Ипотека в сфере промышленности.

Предпосылки становления промышленного ипотечного кредитования. Экономический фактор. Важной задачей на пути к цивилизованной рыночной экономике является подъем промышленности, так как без этого невозможно оздоровление народного хозяйства. Главное же условие развития промышленности - выпуск конкурентоспособной продукции. Следовательно, нужны современные технологии и средства производства, но большинство предприятий их не имеет.

Многие предприятия испытывают острую нехватку оборотных средств, в частности свободных денежных средств, без которых невозможны реконструкция и модернизация производства, приобретение сырья, материалов, повышение уровня конкурентоспособности продукции. Чтобы закупать оборудование, создавать новую продукцию и повышать ее качество, нужны инвестиции. Воспроизводственные затраты можно обеспечить путем самофинансирования, кредитования и государственного финансирования. Но собственных средств недостаточно для развития производства, потому приходиться рассчитывать на кредиты, но они дорогие.

Наиболее эффективное средство кредитования в промышленности – лизинг. Экономия средств при лизинге составляет 10% от стоимости оборудования за весь срок по сравнению с обычным кредитом. Но лизинг предусматривает предоставление предприятию в кредит в основном только оборудования.

На этом фоне ипотечное кредитование может стать более приемлемым средством, обеспечивающим эффективное взаимодействие банков и предприятий, способствующим подъему промышленности.

На промышленном ипотечном рынке действуют: предприятия (заемщики), ипотечные банки, агентство по ипотечному кредитованию, инвесторы, а также правительство. Целесообразно деление промышленного ипотечного рынка на первичный и вторичный. На первичном рынке ипотечный банк выдает предприятию под залог материальных и нематериальных активов кредит на длительный срок (5-10 лет) под достаточно низкие проценты (10-20% годовых). На вторичном рынке агентство покупает у банков ипотечные кредиты и выпускает ценные бумаги, обеспеченные этими кредитами, а также в ряде случаев гарантиями государства, которые приобретают инвесторы. Формирование вторичного рынка ипотечных кредитов позволит создать условия для привлечения дополнительных кредитных ресурсов за счет средств инвесторов.

Финансовый и организационный аспект промышленного ипотечного кредитования. Ипотечное кредитование проводится в рамках рынка недвижимости, но оно затрагивает и рынок ценных бумаг, страховой рынок, рынок ссудных капиталов, а также другие звенья финансового рынка. При ипотечном кредитовании промышленности воспроизводственные затраты прокрываются за счет заемных финансовых ресурсов.

Финансовый рынок обеспечивает аккумулирование временно свободных денежных средств и более эффективное их использование. При этом основными сберегательными, накапливающими денежными средствами являются частные лица (население). Таким образом, ипотека способствует привлечению свободных денежных средств населения для инвестиций в промышленность.

Аккумуляция временно свободных денежных средств и их инвестирование в проекты осуществляются главным образом по средством ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами. Последние могут передаваться на вторичном рынке в нескольких формах. Во-первых, выданный кредит может быть продан целиком, во-вторых, может быть продано право на долевое участие в выданном кредите, позволяющее инвестору получать свою долю возвращаемой суммы кредита и процентов по нему. В-третьих, ипотечные кредиты или долевые участия могут быть сформированы в пакеты (пулы), на основе которых будут выпущены долевые ценные бумаги, обеспеченные этими ипотечными кредитами. Популярность этих бумаг обеспечивается дополнительными гарантиями заложенного имущества, а также государственной поддержкой.

Инвестирование проектов осуществляется за счет средств предприятия (не менее 30%), кредита банка под залог активов производства, а в некоторых случаях государственных субсидий. Банк продает ипотечные кредиты третьим лицам, в частности агентству по ипотечному кредитованию в период спада деловой активности рынка ценных бумаг, получая тем самым денежные средства для вновь выдаваемых кредитов. Агентство по ипотечному кредитованию производит эмиссию ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами, а также в ряде случаев – гарантиями государства и продает их инвесторам, получая денежные средства на покупку ипотечных кредитов у банков.

Ипотека не может осуществляться без четкого механизма. Этот механизм должен предусматривать:

- Формирование первичного и вторичного промышленных ипотечных рынков, на которых действуют предприятия (заемщики), банки и кредитные организации (кредиторы), агентства по ипотечному кредитованию, инвесторы, правительство;

- Предоставление предприятиям (заемщикам), признанным в установленном порядке нуждающимися в приоритетном финансировании, субсидий в размере от 5 до 60% рыночной стоимости имущества предприятия, в зависимости от финансового положения;

- Предоставление банками долгосрочных кредитов (на 5-10 лет) на инвестиции главным образом в физические активы, а также краткосрочных (на 3-6 месяцев) и среднесрочных (на 1-2 года) на инвестиции в оборотные и нематериальные активы;

- Реализацию программ субсидирования предприятий через выбранные на контрактной основе банки, в зависимости от уровня защиты этих средств от инфляции;

- Возможность процедуры заключения договора поручительства правительства конкретного региона с кредитором с целью снижения риска невозврата кредита и повышения привлекательности ипотечного кредитования для кредитора, а также контроль за погашением кредита.

- Заключение предприятиями договора страхования ответственности за неисполнение обязательств перед кредитором и договора об имущественном страховании на весь срок действия кредитного договора в обязательном порядке.

Механизм промышленного ипотечного кредитования может эффективно функционировать только при создании системы информационного обеспечения для получения, обработки, хранения и передач оперативной, достоверной и доступной общественно значимой информации.

Для повышения привлекательности промышленного ипотечного кредитования для банков следует обратить внимание на объекты социальной инфраструктуры, принадлежащие предприятию – дома культуры, спортивные учреждения, санатории, дома отдыха и т. д., которые обладают большой ликвидностью и, возможно, смогут заинтересовать кредиторов.[7]