Оценка инвестиционной собственности по мсфо

 

Объект инвестиционной собственности первоначально оценивается по затратам на его приобретение. Стоимость инвестиционной собственности включает цену покупки и все напрямую связанные с приобретением расходы.

Последующие затраты на инвестиционную собственность признаются в отчете о прибылях и убытках по мере их осуществления, за исключением случаев, когда:

) существует вероятность получения компанией в будущем больших экономических выгод, чем было рассчитано первоначально;

) затраты могут быть достоверно оценены и отнесены на конкретный объект инвестиционной собственности.

Например, предприятие ОАО «Ливгидромаш» не должно включать расходы на ремонт и текущую эксплуатацию здания, сдаваемого в аренду, в стоимость инвестиционной собственности. По мере возникновения подобные расходы следует отражать в отчете о прибылях. Вместе с тем часть затрат может быть включена в стоимость объекта инвестиционной собственности (например, затраты, возникшие в связи с произведенной во время ремонта заменой внутренних стен здания). Предприятие признает затраты на замену конструктивных элементов объекта инвестиционной собственности в момент их возникновения. Стоимость замененных элементов списывается с баланса.

Последующая оценка объекта инвестиционной собственности зависит от выбора предприятием одной из двух моделей учетной политики:

) модель учета по справедливой стоимости, которая должна отражать рыночную конъюнктуру и фактические условия, действующие по состоянию на отчетную дату, а не на дату в прошлом или будущем.

Использование этой модели означает:

а) отражение всех объектов инвестиционной собственности по справедливой стоимости, кроме исключительных случаев;

б) признание прибыли или убытка от изменения справедливой стоимости в отчете о прибылях и убытках того периода, в котором они возникли;

) модель учета по первоначальной стоимости (фактическим ценам) приобретения. Ее применение означает:

а) отражение всех объектов инвестиционной собственности по первоначальной стоимости (за вычетом накопленной амортизации и накопленных убытков от обесценения активов), используя порядок МСФО 16;

б) раскрытие компанией информации о справедливой стоимости своей инвестиционной собственности.

Предпочтителен учет по справедливой стоимости. МСФО 40 предписывает определять справедливую стоимость инвестиционной собственности для бухгалтерской оценки или для раскрытия информации в отчетности (если компания использует учет по фактическим затратам).

Справедливая стоимость должна определяться независимым оценщиком, который имеет соответствующую профессиональную квалификацию.

После первоначального признания объектов собственности в сумме затрат на их приобретение (строительство) компания, которая ведет учет по справедливой стоимости, оценивает все свои объекты инвестиционной собственности по справедливой стоимости.

Справедливой является стоимость инвестиционной собственности, установленная в сделке между осведомленными, желающими совершить такую сделку, независимыми сторонами. Справедливая стоимость объекта инвестиционной собственности определяется без учета расходов, возникающих при его продаже. Она отражает рыночные цены по состоянию на отчетную дату. Поскольку рыночные условия могут меняться, сумма, представленная в качестве справедливой стоимости, также подлежит изменению. Оценка по справедливой стоимости используется до момента выбытия объекта даже в том случае, если сделки с инвестиционной собственностью на рынке проводятся реже или если рыночные цены на аналогичную собственность становятся менее устойчивыми.

Справедливая стоимость инвестиционной собственности отражает текущий доход от сдачи ее в аренду, а также экономически обоснованные предположения о величине арендного дохода и предполагаемых платежей в связи с будущей передачей в аренду.

Как уже отмечалось, определение справедливой стоимости относится к «осведомленным сторонам». Это означает, что покупатель и продавец имеют информацию, включающую:

) технические характеристики объекта инвестиционной собственности;

) существующие и потенциальные возможности эксплуатации объекта;

) рыночные цены на аналогичные объекты по состоянию на отчетную дату.

Предполагается, что осведомленный покупатель не будет покупать объект по цене выше рыночной, а продавец не находится под давлением и не стремится продать его по любой цене, но готов осуществить продажу по разумной рыночной цене. В исключительных случаях справедливая стоимость объекта собственности не может быть надежно определена. Это случается при отсутствии на активном рынке данного вида, инвестиционной собственности.

МСФО разделяет понятия «справедливая стоимость» и «стоимость использования объекта инвестиционной собственности». Стоимость использования отражает расчеты компании относительно стоимости объекта инвестиционной собственности, которые не могут применяться при наличии открытого рынка.

В редких случаях невозможно достоверно определить справедливую стоимость инвестиционной собственности (например, когда сделки с аналогичными объектами недвижимости на рынке редки, а альтернативная оценка справедливой стоимости, основанная на прогнозировании дисконтированных потоков денежных средств, отсутствует). В этом случае согласно МСФО 16 инвестиционную собственность следует учитывать по фактическим затратам на приобретение до момента ее выбытия. При этом предполагается, что ликвидационная стоимость инвестиционной собственности равна нулю, а объект инвестиционной собственности амортизируется в течение всего срока его полезной службы.

Перевод актива в категорию «инвестиционная собственность» или исключение из нее (переклассификация актива) возможны лишь при изменении назначения его использования, подтвержденного следующими событиями:

. начало использования собственности самим владельцем (перевод объекта из инвестиционной собственности в собственность, используемую для собственных нужд);

. начало подготовки к продаже (перевод объекта из инвестиционной собственности в запасы);

. окончание использования самим владельцем (перевод объекта из собственности, используемой для собственных нужд, в инвестиционную собственность);

. начало сдачи в операционную аренду (перевод объекта из запасов в инвестиционную собственность);

. окончание строительства или реконструкции (перевод объекта из собственности, находящейся в процессе строительства или реконструкции (МСФО 16), в инвестиционную собственность). Если предприятие ведет учет по фактической стоимости приобретения (строительства), переводы объектов из инвестиционной собственности в другую категорию (используемую для собственных нужд или в состав запасов) и обратно не влияют на их балансовую стоимость. Их стоимость не изменяется и в целях оценки или раскрытия информации в финансовой отчетности.

При переводе объекта, учитываемого по справедливой стоимости, из инвестиционной собственности в другие виды активов (в целях дальнейшего учета объекта по МСФО 16 или МСФО 2) этот объект начинает учитываться в новом качестве по справедливой стоимости.

Если объект, учитываемый по справедливой стоимости и используемый для собственных нужд предприятия, переводится в состав инвестиционной собственности, к нему следует применять МСФО 16 (продолжать начислять амортизацию, признавать убытки от обесценения) вплоть до даты изменения способа его эксплуатации. Существующая на дату перевода разница между балансовой стоимостью объекта и его справедливой стоимостью признается как уменьшение или увеличение балансовой стоимости в результате переоценки в соответствии с МСФО 16:

. уменьшение балансовой стоимости в результате переоценки признается в отчете о прибылях и убытках;

. увеличение балансовой стоимости актива в результате переоценки учитывается следующим образом:

а) увеличение признается в отчете о прибылях и убытках в пределах компенсации предшествующих убытков от обесценения этого актива;

б) оставшаяся сумма увеличения относится на счет капитала в качестве резерва переоценки; при последующем выбытии объекта резерв переоценки, включенный в капитал, может быть перенесен на счет нераспределенной прибыли (перенос осуществляется напрямую из резерва переоценки в нераспределенную прибыль и не отражается в отчете о прибылях и убытках).

Если в инвестиционную собственность переводятся объекты основных средств, учитываемые по справедливой стоимости, разница на день перевода между ней и балансовой стоимостью до переоценки признается в отчете о прибылях и убытках.

Включаемый в состав инвестиционной собственности новый построенный объект будет учитываться по справедливой стоимости, а разница между справедливой стоимостью этого объекта на дату оценки и его балансовой стоимостью признается в отчете о прибылях и убытках.

Перевод объекта из состава запасов в инвестиционную собственность (по справедливой стоимости) учитывается способом, аналогичным учету продажи запасов.

Таким образом, инвестиционная собственность - имущество предприятия, предназначенное для получения инвестиционного дохода. Оценка объектов инвестиционной собственности ведется и по затратам, и по методу выбранным самим предприятием. Однако чем эффективней метод, тем больше возможности получить стабильный инвестиционный доход.