Продавец должен, помимо фактического вручения, перенести на покупателя титул.

Это требование к исполнению продавцом своей обязанности регламентируется предписаниями ст.551 ГК РФ, которая говорит о том, что переход ПС происходит в момент государственной регистрации. П.3 этой ст.551 ГК РФ допускает в случае уклонения от государственной регистрации соответствующее требование о понуждении к государственной регистрации. Нам из ст.165 ГК РФ известно было возможное требование о понуждении к государственной регистрации договора, а в ст.551 ГК РФ есть возможное понуждение к государственной регистрации перехода права. Смысл в ст.551 достаточно большой, она не дублирует ст.165 ГК РФ.

С т.з. вопросов, возникающих при этой государственной регистрации, а также в случае неисполнения соответствующей обязанности со стороны продавца, необходимо обратить внимание на предписания п.60-62 и 64 Постановления Пленума 10\22. Там известные вещи зафиксированы, какие требования могут предъявляться к покупателю в случае неисполнения обязанности продавцом, там регламентируется вопрос о допустимо иске из ст.398 ГК РФ и требование о передаче соответствующего недвижимого имущества, регламентируется вопрос, связанный с применением правил п.3 – иска о принуждении. Там две высших судебных инстанции высказывают достаточно здравую мысль о том, что само по себе предъявление требования о понуждении к государственной регистрации перехода права в ситуации, когда недвижимость не передана, невозможно. Потому что возникнет палеотип, этот переход права незащитим, и в ситуации, когда вещь не передана покупателю, тот, чтобы защитить свой интерес, должен соединять два требования: из ст.398 ГК РФ – требование о передачи вещи и требование о понуждении к государственной регистрации перехода прав.

Кроме того в п.5 ПП №54, где содержится разъяснение тех же самых вопросов, связанных с исполнением продавцом своей обязанности по передачи вещи и по переносу титула на покупателя, но только применительно к такому объекту данного договора как будущая недвижимость. Тоже там ничего экзотического ВАС не предлагает. Абсолютно логичные разъяснения о том, что, например, в случае, когда заключен договор КП будущей недвижимости, само по себе заключение договора не дает покупателю право потребовать у продавца создания такого недвижимого имущества и передачи ему. И иск о понуждении к исполнению обязанностей в натуре задается рамками только ст.398 ГК РФ, возможен только в том случае, когда у продавца имеется соответствующий объект, и права на этот объект не переданы третьему лицу.

К продаже недвижимости также как и к любому иному договору КП предъявляются требования с т.з. качества передаваемого товара. Точно также обязанность продавца включает в себя необходимость передать имущество, качество которого соответствует условиям договора. В этой связи возникает вопрос о тех способах защиты, которые доступны покупателю при нарушении соответствующего условия о качестве. Здесь есть регулирование в ст.557 ГК РФ, но оно является избыточным. Нам владение азами логики и наличия здравого смысла уже позволит дать ответ на соответствующий вопрос, даже в отсутствии этого регулирования.

С т.з. вопроса качества, поскольку у нас нет исключающих применения соответствующих правил норм §7, сохраняет свое значение деление всех недостатков на существенные и несущественные. В случае наличия несущественных недостатков в отношении недвижимого имущества, переданного по договору КП недвижимости у покупателя 3 способа защиты:

- уменьшение цены;

- безвозмездное устранение недостатков;

- возмещение собственных расходов на устранение недостатков.

Если недостаток в отношении недвижимого имущества, переданного по договору КП недвижимости, является существенным. В общих правилах было 5, появлялись дополнительно:

- отказ;

- право на замену.

Право на замену не возможно. Всякий объект недвижимости уникален, здесь природа отношений исключает возможность использования такого способа защиты как право на замену, о чем ст.557 ГК РФ и говорит. Т.е. получается, что сохраняет значение деление недостатков на существенные и несущественные. При несущественных 3 способа защиты – при существенных – 4, ибо требование замены вступает в противоречие с существом договорной конструкции.

§7. Продажа предприятия (самостоятельно).