Договір оренди будівель і споруд

 

У ст. 650 ГК РФ договір оренди будівель і споруд визначено як зобов'язання, за яким орендодавець зобов'язується передати у тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування орендарю будівлю або споруду.

Даним договором присвячений § 4 глав. 34 ЦК РФ. Оренда будинків (споруд) сформульована у Цивільному кодексі України як вид оренди. Це означає, що аналізованих зобов'язання, по-перше, характеризується родовими ознаками оренди як типу договору і, по-друге, має свої відмінні якості, що зумовили специфічне правове регулювання.

Належність оренди будівель (споруд) до договірного типу оренди зумовлюється тим, що вона, як і будь-який договір оренди, спрямована на оплатної передачі майна у тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування. Зазначені родові ознаки обумовили можливість застосування до розглянутого зобов'язанню загальних положень про оренду, що не суперечать специфіці оренди будівель (споруд). У ст. 625 ЦК РФ сказано, що загальні положення про оренду застосовуються до оренди будівель (споруд), якщо інше не передбачено спеціальними правилами про неї. 1.4.3. Специфічною ознакою, який зумовив виділення оренди будівель (споруд) як особливого виду оренди, є предмет договору. У тому випадку, коли предметом зобов'язання виступають будівлі (споруди), потрібне спеціальне правове регулювання.

Предметом аналізованого договору може бути не будь-яка нерухомість, а тільки така її різновид, як будівля (споруда). Тому норми § 4 глав. 34 ЦК РФ відображають, з одного боку, родові якості нерухомості, що характеризують будь-який її вид, у тому числі і будівля (споруда), і, з іншого боку, специфічні ознаки будівлі (споруди), що виділяють його серед інших видів нерухомості.

Родовими ознаками будь-якої нерухомості є особлива цінність і неповторність даних об'єктів, що вимагають їх індивідуалізації та обліку. Специфіка регламентації, обумовлена ​​родовими особливостями нерухомості, виражається в наступному.

По-перше, вона стосується форми договору. Договір оренди будівлі (споруди) повинен укладатися в письмовій формі шляхом складання одного документа, підписаного сторонами. Недотримання цієї вимоги тягне недійсність угоди (п. 1 ст. 651 ЦК РФ).

По-друге, у п. 2 ст. 651 ЦК РФ йдеться про те, що договір оренди будівлі або споруди, укладений на строк не менше одного року, підлягає державній реєстрації і вважається укладеним з моменту такої реєстрації.

По-третє, договір оренди будівлі (споруди) повинен передбачати розмір орендної плати. При відсутності в договорі погодженого сторонами в письмовій формі умови про розмір орендної плати договір вважається неукладеним. При цьому правила визначення ціни, передбачені п. 3 ст. 424 ГК РФ (шляхом встановлення ціни, яка при порівнянних обставинах звичайно стягується за аналогічні товари), не застосовуються.

По-четверте, ГК РФ передбачає особливий порядок передачі будинку (споруди) в оренду і його повернення орендодавцю. Згідно зі ст. 655 ЦК РФ передача будинку (споруди) повинна оформлятися передавальним актом, що підписується сторонами. Якщо інше не передбачено законом або договором оренди, зобов'язання орендодавця передати будівлю або споруду орендарю вважається виконаним після надання його орендарю у володіння або користування і підписання сторонами відповідного документа про передачу. Необхідність особливого порядку передачі будинку (споруди) пояснюється специфікою даних об'єктів. Вони мають особливу цінність. Факт передачі будівлі або споруди в оренду породжує серйозні правові та майнові наслідки. Тому дуже важливо гранично точно встановлювати, чи відбулася передача нерухомості орендарю і якщо відбулося, то коли саме. Важливо також зафіксувати, в якому стані нерухомість була передана орендареві. Крім того, факт передачі будинку (споруди) орендарю важко встановити в силу того, що це майно фізично не пересувається. Деякі положення інституту оренди будівель (споруд) відображають специфіку даних об'єктів у контексті спрямованості на передачу майна у тимчасове користування. Це, зокрема, стосується п. 2 ст. 651 ЦК РФ, згідно з яким договір оренди будівлі або споруди, укладений на строк не менше одного року, підлягає державній реєстрації і вважається укладеним з моменту такої реєстрації. Встановлення вимоги про державну реєстрацію договору при оренді будівель і споруд (на відміну від продажу нерухомості, для якої встановлена ​​обов'язковість державної реєстрації лише переходу права власності та інших речових прав) обумовлено тим, що при передачі майна у тимчасове користування належний облік договірних відносин може бути забезпечений тільки шляхом державної реєстрації самої угоди.

 

Договір оренди підприємств

 

Згідно зі ст. 656 ЦК РФ за договором оренди підприємства в цілому як майнового комплексу, що використовується для здійснення підприємницької діяльності, орендодавець зобов'язується надати орендарю за плату в тимчасове володіння і користування земельні ділянки, будівлі, споруди, обладнання та інші входять до складу підприємства основні засоби, передати в порядку, на умовах і в межах, визначених договором, запаси сировини, палива, матеріалів та інші оборотні кошти, права користування землею, водою та іншими природними ресурсами, будівлями, спорудами та обладнанням, інші майнові права орендодавця, пов'язані з підприємством, права на позначення, індивідуалізують діяльність підприємства, та інші виключні права, а також поступитися йому права вимоги і перевести на нього борги, що відносяться до підприємства.

Даним договором присвячений § 5 гл. 34 ЦК РФ. Оренда підприємства сформульована у Цивільному кодексі України як вид оренди. Це означає, що аналізованих зобов'язання, по-перше, характеризується родовими ознаками оренди як типу договору і, по-друге, має відмінними якостями, котрі зумовили специфічне правове регулювання.

Належність розглянутого зобов'язання до оренди зумовлюється тим, що воно, як і будь-який договір оренди, направлено на оплатної передачі майна у тимчасове володіння та користування. Зазначені родові ознаки обумовили можливість застосування до оренди підприємства загальних положень про оренду, що не суперечать специфіки підприємства. У ст. 625 ЦК РФ законодавець вказав, що загальні положення про оренду застосовуються до договору оренди підприємства, якщо інше не передбачено спеціальними правилами про нього.

Оренда підприємства передбачає наділення орендаря широкими правами по використанню орендованого майна, аж до відчуження матеріальних цінностей, що входять до складу майна орендованого підприємства (ст. 660 ГК РФ).

При оренді підприємства майновий комплекс передається у тимчасове користування, а не у власність на умовах повернення майна того ж роду і якості (як це відбувається в позиковому зобов'язанні), підтверджується тим, що для орендодавця має значення процес користування підприємством. У ЦК України передбачено, що в процесі виконання договору оренди не повинна зменшуватися вартість підприємства (ст. 660 ГК РФ).

Оскільки оренда підприємства ґрунтується на передачі об'єктів цивільних прав у тимчасове користування, норми про оренду найбільшою мірою відповідають потребам регулювання даних правовідносин, і розглядається зобов'язання обґрунтовано віднесено законодавцем до договору оренди.

Специфіка підприємства виражається в тому, що воно являє собою майновий комплекс, до складу якого поряд з майном входять зобов'язальні права вимоги і борги, а також виключні права. Дана специфіка визначила особливості правової регламентації. Більшість норм інституту оренди підприємств стосуються питань заміни особи в зобов'язанні, а також забезпечення прав кредиторів.