Теоретико-методологические основы исследования кредитно-финансовой сферы

Введение

Главной целью государственного регулирования экономики является экономическая и социальная стабильность страны. Ипотечное кредитование является серьезным социальным механизмом, с помощью которого государство может обеспечить своих граждан жильем.

Социальная направленность ипотечных систем - одна из характерных черт современного периода развития ипотечного жилищного кредитования в мире. Однако ипотечная система это не только и не столько социальные проблемы, но ещё и сложная финансовая организация, которая требует государственного регулирования и контроля.

Теоретические аспекты различных способов государственного регулирования банковской деятельности в своих работах исследуют такие авторы, как Е.М. Ашмарина, Д.В. Давиденко, Е.Б. Лаутс, А.А. Мамедов, М.А. Осипова, Р.Пашков, А.Г. Пшеничников, Г.Ф. Ручкина, Н.А. Саттарова, О. Тарасенко. Среди российских ученых в области исследования кредитования следует отметить, прежде всего, Беликова А.Д., Вишнякова А.Д., Гермогентову М.Н., Зайцеву О.П., Кадыкова Г.Г., Кокурина Д. И., Колосова А.В., Постюшкова А.В., Сайфуллина Р.С., Сенкевича В.В., Серегина Е.В., Федотову М. А., Шемякина В.Л.и др.

Среди зарубежных авторов вопросы теории банковского и финансового регулирования развивают такие ученые как Ж.Матук (Франция), Н.Шафферле (Германия), А.Поллароу (США), Дж.Робертсон (США), Э.Далан (США), Э.Хендрикс (Великобритания), Ш.Такаги (Япония).

Большое значение имели труды ученых по вопросам финансового права и других отраслей права таких ученых как Т.Н.Нешатаевой, М.И.Пискотина, В.С.Прониной, Б.И.Путинского, М.М.Рассолова, В.С.Репина, С.В.Соловьевой, Р.О.Халфиной, Н.В.Черноголовкина, Т.М.Шамбы, А.И.Экимова, В.Ф.Яковлева и др.

 

Отдельные вопросы, связанные с финансовой политикой, региональными финансами, региональным аспектом деятельности банков содержатся в работах В.С. Белых, Я.А. Гейвандова, В.С. Черникова, М.А. Шаповалова и др.

Методологическую основу составляют научные труды отечественных ученых, периодическая литература, ресурсы глобальной информационной системы Internet. Расчетная часть работы основывается на данных, полученных филиале «Западно-Сибирский» ПАО «Ханты-Мансийский банк Открытие» в г. Тюмени, основанного в 1992 году, и в настоящее время являющимся одним из крупнейших банков Западной Сибири, насчитывая более 170 офисов.

Процесс исследования опирается на применение общенаучных методов познания, методов системного, структурно-функционального, сравнительного и коэффициентного анализа. Кроме того, методом исследования, который служит необходимым условием достижения поставленной цели, является аудит операций ипотечного кредитования в исследуемом банке.

Целью магистерской диссертации является разработка направлений государственного регулирования ипотечного кредитования, учитывающей накопленный мировой опыт и особенности функционирования банковского сектора в России.

Объектом исследования является кредитное учреждение - филиал «Западно-Сибирский» публичного акционерного общества «Ханты-Мансийский банк Открытие».

Предметом исследования являются механизмы и методы государственного регулирования ипотечного кредитования в целях повышения эффективности кредитных операций.

Для достижения указанной цели исследования были поставлены и решены следующие задачи:

-определить инструменты и механизмы государственного регулирования банковской деятельности;

- выделить основные элементы и принципы ипотечного кредитования;

-раскрыть основные этапы развития ипотечного кредитования на региональном уровне;

-провести анализ динамики ипотечного кредитования в филиале «Западно-Сибирский» ПАО «Ханты-Мансийский банк Открытие» с целью определения недостатков и проблем;

- раскрыть содержание аудита операций по ипотечному кредитованию в филиале;

- дать характеристику субъектов и инструментов развивающейся в России открытой двухуровневой системы ипотечного кредитования

- привести расчеты по показателям социально-экономической эффективности ипотечного кредитования.

Исследование проводится на материалах и отчетах филиала «Западно-Сибирский» ПАО «Ханты-Мансийский банк Открытие», находящегося в г. Тюмени.

Научная новизна заключается в следующих положениях:

-определены особенности инструменты и механизмы государственного регулирования банковской деятельности;

- уточнены элементы, принципы и модели ипотечного кредитования;

-выделены этапы и особенности развития ипотечного кредитования на региональном уровне;

-на основе анализ динамики ипотечного кредитования в Тюменской области и филиале «Западно-Сибирский» ПАО «Ханты-Мансийский банк Открытие» определены: динамика кредитования, объемы невозврата и тенденций развития ипотечного кредитования;

- определены этапы и особенности аудита операций по ипотечному кредитованию в филиале;

- сформулированы недостатки и достоинства развивающейся в России открытой двухуровневой системы ипотечного кредитования, дана характеристика участников рынка ипотечного кредитования;

- проведены расчеты по показателям социально-экономической эффективности ипотечного кредитования, в частности, выделены факторы доступности ипотечного кредита и определены параметры влияния на динамику факторов.

Результаты исследования могут служить базой дальнейших разработок в сфере регулирования и развития ипотечного кредитования, как на федеральном, так и на региональном уровнях; могут быть использованы в работе банков, организаций и различных структур, сферой деятельности которых является оказание услуг по ипотечному кредитованию, либо сопутствующих ему услуг и процессов.

Основные положения диссертации излагались в научных журналах «Использование современных инновационных технологий в разработке и реализации экономических реформ» (Омск, 2017), «Анализ современных тенденций развития науки (Волгоград, 2017).

Объем и структура диссертации определены актуальностью рассматриваемой проблемы, ее практической значимостью, целью и логикой исследования. Диссертация состоит из введения, 3-х глав, 8 параграфов заключения, списка использованных источников, приложений. Предложения и выводы диссертации иллюстрируются рисунками и таблицами.

Анализ практики ипотечного кредитования в ПАО «Ханты-Мансийский банк Открытие»

 

Анализ динамики операций по ипотечному кредитованию в филиале «Западно-Сибирский» ПАО «Ханты-Мансийский банк Открытие»

 

Коммерческий банк представляет собой достаточно сложную структуру, выполняющую множество разнообразных операций. В силу данного обстоятельства результативность деятельности и устойчивость банка во многом зависят от организации в нем эффективной системы анализа и планирования.

Анализ банковской деятельности основывается на традиционных для конкретной экономики методах. Специфика же экономического анализа деятельности коммерческого банка обусловлена особенностями проводимых им операций и заключается в следующем.

Во-первых, в процессе оказания банковских услуг преобладает движение финансового капитала - большей частью в форме привлеченных клиентских средств. Следовательно, особое внимание уделяется анализу финансовых показателей и характеристикам движения денежных средств: уровню ликвидности и рисков вложений, степени использования ресурсов и оборачиваемости активов [52,с.90]. Анализ основных фондов, использования трудовых ресурсов имеет сравнительно меньшее значение, однако не исключается из функций системы управления полностью.

Во-вторых, банк является расчетным центром и посредником в финансовых операциях остальных экономических субъектов. От благополучия банка зависит сохранность и скорость оборота их средств. Поскольку денежные средства оборачиваются гораздо быстрее других активов, реагировать на негативные экономические тенденции следует оперативно. Поэтому анализ в коммерческом банке проводится значительно чаще, чем в других хозяйствующих субъектах.

В-третьих, деятельность банка находится под постоянным контролем Центрального банка, проводится постоянная оценка системы управления рисками, исполнения экономических нормативов. Это накладывает определенные ограничения на объемы и структуру проводимых операций и также должно приниматься в расчет в ходе анализа [31,с.175].

Для анализа и выявления тенденций ипотечного кредитования в исследуемом банке, рассмотрим основные показатели деятельности ЗСФ ХМБ за период с 2014 по 2016 гг., и 9 месяцев 2017 года, в таблице 2.1, 2.2, по данным баланса и отчета о прибылях и убытках Банка [67].

Таблица 2.1 - Основные показатели эффективности деятельности филиала «Западно-Сибирский» ПАО «Ханты-Мансийский банк Открытие»

Наименование	2012 г.	2014 г.	9 мес. 2015 г.	2016 г.	9 мес. 2017 г	Изм. 2015 / 2014, в %	Изм. 2016 / 2015, в %	Изм. 9 мес. 2017 / 9 мес. 2016, в %
Активы, в млн.руб.						22,4	-4,8	-10,2
Показатель достаточности капитала 1-го уровня, в %	16,0	18,9	18,3	18,6	20,2	2,9	-0,3	1,3
Кредитный портфель/Депозиты, в %	169,3	121,6	114,3	103,8	117,7	-47,7	-17,8	3,4
Чистая прибыль (убыток), в млн.руб.		-1394				-142,2	249,8	71,8
Совокупная прибыль, в млн.руб.						-83,6	в 5,1 раз	39,0
Чистая процентная маржа, в %	5,5	6,6	4,9	5,6	5,4	1,1	-1,0	0,5
Сомнительная задолженность к общему портфелю, в %	4,2	17,4	14,5	14,4	13,1	13,2	-3,0	-1,4

 

По результатам деятельности активы Банка по состоянию на 1 октября 2017 года составили 345857 млн. руб., и уменьшились на 10,2 % к соответствующему периоду 2016 года. Наиболее крупное уменьшение наблюдается по статье «ссудная задолженность», в том числе по выданным кредитам кредитным организациям.

Таблица 2.2 - Пассивы филиала «Западно-Сибирский» ПАО «Ханты-Мансийский банк Открытие»

Наименование статей	Даты
01.01.2016г.	01.01.2017г.	01.01.2018г.
сумма, тыс.р.	удельный вес, %	сумма, тыс.р.	удельный вес, %	сумма, тыс.р.	удельный вес, %
Пассивы всего
Долгосрочные депозиты и кредиты банков		4,7		5,6		1,9
Краткосрочные и среднесрочные депозиты и кредиты		12,6		13,8		16,7
- банков		2,6		5,0		2,8
-органов гос. власти, а также организаций, находящихся в гос. собственности		3,7		2,5		3,8
- негосударственных организаций и предприятий		3,0		3,2		3,1
- физических лиц		6,4		2,8		4,8
Средства до востребования		51,0		49,0		41,0
- банков		15,4		14,8		20,6
- негосударственных организаций и предприятий		2,6		2,3		3,4
- физических лиц		1,3
- юридических лиц-нерезидентов				1,7		1,5

 

Наблюдается положительная динамика кредитного портфеля. По итогам 9 месяцев 2017 года она увеличилась на 3,4 % и составила 117,7% к 2016 году. С ростом доходности увеличилась и чистая процентная маржа по итогам 9 месяцев 2017 года на 0,5 % и составила 5,4%.

В 2017 году одним из основных приоритетов Банка стало улучшение качества кредитного портфеля. Просроченная задолженность сократилась на 5,4 млн. руб., до 11,6% от величины кредитного портфеля, в частности от продажи проблемного долга коллекторским агентствам.

По итогам 9 месяцев 2017 года Банк заработал чистую прибыль в размере 3265 млн. руб., что на 71,8% выше аналогичного периода 2016 года. Совокупная прибыль Банка составила 2117 млн. руб. и выросла на 39,0%.

В течение 2017 года филиал, руководствуясь принципом долгосрочной стабильности, проводил активную работу по минимизации сомнительной задолженности. Результатом этой работы по итогам 9 месяцев 2017 года стало снижение доли задолженности в кредитном портфеле на 1,4 %, в т.ч. за счет снижения доли проблемного долга в портфеле корпоративных кредитов и частных клиентов. В таблице 2.3 приведена структура кредитного портфеля филиала.

Таблица 2.3 - Структура кредитного портфеля филиала, в млн.руб.

Наименование	2012г.	2014г.	9 мес. 2015г.	2016г.	9 мес. 2017г	Изм. 2015/ 2014, в %	Изм. 2016/ 2015 в %	Изм. 9 мес. 2017/ 2016, в %
1.Кредиты корпоративным клиентам всего, в т.ч.:						13,7	6,3	2,4
-кредиты крупному бизнесу						11,7	11,7	-6,9
-кредиты малому и среднему бизнесу						-17,4	-23,5	в 2,5р.
-кредиты инвестиционного бизнеса						29,7	3,4	5,6
-лизинговое финансирование						223,0	-37,3	18,6
2.Кредиты физическим лицам, всего, в т.ч.:						125,9	-29,8	13,2
-потребительские кредиты						в 8,7р.	-27,0	4,2
-ипотека						113,1	-18,9	14,3
-автокредитование						-16,9	-54,4	13,9
3.Резерв под обесценение кредитов						в 2,6р.	-28,4	-1,9
Итого кредитов клиентам						21,5	-1,2	5,9

 

По итогам 9 месяцев 2017 года кредитный портфель вырос на 5,9% к соответствующему периоду 2016 года в основном за счет принятой политики Банка по увеличению кредитования малого и среднего бизнеса (в 2,5 раза) и роста розничного кредитного портфеля на 13,2%.

В г. Тюмени ипотеку представляют 13 ипотечных банков, которые предлагают заемщикам 120 ипотечных программ для приобретения жилья в кредит, как на первичном, так и на вторичном рынках недвижимости.

Рассматривая кредитную политику, следует отметить, что банком также предлагаются несколько видов ипотечных кредитов: «Ипотечный стандарт», «Быстрая ипотека» и «Новостройка». Виды этих ипотечных кредитов представлены в таблице 2.4.

Таблица 2.4 - Виды ипотечных кредитов и процентные ставки до и после повышения ключевой ставки ЦБ РФ с 8,25% до 15% (данные на 1.12.2017 г.)

Вид кредита	Ставка кредита, в % до 01.12.2017	Ставка кредита, в % после 01.12.2016	Сумма, тыс. руб.	Дополнительные условия
«Ипотечный стандарт»	12,5-13,5	20,5-22,75	100,0 - 8000,0	- низкая процентная ставка; - досрочное погашение без санкций, в любое время; - отсутствие поручителей; - возможное привлечение созаемщика; -приобретение вторичного жилья.
«Быстрая ипотека»	10,5-12,75	18,5 – 19,5	300,0 - 12000,0	- низкая процентная ставка; - досрочное погашение без санкций, в любое время; - отсутствие поручителей; - возможное привлечение созаемщика; - приобретение вторичного жилья.
«Новостройка»	7,0-13,75	16,5-20,75	300,0 - 8000,0	- привлекательные процентные ставки; - после регистрации права собственности процентная ставка по кредиту уменьшается; - дифференцированная ставка в зависимости от размера первоначального взноса; - приобретение квартиры у застройщика.

В 2014 году ХМБ запустил ипотечный продукт «Ипотечный стандарт» – ипотечное кредитование на приобретение готовой недвижимости на вторичном рынке жилья у физических и юридических лиц, разработанный по стандартам ОАО «АИЖК», что способствовало по итогам 2017 года росту выданных ипотечных кредитов.

Для клиентов, желающих получить потребительский кредит под залог имеющегося жилья, запущен продукт «Залоговый стандарт» – кредитование на любые цели, кроме предпринимательских.

Ограничения по программе ипотечного кредитования следующие: возраст заемщика должен составлять от 22 до 65 лет на момент предоставления кредита, с обязательным гражданством РФ и регистрацией по месту получения кредита; трудовой стаж заемщика должен быть не менее 6 месяцев; на момент достижения заемщиком/поручителем пенсионного возраста (55 лет для женщин и 60 лет для мужчин) должно пройти не менее половины срока кредита; доходы могут быть подтверждены как традиционным – справкой по форме №2-НДФЛ, так и косвенным образом; сроки кредитования – от 3 до 25 лет.

Кроме ипотечных кредитов, ХМБ предлагает такую услугу, как рефинансирование кредитов сторонних банков, при этом предлагаются следующие условия;

- привлекательные процентные ставки;

- рефинансирование кредитов любых сторонних банков;

- возможность объединить несколько кредитов в один;

- специальные программы по рефинансированию различных типов кредитов: потребительского кредитования, кредитной карты, автокредита;

- на момент оформления рефинансирования кредита клиент может иметь действующие кредиты в Банке;

- отличный сервис;

- подробные консультации специалистов Банка;

- несколько способов оплаты кредита (в отделениях банка, в банкоматах, через Интернет банк).

Также банк предлагает такой продукт, как накопительная программа. Преимущества накопительной программы следующие:

- при открытии вклада «Накопительный» клиент получает льготы по автокредиту или ипотечному кредиту «Ипотечный стандарт»;

- копить, используя вклад с конкурентными процентными ставками, намного выгоднее, чем просто откладывать деньги на крупную покупку;

- накопленная сумма частично или полностью направляется на оплату первоначального взноса по ипотеке или автокредиту;

- при оформлении кредита предоставляются льготные условия.

Ипотека в филиале возможна по самым различным программам.

Таблица 2.5 - Государственные ипотечные программы филиала

Вид программы	Минимальный взнос	Процентная ставка (до 16.12.2014)	Важно
Ипотечный	20 – 30 %	13,5 – 14,75	В обеспечение оформляется кредитуемый объект недвижимости
Ипотечный+	20%	13,25 – 14,5	Только на недвижимость, построенную с участием кредитных средств Банка
Ипотечный стандарт	30% 0% в случае оформления в залог жилого помещения	15,5 – 16	В обеспечение оформляется кредитуемое или иное жилое помещение
Молодая семья	15% – 20 %	13,25 – 16	Для супругов не старше 35 лет
На недвижимость	30%	15,5	Кредитуемый объект недвижимости не находится в залоге у Банка
Рефинансирование жилищных кредитов	0%	15,25 – 15,75	Предоставляется на цели погашения кредитов, выданных иной кредитной организацией на приобретение/строительство жилых помещений
Кредит «Уверенность»	0%	Соответствует ставке по реструктури-зируемому жилищному кредиту	Предоставляется на цели погашения платежей по ранее полученным жилищным кредитам Банка

За анализируемый период сумма выданных ипотечных кредитов увеличилась с 92,0 млн. руб. в 2017 году до 210,1 млн. руб. в 2018 году, но не достигла еще докризисного 2008 года, которая составляла 251,0 млн. руб.

Величина выданных ипотечных кредитов представлена в таблице 2.6.

Таблица 2.6 - Величина выданных ипотечных кредитов

Год	Сумма ипотечных кредитов, млн. руб.
	251,0
	92,0
	150,0
	210,1
	250,7

 

Прирост суммы ипотечных кредитов наблюдается с 2016 году, составил 63%, или 58,0 млн. руб. В 2017 году по сравнению с 2016 годом этот прирост равен 40 %, или 60,1 млн. руб., а по сравнению с базовым 2014 годом ниже на 16,3%, или 40,9 млн. руб. В 2018 году рост составил 40 млн. руб. Однако, в 2019-2020 г. ожидаются серьёзные изменения в кредитной активности населения, так как на кредитную политику влияют процентные ставки, за последние полгода ставки изменились 2 раза: до 15.12.2017 г. ставка составляла 8,25%, с 16.12.2017 – 17%, с 2.02.2018 г. снизилась до 15%. Анализ структуры выданных ипотечных кредитов по видам за 4 года представлен в таблице 2.7.

Таблица 2.7 - Структура выданных ипотечных кредитов

Вид кредита	2014 г.	2015 г.	2016 г.	2017 г.
Объём кредитов, млн. руб.	Доля, %	Объём кредитов, млн. руб.	Доля, %	Объём кредитов, млн. руб.	Доля, %	Объём кредитов, млн. руб.	Доля, %
«Ипотечный стандарт»	164,5	65,6	71,7	78,0	109,5	73,0	140,8	67,0
«Новостройка»	56,5	22,5	8,3	9,0	19,5	13,0	37,8	18,0
«Быстрая ипотека»	30,0	11,9	12,0	13,0	21,0	14,0	31,5	15,0
Всего:	251,0	100,0	92,0	100,0	150,0	100,0	210,1	100,0

По данным таблицы видно, что наибольшей популярностью среди населения пользуется кредит «Ипотечный стандарт». В 2014 году его удельный вес составил 65,6%, а с 2017 года стала сокращаться за счет повышения доли на кредит «Новостройка».

Проведём анализ ипотечных кредитов в разрезе сроков просроченной задолженности. В таблице 2.8 представлены данные о сроках просроченной задолженности по ипотечным кредитам физическим лицам.

Таблица 2.8 - Структура просроченных ипотечных кредитов

Ипотечные кредиты	31.12.2014 г.	31.12.2015 г.	31.12.2016 г.	31.12.2017 г.
Непросроченные	93,2	80,5	89,5	93,5
Просроченные, в том числе на срок	6,8	19,5	10,5	6,5
- менее 30 дней	2,8	3,2	3,2	2,5
- 30 – 90 дней	1,5	2,7	1,9	1,6
- 91 – 180 дней	0,5	2,8	1,8	0,6
- 181 – 360 дней	0,9	5,0	2,0	0,8
- более 360 дней	1,1	5,8	1,6	1,0
Всего	100,0	100,0	100,0	100,0

 

По данным таблицы видно, что по состоянию на 31 декабря 2017 года удельный вес просроченных кредитов составил 6,5%, при этом наибольший удельный вес – 2,5% – просроченных кредитов – в интервале сроков до 30 дней, то есть, задолженность является краткосрочной. Отметим сравнительно небольшой удельный вес просроченных кредитов с длительным сроком просроченности.

Таким образом, в анализируемом периоде можно отметить две тенденции:

-первая заключается в сокращении удельного веса просроченных кредитов от 6,8% до 6,5%, а в послекризисный 2010 год он достигал 19,5%;

-вторая тенденция проявляется в снижении удельного веса просроченных кредитов с длительным (свыше 90 дней) сроком. Он сократился за рассматриваемый период с 2,5% до 2,4%.

С учётом того, что эти данные касаются структуры ипотечных кредитов, следует отметить в анализируемом периоде снижение абсолютной суммы просроченных ипотечных кредитов. По абсолютной сумме объём просроченных ипотечных кредитов на 31 декабря 2014 года составлял 17,0 млн. руб., из них 6,2 млн. руб. – со сроком более 90 дней. На 31 декабря 2017 года объём просроченных ипотечных кредитов составил 13,6 млн. руб., из них 2,4 млн. руб. – со сроком более 90 дней.

Работа с проблемной задолженностью в 2016-2018 гг. была достаточно успешной на всех стадиях, но особенно эффективной – на младших сроках, на этапе softcollection. Банком запущен collection-скоринг, определяющий различные стратегии для различных категорий клиентов. В частности, налажена процедура перевода ссуд в статус «безнадежные для взыскания» и оптимизированы критерии определения перспективности взыскания задолженности в судебном порядке.

Таким образом, за анализируемый период успешно осуществлялась реализация ипотечного кредитования заемщиков. Наблюдалось снижение удельного веса просроченных кредитов. В тоже время, ставки по кредитам практически остались на прежнем уровне. Банком проведен ряд мероприятий по минимизации сомнительной задолженности, в частности, продажа проблемного долга.

Что касается, самого процесса получения ипотечного кредита, то главным при принятии банком решения о выдаче кредита на приобретение жилья остается платежеспособность потенциального заемщика, уверенность в том, что долг будет своевременно погашен, так как перспектива судебного разбирательства не отвечает интересам кредитора.

 

 

Содержание аудита операций по ипотечному кредитованию в

Филиале «Западно-Сибирский» ПАО «Ханты-Мансийский банк Открытие»

 

Аудит, означает независимую экспертизу и анализ финансовой отчетности предприятий, банков, организаций, учреждений и других субъектов рыночных отношений. Цель аудита - установление реальности, полноты и достоверности предоставляемой бухгалтерской и финансовой отчетности, соответствие ее действующему законодательству, а также требованиям, предъявляемым к бухгалтерскому учету и финансовой отчетности.

Внутренний аудит - система внутреннего контроля и система мер безопасности банка с целью обеспечения защиты интересов вкладчиков, сохранения и достижения конкретных результатов в деятельности банка. Он включает совокупность планов банка, методов и процедур. В качестве метода контрольной деятельности внутреннего аудита выступает ревизия [46,с.98].

Аудит банковской деятельности проводится в соответствии с ФЗ от 21 ноября 1996 г. №129-ФЗ «О бухгалтерском учете». Ипотека обслуживает обязательства по кредитному договору (ст. 819 ГК РФ), договору займа (ст. 807 ГК РФ), договору иного обязательства, в том числе основанного на купле-продаже (ст. 454 ГК РФ), аренде (ст. 606 ГК РФ), подряде (ст. 702 ГК РФ), другом договоре (ст. 420 ГК РФ), причинении вреда (п. 1 ст. 8 ГК РФ). Установленный ст. 2 «Закона об ипотеке» перечень не носит исчерпывающего характера и может быть расширен, поскольку имеется оговорка «если иное не предусмотрено федеральным законом».

Внутренний аудит ипотечных операций и по остальным видам кредитов осуществляется 1 раз в год выборочно, не менее, чем за 3-и месяца (квартал). Основные этапы аудита представлены на рисунке 2.1.

 

1. Оценка общего уровня постановки кредитной работы в банке

2. Оценка процедуры рассмотрения и решения вопросов о предоставлении ипотечной ссуды

3. Оценка практики совершения кредитных операций; оценка кредитной документации

4.Оценка организации контроля банка за исполнением кредитного договора

5. Оценка кредитного дела клиента

 

Рисунок 2.1 - Этапы аудита кредитной операции по ипотеке

 

Полнота и своевременность уплаты процентов по кредитам осуществляется сплошной ревизией за весь период от предыдущей проверки.

При этом проверяется:

-правильность оформления кредитных договоров, срочных обязательств и графиков платежей;

-полнота, правильность оформления предоставленных заемщиком документов для получения кредита и информации о своем финансовом состоянии;

-наличие обеспечения возвратности кредитов, правильность оформления соответствующих документов;

-осуществление банком контроля за деятельностью заемщика, целевым использованием предоставленных кредитов.

-своевременность и эффективность пересмотра платы за кредит вследствие изменения конъюнктуры кредитного рынка.

По ипотечным кредитам, выданным физическими лицам, на выборку, не менее чем по 25% лицевых счетов необходимо проверить правильность определения суммы кредита исходя из платежеспособности заемщика.

В случае, если ревизией установлено неудовлетворительное состояние контроля за полнотой и своевременностью уплаты процентов и значительные потери доходов, рекомендуется организовать сплошную проверку поступления платы за выданные кредиты с привлечением работников ревизуемого учреждения банка [15].

Вопросами организации ипотечного кредитования в Западно- Сибирский филиале занимается отдел ипотечного кредитования. Его организационная структура выглядит следующим образом (рисунок 2.2).

Начальник отдела

Главный специалист

Ведущий специалист

Специалист

Специалист

Специалист

Рисунок 2.2 - Структура отдела ипотечного кредитования

 

Основными документами, определяющими взаимоотношения банка и заемщика при предоставлении ссуды, являются кредитный договор и договор о залоге (об ипотеке). На рисунке 2.3 представлены основные этапы получения ипотечного кредита заёмщиком-физическим лицом от момента обращения в Банк, до заключения договора и окончательного получения кредита.

В кредитном договоре определяются: цель получения ссуды, срок и размеры кредита, порядок выдачи и погашения кредита, инструмент кредитования (процентная ставка, условия и периодичность ее изменения), обеспечение кредитного обязательства заемщика, условия страхования ссуды, способ и формы проверки обеспеченности и целевого использования кредита, санкции за нецелевое использование и несвоевременный возврат ссуды, размеры и порядок уплаты штрафов, порядок расторжения договора, другие условия по соглашению кредитора и заемщика.

 

Шаг 1   Заполнить Заявление- анкету, собрать необходимые документы.		Шаг 2   Обратиться с пакетом документов в филиал ХМБ	Шаг 3 Дождаться решения Банка о предоставлении кредита.
Шаг 6   Получить кредит и стать полноправным собственником объекта недвижимости.		Шаг 5   Подписать кредитный договор и договоры обеспечения, застраховать предметы залога.	Шаг 4 Собрать необходимый пакет документов по интересующему объекту недвижимости.

 

Рисунок 2.3 - Этапы получения кредита

Конкретные условия жилищного кредитования устанавливаются банком по согласованию с заемщиком. В качестве инструмента кредитования возможно использование переменной процентной ставки, индексирования суммы основного долга, отсрочки платежей заемщика.

В зависимости от вида кредита в договоре о залоге (об ипотеке) определяются форма, размер и порядок залогового обеспечения кредита.

Предметом залога могут быть:

а) земельный участок под строительство, являющийся собственностью заемщика, или другие имущественные права на этот участок;

б) готовое жилье или незавершенное строительство;

в) другие виды имущества и имущественных прав.

В качестве гарантии (поручительства) погашения предоставляемых банками жилищных кредитов возможно использование: для юридических лиц - гарантий банка, в котором открыт расчетный счет заемщика, а также другого банка, страховой компании и других юридических лиц; для физических лиц - поручительства одного или более граждан, страховой компании и других юридических лиц. Заложенное имущество подлежит страхованию залогодателем от рисков утраты и повреждения [15].

Решение о предоставлении строительного кредита принимается банком-кредитором на основе кредитной заявки заемщика.

При обращении заемщика в Банк за получением кредита кредитный работник выясняет цель, на которую испрашивается кредит, разъясняет условия и порядок предоставления кредита, знакомит с перечнем документов, необходимых для получения кредита.

Все заемщики, по степени риска для банка делятся на 4 группы, где группа 1 – представляет наименьший риск и им могут быть выданы кредиты на более «мягких» условиях (таблица 2.9).

Таблица 2.9 - Дифференциация заёмщиков по категориям

1 категория	2 категория	3 категория	4 категория
Работники Банка	физические лица - участники «Зарплатных проектов», в т.ч. работники предприятий, прошедших аккредитацию	физические лица - работники предприятий, прошедших аккредитацию	физические лица, не относящиеся к категориям 1-3

 

После того как выбрана кредитная программа, заемщик заполняет заявление - анкету, она регистрируется кредитным работником в журнале учета заявлений, на Заявлении-анкете проставляются дата регистрации и регистрационный номер. Кредитный работник производит проверку представленных Заемщиком и Поручителем документов и сведений, указанных в Заявлении-анкете.

Далее происходит проверка кредитной истории заемщика и поручителя. При проверке сведений кредитный работник:

1) выясняет с помощью базы данных по заемщикам - физическим лицам и запросов в другие филиалы банка, предоставившие кредиты, кредитную историю заемщика, поручителя, размер задолженности по ранее полученным ими кредитам, предоставленным поручительствам;

2) получает через уполномоченных лиц по взаимодействию с БКИ кредитные отчеты по заемщику из БКИ, если запрашиваемая сумма кредита превышает граничные значения.

В качестве обеспечения Банк принимает:

- залог недвижимого имущества (в качестве единственного обеспечения не принимается, если другое не установлено иными нормативными документами Сбербанка России по кредитованию физических лиц);

- залог незавершенного строительством недвижимого имущества (в качестве единственного обеспечения не принимается, если другое не установлено иными нормативными документами Сбербанка России по кредитованию физических лиц).

В качестве дополнительного залога по ипотечным кредитам могут выступать:

1) залог транспортных средств и иного имущества;

2) залог мерных слитков, драгоценных металлов с обязательным хранением закладываемого имущества в Банке;

3) гарантии субъектов Российской Федерации или муниципальных образований [67].

Кредитующее подразделение направляет пакет документов в юридическое подразделение и подразделение безопасности Банка. Кредитный работник вправе самостоятельно принять решение об отказе в выдаче кредита если:

- подразделением безопасности Банка дано отрицательное заключение о возможности предоставления кредита Заемщику;

-при проверке выявлены факты предоставления поддельных документов или достоверных сведений;

- имела место отрицательная кредитная история, повлекшая проведение Банком претензионно-исковых мероприятий по принудительному возврату просроченной задолженности, списание ссудной задолженности по ранее выданным Заемщику кредитам.

На стадии оформления кредита заемщик должен быть готов к дополнительным затратам, связанным:

1. Со страхованием:

- заложенного имущества в течение всего срока действия договора (если в качестве залога выступает квартира, жилой дом, капитальный гараж или автомобиль). На объекты недвижимости страховой взнос составляет 0,25 % от оценочной стоимости недвижимого имущества. Имущество должно быть зарегистрировано в Федеральной регистрационной службе РФ;