Невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд.

2. Право користування земельною ділянкою для забудови може бути
припинене за рішенням суду в інших випадках, встановлених законом.

Поєднання в одній особі власника і суб'єкта речового права на чуже майно є загальною підставою для припинення даної категорії майнових прав (крім права володіння). Таке поєднання відбувається у разі спадкування, набуття права власності на земельну ділянку землекористувачем або набуття права власності на будівлі (споруди) власником землі на підставі цивільно-правових договорів з відчуження майна.

Землекористувач не може бути примушений до здійснення свого права на забудову земельної ділянки, яка належить на праві власності іншій особі. У цьому полягає принцип вільного здійснення цивільних прав. У пункті 1 ст. 12 ЦК зазначено, що особа здійснює свої цивільні права вільно, на власний розсуд. Згідно з п. З ст. 12 ЦК особа може відмовитися від свого майнового права. Землекористувач може відмовитися від належного йому права як до здійснення забудови земельної ділянки, так і в процесі будівництва або після його закінчення. У разі відмови від права власності на майно, права на яке підлягають державній реєстрації, право власності на нього припиняється з моменту внесення за заявою власника відповідного запису до державного реєстру (п. З ст. 347 ЦК). Згідно з положеннями цивільного законодавства України право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації (п. 1 ст. 182 ЦК). Отже, відмова землекористувача від здійснення свого права має бути оформлена належним чином на підставі заяви до відповідних державних органів, що здійснюють реєстрацію прав на нерухоме майно та правочинів з ним.

Можливість встановлення суперфіцію на певний строк, що передбачається п. З ст. 413 ЦК, надає підставу вважати його припинення після спливу відповідного строку цілком обґрунтованим.

Навпаки, положення про припинення суперфіцію у разі його неви­користання протягом трьох років є не зовсім доцільним. На нашу думку, тут відчувається відлуння радянського законодавства, в якому існувало правило, що право забудови припиняється незбудуванням будинку в установлений строк (наприклад, ст. 73 ЦК 1922 p.). Адже припинення права забудови внаслідок його невикористання протягом певного терміну можливе лише за умови відсутності поважних причин. Недоцільність закріплення вказаного по­ложення обумовлене і загальним принципом справедливості, добросовісності та розумності (ст. З ЦК). Навряд чи доцільно примушувати забудовника до «халтурного» будівництва, аби встигнути у строк.

Припинення суперфіцію за рішенням суду слід вважати не підставою, а порядком припинення таких відносин. Суперфіцій може припинятися лише в силу закону або договору.

Стаття 417. Правові наслідки припинення права користування земельною ділянкою

1. У разі припинення права користування земельною ділянкою, на якій
була споруджена будівля (споруда), власник земельної ділянки та власник
цієї будівлі (споруди) визначають правові наслідки такого припинення.

У разі недосягнення домовленості між ними власник земельної ділянки має право вимагати від власника будівлі (споруди) її знесення та приведення земельної ділянки до стану, в якому вона була до надання її у користування.

2. Якщо знесення будівлі (споруди), що розміщена на земельній ділянці,
заборонено законом (житлові будинки, пам'ятки історії та культури тощо)
або є недоцільним у зв'язку з явним перевищенням вартості будівлі (спору­
ди) порівняно з вартістю земельної ділянки, суд може з урахуванням підстав
припинення права користування земельною ділянкою постановити рішення
про викуп власником будівлі (споруди) земельної ділянки, на якій вона
розміщена, або про викуп власником земельної ділянки будівлі (споруди),
або визначити умови користування земельною ділянкою власником будівлі
(споруди) на новий строк.

У цій статті сформульовані загальні наслідки припинення суперфіцію. Наслідки припинення суперфіцію визначаються договором між власником та землекористувачем або встановлюються прямою вказівкою закону при недо-сягненні ними згоди. Цивільне законодавство закріплює за власником земель­ної ділянки право вимагати знесення будівлі (споруди) та приведення земель­ної ділянки до стану, в якому вона була до надання її у користування. Це пра­во виникає у власника землі у разі недосягнення згоди щодо наслідків припи

нення суперфіцію із землекористувачем. Слід зазначити, що таке формулю­вання наслідків припинення суперфіцію є некоректним, оскільки відбувається безпідставне порушення права власності суперфіціарія на будівлі (споруди), тобто має місце примусове вилучення у тих випадках, коли право власності здійснюється належним чином і це суперечить Конституції України.

Таких негативних наслідків може не відбутися, якщо:

знесення будівлі (споруди) заборонено законом (житлові будинки, пам'ят­ки історії та культури).

Слід зазначити, що наслідки припинення права забудови, передбачені у коментованій статті, мають бути узгоджені з відповідними нормами спеціаль­ного законодавства: законами України «Про основи містобудування», «Про планування і забудову територій», «Про охорону земель», «Про охорону куль­турної спадщини», Державними будівельними нормами ДБН 360-92 «Місто­будування. Планування і забудова міських і сільських поселень» тощо.

знесення є недоцільним у зв'язку з явним перевищенням вартості будівлі (споруди) порівняно з вартістю земельної ділянки.

В останньому випадку суд може постановити рішення про викуп власником земельної ділянки тієї будівлі (споруди), яка на ній розміщена, або навпаки, про викуп суперфіціарієм відповідної земельної ділянки.