Статья 25. Право собственности на имущество общего пользования

1. Имущество общего пользования, расположенное в границах территории садоводства или огородничества, являющееся недвижимым имуществом, созданное (создаваемое), приобретенное после дня вступления в силу настоящего Федерального закона, принадлежит на праве общей долевой собственности лицам, являющимся собственниками земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, пропорционально площади этих участков.

2. Право собственности на недвижимое имущество, входящее в состав имущества общего пользования, возникает с момента государственной регистрации такого права в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

3. В соответствии с решением общего собрания членов товарищества недвижимое имущество общего пользования, расположенное в границах территории садоводства или огородничества, принадлежащее товариществу на праве собственности, может быть передано безвозмездно в общую долевую собственность лиц, являющихся собственниками земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, пропорционально площади этих участков при условии, что все собственники земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, выразили согласие на приобретение соответствующей доли в праве общей собственности на такое имущество. Передача указанного имущества в соответствии с настоящей частью не является дарением.

4. Доля в праве общей собственности на имущество общего пользования собственника садового или огородного земельного участка, расположенного в границах территории садоводства или огородничества, следует судьбе права собственности на такой садовый или огородный земельный участок.

5. При переходе права собственности на садовый или огородный земельный участок, расположенный в границах территории садоводства или огородничества, доля в праве общей собственности на имущество общего пользования нового собственника такого земельного участка равна доле в праве общей собственности на указанное имущество общего пользования предыдущего собственника такого земельного участка.

6. Собственник садового или огородного земельного участка, расположенного в границах территории садоводства или огородничества, не вправе:

1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на имущество общего пользования;

2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на имущество общего пользования, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанный участок.

7. Условия договора, в соответствии с которыми переход права собственности на садовый или огородный земельный участок не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на имущество общего пользования, являются ничтожными (в случае, если собственнику садового или огородного участка принадлежит такая доля).

8. Имущество общего пользования, указанное в пункте 6 части 3 статьи 26 настоящего Федерального закона, может быть передано безвозмездно в государственную собственность субъекта Российской Федерации или муниципального образования, на территориях которых расположена территория садоводства или огородничества, в случае одновременного соблюдения следующих условий:

1) решение о передаче указанного имущества принято общим собранием членов товарищества;

2) в соответствии с федеральным законом указанное имущество может находиться в государственной или муниципальной собственности;

3) в случае, если указанное имущество на праве общей долевой собственности принадлежит лицам, являющимся собственниками земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, получено согласие таких лиц на осуществление указанной передачи.

Комментарий к статье 25

Вопрос владения, пользования и распоряжения общим имуществом в садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан являлся всегда одним из главнейших. Неслучайно законодатель, реформируя положения ГК РФ в части системы юридических лиц и вводя такую новую организационно-правовую форму некоммерческих организаций, как товарищество собственников недвижимости, к числу которых отнесены и товарищества садоводов и огородников, установил, что такие юридические лица создаются для совместного владения, пользования и распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании собственников недвижимости.

В литературе отмечалось, что правовая неопределенность, присущая правовому режиму общего имущества садоводческих некоммерческих товариществ, порождает нарушение членских прав, как следствие, возникает недоверие граждан к такой форме хозяйствования, как садоводческие объединения <1>.

--------------------------------

<1> Парковская М.И. Проблемы реализации прав членов садоводческого некоммерческого товарищества на имущество общего пользования // Юристъ-Правоведъ. 2012. N 5. С. 37.

Учитывая сложность правоотношений, складывающихся вокруг общего имущества садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан, а также откровенно низкий уровень законодательного регулирования данных вопросов, которым характеризуется Закон N 66-ФЗ <1>, в первую очередь законодательно требовалось определиться с гражданско-правовой моделью существования общего имущества садоводов, огородников и дачников. Безусловно, в качестве основного варианта нормативно-правового регулирования соответствующих отношений представлялась аналогия с общим имуществом многоквартирного дома, которое в силу закона принадлежит собственникам помещений в таком доме на праве общей долевой собственности. Данный вариант и был принят законодателем за основу.

--------------------------------

<1> Подробнее об этом см.: Бутовецкий А.И., Ковалева Е.Л. Комментарий к Закону "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" (постатейный). М.: Проспект, 2017. С. 34 - 46.

Так, в соответствии с ч. 1 комментируемой статьи имущество общего пользования, расположенное в границах территории садоводства или огородничества, являющееся недвижимым имуществом, созданное (создаваемое), приобретенное после дня вступления в силу Закона, принадлежит на праве общей долевой собственности лицам, являющимся собственниками земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, пропорционально площади этих участков.

Таким образом, все новое имущество общего пользования (созданное или приобретенное после 1 января 2019 г.) будет принадлежать на праве общей долевой собственности садоводам или огородникам, чьи земельные участки расположены в границах соответствующей территории. При этом такое право будет возникать с момента осуществления государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", что является отличием от положений ЖК РФ, предписывающих возникновение права в силу прямого указания закона. Вместе с тем сохранена прямая аналогия с жилищным законодательством в части следования доли общего имущества, принадлежащего садоводу или огороднику, судьбе садового или огородного земельного участка, а также в части запрета на выдел своей доли в натуре.

Множественность участников (субъектов) общей собственности четко отличает ее от корпоративной собственности, единым и единственным субъектом которой становится соответствующая корпорация как юридическое лицо, а не ее отдельные участники и не их совокупность <1>.

--------------------------------

<1> Суханов Е.А. Вещное право: Научно-познавательный очерк. М.: Статут, 2017. Режим доступа: СПС "КонсультантПлюс".

Здесь следует обратить внимание на Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 10 ноября 2016 г. N 23-П, в котором указано, что отсутствие в действующем законодательстве единого специального регулирования, посвященного правовому режиму общего имущества в многоквартирном доме и имущества общего пользования собственников индивидуальных жилых домов, обусловлено тем, что обслуживающая индивидуальные жилые дома инфраструктура, в силу своей пространственной обособленности, обладает отличными от общего имущества в многоквартирном доме характеристиками. Соответственно, закон непосредственно не связывает сам по себе факт приобретения права собственности на индивидуальный жилой дом с возникновением доли в праве собственности на имущество общего пользования.

Представляется, что таким свойством, как "имущественная обособленность", характеризуется и имущество общего пользования садоводов и огородников, в связи с чем законодатель не пошел по пути полной аналогии с ЖК РФ. Так, в частности:

1) имущество общего пользования, в том числе земельные участки общего пользования, которые до дня вступления в силу нового Закона были приобретены в собственность садоводческими, огородническим или дачными некоммерческими объединениями граждан как юридическими лицами, сохраняется за ними. При этом до 1 января 2024 г. на рассмотрение общего собрания членов товарищества должен быть вынесен вопрос о передаче этого имущества в общую долевую собственность собственников садовых или огородных земельных участков. Как мы видим, памятуя о положениях ч. 3 ст. 35 Конституции Российской Федерации, предусматривающих невозможность принудительного прекращения права собственности иначе как по решению суда, законодатель не пошел на такой шаг, как прекращение в силу закона права собственности объединений на общее имущество и объявление в качестве собственника такого имущества собственников садовых или огородных земельных участков, предложив более гибкий вариант, предусматривающий решение этого вопроса самими садоводами и огородниками;

2) недвижимое имущество общего пользования, представляющее собой объекты инфраструктуры, может быть по решению общего собрания членов товарищества передано в государственную или муниципальную собственность в случае, если данное имущество может в силу закона находиться в собственности публично-правового образования (ст. 50 Федерального закона от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" и ст. 26.11 Федерального закона от 6 октября 1999 г. N 184-ФЗ "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации").

С учетом предложенного правового регулирования можно сказать, что общее имущество садоводов и огородников представляет собой некую уникальную правовую конструкцию.

С одной стороны, оно, следуя в соответствующей доле судьбе садового или огородного земельного участка, представляет собой принадлежность главной вещи. Напомним, что согласно ст. 135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

С другой стороны, мы видим, что общее имущество может и самостоятельно, в отрыве от садовых и огородных участков, выступать в гражданском обороте в том случае, когда собственниками садовых и огородных участков принято решение о передаче такого имущества в государственную или муниципальную собственность.

Кроме того, обратим внимание и на то, что садоводы и огородники вправе передать в государственную или муниципальную собственность только часть общего имущества (к примеру, электрические сети и другие объекты электрохозяйства), оставив все остальное общее имущество в своей общей долевой собственности. Также отметим, что необходимость передачи в государственную или муниципальную собственность отдельных объектов общего пользования может повлечь за собой раздел земельного участка общего назначения с целью соблюдения принципа единства судьбы объектов недвижимости и земельных участков, на которых они расположены (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ), который предусматривает запрет на раздельное отчуждение земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости в случае, если они принадлежат одному собственнику.

Среди предлагаемых законом нововведений также укажем на появившуюся возможность осуществления товариществами в упрощенном порядке государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, которые созданы до введения в действие ГрК РФ. Так, изменения, вносимые в ст. 70 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", избавляют товарищества от необходимости предоставления на государственную регистрацию разрешения на строительство таких объектов и разрешения на их ввод в эксплуатацию, что существенно облегчит осуществление данной процедуры для товариществ.

 

ГЛАВА 7. ПОДДЕРЖКА ОРГАНАМИ ГОСУДАРСТВЕННОЙ ВЛАСТИ И ОРГАНАМИ МЕСТНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ ВЕДЕНИЯ САДОВОДСТВА И ОГОРОДНИЧЕСТВА