Основные характеристики системы ипотечного кредитования

Существует множество способов, механизмов и форм приобретения жилья с применением ипотеки, образующих разнообразные модели ипотечного жилищного кредитования за рубежом. Основные условия реализации классических моделей ипотечного кредитования - стабильность экономики, надежность и эффективность финансово-кредитной системы, наличие развитого рынка ценных бумаг, высокая платежеспособность населения и активное участие государства как гаранта устойчивости всей системы отношений при ипотечных операциях.

Существует несколько общепринятых моделей ипотечного кредитования, наиболее часто встречающихся за рубежом:

-Усечённо-открытая модель (Франция, Испания);

-Расширенно-открытая модель (США);

- Сбалансировано-автономная модель (Германия) [41,с.5].

Усечённо-открытая модель ипотечного кредитования - наиболее простая модель, функционирующая в рамках первичною рынка закладных: использование закладных, полученных ипотечными банками от клиентов по выданным кредитам, не идет дальше их использования в качестве обеспечения части привлекаемых внешних финансовых ресурсов.

На практике данная модель применяется как специализированными ипотечными банками, так и универсальными банками, имеющими отделы ипотечного кредитования.

Отличительная черта данной модели - это то, что совокупный спрос всех клиентов банка на ипотечные кредиты может удовлетворяться банком из различных источников, в том числе за счет собственных капиталов банка, за счет средств с депозитных счетов клиентов, за счет межбанковских кредитов и т.п. Вторая характерная черта данной модели - прямая зависимость процентных ставок по ипотечным кредитам от общего состояния кредитно-финансового рынка в стране, что оказывает существенное влияние на количество выдаваемых ипотечных кредитов и активность банков по ипотечному кредитованию в благоприятные и неблагоприятные периоды.

Относительная простота кредитования по усеченно-открытой модели объясняет ее широкое распространение в развивающихся странах с финансовым рынком, инфраструктура которого формируется. В то же время, именно по этой причине данная модель занимает существенную нишу на рынке ипотечных услуг и в развитых странах, например, во Франции, Испании.

Так, во Франции в данной модели участвуют все желающие: как нуждающиеся в ипотечном кредите, так и не нуждающиеся в нем граждане. Граждане Франции депонируют средства на определенных счетах, при этом существует две программы: жилищных накоплений счета - CEL и плановые жилищные сбережения - PEL. Существенно различаются они в том, что PEL дает право па государственную премию даже тогда когда кредит не используется, по условиям CEL премия предоставляется только при условии использования жилищного кредита. Ставка по жилищному накопительному вкладу составляет 4,5% (по обычному депозиту не превышает 2%). Начиная с 60-х годов, на рынке ипотечных кредитов начали функционировать сберегательные кассы.

В Испании государство играет очень важную роль в финансировании жилья. Ею участие регламентируется королевским декретом 1978 года. До последнего времени ипотечные кредиты предоставляли сберегательные кассы и Испанский ипотечный банк (Mortgage Bank of Spain). В Испании различают:

-обычные банковские ссуды, предоставляемые коммерческими банками и сберегательными кассами на рыночных условиях и выдаваемые на относительно длинные сроки с большим взносом за счет собственных средств заемщика и под рыночную процентную ставку;

-квалифицированные жилищные ссуды, подпадающие под очень строгую государственную регламентацию, выдаются органами государственного кредита и частными учреждениями и имеют более выгодные условия по сравнению с рыночными ссудами, как в отношении процентной ставки, так и в отношении доли собственных средств и срока кредитования. Отношение «ссуда - стоимость» установлена государством в размере 75% [42,с.94].

Расширенно-открытая модель ипотечного кредитования предусматривает основным источником кредитных ресурсов в систему ипотечного кредитования специально организованный для этой цели вторичный рынок ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость. Банки предоставляют ипотечный кредит конкретному гражданину, исходя из уровня его доходов и кредитной истории.

Данная модель предполагает следующие взаимоотношения участников: клиент обращается в ипотечный банк, создающий «первичный рынок закладных» с целью получения кредита. Кредитное учреждение (банк), выдав закладные, может сохранять их в собственном портфеле ценных бумаг или продать другим инвесторам, создающим «вторичный рынок закладных». При продаже закладных кредиторы обеспечивают себя дополнительными денежными средствами для предоставления новых кредитов за счет вырученных от инвесторов средств. Реализация расширенно-открытой модели обеспечивается лишь при условии создания расширенной инфраструктуры ипотечного рынка и серьезном содействии государства в регулировании рынков недвижимости, кредитования, страхования и т.д.

Наибольшего масштаба и совершенства в своем развитии эта модель достигла в США, по этой причине часто расширенно-открытую модель называют «американской» [22,с.76].

Сбалансировано-автономная модель ипотечного кредитования базируется на ссудо-сберегательном принципе, при котором совокупный портфель кредитных ресурсов не заимствуется на открытом фондовом рынке. Кредитные ресурсы целенаправленно формируются за счет привлечения сбережений будущих заемщиков по принципу кассы до накопления определенной части стоимости будущего жилья, после чего заемщики получают право на получение государственной дотации и право на получение льготного кредита для оплаты недостающей его части.

Достоинство сбалансировано-автономной модели является отсутствие зависимости от общею состояния кредитно-финансового рынка за счет «закрытости» используемых в ее рамках процентных ставок. Основной характеристикой системы строй сбережений является се замкнутость: в качестве источника предоставления кредита используются только те средства, которые были накоплены вкладчиками.

При построении российской структуры ипотечного кредитования и жилищного строительства в начале 90-х годов многое заимствовалось из зарубежною опыта: создание ипотечных программ банками и выдача каждым их них кредитов на собственных условиях; создание стройсберкасс, организация строительными компаниями долевого участия и покупка жилья в рассрочку; создание риэлтерских фирм, агентств недвижимости и т.д.

Анализу предпочтительности и перспективности использования зарубежных моделей ипотеки в российских условиях уделяют внимание многие теоретики и практики. Так, Ли В.О., имеет следующую точку зрения по данному вопросу:

1) каждая из моделей имеет право на реализацию, поскольку обладает рядом несомненных достоинств;

2) совокупность разнообразных систем способна составить базу эффективной национальной системы ипотечного жилищного кредитования, поскольку они перекрывают недостатки друг друга и вместе охватываю наибольшее число потенциальных заемщиков;

3) учитывая неразвитость инфраструктуры ипотечного рынка для заемщиков со сравнительно невысокими доходами в настоящее время приоритетным может быть развитие ссудо-сберегательных схем;

4) «американская» система может иметь решающее значение в решении проблемы жилья при условии формирования развитой структуры ипотечного рынка [38,с.17].

Таким образом, применение усечённо-открытой модели в российских условиях возможно в качестве начального этапа функционирования ипотечного кредитования в стране. Как утверждают многие ученые, более развитая «американская» должна позволить вырасти из одноуровневого рынка ипотечного кредитования в расширенно-открытую двухуровневую систему.

Для характеристики современной модели, рассмотрим этапы развития ипотечного кредитования.

Развитие ипотечного кредитования начинается с формирования одноуровневого рынка ипотечных кредитов представляющий собой сегмент ипотечного рынка, непосредственно охватывающий всю совокупность деятельности кредиторов (залогодержателей) и должников (залогодателей), вступающих между собой в соответствующие обязательственные отношения, при которых должник в качестве способа исполнения обязательства предоставляет, а кредитор принимает в залог недвижимое имущество.

Субъекты, инструменты и отношения одноуровневого рынка ипотечных кредитов показаны на рисунке 2.4.

Залогодержатель

Залогодатель

Предмет ипотеки (недвижимость)

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой

Закладная – именная ценная бумага

Право по обязательству

Право залогодержателя по ипотеке   Залогодатель хранит закладную у себя

Рисунок 2.4 - Субъекты и инструменты одноуровневого рынка ипотечных кредитов

 

Реализацией представленных процедур в большинстве случаев исчерпываются потребности должника в его взаимоотношениях с кредиторами.

Такой рынок существовал недолго, так как для его функционирования нужны крупные ресурсы в самой банковской системе, стабильные доходы населения и низкие риски. Поэтому, не менее важной стороной деятельности банка, стало возобновление кредитных ресурсов, которые он был бы готов выдавать в виде новых долгосрочных ипотечных кредитов заемщиков.

Для решения данной проблемы начинает формироваться двухуровневый рынок ипотечных кредитов – сегмент ипотечного рынка, в котором происходит формирование совокупного кредитного портфеля ипотечной системы за счет трансформации персонифицированных прав по кредитным обязательствам и договорам по ипотеке (закладных) в доходные бумаги (облигации) и размещения их среди долгосрочных инвесторов. Субъекты и инструменты двухуровневого рынка ипотечных кредитов показаны на рисунке 2.5.

Залогодатель

Региональные операторы

Ипотечное агентство

Выпуск ипотечных ценных бумаг

Рефинансирование кредитов (возврат денег)

Кредитное учреждение

Выдача ипотечных кредитов

Финансовый рынок

Рисунок 2.5 - Субъекты и инструменты двухуровневого ипотечного рынка

 

Таким образом, вторичный рынок является связующим звеном между инвесторами и кредиторами на первичном ипотечном рынке, обеспечивая аккумуляцию денежных средств инвесторов и направляя финансовые потоки (через выпуск облигаций и их размещение на фондовом рынке) в ипотечные кредиты. При этом важной задачей вторичною рынка является предоставление инвестору дополнительных гарантий в отношении вложенных им средств, поскольку они обеспечены закладными.

Система ипотечною жилищною кредитования – это более сложная структура взаимоотношений и взаимосвязей, которая объединяет первичный и вторичный ипотечные рынки, представлена на рисунке 2.6.

Залогодатель

Застройщик, продавец

Предмет ипотеки

Закладная – именная ценная бумага

Кредитное учреждение

Инвесторы финансового рынка: -инвестиц. фонды -страховые компании -физические лица и т.д.

Выплата ипотечного кредита и процентов по нему

Страховая компания

Выдача ипотечного кредита

Региональные операторы: -Паевые фонды -Пенсионные фонды -Инвестиц. банки -Финансовые компании -Коллекторские агентства -Региональные ипотеч-ные операторы и т.д.

Ипотечное агентство

2-й уровень ипотечного рынка

1-ый уровень ипотечного рынка

Первый уровень ипотечного рынка:

1 - оформление и выдача ипотечного кредита;

2 - страхование риска невозврата кредита, предмета ипотеки, титула собственности, здоровья и жизни залогодателя и т.д.;

3 - выплата основного долга и процентов по нему;

Второй уровень ипотечного рынка:

4 - продажа закладной бумаги;

5 - передача пулов закладных для эмиссии ипотечных ценных бумаг;

6 - размещение ипотечных ценных бумаг на финансовом рынке;

7 - финансовые средства от реализации ипотечных ценных бумаг.

 

Рисунок 2.6 - Двухуровневая система ипотечного кредитования

Пользователями банковской ипотеки могут стать граждане, у которых имеется определенное количество средств, необходимое для первоначального взноса. Однако, многие граждане, нуждающиеся в улучшении либо приобретении жилья, не способны оплатить даже этого. Поэтому, развитие в России сбалансированно-автономной модели также необходимо, как и функционирование расширенно-открытой.

В России кредитование по подобной модели находится на начальной стадии развития: строй сберкассы заменяются организациями-застройщиками; и течение периода накопления взносы клиента оформляются как долевое участие в строительстве, по окончании которого дольщик получает квартиру, выплачивая оставшуюся часть стоимости квартиры застройщику в течение оговоренною периода времени [35,с.37].

В то же время, данная модель, учитывая ее «закрытость», может оказаться неустойчивой в случае проявления нестабильности экономики, поэтому может быть целесообразным открытие строительно-сберегательных касс при банках, практикующих ипотечное жилищное кредитование по «расширенно-открытой» модели и рефинансирование кредитов, выданных под «льготную» процентную ставку, такими кассами.

Обеспечение финансовыми ресурсами кредитов для жилищного строительства для населения возможно как за счет средств, привлекаемых кредиторами самостоятельно на первичном рынке (одноуровневая система ипотечного кредитования), так и за счет средств, привлекаемых на вторичном рынке через специализированных операторов (двухуровневая система ипотечного жилищного кредитования)

Для наглядности субъектов системы ипотечного кредитования можно собрать в одну, с характеристикой целей и функций (таблица 2.14)

Таблица 2.14 - Субъекты ипотечного кредитования

	Субъект	Цель	Функция
Участники первого уровня ипотечного рынка	Заемщик (залогодатель)	Приобретение жилья в кредит	Заключение с кредитной организацией договора о кредите под залог жилья; Ежемесячное внесение платежей по кредиту и процентам по нему на протяжении всею срока кредитования
Кредитор (залогодержатель)	Максимизация прибыли посредством ипотечного кредитования	Предоставление ипотечных кредитов, Оформление кредитных договоров, закладных, Обслуживание выданных ипотечных кредитов, Продажа кредитов ипотечному агентству или эмиссия ипотечных пенных бумаг
Инвестор	Максимизация	Вложение денежных средств в ипотечные ценные бумаги
	Государство	Обеспечение жильем населения	Регулирование спроса и предложения на рынке жилья: - обеспечение организационно-нормативных основ ипотечного кредитования, - проведение налоговой политики, стимулирующей участников рынка, - адресная поддержка граждан в приобретении жилья.
Продавцы жилья   Неполная продажа Размещение жилья на рынке недвижимости	Выгодная продажа жилья	Размещение жилья на рынке недвижимости
Операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (ипотечные агентства)	Рефинансирование ипотечных кредитов	Приобретение ипотечных кредитов у первичных кредиторов; Формирование закладных; Эмиссия ипотечных ценных бумаг; Размещение ипотечных ценных бумаг на финансовом рынке.
Участники второго уровня ипотечного рынка	Орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним	Обеспечение прозрачности рынка недвижимости	Регистрация сделок купли-продажи недвижимости; Оформление перехода прав собственности на жилье к новому собственнику; Регистрация договоров ипотеки; Сбор, хранение и предоставление информации о праве собственности на жилье на территории РФ
Страховые компании	Максимизация прибыли	Полное страховое сопровождение сделок
Оценочные компании	Исключение многих рисков, повышение эффективности вто-ричного рынка ипотечных кредитов	Определение реальной стоимости жилья, являющегося предметом залога при купле-продаже, ипотеке, страховании, налогообложении, рефинансировании кредитов.
Риэлтерские компании	Максимизация прибыли	Продажа жилья; Помощь клиентам в заключении сделок купли-продажи; Участие в проведении торгов по реализации жилья, на которое обращено взыскание.
Менеджеры по ипотечным операциям	Максимизация прибыли, повы-шение профес-сионализма в сфере обслуживания клиентов на рынке жилья	Всестороннее представление интересов стороны, которой оказываются услуги, в сфере ипотечного кредитования.
Инфраструктурные звенья	Обеспечение и контроль за закон-ностью и «юриди-ческой чистотой» сделок с жильем.	Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью, регистрация граждан по месту жительства, защита прав несовершеннолетних при сделках с недвижимостью.

 

Участники первого уровня рассмотрены в 1-ой главе диссертации, с развитием системных свойств, первичный рынок начинает привлекать инвестиционные ресурсы на 2-м уровне ипотечного рынка, участниками которого становятся:

-продавцы жилья - физические и юридические липа, продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности пли принадлежащие другим физическим и юридическим лицам, по их поручению;

- операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства по ипотечному кредитованию) - специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредиторов, выдающих долгосрочные ипотечные кредиты населению.

В их функции входят: рефинансирование кредиторов на основе установленных стандартов и требовании, предъявляемых к процедурам ипотечного кредитования; выпуск эмиссионных ипотечных бумаг; привлечение средств инвесторов в сферу жилищного кредитования; оказание кредиторам содействия во внедрении рациональной практики проведения операций ипотечного кредитования и в разработке типов ипотечных кредитов, более доступных для заемщиков и менее рискованных для кредиторов. Таким образом, среди задач ипотечных агентств такие, как выкуп у кредиторов закладных или прав требования по ипотечным кредитам, формирование первичных ипотечных активов, эмиссия и размещение ипотечных ценных бумаг на финансовых рынках.

- органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - государственные органы, обеспечивающие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Их функциями являются: регистрация сделок купли-продажи помещений, оформление перехода прав собственности к новому собственнику; регистрация договоров об ипотеке и права ипотеки; хранение и предоставление информации по правам собственности и обременению залогом жилья всем участникам ипотечного рынка;

- страховые компании - компании, имеющие лицензии и осуществляющие имущественное страхование (страхование заложенного жилья), личное страхование заемщиков и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка. Расходы по ежегодному страхованию несет заемщик;

- оценщики - юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки помещении, являющихся предметами залога при ипотечном кредитовании;

- риэлтерские фирмы - юридические липа, выступающие как профессиональные посредники на рынке купли-продажи жилья. К функциям риэлторов относятся подбор вариантов купли-продажи жилья для заемщиков и продавцов жилья, помощь в заключение сделок по купле-продаже, организация продажи жилья по поручению других участников рынка жилья, участие в организации проведения тортов по реализации жилья, на которое обращено взыскание;

- менеджеры по ипотечным операциям - физические лица, являющиеся штатными работниками организаций, связанных с оказанием услуг в сфере недвижимости. К деятельности менеджера по ипотечным операциям относится всесторонний анализ условии основного обязательства и индивидуальных характеристик объекта недвижимости, служащего предметом ипотеки, а также всестороннее представительство интересов стороны, в отношении котором он оказывает услуги, консультирование потребителя своих услуг, обеспечение полного цикла услуг - от заключения договора об ипотеке до урегулирования всех отношении при обращении взыскания на предмет ипотеки, контроль соответствия проводимых операции действующему законодательству;

- инфраструктурные звенья системы ипотечною кредитования - нотариат, обеспечивающий необходимое юридическое сопровождение сделок с помещениями, паспортные службы, осуществляющие регистрацию граждан по месту жительства (в том числе в заложенных квартирах и домах), органы опеки и попечительства, выступающие в защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью, юридические консультации и т. д.

Проблемой развития двухуровневой системы ипотечного кредитования является отсутствие тесных взаимосвязей между субъектами системы долгосрочною ипотечного кредитования, и это в первую очередь, затрудняет процесс становления и применения кредитования в широких масштабах, делает процедуру оформления кредита трудоемким изнурительным процессом, занимающим немало времени.

Решение таких проблем может быть связано, во-первых, с созданием бюро кредитных историй как субъекта системы ипотечного жилищного кредитования, во-вторых, развитие взаимосвязей между субъектами системы кредитования, организациями, продавцами жилья и/или строительными компаниями, страховыми компаниями, оценщиками, риэлторами, органами государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, нотариатом, паспортными службами.

Государство здесь должно выполняет регулирующую роль посредством создания правовой основы, обеспечивающей эффективное взаимодействие всех участников процесса ипотечного жилищного кредитования, а также при необходимости прямым или косвенным образом оказывает воздействие на привлечение дополнительных инвестиций в жилищную сферу и содействие различным категориям граждан в приобретении жилья.

Таким образом, повышается доступность ипотечных кредитов для граждан и стимулируется платежеспособный спрос на жилье. Подобные субсидии предоставляются в соответствии с бюджетными возможностями, в зависимости от категории граждан, уровня дохода и времени ожидания после постановки на учет по улучшению жилищных условий.

Таким образом, использование расширенно-открытой модели в России перспективно, надежно, а её масштабное применение на всей территории страны при государственной поддержке позволит не только упрочить позиции ипотеки в экономике, но и повлечет за собой рост темпов строительства, развитие смежных с ним отраслей, увеличит количество рабочих мест, повысит доверие населения к власти и, в целом, снизив уровень социальной напряженности, постепенно будет разрешать жилищную проблему государства.

 

Основные показатели социально-экономической эффективности ипотечного кредитования для филиала «Западно-Сибирский» ПАО «Ханты-Мансийский банк Открытие»

 

Социально-экономическая эффективность ипотечного кредитования, заключается в массовом приобретении гражданами качественного жилья в соответствии с нормами площади жилища на одного человека при помощи дешевых долгосрочных ипотечных кредитов, выдаваемых специализированными кредитными учреждениями заемщикам с различным уровнем доходов, в первую очередь, со средними и низкими, при котором государство обеспечивает организационно-нормативную основу, устраняет негативные воздействия факторов на ипотечное кредитование.

Таким образом, ипотечное жилищное кредитование - перспективный и действенный способ, который при условии государственного регулирования его становления и развития, призван стать эффективным массовым способом решения жилищных проблем граждан с любым уровнем доходов.

Если говори о социально-экономической эффективности вообще, необходимо отметить, что существует производственная, потребительная и воспроизводственная эффективность. Производственная эффективность - рентабельность, производительность труда и др. Потребительная эффективность есть результативность, т.е. максимальное удовлетворение потребителей, постоянное стимулирование расширенною потребления. Воспроизводственная эффективность - достижение потребительной эффективности при наличии производственной.

Многие авторы, исходя из социально-экономической сущности ипотечного жилищного кредитования, склонны рассматривать её через потребительную эффективность [33,с.7].

Составляющими удовлетворенности ипотечным жилищным кредитованием в макро масштабе являются:

-полезность - количество квартир, построенных при помощи ипотечных жилищных кредитов в общем числе построенных квартир в единицу времени;

-необходимость - число домохозяйств, желающих улучшить жилищные условия в общем числе домохозяйств;

-достаточность - отношение фактически приходящейся площади жилья на одного члена семьи к обязательной норме площади жилища на одного человека;

-доступность – возможность привлечение ипотеки при любых доходах населения.

Эп = =

2.3

Таким образом, потребительная эффективность тем выше, чем выше коэффициент соотношения удовлетворенности к затратам [36,с.23].

Исходя из приведенной формулы, потребительная эффективность кредитования зависит от отношения удовлетворенности к затратам, что означает, что социально-экономическая эффективность кредитования выражается в масштабности использования ипотечного кредитования в приобретении качественного жилья, удовлетворяющего своими характеристиками покупателя, по программам и условиям ипотечного кредитования, предоставляемых кредитными организациями, доступным для населения с любыми доходами.

Важным фактором удовлетворенности ипотечным кредитованием является доступность. Чтобы оценить социально-экономическую эффективность ипотечного кредитования, необходимо обращение к основополагающим составляющим ее доступности для населения - доходам граждан, сроку кредитования и процентной ставке.

Платежи по ипотечному кредиту и процентам по нему не должны превышать 30 - 35% ежемесячного дохода семьи. Если денежные доходы в среднем на душу населения по Югу Тюменской области в месяц составляют 25 тыс. руб., то среднестатистическая семья из двух человек, будет иметь доход 50 тыс., руб. в месяц и на выплату кредита и процентов сможет тратить не более 17 тыс. руб. [48].

На каждого члена такой семьи, исходя из доходов, будет приходиться более 3-х потребительских корзин (11163 руб./ чел. на 2018 г.), что относится ко 2 типу семейных доходов с точки зрения возможности использования ипотечного кредитования в решении вопросов с жильем.

Исходя из потребительской корзины, данных Комитет статистки Российской Федерации о доходах граждан и приведенных вычислений [6,58], можно выявить следующую типологию ипотечных ресурсов с точки зрения возможности использования семейных доходов при ипотечном кредитовании в решении жилищных вопросов:

1 тип - крайне низкая доходность (менее одной потребительской корзины на одного члена семьи), не достаточная даже для текущего потребления;

2 тип - низкая доходность (одна – две потребительские корзины на одного члена семьи), достаточная только для проживания и текущего потребления;

3 тип - средняя доходность (не менее четырех потребительских корзин на одного члена семьи), достаточная для приобретения предметов текущего
потребления и удовлетворения некоторых потребностей свыше него;

4 тип - доходность выше средней (на менее шести потребительских корзин на одного члена семьи);

5 тип - высокая доходность (от восьми потребительских корзин на одного члена семьи).

Таким образом, на сегодняшний день к потенциальным пользователям ипотечным жилищным кредитом относятся 3-5 типы ипотечных ресурсов. Однако лишь 30,5% российских семей имеет среднедушевой денежный доход свыше 4-х потребительских корзин или свыше 35 тыс. тысяч рублей в месяц, т.е. для 69,5% жителей Российской Федерации ипотека на сегодняшний день остается недоступной [37,с.40].

Чем больше семей, относящихся к типам ипотечных ресурсов семьи свыше 3-го, тем более лучшие условия они смогут позволить в приобретении жилья при помощи ипотеки, тем ипотечное жилищное кредитование эффективней. Методология АИЖК предполагает в качестве показателя доступности рассчитывать платежеспособность заемщика, которая состоит из оценки возможности выполнения принятых им на себя обязательств по возврату ипотечного кредита (займа) и уплате начисленных процентов.

Платежеспособность заемщика определяется величиной кредитного риска и максимально допустимым размером ипотечного кредита (займа) на основании анализа собранной и документально подтвержденной информации о Заемщике, исходя из коэффициента П/Д (Платеж/Доход) с учетом соотношения между суммой ипотечного кредита (займа) и стоимостью Предмета ипотеки (коэффициент К/З).

Коэффициент П/Д (Платеж/Доход) - отношение ежемесячных расходов заемщика по обслуживанию ипотечного кредита (займа) к среднемесячному доходу Заемщиков.

Для определения способности заемщика выплачивать ипотечный кредит (заем) рассчитывается коэффициент П/Д:

2.4

П/Д = *100%

где, А - размер ежемесячного аннуитетного платежа, в рублях; РК - размер ипотечного кредита (займа), в рублях; НР - норматив ежегодных расходов заемщика, связанных с обслуживанием ипотечного кредита (займа); Д - размер среднемесячных совокупных доходов заемщика после налогообложения, в рублях; Р - размер ежемесячных совокупных расходов заемщика, указанных в п.2.4.1. Части I Стандартов процедуры выдачи ипотечных кредитов (займов) АИЖК [15].

В целях расчета коэффициента П/Д значение НР устанавливается 0,02.

Попова М.А. предлагает рассчитывать показатель эффективности ипотечного кредитования, который выражается следующей формулой:

2.5

Эик =

Эик ≥ Количество членов семьи – ипотечное кредитование эффективно;

Эик < Количество членов семьи – ипотечное кредитование не эффективно и рискованно для кредитора и недоступно для заемщика [50,с.21].

Однако, такая формула имеет недостатки, предполагается, что весь доход семьи будет идти на покрытие задолженности по ипотеке, а на текущие расходы не остается средств, поэтому необходимо скорректировать данную формулу с учетом минимальной потребительской корзины:

2.6

Эдк =

где, ПК – величина потребительской корзины, руб.; Ч – количество членов семьи.

В этом случае, мы учитываем минимальные расходы на текущее потребление каждого из членов семьи, и в случае изменения дохода и величины потребительской корзины, можем корректировать расчеты.

Рассчитаем, доступна ли ипотека для нашего примера: среднестатистической семьи с доходами 2 типа; условия ипотечного представлены в таблице 2.15.

 

Таблица 2.15 - Показатели ипотечного кредитования

Показатели	Величина
1. Стоимость кв.м. 2. Цена квартиры 3. Площадь 4. Коэффициент доли кредита 5. Величина ипотеки 6. Процентная ставка (минимальная по ипотечному кредитованию в банке) 7. Срок кредитования 8. Размер потребительской корзины (за 9 месяцев 2014 г.) 9. Количество членов семьи 10 Совокупный доход семьи	50 тыс. руб. 3 млн. руб. 60 кв.м. 0,7 2100 тыс. руб. 16,5%   15 лет (180 мес.) 11163 руб. 50 тыс. руб.

Для вычисления годового платежа по ипотечному кредиту воспользуемся кредитным калькулятором ипотеки (ttp://calcsoft.ru/credit). При выборе схемы погашения, необходимо отталкиваться от размера платеж (Приложение Б).

Таблица 2.16 - Основные показатели по выплате ипотеки

Схема погашения. Вид платежа	Погашение основного долга	Начисленные и уплаченные проценты	Сумма погашения	Величина годового платежа с процентами
Аннуитетный	2100000,00	2 870 651,89	4 970 651,89	331376,7
Дифференцированный	2100000,00	2 177 656,25	4 277 656,25	285177,1

 

Платежи, рассчитанные по аннуитетной схеме, выше и составляют 331376,7 руб. в год, что более выгодно банку; по дифференцированной схеме составляют 285177,1 руб. в год и в большей степени выгодны заемщику.

Используя формулу доступности ипотеки, рассчитаем коэффициент по двум схемам погашения кредита:

Эдк_анн = (50000 - 11163 х 2) х 12) / 331376,7 = 1,00;

Эдк_дифф = (50000 - 11163 х 2) х 12) / 285177,1 = 1,16.

Учитывая, что критерием является неравенство Эик < Количество членов семьи, то ипотечное кредитование недоступно для заемщика и не неэффективно для кредитора. В случае дифференцированных платежей эффективность растет, однако, ипотечное кредитование эффективным не становится, при этом, мы не включили в расчеты иные обязательные платежи: ежегодную страховку жилья и жизни заемщика, нотариальные сборы, регистрационные выплаты.

Одним из переменных факторов эффективности, которым заемщик может варьировать при кредитовании - это срок ипотеки, при его увеличении, уменьшается сумма минимального годового платежа. Определим срок ипотеки (с дифференцированными платежами и критерием Эик ≥ 2), при котором кредитование становится эффективным:

20 лет Эдк = 1,7 - кредитование не доступно; 25 лет Эдк = 1,87 - кредитование не доступно; 30 лет Эдк = 2,01 > 2 - кредитование доступно.

Таким образом, по приведенной формуле 3.3 кредитование на 30 лет эффективно, однако столь длительный срок имеет свои недостатки и дополнительные расходы:

- необходимость страхование жилья и жизни заемщика, на весь срок кредитования исходя из остатка кредита. Страхование жилья может составлять порядка 0,5-0,7 % от суммы страховки. Тариф на страхование жизни и трудоспособности составляет 0,3-1,5% в зависимости от возраста и состояния здоровья. При страховании титула (добровольное страхование) значение имеет «юридическая чистота» жилья, тарифы по этому риску составляют около 0,2-0,7%. В итоге, при ипотечном кредите расходы заемщика на страхование могут составлять около 1-2% в год от остатка по кредиту;

- максимальная переплата по процентам, так в течение 30 лет размер переплаты составит почти 200%: