой" (подставкой) [21, c.54].

Сегодня, как и раньше, под ипотекой (ипотечным кредитом) понимается кредитование под залог недвижимости. Ипотечный кредит обладает существенными преимуществами по сравнению с другими видами кредита: он уменьшает степень риска для обеих сторон. Должник получает кредит на весьма длительный период и при этом имеет возможность сохранить за собой заложенную недвижимость, не рискуя остальным имуществом. Кредитор же получает беспроигрышный вариант возмещения ссуды. Заложенная недвижимость может продолжать приносить доход: сдаваться в аренду, использоваться как производственный объект и т. д. И таким образом за время действия договора можно уменьшить или полностью покрыть сумму долга.

Ипотека является основной формой обеспечения возврата жилищного ипотечного кредита. Предметом залога могут быть перечисленные ниже объекты недвижимого имущества при условии предоставления заемщиком документов, подтверждающих его право собственности на эти объекты [16, c.100]:

- залог готового жилья вместе с земельным участком, на котором оно находится;

- залог земельного участка под строительство жилого объекта;

- залог объекта незавершенного жилищного строительства вместе с земельным участком;

- залог приватизированной квартиры в многоквартирном доме.

Мировой опыт, а также опыт дореволюционной России свидетельствуют о том, что существенным системообразующим элементом ипотечного кредитования является деятельность кредитных организаций, в совокупности осуществляющих как активные операции по размещению средств в ипотечные кредиты, так и пассивные операции по привлечению средств с целью рефинансирования вложений в ипотечные кредиты, в основном, путем выпуска ипотечных ценных бумаг.

Ипотечное кредитование в России имеет свои традиции и нельзя не учитывать этого при построении современной системы ипотечного кредитования. Основными ипотечными организациями в России XIX века были городские кредитные общества. На рубеже XIX – XX веков в период активного городского строительства право на сделки с городской недвижимостью получили также земельные (ипотечные) банки. Городские кредитные общества и ипотечные банки создали первичный рынок закладных, которые обязательно регистрировались у нотариуса и фиксировались в крепостных книгах. Городские кредитные общества находились под контролем государства, они были обязаны держать свободные денежные средства в государственных или гарантированных правительством ценных бумагах и наряду с наличными суммами хранить их в Государственном банке. В России существовал и вторичный рынок закладных. Облигации городских кредитных обществ имели хождение на бирже, и с 1862 года в Государственном банке можно было получить ссуду под залог этих облигаций, почти ничем не уступавших государственным ценным бумагам.

В современной мировой практике используются различные модели ипотечного кредитования: усеченно-открытая (Великобритания, Франция, Испания), расширенно-открытая (США, ее еще называют американской) и сбалансированная автономная (Германия).

Сбалансированная автономная модель д ействует по принципу кассы взаимопомощи: кредитные ресурсы банка не заимствуются на открытом рынке, а формируются за счет привлечения сбережений будущих заемщиков. Только клиент банка имеет право на получение такого займа, причем в размере, примерно равном сумме сбережений. Эта модель меньше стимулирует приобретение недвижимости, так как момент приобретения отодвигается во времени. Но в то же время и не зависит от колебаний на финансовом рынке и цен заемных средств. Именно поэтому она получила название автономной. Примером использования данной модели может служить система приобретения жилья в Германии. Лица, желающие улучшить жилищные условия, должны позаботиться об этом заранее. В течение 2 - 10 лет до момента приобретения квартиры или дома они должны начать делать целевые накопления в специализированных банках или сберкассах. Когда накопится приблизительно 45% от стоимости жилья, покупатели недвижимости получают государственную дотацию в размере 10% от его стоимости, а также льготный кредит на 10 - 15 лет для оставшейся части выплат. На выдачу этого кредита банк берет средства из предыдущих целевых сбережений своих клиентов.

Усеченно-открытая модельпредполагает, финансовое учреждение - кредитор выдает ссуду, а должник берет ее исключительно в целях инвестирования в разнообразные проекты, например в недвижимость. При этом закладные не выходят за пределы первичного рынка. Кредитор для выдачи ссуды может привлекать средства не только из специальных ипотечных фондов, но и из любых других источников: собственных капиталов, депозитов клиентов, межбанковских кредитов и т. п. Простота этой схемы обусловливает ее распространение как в странах с недостаточно развитым рынком ценных бумаг, так и в странах с развитой рыночной экономикой. Сроки кредитования и величина процента четко не определены и каждый раз устанавливаются по усмотрению руководства ипотечного банка с учетом специфики кредитной ситуации и желаний клиента.

Расширенно-открытая модельособенно удачно используется на рынке жилья, облегчая лицам с относительно невысоким доходом приобретать дома и квартиры в собственность. Покупатели жилья платят наличными лишь небольшую сумму, а львиная доля стоимости покупки дается в кредит банком под залог либо приобретаемой, либо уже имеющейся недвижимости. Кредит выдается под низкий процент на период от 15 до 30 лет в зависимости от дохода заемщика. Банк обладает такой возможностью, поскольку он расширяет свои финансовые ресурсы за счет вторичного рынка закладных, что отражено в названии модели.

Несмотря на определенные различия американской и немецкой моделей ипотечного кредитования, обе они представляют собой удачный вариант стимулирования строительства жилья, что дает рабочие места и увеличивает поступления в бюджет. Поэтому правительства обеих стран поддерживают эти модели через систему страхования рисков, государственных гарантий, а также с помощью налоговых льгот и адресных дотаций.

Жилищная проблема является одной из наиболее острых социальных и политических проблем современного российского государства. По информации Госстроя России, почти 43 млн. россиян проживают в ветхом жилье, а в целом до 70% семей нуждаются в улучшении своих жилищных условий. Рынок жилья оказался не обеспечен соответствующими кредитно-финансовыми механизмами, которые поддержали бы платежеспособный спрос населения и сделали бы возможным приобретение жилья населением в массовом порядке. Если раньше практически единственной возможностью улучшить жилищные условия было получение государственного жилья, то сегодня эта проблема в основном решается населением через приобретение или строительство жилья за счет собственных сбережений без кредитов и рассрочек. Основная же часть населения оказалась не в состоянии улучшить свои жилищные условия из-за отсутствия необходимых сбережений и возможности их накопления [17, c.46].

Создание системы ипотечного кредитования граждан на цели приобретения жилья позволит увеличить платежеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения, активизировать рынок жилья и вовлечь в реальный экономический оборот недвижимость в жилищной сфере. Также жилищная ипотека позволит мобилизовать значительную часть сбережений населения и средств инвесторов и направить их в важнейшие отрасли хозяйства, прежде всего связанные с жилищным строительством. Зарубежный опыт показывает, что ипотечное кредитование обладает как минимум четырехкратным мультипликативным эффектом, т.е. каждый рубль кредита в конечном итоге вовлекает в хозяйственный оборот не менее четырех рублей средств населения. Поэтому благодаря ипотеке можно задействовать огромные финансовые средства, хранящиеся на руках у населения в виде наличной иностранной валюты, объемы которых сопоставимы с государственным бюджетом страны. Одновременно ипотека будет способствовать укреплению доверия населения к банкам, так как граждане, кредитующиеся в банке, держат в нем же свои сбережения, а также открывают расчетные счета. Ипотечное кредитование и есть тот механизм, который обеспечит взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики.

Развитие ипотечного жилищного кредитования населения возможно на базе следующих основополагающих принципов [20, c.100]:

- система ипотечного жилищного кредитования в России должна учитывать имеющийся международный опыт. Она должна быть адаптирована к российским макроэкономическим условиям и законодательной базе, учитывать психологические аспекты населения России, пока еще с настороженностью воспринимающего ситуацию длительной зависимости от банка-кредитора при ипотечном кредитовании;

- необходимо обеспечить доступность ипотечных кредитов для групп населения не только с наиболее высокими, но также и со средними доходами;

- создаваемая система ипотечного кредитования должна носить развивающийся характер, опираться на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, а не на финансирование со стороны государственного бюджета;

- система жилищного ипотечного кредитования должна быть воспроизводима в любом регионе России.

Для становления и развития системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования необходимо предусмотреть решение следующих основных задач:

- совершенствование законодательной и нормативной базы, обеспечивающей исполнение обязательств при ипотечном кредитовании;

- создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов в бюджетную сферу;

- создание инфраструктуры, обеспечивающей наличие четкого и надежного механизма регистрации сделок с недвижимостью и прав на нее, а также процедуры доступа к этой информации участников рынка ипотечного кредитования;

- налоговое стимулирование как граждан-получателей ипотечных кредитов, с одной стороны, так и коммерческих банков — ипотечных кредиторов с другой стороны;

- создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных кредитов;

- создание механизмов социальной защиты заемщиков как от неправомерных действий банков-кредиторов, так и для их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита;

- уточнение нормативной базы, регулирующей деятельность кредитных организаций по предоставлению и обслуживанию ипотечных долгосрочных кредитов, а также их рефинансированию.

Рассмотрим проблему развития ипотечного кредитования с точки зрения основных ее участников, среди которых главными являются кредиторы (коммерческие банки), заемщики (граждане, желающие улучшить свои жилищные условия) и государство (участник и одновременно регулятор системы ипотечного кредитования).

Интересы и потребности коммерческого банка, желающего выйти на рынок ипотечного кредитования:

- наличие устойчивых пассивов;

- наличие инфраструктуры для розничного бизнеса;

- качественные активы и возможность их рефинансирования;

- возможность реализации прав залогодержателя;

- решение ряда правовых и технических аспектов, имеющих отношение к рынку недвижимости.

К сожалению, на каждом из указанных выше направлений имеется слишком много препятствий для полноценного выхода кредитной организации на рынок ипотечных кредитов.

С точки зрения гражданина, желающего улучшить свои жилищные условия, фактором, тормозящим массовое развитие ипотечного кредитования, можно назвать высокий уровень транзакционных издержек. Наряду с единовременной уплатой части суммы за приобретаемый объект из собственных средств (в российской практике - в среднем 30% от стоимости квартиры или дома) и первого ежемесячного взноса человек несет расходы, связанные с оплатой услуг посредника, оформлением документов, оценкой и страхованием объекта. Также единовременными расходами являются оплата нотариального удостоверения договора об ипотеке, плата за регистрацию, оформление кредита, а в ряде случаев еще и приобретение полиса страхования жизни, здоровья и трудоспособности заемщика. Такая дорогостоящая система превращает ипотеку из услуги для широких масс населения в эксклюзивную услугу для состоятельных граждан. Государственная поддержка граждан, не располагающих достаточными доходами для получения ипотечных кредитов на стандартных банковских условиях, может быть организована через систему предоставления безвозмездных субсидий для оплаты первого взноса при получении ипотечного кредита и сокращения тем самым необходимого размера кредита. Такая система приобретения жилья гражданами с помощью государства, при которой на долю собственных средств граждан в стоимости квартиры приходилось бы 30%, на долю государственной субсидии в среднем — 20 - 50% и на ипотечный кредит — 20 - 50% повысит доступность ипотечных кредитов для граждан и будет стимулировать платежеспособный спрос на жилье.

Что касается государства, то можно лишь констатировать факт, что в нашей стране создан пока только шаблон законодательной базы в сфере ипотечного кредитования, причем этот шаблон с учетом всего изложенного выше подлежит существенной доработке. Наряду с совершенствованием законодательной базы встает и вопрос готовности государства запустить и поддерживать механизм рефинансирования ипотечных кредитов. Первые шаги в нужном направлении уже сделаны - создано и начало работать Федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), деятельность которого все активнее распространяется на регионы России. Следующий приоритетный вопрос - это практическая реализация закона «Об ипотечных ценных бумагах», появление рынка облигаций с ипотечным покрытием, ипотечных сертификатов участия, закладных [5, c.6]. Таким образом, роль государства заключается в скорейшем устранении недоработок в законодательстве и содействии становлению механизмов рефинансирования ипотечных жилищных кредитов. Интересы государства очевидны - это решение целого ряда социальных проблем, среди которых жилищная стоит практически на одном уровне с проблемами здравоохранения и образования.

Понимая социальную значимость решения жилищной проблемы в стране, Сбербанк РФ существенно изменил свои внутренние нормативные документы по этому виду кредитования. Накопленный пятнадцатилетний практический опыт в области долгосрочного жилищного кредитования позволил банку в сложных условиях, вызванных несовершенством и противоречиями нормативно-правовой базы страны, найти наиболее оптимальные пути развития этих операций. За 2003 год остаток предоставленных целевых долгосрочных кредитов на приобретение, строительство, реконструкцию и ремонт объектов недвижимостиувеличился с 3,4 млрд. рублей до 9,4 млрд. рублей или в 2,8 раза. Банк расширяет сотрудничество с исполнительными органами власти субъектов федерации и местными органами власти, увеличив с 9 до 18 количество региональных программ по улучшению жилищных условий граждан.

 

Заключение

Кредитные отношения складывались еще на первых этапах развития экономики, а в дальнейшем нашли прямое отражение в общегосударственных и международных кредитных законах, которые основаны на возвратности кредита, сохранности кредитных средств, обеспеченности кредита, его платности и срочности. Кредиты должны иметь целевой  и дифференцированный характер. Формы кредита связаны с его структурой и зависят от характера ссуженной стоимости, от кредитора и заемщика, а также целевых потребностей заемщика.

Банковская форма кредита – наиболее распространенная форма кредитных отношений. Существует единая форма классификации банковских кредитов. Они подразделяются по назначению (цели кредита), срокам использования, обеспечению, способам погашения и видам процентных ставок.

Банковское кредитование физических лиц осуществляется при соблюдении всех принципов кредитования, которые ориентированны на структуру кредита и его функции. Все кредитные сделки возникают на стадии перераспределения стоимости в процессе временного высвобождения свободных денежных средств. В некоторых случаях практическая реализация функции перераспределения может способствовать диспропорции в структуре рынка.

Важнейшим приоритетом кредитной политики Сбербанка России является развитие операций кредитования физических лиц. Остаток ссудной задолженности по этой категории клиентов за 2003 год увеличился в 2,3 раза с 52,8 до 123,4 млрд. рублей. Банком было выдано кредитовна общую сумму 1800,9 млрд. рублей и 86,8 млрд. долларов США, в том числе физическим лицам – 111,5 млрд. рублей и 227,4 млн. долларов США. Количество заемщиков – частных лиц увеличилось до 3,5 млн. человек.

Быстрому развитию операций кредитования частных клиентов способствует широкий спектр кредитных продуктов, способный удовлетворить практически любые потребности граждан. На сегодняшний день Сбербанк РФ предоставляет множество кредитов, среди которых есть как традиционные виды кредитов (например, на неотложные нужды, строительный кредит), так и новые кредиты (например, образовательный, "Молодая семья", "Народный телефон" и др.). Наиболее часто выдаваемым кредитом, что проанализировано в работе на основе статистики выдачи кредитов одним из дополнительных офисов Ульяновского ОСБ №8588, до сих пор является кредит на неотложные нужды. Расчет по этому виду кредита проведен в данной дипломной работе. По этому кредиту проведен анализ кредитной заявки на основе предоставленных справок о заработной плате заемщика и двух поручителей и определен максимальный размер кредита, который может получить заемщик.

Особую значение коммерческие банки, в том числе и Сбербанк Российской Федерации, должны уделять формированию общественного мнения, как важнейшего элемента кредитной политики. Создание уникальных потребительских свойств кредитного договора (создание целевого кредита, увеличение сроков кредитования, мягкие условия по залоговому обеспечению и т.п.) позволяет выиграть время у конкурентов для привлечения новой клиентуры для кредитования. Важным моментом в этом процессе служит реклама. Она возбуждает интерес к кредитному продукту, при этом делается упор на возможность получения кредита по более низкой цене качественным образом.

Не все виды кредитов, которые широко используются в мировой практике, может в полном объеме предоставить своим клиентам Сбербанк России. В нашей стране до сих пор недостаточно развито ипотечное жилищное кредитование. Ипотека дает возможность жить в своей квартире, заплатив за нее лишь часть стоимости. Имея свободных средств лишь 20-30 % от стоимости нужной квартиры, вполне реально решить квартирный вопрос. Сумма кредита может быть до 90 % стоимости квартиры, срок кредитования до 20 лет, а процентная ставка от 10,5 % годовых в рублях, в зависимости от конкретных характеристик заемщика и квартиры. Залогом может служить любая ликвидная квартира, купленная как на первичном, так и на вторичном рынке жилья, которая оформляется в собственность заемщика и передается в залог банку. Заемщиком может стать любой гражданин вне зависимости от гражданства и места регистрации, обладающий подтверждением стабильного источника дохода

Ипотечный кредит обладает существенным преимуществом по сравнению с другими видами кредитов, предоставляемых на покупку или строительство жилья. Он уменьшает степень риска для обеих сторон кредитной сделки – кредитора и заемщика. В современной мировой практике используют различные модели жилищного ипотечного кредитования, но наиболее удачными для стимулирования строительства жилья являются американская расширенно-открытая и немецкая сбалансировано-автономная модели. Правительства этих стран всемерно поддерживают свои системы жилищного ипотечного кредитования. Поэтому развитие российской системы ипотечного кредитования должно основываться на уже имеющемся международном опыте.

В проделанной дипломной работе раскрыты все поставленные в ней задачи. Приведены теоретические основы банковского кредитования, рассмотрены современные виды кредитов и методы работы кредитных отделений банков на примере Сбербанка России, а также проанализированы пути дальнейшего совершенствования системы банковского кредитования.