Целевые индикаторы реализации Стратегии

№ п/п	Наименование показателя	Единица измерения	2018	Базовый сценарий	Сценарий развития (целевой)
1	Доля населения, удовлетворенного жилищными условиями и услугами	%	≥ 50%*	75%*	85%*
2	Общая площадь многоквартирных домов в отношении которых проведен капитальный ремонт в установленный срок в рамках реализации региональных программ капитального ремонта	Млн кв. м в год	170*	170*	210*
3	Объем расселения аварийного жилищного фонда	Млн кв. м в год	2*	3,1*	4,8*
4	Инвестиции: ежегодный темп замен
	- централизованной системы теплоснабжения	%	2%*	2.5-3%*	4.5-5%*
	- сетей водоснабжения и водоотведения	%	0,7%*	3%*	4%*
5	Уровень потерь энергии при передаче и распределении
	- потери тепловой энергии	%	30%*	15%*	10%*
	- утечки воды	%	30%*	20%*	10%*
6	Доля населения, обеспеченного качественной питьевой водой из систем централизованного водоснабжения: – в городских населенных пунктах	%	87,5% 94,5%	90,8% 99%	92%   99%
7	Уровень собираемости платы за жилищно-коммунальные услуги за счет чего?	%	95,4%	98%*	98,5%*
8	Доля коммунальных услуг, счет за которые выставлен по показаниям систем учета ресурсов[3]
	- услуги теплоснабжения	%	55%	95%*	100%*
	- услуги горячего водоснабжения	%	60%	95%*	100%*
	- услуги холодного водоснабжения	%	69%	95%*	100%*
	- услуги электроснабжения	%	95%	99%*	100%*
	- услуги газоснабжения	%	82%	95%*	100%*
9	Доля специальностей, по которым проводится мониторинг кадровой потребности	%	0%	60%*	Более 90%*

 

*показатель может быть уточнен по итогам дополнительного обсуждения.

 

 

4. Основные направления реализации Стратегии развития сферы ЖКХ

4.1. Жилищная сфера

Объем жилищного фонда в Российской Федерации составляет 3,7 млрд кв. м, в том числе многоквартирных домов – 2,5 млрд кв. м[4]. Данная Стратегия предлагает решения для многоквартирных домов (МКД).

С 2010 по 2018 г. среднегодовой объем ввода жилья составил 73,5 млн кв. м, в т.ч. МКД – 42,4 млн кв. м. Общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на одного жителя, на конец 2018 г. составила 25,8 кв. м. Согласно национальному проекту «Жилье и городская среда», в период с 2018 по 2024 г. прирост нового жилья составит 616 млн кв. м, ежегодный ввод в 2024 г. составит 120 млн кв. м (в т.ч. 80 млн кв. м МКД). Общий прирост к 2035 г. составит примерно 2 млрд кв. м[5].

В рамках Стратегии жилищная сфера структурирована по направлениям: управление жильем, капитальный ремонт и аварийное жилье.

4.1.1. Управление жильем.

Текущая ситуация

 По данным Росстата, 917 760 МКД общей площадью 2,2 млрд м² выбрали и реализуют способ управления. Доля МКД, в отношении которых выбран и реализован способ управления, составляет 91,7 %[6]. На начало 2019 г. выдано и действует 17 995 лицензий управляющих организаций[7].

Одной из основных проблем направления является недовольство граждан качеством услуг по содержанию общего имущества. Около 1/3 обращений, поступающих в приемные региональных центров общественного контроля в сфере ЖКХ, касаются управления МКД, состояния МКД, взаимоотношений с управляющими организациями[8].

Ключевые причины – отсутствие полноценных возможностей и мотивации собственников помещений в МКД осуществлять управление МКД (в том числе эффективно контролировать работу управляющей организации), а также низкая конкуренция на рынке управления жильем.

Отсутствие у МКД статуса субъекта собственности исключает возможность полноценно распоряжаться и использовать общее имущество, снижает ответственность собственников за содержание дома и лишает их потенциальных доходов, не обеспечивает надлежащих гарантий безопасности.

 Низкая активность при проведении общих собраний, отказ от принятия решений о дополнительных расходах на содержание общего имущества и, как следствие, нехватка средств на содержание дома не влекут для собственников никаких последствий. Ответственность за ненадлежащее содержание дома ложится на управляющую организацию (УО) и на государство, которое осуществляет лицензирование УО, а также в случае, если собственники МКД не принимают решения, выбирает УО и рассчитывает размер платы за жилое помещение, контролирует деятельность УО и техническое состояние МКД.

В 2015–2016 гг. Правительство Российской Федерации предпринимало попытки вовлекать собственников помещений в МКД в более активное управление домами. Была введена новая упрощенная очно-заочная форма проведения общего собрания собственников помещений в МКД. Вместе с тем процесс проведения собраний по мнению отраслевых экспертов излишне бюрократизирован: были установлены достаточно сложно реализуемые простыми гражданами требования к оформлению протоколов общих собраний и решений собственников помещений в МКД, введено требование, по которому все протоколы подлежат обязательной передаче государственной жилищной инспекции (ГЖИ) с последующей проверкой.

Голосование выбор депутата и утверждение сметы ТСЖ

Альтернативной формой управления является создание товарищества собственников недвижимости (ТСЖ), консолидирующего собственников для совместного управления имуществом. Однако процедура регистрации ТСЖ, организация собраний и голосований требуют соблюдения большого числа формальных процедур. В условиях, когда часть собственников не проживает в доме или не желает принимать участие в собрании, принять общее решение с соблюдением всех формальностей не просто.

При этом именно способ управления товариществом собственников жилья имеет наиболее высокий потенциал с точки зрения создания института ответственных собственников и развития рыночных отношений в сфере управления многоквартирными домами путем привлечения профессиональных управляющих организаций от имени товарищества.   

Еще одна проблема – нехватка рыночных стимулов для частных управляющих организаций. Зачастую плата за управление МКД, содержание и обслуживание общего имущества устанавливаются без учёта реальных издержек. В ряде случаев установленные как общими собраниями собственников помещений в МКД, так и органами местного самоуправления размеры платы за жилое помещение (которые в свою очередь включают расходы на управление, содержание и обслуживание фондов) являются недостаточными (особенно в случае управления домами с износом более 70% и малоквартирными домами, стоимость содержания которых выше). При этом от управляющей организации требуется осуществление полного перечня работ, предусмотренных соответствующими нормативными требованиями.

Повышение самостоятельности собственников в принятии решений и осуществлении самостоятельного контроля за деятельностью управляющих организаций подменяется контролем со стороны контрольно-надзорных органов. Что также свидетельствует о низком уровне развития института ответственных собственников.

Низкое качество услуг по управлению домом (вызванное в т.ч. нехваткой средств у управляющих организаций) во многих случаях выражается и в снижении качества предоставляемых ресурсов для конечного потребителя, рисках безопасности и дополнительных затратах собственников. К примеру, ненадлежащий текущий ремонт внутридомовой инфраструктуры может приводить к более низкому качеству воды у потребителя, потерям тепла внутри дома, рискам газовых утечек и пр. Этому способствует отсутствие инструментов автоматической фиксации параметров услуг непосредственно при подаче в квартиры.

Увеличение жилищного фонда (к 2035 г. объем жилья вырастет примерно в 1,5 раза) потребует значительного увеличения числа специалистов по обеспечению безопасности домов в управляющих организациях и контрольно-надзорных органах.

Целевая модель рынка управления многоквартирными домами, способствующая стабильному развитию этой сферы и росту качества жилищно-коммунальных услуг, должна включать следующие положения:

− многоквартирный дом становится единым объектом недвижимости, включающим в себя помещения, общее имущество, земельный участок;

− приоритетным может рассматриваться способ управления, при котором каждый владелец помещения в многоквартирном доме становится членом товарищества собственников недвижимости с момента приобретения квартиры. Обязательства, связанные с участием в объединении собственников, автоматически приобретаются вместе с правом собственности на помещение в многоквартирном доме;

− управление каждым домом должна осуществлять профессиональная управляющая организация, основная функция которой – платформа, на которой собственники выбирают квалифицированных аттестованных исполнителей для выполнения работ и услуг по содержанию. Собственники могут управлять домом самостоятельно, при этом управляющий должен подтвердить свою профессиональную квалификацию и нести полную ответственность за некачественное управление;

− содержание и обслуживание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться согласно единым чётким стандартам в зависимости от набора услуг, при этом органы власти могут устанавливать минимальный размер платы за базовый набор услуг и работ, обеспечивающих безопасное проживание в многоквартирном доме.

Основная цель Стратегии в части управления жильем - повышение безопасности и комфорта проживания в МКД, качества услуг по управлению, включая эффективную эксплуатацию и обслуживание внутридомовых коммунальных систем.

Основными задачами реализации Стратегии в части управления жильем являются:

− развитие институтов и моделей управления жильем, развитие рыночного инструментария, включая возможные формы государственно-частного партнерства;

− совершенствование моделей ценообразования с учетом обеспечения единых стандартов безопасности, с повышение контроля и ответственности за качество услуг;

− формирование инструментов мотивации активности и ответственности собственников.

Базовый сценарий и сценарий развития

Реализация основных целей и задач Стратегии по данному направлению предполагает необходимость нормативной проработки и закрепления, включая обновление (формирование новых) положений Жилищного Кодекса с проведением комплекса следующих мероприятий:

Сформировать многоквартирные дома, жилищные комплексы, апартаменты в качестве единого объекта недвижимости (включающего жилые, нежилые помещения и объекты недвижимости).

Создать единую систему управления во всех МКД, в соответствии с которой каждый владелец собственности в МКД является членом ТСН с момента приобретения квартиры для повышения вовлеченности собственников. Обязательства, связанные с участием в объединении собственников, автоматически приобретаются вместе с правом собственности на помещение в многоквартирном доме.

С целью стимулирования долгосрочных инвестиций (в том числе в повышение энергоэффективности зданий) сформировать условия заключения долгосрочных договоров управления.

С целью повышения прозрачности и реализации мониторинга качества услуг внедрить единые стандарты работ и услуг по содержанию, ремонту и управлению.

С целью повышения рыночной привлекательности отрасли разделить перечень мероприятий по управлению жильем на «Базовый» (выделение содержания управляющей организации, услуги по обеспечению безопасности, обязательно в каждом доме) и «Комфорт» (все остальные услуги, по желанию собственников). Обеспечить контроль за соблюдением требований по безопасности в соответствии с «Базовым» перечнем.

Ввести право установления минимальной цены на набор услуг, обеспечивающих базовые требования безопасности. Цена на набор услуг, превышающий «Базовый», устанавливается на рыночной основе.

Регламентировать зоны ответственности управляющей организации перед собственниками, в пределах договора управления, с учетом обеспечения требований единых стандартов работ (услуг).

Обеспечить полный учет поставляемых коммунальных услуг, в том числе измерение качества ресурсов для повышения контроля за состоянием внутридомовой коммунальной инфраструктуры.

При включении дома в перечень аварийных предусмотреть специальные правила реализации поддерживающих мероприятий до расселения.

Пересмотреть понятные и прозрачные правила проведения выбора управляющих организаций и назначения временных управляющих организаций для МКД, которые не выбрали или не реализовали способ управления, включая использование электронных площадок.