Куда и кому вносить желающим свои денежные средства?

Специальный банковский счет должен быть открыт арбитражным управляющим на основании определения арбитражного суда об удовлетворении заявления о намерении. Он представляет собой отдельный счет должника, предназначенный только для погашения требований кредиторов, и денежные средства с него могут быть списаны только в целях погашения требований кредиторов по распоряжению арбитражного управляющего.

10 рабочих дней - срок, установленный для погашения требований кредиторов. Он начинает течь с даты вступления в законную силу определения арбитражного суда о передаче участникам строительства объекта незавершенного строительства или жилых помещений. После его истечения заявитель направляет в арбитражный суд заявление о признании погашенными требований кредиторов. К нему прилагаются платежные документы, подтверждающие перечисление денежных средств в установленном размере. Кроме того, погасив требования кредиторов, заявитель получает право потребовать от застройщика возмещения потраченных средств. Поэтому он также подает заявление о включении его требований в реестр требований кредиторов, о переходе соответствующего права требования по текущим платежам. Другими словами, он просто-напросто ускоряет процесс удовлетворения его собственных требований за счет того, что "перекупает" требования всех кредиторов, идущих перед ним по очереди.

Заявление о признании погашенными требований кредиторов рассматривается арбитражным судом, итогом такого рассмотрения становится определение о признании погашенными требований и о включении соответствующих требований заявителя в реестр требований кредиторов, о переходе соответствующего права требования по текущим платежам.

 

6.6. ПОГАШЕНИЕ ТРЕБОВАНИЙ ГРАЖДАН - УЧАСТНИКОВ

СТРОИТЕЛЬСТВА ПО ДЕНЕЖНЫМ ОБЯЗАТЕЛЬСТВАМ В СЛУЧАЕ

РЕАЛИЗАЦИИ ПРЕДМЕТА ЗАЛОГА В ДЕЛЕ О БАНКРОТСТВЕ ЗАСТРОЙЩИКА

 

В ст. 201.14 Закона о банкротстве содержатся специальные положения о порядке расчетов при продаже объекта строительства на торгах. Если требования кредиторов или граждан - участников строительства по обязательствам застройщика обеспечены залогом, а предмет этого залога реализуется в рамках дела о банкротстве застройщика, то вырученные денежные средства идут на удовлетворение этих требований, но в особом порядке.

Во-первых, предметом залога являются объект строительства (он должен принадлежать застройщику на праве собственности) и земельный участок (на каких правах он принадлежит застройщику, не имеет значения).

Во-вторых, предмет залога покупают, соответственно застройщик получает определенные денежные средства. Эти средства покупатель перечисляет на специальный банковский счет застройщика, чтобы он впоследствии мог рассчитаться с кредиторами.

Этот расчет производится в следующем порядке.

60% - основная часть вырученных денежных средств - идет на погашение требований по обязательству как раз тех кредиторов, у которых они обеспечены залогом реализованных предметов залога. Но эта сумма не должна превышать основную сумму задолженности по обеспеченному залогом обязательству и причитающихся процентов.

25% направляется на погашение денежных требований граждан - участников строительства. Причем не имеет значения, являются эти граждане залогодержателями в отношении реализуемых объектов незавершенного строительства и земельного участка или нет. За счет этих средств погашается также и реальный ущерб. Однако проценты и иные санкции в данную сумму не включаются.

Бывают ситуации, когда кредиторов, имеющих требования по обязательству, обеспеченному залогом, нет. В этом случае 85% денежных средств направляется на погашение денежных требований граждан - участников строительства, в том числе в части реального ущерба, за исключением процентов и иных санкций.

10% идет на погашение требований кредиторов первой и второй очереди в случае, если иного имущества застройщика недостаточно для погашения этих требований.

При распределении средств, полученных в результате реализации предмета залога, установленные проценты должны строго соблюдаться. Это может привести к тому, что из-за выделения 10% на погашение требований кредиторов первой и второй очереди некоторые требования кредиторов, обеспеченные залогом, и некоторые денежные требования граждан - участников строительства могут остаться непогашенными. В таком случае при условии, что все требования кредиторов первой и второй очереди удовлетворены, а денежные средства остались, такой остаток направляется на погашение требований этих граждан - участников строительства и кредиторов.

Оставшиеся денежные средства, т.е. 5%, направляются на погашение судебных расходов, расходов на выплату вознаграждения арбитражному управляющему и оплату услуг лиц, привлеченных арбитражным управляющим в целях обеспечения исполнения возложенных на него обязанностей. Если все эти расходы будут погашены, а денежные средства останутся, то действует порядок, аналогичный описанному в предыдущем случае: они направляются на погашение требований кредиторов и граждан - участников строительства, которые остались непогашенными ввиду выделения 5% на оплату расходов.

Если все денежные требования граждан - участников строительства и требования кредиторов, обеспеченные залогом реализованного имущества застройщика, погашены, а денежные средства остались, то они включаются в конкурсную массу.

Между тем следует иметь в виду, что может сложиться и обратная ситуация: денежных средств не хватит для удовлетворения всех указанных требований. В этом случае они подлежат дальнейшему удовлетворению в составе требований кредиторов третьей (для участников строительства) и четвертой (для других кредиторов) очереди.

Обращаем ваше внимание: в соответствии с законодательством о долевом строительстве денежные требования дольщиков являются обеспеченными залогом в силу закона. В связи с этим дольщики, заключившие с застройщиком ДДУ и потом расторгнувшие его, могут включиться в реестр с денежными требованиями, обеспеченными залогом прав на объект. Данный способ защиты прав рационально использовать при осуществлении перехода из реестра требований о передаче жилых помещений в денежный реестр. Такой подход дает  эффективность, поскольку требования залоговых кредиторов удовлетворяются за счет имущества, находящегося в залоге, а зачастую оно может быть чуть ли не единственным весомым активом должника.

 

Глава 7. АЛЬТЕРНАТИВНЫЕ СПОСОБЫ ЗАЩИТЫ И ВОССТАНОВЛЕНИЯ

ПРАВ УЧАСТНИКОВ СТРОИТЕЛЬСТВА

 

7.1. СПОСОБЫ ЗАЩИТЫ И ВОССТАНОВЛЕНИЯ ПРАВ ДОЛЬЩИКОВ

ПО ПРИКАЗУ МИНРЕГИОНА РОССИИ N 403

 

В настоящей главе мы хотим обратить ваше внимание на то, что существуют и иные способы защиты и восстановления прав участников строительства, которые вытекают не прямо из Закона о банкротстве и Закона об участии в долевом строительстве, а из других актов, принятых на их основе. В частности, речь идет о Приказе Минрегиона России от 20 сентября 2013 г. N 403 "Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших и правил ведения реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены" (далее - Приказ N 403).

Исходя из природы и цели данного типа правоотношений можно констатировать, что их конечным результатом участники строительства предполагают получение жилого помещения. Признание застройщика банкротом является очевидным препятствием на пути реализации цели участников строительства. В связи с этим защита и восстановление прав обманутых дольщиков выражаются прежде всего в обеспечении их интересов путем предоставления жилого помещения, на получение которого изначально было направлено волеизъявление дольщиков. Законодательство предусматривает возможность включения в реестр требований кредиторов должника требования дольщика о передаче жилого помещения. Однако перспективы реального получения квартиры при использовании данного способа зависят от финансового положения застройщика, степени готовности жилого дома в каждой конкретной ситуации.

Сложность процедуры получения жилого помещения в рамках дела о банкротстве с учетом неоднозначности судебной практики по многим вопросам обусловила возникновение альтернативных способов восстановления прав участников строительства и получения ими квартир. Появление одного из альтернативных способов обеспечения дольщиков жилыми помещениями за счет средств федерального бюджета стало возможным после внесения изменений в ст. 23 Закона об участии в долевом строительстве <1>.

--------------------------------

<1> Федеральный закон от 28 декабря 2013 г. N 414-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части защиты прав и законных интересов граждан, чьи денежные средства привлекаются для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости".

 

Согласно указанной статье государственный контроль вопросов долевого строительства заключается, помимо всего прочего, в выявлении случаев нарушения прав граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов, и ведении реестра таких граждан. Иными словами, у специально уполномоченного государственного органа есть реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, который представляет собой очередь из участников строительства, имеющих требования о передаче жилых помещений к застройщику, которые должны быть удовлетворены за счет бюджетных средств.

Почему государство решило предоставить такую альтернативу участникам строительства?

Дело в том, что изначально для осуществления строительства по закону застройщику необходимо получить разрешение от органов местного самоуправления, которые определяют добросовестность застройщика. Соответственно, при выдаче разрешения презюмируется, что застройщик проверен и является надежным. Однако никто не застрахован от банкротства, и если оно все-таки произойдет с застройщиком, то государство, ранее объявившее о его добросовестности, готово понести ответственность за происшедшее несоответствие. Граждане, оказавшиеся в такой ситуации, могут обратиться к органам исполнительной власти субъекта для удовлетворения указанных в договоре участия в долевом строительстве либо в ином договоре требований, направленных на получение жилого помещения. Но для того, чтобы их требования были удовлетворены и включены в общефедеральный реестр, необходимо соответствовать определенным критериям, которые содержатся в Приказе N 403.

Так, включению в реестр подлежат граждане, внесшие денежные средства для строительства многоквартирного дома, в случае если:

- строительство прекращено или приостановлено на срок более девяти месяцев;

- существуют обстоятельства, очевидно свидетельствующие о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан гражданину, в том числе ввиду нарушения технических регламентов, наличия препятствий по вводу дома в эксплуатацию;

- застройщиком просрочен срок исполнения перед гражданином обязательств по сделке более чем на девять месяцев;

- застройщик утратил права владения и пользования земельным участком и (или) прекратили свое действие документы, подтверждающие право строительства на указанном земельном участке;

- имеет место акт о признании гражданина потерпевшим по факту нарушения прав и интересов граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов;

- судом признан факт привлечения денежных средств двух и более граждан в отношении одного и того же объекта долевого строительства, расположенного в составе многоквартирного дома, и указанные граждане в установленном порядке признаны потерпевшими;

- произведена ликвидация застройщика либо в отношении его начата процедура банкротства или ликвидации.

Предполагается, что данный способ защиты прав участников строительства является более действенным, так как последствием включения граждан в указанный реестр является фактически их постановка в очередь на удовлетворение требований о получении жилого помещения в рамках федеральных программ.

Вышеизложенное позволяет утверждать, что Приказ N 403 дал реальную и неоспоримую возможность дольщикам восстановить нарушенные права при условии, что они действовали добросовестно и в соответствии с законом.

Между тем указанный Приказ в п. 14 приложения N 2 содержит важный нюанс, согласно которому возможность включиться в очередь на получение жилого помещения за счет бюджета субъекта Российской Федерации зависит от времени заключения договора с застройщиком.

Дело в том, что именно время подписания соответствующего договора с застройщиком фактически определяет законность действий дольщиков. Так, 17 июня 2010 г. был принят Федеральный закон N 119-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и отдельные законодательные акты Российской Федерации", который вступил в силу 21 июня 2010 г. Данный Закон внес изменения в ч. 2 ст. 1 Закона об участии в долевом строительстве, согласно которым единственно возможной законной формой соглашения между застройщиком и дольщиком является договор участия в долевом строительстве, а лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства на основании иных соглашений, могут быть привлечены к административной ответственности. Прежняя редакция статьи не исключала возможности заключения различных форм договоров, что было на руку недобросовестным застройщикам и порождало множество серых схем по привлечению денежных средств путем заключения предварительного договора, договора инвестирования и т.д.

В п. 14 приложения N 2 Приказа N 403 содержится исчерпывающий перечень оснований для отказа во включении заявителей в такой реестр. Из смысла подп. 4 названного пункта следует, что однозначно правом на включение в реестр обладают лишь те граждане, чьи денежные средства были привлечены для строительства в соответствии с правилами, действовавшими до вступления в силу Федерального закона от 17 июня 2010 г. N 119-ФЗ. Иными словами, решение о включении в реестр полностью зависит от степени законности действий дольщика. Если дольщик заключил соглашение с застройщиком как в форме договора участия в долевом строительстве, так и в иной форме и добросовестно произвел оплату по данному договору в период действия старого законодательства, то он действовал в соответствии с установленными на тот момент нормами права. Если же договор, отличный от договора участия в долевом строительстве, был заключен после вступления в силу изменений законодательства, то действия дольщика нарушают закон, а значит, требования удовлетворению не подлежат.

Как представляется, принцип положений Приказа N 403 таков: незнание законов не освобождает от ответственности. Тем самым законодатель дает понять, что последствия за незнание действующего законодательства об участии в долевом строительстве с установленного момента несут дольщики и государство не обязано нести ответственность за низкую правовую культуру граждан. Логика, собственно, предельно проста: законы публикуются и доводятся до всеобщего сведения в установленном порядке, препятствий для ознакомления с ними государство никоим образом не создает, а значит, презюмируется осведомленность данной категории граждан об изменениях, непосредственно затрагивающих их интересы.

Таким образом, возможность включения в реестр, помимо прочих условий, ставится в зависимость от времени заключения соглашения с дольщиком, по которому застройщиком привлечены денежные средства, если оно не соответствует форме договора об участии в долевом строительстве.

Еще одной проблемой, с которой дольщики зачастую сталкиваются на практике, является отказ полномочных органов во включении их в общефедеральный реестр в случае, если гражданин не представил судебный акт о включении его требований в реестр требований кредиторов в рамках банкротного дела в отношении застройщика <1>. При толковании нормы, содержащейся в п. 6 ст. 10 приложения N 2 Приказа N 403, очевидно явное нарушение прав участников строительства, так как установление в рамках дела о банкротстве застройщика денежных требований либо требований о передаче жилого помещения не является обязательным, судебный акт предоставляется "при наличии". Учитывая данное заключение, требование судебного акта о признании требования заявителя о передаче жилых помещений или денежных требований к застройщику со стороны полномочного органа не является обоснованным, так как это противоречит букве закона. С другой стороны, если проанализировать данную ситуацию с позиции дольщика, то становится ясным, что у участника строительства необязательность представления такого судебного акта может вызвать сомнения по поводу необходимости участия в банкротном деле. Между тем игнорирование участником строительства банкротного дела в отношении застройщика и неполная защита своих прав только путем включения в общефедеральный реестр снижают возможность восстановления нарушенных прав. Учитывая, что постановка на учет по Приказу N 403 является альтернативным способом защиты прав дольщиков, гражданам нецелесообразно отказываться от заявления требований к застройщику в рамках банкротного дела. Участие в банкротном деле застройщика, по смыслу Приказа N 403, не препятствует получению жилого помещения от полномочных органов. Более того, участники строительства практически во всех случаях нарушения сроков строительства имеют денежные требования к застройщику в виде штрафных санкций (неустойки, пени, штрафа), которые не удовлетворяются за счет положений Приказа N 403. Такие денежные требования могут быть предъявлены только к застройщику путем включения в реестр требований кредиторов в рамках банкротного дела. Представляется, что исключение из п. 6 ст. 10 приложения N 2 Приказа N 403 условия "при наличии", т.е. превращение судебного акта о признании требований граждан в рамках дела о банкротстве застройщика в обязательный для включения в реестр документ, могло бы максимально полно обеспечить защиту прав обманутых дольщиков.

--------------------------------

<1> Апелляционные определения Московского городского суда от 24 декабря 2014 г. по делу N 33-40569, от 22 декабря 2014 г. по делу N 33-39701, от 12 ноября 2014 г. по делу N 33-44459.

 

Отсюда можно сделать вывод, что участвовать в деле о банкротстве застройщика необходимо, но в качестве подстраховки при наличии всех оснований неплохо также включить свои требования и в общефедеральный реестр.

Однако следует указать на некоторые минусы и недоработки данного альтернативного способа защиты прав дольщиков.

Очевидно, что включение в общефедеральный реестр преследует одну цель - получение жилого помещения, причем того, на приобретение которого изначально была направлена воля участника строительства. Исходя из содержания и целей данного вида правоотношений логично, что граждане, включенные в общефедеральный реестр, который открывается на конкретный объект строительства, должны получить квартиры именно в том объекте, который значился в договоре с застройщиком.

На сегодняшний день не всегда реальность совпадает с приведенными выше рассуждениями. Основаниями для этого могут быть разные обстоятельства: изначальное строительство объекта на землях, не предназначенных для этих целей, неоконченное строительство объекта, двойная продажа квартир или просто нежелание полномочных органов по каким-либо причинам предоставлять квартиры по заявленному адресу.

Ситуация ясна в случае, когда строительство объекта осуществляется незаконно на землях, не предназначенных для этих целей, либо строительство остановлено на начальной стадии или не начато вовсе. В этой ситуации, безусловно, претендовать на то жилое помещение, которое оплачено по договору, не представляется возможным. Однако нередки случаи двойной продажи недобросовестными застройщиками кем-то ранее оплаченных квартир. В сложившейся ситуации возможен подход, при котором первые покупатели обязательно получают жилые помещения в этом объекте, а последующие имеют преимущество в выборе квартиры в этом же объекте при наличии свободных площадей, а в случае их отсутствия - в любом другом объекте по усмотрению полномочного органа. Исходя из особенностей данного нарушения такой способ защиты наиболее уместен и справедлив, так как распределение квартир ставится в зависимость от времени заключения договора долевого участия.

Полномочные органы сегодня по факту признают возложенные на них обязательства по предоставлению квартиры обманутым дольщикам, но исполнение таких обязательств нередко считают возможным путем предоставления жилых помещений в других объектах при отсутствии каких-либо объективных обстоятельств. Положения Приказа N 403 никак не регламентируют порядок предоставления квартир, в связи с этим могут иметь место злоупотребления в виде предоставления квартир в домах в наименее "престижных" районах по сравнению с объектом строительства по договору с застройщиком. Остается надеяться, что квартиры гражданам в других домах будут предлагаться только после полного заселения дома исключительно дольщиками застройщика по указанному в договорах объекту. Обратное может в принципе перечеркнуть проделанную законодательную работу по усовершенствованию защиты прав обманутых дольщиков, так как при таком подходе гражданам, рассчитывающим получить квартиры в конкретном доме, рискованно включаться в общефедеральный реестр. Возможно, это будет оправданно лишь в крайнем случае, когда станет очевидным, что требования участников строительства, заявленные в рамках банкротного дела, удовлетворяться не будут, в том числе за счет создания дольщиками жилищно-строительного кооператива либо привлечения сторонних инвесторов.

Нужно отметить, что положения Приказа N 403 действуют чуть более трех лет, в связи с чем заявлять о высокой степени эффективности ведения реестра нет достаточных оснований, так как процесс выделения обманутым дольщикам жилых помещений весьма продолжителен. Сведения, находящиеся в открытом доступе, не могут в полной мере отразить динамику данных процессов. В регионах власти дополняют законодательство иными нормативными актами и тем самым обеспечивают повышение эффективности существующих на федеральном уровне инструментов восстановления прав обманутых дольщиков. Как сообщают интернет-источники, наиболее положительные результаты такой деятельности наблюдаются в Пермском крае. К февралю 2015 г. 810 дольщиков заехали в свои квартиры или получили денежную компенсацию <1>. Следует отметить, что в октябре 2016 г. власти Свердловской области заявили о том, что в их регионе проблема обманутых дольщиков решена полностью и требования всех пострадавших граждан удовлетворены <2>.

--------------------------------

<1> http://www.bn.ru/permskii-krai/news/2015/02/09/212019.html

<2> http://www.obltv.ru/news/society/itogi-nedeli-reshenie-problemy-obmanutykh-dolshchikov/

 

Москомстройинвест - это организация, которая занимается ведением реестра в г. Москве. По ее данным, с 2010 г. число обманутых дольщиков в Москве сократилось в 10 раз. На ноябрь 2016 г. в реестре пострадавших соинвесторов г. Москвы числится 988 человек. По статистике за 2015 г., в России удалось обеспечить имущественные интересы 18 483 пострадавших участников строительства <1>.

--------------------------------

<1> http://xn----gtbekalfxy8f6a.xn--p1ai/archives/27

 

По данным, предоставленным Рабочей группой по защите прав вкладчиков и дольщиков, в разных регионах включились в общефедеральный реестр всего лишь 7% дольщиков от общего числа обманутых дольщиков в целом по стране. Эта цифра крайне мала. Участникам строительства необходимо знать о существовании описанного способа защиты своих прав, причем он является альтернативным, а значит, комбинирование его с основным способом дает дополнительную возможность получить жилое помещение.

Таким образом, важно понимать, что государство, в какой-то мере ручаясь за строительные организации, готово нести материальную ответственность вместо застройщиков, имущества которых чаще всего недостаточно для удовлетворения требований всех кредиторов. Этот способ восстановления прав работает, и его необходимо обязательно использовать. Автор принимал непосредственное участие в процедуре получения квартир от властей г. Москвы и представлял интересы дольщиков ЗАО "Энергостройкомплект-М". Многие граждане, воспользовавшиеся данным способом восстановления прав, сегодня получили ключи от квартир.

 

7.2. СПОСОБЫ ЗАЩИТЫ И ВОССТАНОВЛЕНИЯ ПРАВ

ДОЛЬЩИКОВ ПО ПРИКАЗУ МИНСТРОЯ РОССИИ N 560/ПР

 

При подготовке второго издания книги, которую вы сейчас держите в руках, стало известно, что действие Приказа N 403 прекратится в июне 2017 г. Однако это не означает, что описанная выше возможность восстановления прав дольщиков исчезнет. С июня 2017 г. порядок применения альтернативного способа защиты прав обманутых дольщиков будет регулироваться новым актом - Приказом Минстроя России от 12 августа 2016 г. N 560/пр "Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших граждан и правил ведения реестра пострадавших граждан" (далее - Приказ Минстроя России N 560).

Необходимость замены Приказа N 403 Приказом Минстроя России N 560 обусловлено тем, что Министерство регионального развития РФ, которое издало первый Приказ, прекратило свое существование в 2014 г. <1>.

--------------------------------

<1> Указ Президента РФ от 8 сентября 2014 г. N 612 "Об упразднении Министерства регионального развития Российской Федерации".

 

Поскольку Приказ Минстроя России N 560 вступит в законную силу вскоре после выхода данного пособия, рассмотрим особенности обновленной процедуры включения в реестр пострадавших граждан.

Основное изменение - это корректировка критериев отнесения граждан к числу пострадавших. Так, со дня вступления в законную силу Приказа Минстроя России N 560 для включения в реестр пострадавших граждан дольщику необходимо соответствовать следующим критериям.

Критерий N 1. Неисполнение застройщиком объекта незавершенного строительства, создание которого осуществляется (осуществлялось) с привлечением денежных средств гражданина - участника долевого строительства на основании договора участия в долевом строительстве, обязательств по договору в течение более 9 месяцев с даты, установленной в договоре, при отсутствии прироста вложений в незавершенное строительство такого объекта в течение двух отчетных периодов согласно отчетности застройщика об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства.

Однако под данный критерий не подпадают граждане, объект строительства которых:

а) содержит жилые помещения, в отношении которых имели место "двойные продажи";

б) строится на земельном участке, на который отсутствуют правоустанавливающие документы;

в) создается на земельном участке при отсутствии государственной регистрации права собственности застройщика на земельный участок, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка, либо договора безвозмездного пользования земельным участком;

г) создается на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного дома;

д) строится с нарушением требований градостроительного плана земельного участка, требований, установленных в разрешении на строительство, проектной документации, в том числе объекты, право собственности на доли, квартиры в которых признано за физическими и (или) юридическими лицами вступившими в законную силу актами судебных органов.

Критерий N 2. Привлечение застройщиком проблемного объекта денежных средств гражданина - участника долевого строительства для строительства проблемного объекта осуществлялось на основании договора участия в долевом строительстве.

Критерий N 3. Надлежащее исполнение гражданином - участником долевого строительства обязательств по договору участия в долевом строительстве проблемного объекта.

Критерий N 4. Неисполнение застройщиком проблемного объекта обязательств по действующему договору участия в долевом строительстве по передаче жилого помещения, расположенного в проблемном объекте, гражданину - участнику долевого строительства.

Критерий N 5. Отсутствие лица, являющегося правопреемником прав и обязанностей застройщика по строительству проблемного объекта, к которому может быть заявлено требование об исполнении обязательств застройщика по договору участия в долевом строительстве.

Критерий N 6. Необеспечение обязательств застройщика по договору участия в долевом строительстве поручительством банка или страхованием гражданской ответственности застройщика либо невозможность осуществления выплаты по договору участия в долевом строительстве, обеспеченному поручительством банка или страхованием гражданской ответственности застройщика ввиду ликвидации соответствующей кредитной или страховой организации.

Критерий N 7. Отсутствие заявителя в реестре пострадавших граждан в отношении того же и (или) иного проблемного объекта.

Анализируя данные критерии, можно сделать вывод, что со дня вступления в законную силу Приказа Минстроя России N 560 воспользоваться альтернативным способом защиты прав обманутых дольщиков смогут лишь те граждане, чей застройщик действовал в рамках Закона о долевом строительстве и по объективным причинам не смог исполнить свои обязательства. Заведомо недобросовестные действия застройщика, нарушающие закон ("двойные продажи", отсутствие правоустанавливающей документации на земельный участок и т.д.), исключают возможность гражданина включиться в реестр пострадавших граждан и получить жилое помещение от государства. Кроме того, следует обратить внимание на то, что в отличие от Приказа N 403, Приказ Минстроя России N 560 относит к числу пострадавших граждан исключительно только тех, кто оформил отношения с застройщиком посредством заключения договора участия в долевом строительстве независимо от времени заключения.

Отсюда следует вывод: круг лиц, которые имеют возможность включиться в реестр пострадавших граждан, вскоре будет ограничен.

Что касается правил ведения самого реестра, то они также претерпели некоторые изменения. Например, со дня вступления в законную силу Приказа Минстроя России N 560 реестр будет вестись исключительно в электронной форме (ранее - на бумажных носителях и в электронной форме). Для включения в реестр необходимо представить в уполномоченный орган заявление, составленное по форме, которая содержится в приложении N 1 к Приказу Минстроя России N 560. Пакет прилагаемых документов практически не изменил свой состав. Так, вместе с заявлением подаются:

- копия документа, удостоверяющего личность;

- копия договора участия в долевом строительстве, подтверждающего возникновение правоотношений между пострадавшим гражданином и застройщиком проблемного объекта, не исполнившим обязательства по передаче жилого помещения пострадавшему гражданину, и копия договора уступки (в случае уступки участником долевого строительства прав требования по договору);

- копии платежных документов, подтверждающих исполнение пострадавшим гражданином обязательств по договору участия в долевом строительстве, заключенному в отношении проблемного объекта, и договору уступки (в случае уступки участником долевого строительства прав требования по договору);

- копия вступившего в законную силу судебного акта о включении требований пострадавшего гражданина к застройщику проблемного объекта в реестр требований кредиторов (при наличии).

Изменится срок рассмотрения заявления. По Приказу N 403 он составляет 20 дней, в соответствии с положениями Приказа Минстроя России N 560 - 14 рабочих дней. Однако лишь на первый взгляд он сократится, так как Приказом Минстроя России N 560 предусмотрена возможность однократного продления срока рассмотрения заявления еще на 14 рабочих дней при необходимости получения дополнительных сведений.

В качестве оснований для отказа во включении в реестр в Приказе Минстроя России N 560 называются следующие обстоятельства:

а) несоответствие заявителя одному из критериев;

б) ввод в эксплуатацию проблемного объекта, участником строительства которого является пострадавший гражданин;

в) вступление в законную силу судебного акта об удовлетворении (погашении), частичном удовлетворении требований пострадавшего гражданина в рамках рассмотрения дела о банкротстве застройщика проблемного объекта;

г) расторжение договора участия в долевом строительстве, заключенного между пострадавшим гражданином и застройщиком проблемного объекта, договора уступки (в случае уступки участником долевого строительства прав требований по договору);

д) непредставление или представление не в полном объеме, а равно представление заведомо ложных и (или) недостоверных документов.

Таким образом, при решении вопроса о расторжении договора участия в долевом строительстве ввиду неисполнения застройщиком своих обязательств дольщик должен помнить, что, расторгая договор, он лишает себя возможности воспользоваться альтернативным способом защиты прав участников строительства.

 

7.3. ИНЫЕ АЛЬТЕРНАТИВНЫЕ СПОСОБЫ ЗАЩИТЫ ПРАВ

ОБМАНУТЫХ ДОЛЬЩИКОВ

 

Следует отметить, что существуют также и другие альтернативные способы защиты прав обманутых дольщиков, например, в виде заявления о своей проблеме в специализированные объединения, в которых обсуждаются и решаются подобные вопросы. Например, в Президиуме Генерального совета партии "Единая Россия" существует Рабочая группа по защите прав вкладчиков и дольщиков, которую возглавляет Александр Сидякин. 17 ноября 2016 г. он сменил на данном посту Александра Хинштейна - активного борца за права обманутых дольщиков. Группа была создана еще в 2006 г. С тех пор ее члены объехали пол-России, по итогу их деятельности жилье было предоставлено 120 000 семей <1>. "Единая Россия" имеет множество региональных отделений, в каждом из которых созданы аналогичные рабочие группы и назначены региональные координаторы. Обратиться к ним за помощью очень просто: достаточно отправить письмо на электронный или почтовый адрес с описанием возникшей проблемы. Заметим, что деятельность Группы действительно результативна. Ежеквартально публикуется отчет о проделанной работе, а он дает основания полагать, что Группа нередко становится надежным помощником в вопросах защиты прав дольщиков. Так, за I квартал 2016 г. состоялись, в частности:

- совещание в Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ с участием представителей АКБ "Российский капитал" (ПАО) по проблемным жилым объектам АО "СУ-155";

- Всероссийский форум с представителями инициативных групп граждан, чьи денежные средства привлечены группой компаний "СУ-155" для строительства многоквартирных жилых домов в субъектах Российской Федерации;

- инициировано и проведено 30 выездных заседаний в муниципальных образованиях и субъектах и РФ и т.д.

--------------------------------

<1> https://er.ru/projects/antikrizisnaya-gruppa-po-zashite-prav-vkladchikov-i-dolshikov/

 

Кроме того, деятельность членов Рабочей группы не ограничивается практикой, они также стремятся усовершенствовать действующее законодательство, внося законопроекты в Государственную Думу ФС РФ.