Кредиты под залог недвижимости

В настоящее время в России происходит быстрый рост цен на недвижимость. История развития рынка жилья такова: в 1987 году в СССР было возведено 76,7 кв. метров жилья, с начала 1990-х годов начался период сокращения объемов строительства, негативная тенденция была переломлена только в 2001 году, когда этот показатель увеличился по сравнению с «депрессивным» 2000 годом на 2,7%. В 2000 году было построено 30,3 млн. кв. метров, на сегодняшний день, по оценкам экспертов, в год вводится в эксплуатацию в среднем от 50 до 60 млн. кв. метров. К 2010 году планируется увеличить этот показатель до 80 млн. кв. метров. В целом сегодня в России строится 0,25 кв. метра на человека в год, в то время как в странах с развитой экономикой этот показатель составляет не менее 1 кв. метра на человека. При этом средняя обеспеченность жильем в России крайне низка: 19,7 кв. метров общей площади на человека. В Норвегии она достигает 74 кв. метров, в Швеции — 52 кв. метров, во Франции — 43 кв. метров, в Чехии — 28 кв. метров, в Украине — 26 кв. метров. По различным оценкам, приобрести жилье без ипотечного кредита могут не более 2% населения, с помощью ипотечного кредита — не более 4–7%[8]. По данным аналитического центра IRN, значение общегородского индекса стоимости жилья в Москве за первое полугодие увеличилось на 53,6% и средняя стоимость квадратного метра достигла 3457,50 USD. В среднем по сравнению с аналогичным периодом прошлого года этот показатель вырос на 84%.

Ажиотажный спрос стимулировался дефицитом предложения жилья на рынке, что препятствовало кредитным сделкам. Зачастую заемщики, получив одобрение на кредит для покупки определенной квартиры, вследствие роста цен сталкивались с тем, что суммы уже недостаточно. Несмотря на это, аналитики банка «Дельтакредит» свидетельствуют о росте рынка ипотечного кредитования в 2 раза по сравнению с аналогичным показателем прошлого года. С ростом цен на жилье поменялась целевая аудитория ипотеки, теперь ипотека стала необходимой людям, которые раньше могли купить квартиру без использования кредита.

Лидерами среди банков по ипотеке в первом полугодии 2006 года являются Сбербанк, «Внешторгбанк-24» и «Дельтакредит». Более подробный перечень банков с наибольшими объемами выданных ипотечных кредитов в первом полугодии 2006 года приведен в таблице 2, с.20.

Таблица 2

Банки по объемам выданных ипотечных кредитов в первом полугодии 2006 года

Место в рейтинге	Банк	Выдано ипотечных кредитов в I полугодии 2006г., тыс. USD	Изменение по сравнению с аналогичным периодом 2005г.,	Портфель ипотечных кредитов на 1 июля 2006 г, тыс. USD	Изменение по сравнению с аналогичным периодом 2005г., %
1	Сбербанк России	1 509 224.2	87.4	3 717 271.7	97.5
2	Группа ВТБ	140 200.0	143.4	334 000.0	175.8
3	Дельтакредит	116 000.0	157.8	275 000.0	111.5
4	Банк Уралсиб	107 200.0	412.9	187 000.0	575.1
5	Москоммерцбанк	105 677.4	-	107 119.2	718.1
6	Абсолют Банк	75 850.2	697.8	133 985.3	734.7
7	Возрождение	68 983.0	398.1	85 985.0	870.9
8	Росбанк	60 218.4	1 507.8	78 835.9	646.0
9	КИТ Финанс	58 786.4	-	83 233.1	-
10	Городской Ипотечный Банк	57 000.0	171.9	40 221.7	-13.3
…
58	Газбанк	2 120.8	1 626.8	1 758.9	229.0

 

По мнению экспертов «КИТ Финанс», в первом полугодии 2006 года окончательно сформировались основные условия предоставления ипотечных кредитов на рынке. Сроки ипотечных кредитов увеличены до 25-30 лет.

Каждый банк старается выдержать конкуренцию разными методами в силу своей специфики. Самым доступным методом для многих банков является улучшение качества обслуживания клиентов, при этом ставка делается на увеличение скорости предоставления кредитов, особенно в сложившейся ситуации резкого роста цен на жилье. Некоторым банкам удается конкурировать на уровне процентных ставок. В основном к ним относятся банки либо обладающие достаточными объемами собственных средств, либо имеющие возможность занимать их у иностранных инвесторов. Тем же банкам, у которых источником финансирования кредитов являются полученные депозиты, ставки по ссудам не могут быть ниже ставок по вкладам. Аналитики банка «Дельтакредит» отмечают, что одним из способов снижения процентной ставки стали новые программы ипотечного кредитования с плавающей процентной ставкой, размер которой не фиксируется на весь период кредитования, а периодически пересматривается в зависимости от ситуации на рынке. Помимо этого на рынке уже существует практика рефинансирования кредитов старых заемщиков с пересмотром ставок в сторону понижения.

Наиболее популярным методом конкурентной борьбы стала ипотека с отсрочкой или отменой первоначального взноса. По программам «КИТ Финанс» рассрочка первоначального взноса устанавливается на полгода. Данная программа нацелена не на приобретение первичного жилья, а на улучшение жилищных условий. Заемщику предоставляется сумма на покупку новой квартиры, залогом по которой является приобретаемая квартира. Шесть месяцев клиент может использовать для того, чтобы реализовать свою квартиру на наиболее выгодных условиях и далее выплачивать сумму долга и проценты по кредиту. Но, при внешней привлекательности такого продукта, его целевая аудитория достаточно ограничена. Не более 10-15% заемщиков, обращающихся в банки за ипотечным кредитом, уже имеют квартиру, которую можно использовать в качестве первоначального взноса для улучшения жилищных условий.

Что касается программ с нулевым первоначальным взносом, то отношение к этому продукту среди банков неоднозначное. Аналитики сходятся во мнении, что этот шаг был маркетинговым и предназначен для привлечения новых клиентов. Данный продукт реализуется только крупными банками со значительными объемами капитала. Такое снижение может обернуться для банка проблемой привлечения капитала инвесторов для обеспечения большого числа кредиторов, так как ухудшается качество кредитного портфеля, а именно, параметр соотношения выданных кредитов и залогов по ним.

По прогнозам экспертов «Банк Жилищного Финансирования», до конца 2006 года сохранится динамика роста объемов выдачи ипотечных кредитов и может произойти его двукратное увеличение[9].

По данным администрации Ульяновской области, если в 2005 году жители региона взяли потребительских кредитов на 125 миллионов рублей, то в 2006 году только за первый квартал – уже на 150 миллионов. По статистике сотрудников Внешторгбанка’24 сейчас 70% заемщиков оформляют ипотечные кредиты на покупку готовых квартир. Наиболее востребованный срок кредитования – 15 лет, при этом кредитами на срок 20-25 лет в большей степени интересуются молодые семьи. Интерес банков к кредитам под залог недвижимости обусловлен тем, что приобретаемое жилье становится обеспечением, т.е. гарантией возврата по кредиту. Этим банки минимизируют свои риски и поэтому могут предложить по данным кредитам более низкие ставки (от 11,5%) и более длительные сроки кредитования (до 30 лет). С ростом объемов сделок сокращаются и сроки рассмотрения банками заявок на предоставления кредита (до двух дней)[10].

ГАЗБАНК начал массовое продвижение ипотеки на рынке с апреля 2006 года, предоставляя кредиты по федеральной программе АИЖК, предусматривающей рефинансирование ссуды посредством продажи закладных. Объем ипотечных кредитов банка в 2006 году увеличился более чем в два раза по сравнению с аналогичными показателями 2005 года.

Рынок беззалоговых кредитов

Рынок кредитов физическим лицам без залогового обеспечения продолжает динамично развиваться. По оценочным данным специалистов Промсвязьбанка и на основе статистики ЦБ, общий рост рынка потребительского кредитования в первом полугодии 2006 года составил около 20%. При этом необходимо отметить, что кредитование в торговых точках растет более медленными темпами около 11%.

В среднем объем выданных беззалоговых кредитов за первое полугодие 2006 года по сравнению с аналогичным показателем прошлого года увеличился на 50%, по комментариям экспертов Юниаструм-Банка. На долю этого сегмента приходится порядка 60% кредитов физическим лицам.

Такой популярности беззалоговые кредиты достигли в основном за счет экспресс-кредитов в точках продаж. Это проще и быстрее, хотя дороже. По оценкам агентства «Русрейтинг» доля невозврата по этому виду кредитов составляет 21%.

Статистика ЦБ также свидетельствует о росте невозвратов по кредитам физических лиц: просроченная задолженность физических лиц на первое мая 2006 года составила 2,2 %, тогда как аналогичный показатель в мае 2005 года был 1,4%. Осознав эту проблему, однако, банки начали более активно продвигать банковские займы через свои отделения, а также развивать продажу кредитных карт. Сегмент кредитных карт сейчас наиболее привлекателен для банков. В силу того, что этот продукт розничного бизнеса пользуется большим спросом со стороны клиентов, а банковская ниша практически пустует, то перспективы роста очень высоки.

Лидерами по предоставлению беззалоговых кредитов являются банки «Русский стандарт», «Росбанк», и «Уралсиб». Банки, занимавшие ведущие позиции по беззалоговым кредитам в первом полугодии 2006 года, приведены в таблице 3, с.25. Клиентами банка «Русский стандарт» по программам потребительского кредитования населения стали уже более 17,5 миллионов человек. Среди банков, которые на конец первого полугодия 2005 года выдали беззалоговых кредитов на сумму больше 10 млн. USD, лидером стал «Внешторгбанк-24», увеличив объем займов с 22 млн. USD до 284 млн. USD. Также активно привлекать клиентов продолжают «Промсвязьбанк» и «МДМ-Банк».

Максимальный лимит по кредитам без материального обеспечения разнится. В одних банках клиенты могут рассчитывать только на 5 тыс. USD, а в других на 25 тыс. USD. Лимит кредитования заемщика может быть завышен, если он уже имеет положительную кредитную историю, а ставка по кредиту может устанавливаться в зависимости от индивидуальной оценки риска заемщика. Кредиты в долларах США сейчас выгодны для заемщиков. По данным ЦБ, за 1 полугодие 2006 года курс доллара США снизился на 6,4%. Поэтому многим удалось хорошо сэкономить на погашении займа, особенно тем, у кого доходы не привязаны к валюте. О незначительном росте популярности кредитов в долларах США и статистика ЦБ.

Что касается рублевых кредитов, то процентные ставки по ним могут иметь тенденцию к слабому снижению. Это может стать следствием понижения ставки рефинансирования ЦБ в конце июня 2006 года до 11,5%, а также роста конкуренции на рынке беззалоговых кредитов.

По мнению большинства банковских аналитиков, в России представлен практически весь спектр кредитных продуктов, доступных западным потребителям банковской розницы. Однако некоторые предложения для российских клиентов еще не развились до мирового уровня. Например – это кредитные карты. Многие банки предлагают обычные дебетовые карты с овердрафтом под видом кредитных.

По мнению экспертов банка «Внешторгбанк-24», в силу особенностей банковского и налогового законодательства в России слабо развиты такие формы кредитования как образовательные кредиты и кредитные линии.

Таблица 3

Банки по объемам выданных беззалоговых кредитов в первом полугодии 2006 года

Место в рейтинге	Банк	Объем выданных беззалоговых кредитов в I полугодии 2006г., включая рефинансированные, тыс. USD	Изменение по стравнению с аналогичным показателем 2005, %	Доля кредитов, выданных головным офисом, филиалами, представительствами и пр., зарегистрированными на территории Москвы и МО, %	Портфель беззалоговых кредитов на 1 июля 2006 года, тыс. USD	Изменение по стравнению с аналогичным показателем 2005, %
1	Русский Стандарт	3 619 108.7	145.74	22.0	4 861 672.2	205.23
2	Росбанк	764 673.4	28.92	5.7	1 148 928.6	66.67
3	Банк Уралсиб	366 900.0	127.61	5.9	558 700.0	169.90
4	Внешторгбанк 24	284 679.2	1 178.29	52.9	325 061.7	735.40
5	Россельхозбанк	258 535.8	-	0.2	245 075.0	-
6	Инвестсбербанк	192 072.4	36.50	0.7	344 061.2	148.33
7	Импэксбанк	115033.0	-23.66	7.3	343 950.0	96.34
8	Промсвязьбанк	112 757.6	765.52	38.0	108 193.7	319.29
9	НБ ТРАСТ	103 831.0	7 181.28	7.4	116 586.0	8 342.14
10	Альфа-банк	103 272.7	298.65	28.2	104 985.3	290.03
…
29	Газбанк	31 160.0	1 289.83	-	7 819.0	3 422.07

 

Кардинально новых программ в сегменте необеспеченного кредитования ожидать не стоит. В основном прогнозируется развитие и модификация уже существующих. В качестве положительного момента можно выделить развитие продаж кредитных программ через Интернет[11].

Новыми услугами также становятся уже опробованные банками продукты, но реализуемые через другие торговые сети. Так, в настоящее время в России у шести банков есть специальные кредитные программы для желающих приобрести туристический тур в кредит. Главное преимущество этих кредитов заключается в том, что они оформляются экспресс методом непосредственно в турфирме. Максимальный размер кредита составляет 100 тыс.руб. у Финансбанка, 150 тыс.руб. у Импэксбанка и 200 тыс.руб. у ХКФ-банка. Первоначальный взнос по кредитам требуется не всегда, но существуют комиссии за выдачу кредита, их размер достигает 12% от суммы кредита в Финансбанке. Банки отслеживают целевое использование кредита и тур можно оформить только у аккредитованных туроператоров. Фактическая ставка по экспресс-кредиту у Импексбанка на три месяца с учетом всех комиссий составит 19,96% годовых. У Финансбанка, сотрудничающего более чем со 100 туроператорами, годовой кредит обойдется в 25,4-27% годовых, а по кредиту на три месяца фактическая ставка составит 32-42% годовых. Самые дорогие экспресс-кредиты на отдых предлагают банк «Русский стандарт» и ХКФ-банк. За счет ежемесячной комиссии фактическая ставка по кредитам банка «Русский стандарт» и ХКФ-банка на год составляет 45,8% и 52,3% годовых соответственно. Главные требования банков заключаются в том, что заемщики должны быть старше 21 года, иметь постоянный источник дохода и быть зарегистрированы по месту нахождения банка[12].

Сегодня существуют как активные сторонники, так и противники нецелевого кредитования без залога. Последние считают, что возникающие риски гораздо существеннее, чем ожидаемая маржа по таким кредитам. Некоторые банки занимают некую среднюю позицию и, хотя выдают необеспеченные кредиты, но делают это только в рамках зарплатных проектов. Аналитики сходятся во мнении, что кризиса на рынке беззалоговых кредитов, о котором сейчас много говориться, не стоит ожидать. Устойчивые темпы роста объемов кредитования населения можно прогнозировать на ближайшие три-четыре года. По оценкам экспертов, рынок потребительского кредитования вырастет с 27,9 млрд. USD в 2005 до 49.1 млрд. USD в 2006г.(76%), а рынок экспресс-кредитов-с 3,8 до 6,4 млрд. USD (65%) соответственно. Предполагается, что рано или поздно рынок обеспеченных залогом кредитов исчерпает себя и на нем можно будет заработать разве что минимальную маржу. Повышенные риски при этом будут компенсировать высокой процентной ставкой[13].